Alienação fiduciária no mercado imobiliário: entenda.

A maioria das pessoas não faz o pagamento à vista quando adquire um imóvel. Isso significa que o mercado precisa trabalhar baseado em garantias para evitar prejuízos financeiros, principalmente em razão dos valores elevados e os prazos alongados. Nesse contexto, a alienação fiduciária é uma das garantias que faz o mercado imobiliário funcionar.

Por isso, o assunto interessa não apenas a quem está comprando ou vendendo imóveis, mas também a todos os demais agentes do mercado imobiliário. Para quem atua na área jurídica, o entendimento sobre a alienação fiduciária e outras garantias imobiliárias é fundamental. Confira mais detalhes sobre o assunto!

O que é alienação fiduciária?

É uma espécie de garantia real para o pagamento de um financiamento. A alienação fiduciária geralmente é usada para imóveis ou automóveis e pode ser usada tanto por quem acaba de adquirir o bem e está fazendo um financiamento, quanto para quem quer usar o bem, que já possui, para fazer um empréstimo.

Na prática, funciona assim: o dono do bem mantém a posse dele e pode utilizá-lo enquanto paga as parcelas. No entanto, o bem fica alienado e a propriedade passa a ser da instituição financeira, até que todas as parcelas sejam pagas.

Caso o devedor queira realizar a venda do bem, deverá fazê-lo com interveniência a instituição financeira, que utilizará uma parte do valor para quitar o restante da dívida.

Se o cliente ficar inadimplente, o banco tem o direito de requerer a consolidação da propriedade em seu nome e realizar a venda do bem, em leilão público, para saldar a dívida. Se o valor de venda obtido no leilão for maior que a dívida e encargos, essa diferença pertencerá ao devedor. Se menor ou não houver licitante, quita-se a dívida.

Quais outras garantias imobiliárias existem no mercado?

A alternativa em termo de garantias imobiliárias é a hipoteca. Nessa modalidade, assim como na alienação fiduciária, o imóvel é dado como garantia.

Porém, na hipoteca não existe transferência da propriedade para o credor. Isso quer dizer que o dono de um imóvel hipotecado ainda pode transferi-lo a outra pessoa e até mesmo usá-lo como garantia para outro financiamento.

Isso não significa, no entanto, que a instituição financeira deixa de ter direto à posse em caso de não pagamento. Em termos jurídicos, a alienação fiduciária é chamada de direito real sobre a coisa própria enquanto a hipoteca constitui um direito real sobre a coisa alheia.

Assim, a execução da garantia é mais burocrática no caso da hipoteca. A instituição financeira precisa solicitar judicialmente que a dívida seja executada e que o devedor desocupe o imóvel. Esse processo pode ser extremamente demorado e não existe a obrigatoriedade de compensação pelo devedor ao credor pelo tempo incorrido.

Por esses fatores, a hipoteca geralmente é menos atraente e mais arriscada para as instituições financeiras.

Como a alienação fiduciária é vantajosa para os demais agentes do mercado imobiliário?

Como vimos, a alienação é a melhor opção entre as garantias imobiliárias aos olhos das instituições financeiras. Como consequência, ela também é mais vantajosa para quem está buscando o financiamento.

Ao oferecer mais segurança para os credores, a alienação fiduciária permite que sejam disponibilizados créditos com custos e juros mais baixos. Como nesse instituto o imóvel é, de fato e de direito, uma supergarantia, a instituição financeira pode fazer menos exigências para conceder o crédito, facilitando a compra do imóvel.

Desde que foi instituída por meio da Lei Federal nº 9.514 em 1997, a alienação fiduciária se popularizou bastante e foi um dos fatores responsáveis pelo crescimento do crédito no país.

Por que entender sobre garantias imobiliárias é uma oportunidade para o profissional?

A maioria dos processos de venda de imóveis envolve algum tipo de financiamento com garantias imobiliárias. Por isso, o tema é um fator central para esse mercado que é extremamente influenciado pela disponibilidade de crédito.

A garantia imobiliária é essencial tanto por parte dos compradores, que precisam conseguir crédito para aquisição em melhores condições, quanto por parte das incorporadoras e imobiliárias, que também precisam da disponibilidade de crédito para produção ou venda. Sendo a alienação fiduciária a modalidade mais vantajosa, ela ganha ainda mais destaque.

Em resumo, a alienação fiduciária é um tema que afeta diretamente diversos agentes do setor imobiliário. Um profissional do setor jurídico que domina o assunto com certeza é um parceiro muito útil e em alta demanda por imobiliárias, incorporadoras e bancos.

Preços dos imóveis residenciais têm ligeira elevação

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), calculado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), registrou ligeiro aumento de 0,04% em fevereiro, na comparação com janeiro. Com isso, a variação acumulada em 12 meses até aquele mês voltou a registrar aumento, de 0,68%.

Os resultados são melhores que em janeiro, quando o IGMI-R permaneceu praticamente estável (variação de 0,01%) e o aumento acumulado de 12 meses vinha desacelerando desde dezembro, ficando em 0,62%.

Oito das dez capitais pesquisadas apresentaram estabilidade ou aumento. São Paulo teve variação de 0,10% em fevereiro, acumulando elevação de 1,26% em doze meses. Porto Alegre registrou a maior alta no mês, com 0,40%, enquanto Rio de Janeiro e Belo Horizonte apresentaram quedas, de 0,05% e 0,08%, respectivamente.

No acumulado de 12 meses, registraram declínios Rio de Janeiro (-0,88%, contra -1.07% no acumulado até janeiro) e Recife (-0,14%, contra -0,13% até janeiro).

Segundo a Abecip, as variações de preços em fevereiro representam  pequenas oscilações em torno de um patamar baixo de variações nominais, ainda inferior ao dos índices de preços ao consumidor no período.

Analisando a variação acumulada no primeiro bimestre do ano contra o último bimestre do ano anterior nos três últimos anos, a recuperação nos preços nominais dos imóveis residenciais neste início de 2019 não manteve o ritmo observado em 2018, de acordo com a entidade.

Os preços nominais em São Paulo variaram 0,10% no primeiro bimestre de 2019, acima da média de crescimento de 0,08% nas dez capitais, em relação ao último bimestre de 2018. Na mesma comparação de 2018 com 2017, o aumento nas dez capitais havia sido maior, de 0,15%.

Brasília e Salvador, nesta mesma base de comparação, saíram de variações negativas em 2018 para positivas em 2019. Fortaleza e Curitiba apresentaram aceleração nesta comparação bimestral em 2019. Nos casos do Rio de Janeiro e de Recife, apesar de estas variações serem negativas nos dois últimos anos, o ritmo de queda neste início de 2019 foi inferior ao de 2018.

Dentro do contexto geral de frustração em relação ao ritmo da retomada do nível de atividades neste início de 2019, o comportamento dos preços dos imóveis residenciais segue refletindo um mercado cuja recuperação é normalmente defasada com relação à da economia em geral, junto com o dos investimentos em ativos reais como um todo, conclui a entidade.   

Banco Central facilita empréstimos garantidos por imóveis com o home equity

O Banco Central (BC) promoveu ajustes na metodologia de cálculo do capital exigido dos bancos para as operações garantidas por imóveis residenciais (home equity).

Os ajustes, segundo o BC, contribuem para o desenvolvimento de uma das modalidades de empréstimos mais seguras e baratas do mercado de crédito.

Estas mudanças estão em linha com as novas recomendações internacionais do Comitê de Basileia para Supervisão Bancária.

Com as mudanças, o fator de ponderação do requerimento de capital aplicável a empréstimos com garantia imobiliária residencial foi reduzido para 35%, caso o saldo devedor do empréstimo seja de até 50% do valor de avaliação do imóvel.

Até então, essas operações estavam sujeitas ao fator de ponderação de 50%. Ou seja, o banco precisaria manter um capital equivalente a 50% do valor emprestado. Agora pode manter 35%.

Comparando a importância desse tipo de operação no mercado brasileiro com o mercado estadunidense, é patente o seu potencial de crescimento, afirma o BC. Enquanto nos EUA as linhas de home equity representam cerca de 15% do crédito residencial , no Brasil tal percentual é inferior a 2%.

Na medida em que as operações com garantias apresentam taxas de juros inferiores, como recentemente apontado no Relatório de Economia Bancária , o crescimento do home equity pode contribuir para reduzir o custo de crédito.

Crédito rural - BC promoveu também ajustes na metodologia de cálculo do requerimento de capital das operações de crédito rural, tanto na abordagem padronizada quanto nas abordagens de modelos internos (IRB).

Os ajustes representam mais uma etapa no processo de adoção das novas recomendações do Comitê de Basileia para Supervisão Bancária, previstas para plena implementação até 2022.

Na abordagem padronizada, foram promovidas duas alterações. A primeira está relacionada a operações com garantia reais representada por imóveis rurais ou urbanos não residenciais. Tais operações passam a ser elegíveis aos ponderadores preferenciais de 60% ou de 70%, conforme a relação da garantia com o pagamento da obrigação financeira.

Segundo o BC, aplica-se o fator de ponderação de 60% quando a quitação da operação não depender do fluxo de caixa obtido pelo imóvel dado em garantia. Caso haja dependência, o fator de ponderação a ser aplicado será de 70%. Segundo o BC, até agora, não havia tratamento diferenciado benéfico para operações garantidas por esses tipos de imóveis.

A segunda alteração diz respeito a exposições de crédito rural tendo por contraparte empresas de médio porte, com faturamento entre R$ 15 milhões e R$ 300 milhões, que passam a contar agora com fator de ponderação de 85%, inferior ao fator de 100% aplicável até então. Ou seja, o banco precisará de menos capital para emprestar para essas empresas.

No que diz respeito às abordagens de modelos internos, o arcabouço regulatório passa a permitir que as unidades de negócio dedicadas ao crédito rural possam aplicar essas abordagens de forma independente das demais carteiras. Até então, só era permitida sua adoção para o conjunto mínimo de 60% dos ativos ponderados pelo risco da carteira de crédito da respectiva instituição financeira.

Mudança no capital dos bancos - O Banco Central aperfeiçoou também a apuração do requerimento de capital para risco de mercado dos bancos. Essas mudanças estão em linha com as novas recomendações internacionais do Comitê de Basileia para Supervisão Bancária.

As alterações incluem ajustes nos parâmetros de cálculo de capital decorrentes de alterações estruturais na volatilidade das taxas de juros de longo prazo e aumento das possibilidades de reconhecimento de operações de hedge.

O impacto estimado é de redução de R$ 2,4 bilhões no capital requerido, o que corresponde a um aumento de 0,10 ponto percentual do Índice de Basileia dos bancos do Sistema Financeiro Nacional.

Financiamento de imóveis cresce 46,6% e chega a R$ 6,59 bi em maio

Os financiamentos para a compra e a construção de imóveis no país somaram R$ 6,59 bilhões em maio, crescimento de 20,6% em relação a abril e de 46,6% na comparação com o mesmo mês de 2018. O valor é o mais elevado para um mês de maio desde 2015, segundo informações divulgadas nesta quinta-feira, 27, pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip),que consideram apenas os empréstimos com recursos originados nas cadernetas.

Nos primeiros cinco meses de 2019, os empréstimos atingiram R$ 27,7 bilhões, elevação de 39,7% em relação a igual período do ano passado.

No acumulado de 12 meses até maio, os financiamentos totalizaram R$ 65,25 bilhões, alta de 41,3% frente ao intervalo anterior.

Unidades - Foram financiados, nas modalidades de aquisição e construção, 21,4 mil imóveis em maio, resultado 7,5% superior ao de abril e 15,7% maior do que em maio de 2018.

Nos primeiros cinco meses do ano, os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) propiciaram a aquisição e a construção de 104,1 mil imóveis, alta de 31,5% em relação a igual período do ano passado.

Nos últimos 12 meses, até maio, foram financiadas a aquisição e a construção de 253,3 mil unidades, aumento de 35% ante o intervalo anterior. “Os números reforçam a expectativa da Abecip de aceleração dos financiamentos imobiliários ao longo de 2019”, afirma a entidade, em nota.

Caixa muda feirão e setor adota plano B para vender

O tradicional Feirão da Casa Própria da Caixa Econômica Federal vai mudar. Responsável por negociar entre R$ 10 bilhões e R$ 15 bilhões por ano, o formato será remodelado após 14 anos. A ideia da nova gestão do banco é pulverizar o feirão. Ao invés de poucos eventos de grande porte, a Caixa prepara uma série de pequenas feiras em mais de 100 municípios por todo o País. Tradicionalmente realizado no primeiro semestre, o feirão foi transferido para a segunda metade do ano. O novo modelo deve começar a ser testado em agosto. A ausência do mega evento da Caixa pode dar uma esfriada nas vendas das construtoras no segundo trimestre. Essa perda será concentrada no segmento de moradias populares, que é, justamente, o foco do feirão.

» É o jeito. Sem o grande evento da Caixa, algumas empresas resolveram organizar suas próprias promoções de vendas. Neste fim de semana, a Tenda realiza um feirão com oferta de imóveis em condições especiais em cinco Estados. A Cury já fez o seu no mês passado. A MRV, maior operadora do Minha Casa Minha Vida (MCMV), tem optado por feirões regionais no fim de cada trimestre. E a Direcional vem realizando campanhas variadas de vendas, sem o formato de feirão. Procurada, a Caixa não comentou.

» Desfecho. A companhia área Avianca pode ter seu fim sacramentado amanhã, dia 10, quando está prevista a próxima sessão de julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo. A expectativa é de que a Corte vote sobre a realização ou não do leilão das autorizações de pouso e decolagem da empresa, que está em recuperação judicial desde dezembro de 2018. Quando o leilão foi suspenso pelo TJ, em 6 de maio, o desembargador Ricardo Negrão comentou na decisão que a Corte poderia deliberar sobre “a hipótese de convolação da recuperação judicial em falência”.

» Fim de festa. Desde a suspensão do leilão, entretanto, os desdobramentos do caso têm indicado que só falta realmente ser decretada sua falência. A Avianca está com todos os voos suspensos desde 24 de maio e, mesmo que houvesse o leilão, Gol e Latam enfrentariam resistência para obterem aval do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) para ficarem com os horários oferecidos. Aos olhos do Cade, haveria uma concentração de voos nas mãos das duas empresas.

» Tudo lindo. A MRV Engenharia, maior operadora do Minha Casa Minha Vida, investiu R$ 80 milhões no primeiro quadrimestre em obras de melhorias urbanas nas 150 cidades onde atua. Desse montante, R$ 32 milhões foram contrapartidas legais exigidas pelo poder público, e outros R$ 48 milhões foram aportes voluntários com reformas de praças e escolas, construção de ciclovias e arborização, entre outros itens.

» Sem almoço grátis. Com empreendimentos imobiliários de grande porte, a valorização da vizinhança faz parte da estratégia de negócios da MRV para atrair mais compradores de imóveis. Em maio, a companhia entregou uma base administrativa para a Polícia Militar localizada na entrada do mega projeto Grand Reserva Paulista, novo bairro com 7,5 mil apartamentos que está em construção em Pirituba, na zona norte da capital paulista. Em 2018, os investimentos em melhorias urbanas totalizaram R$ 230 milhões. Se o ritmo atual for mantido, os aportes de 2019 poderão superar os de 2018.

» Ímã. O número de investidores pessoa física na Bolsa alcançou 1,098 milhão no fim de maio, mantendo o ritmo de entrada de novos investidores na esteira do ambiente de baixas taxas de juros. Em relação ao número de investidores pessoas físicas ativos no fim do ano passado, o crescimento é de cerca de 35% até aqui. Se o ritmo continuar, a marca de 1,5 milhão de CPFs pode ser atingida já no fim deste ano.

» Efeito negativo. O desempenho abaixo do esperado da economia brasileira já pesa nas projeções do mercado de seguros para 2019. A Confederação Nacional das Seguradoras (CNseg) espera que o setor cresça de 4,7% a 6,9% neste ano. O intervalo anterior apontava para expansão de 4,5% a 7,1%. Até março, cresceu 5,9% ante mesmo período de 2018.

» Não andou. A nova projeção reflete o desempenho aquém do esperado em um dos principais segmentos do mercado no Brasil, o seguro de automóveis. A CNseg espera alta de 0,5% a 3,5% contra faixa de 5,4% a 7% em 2018. Também pesa o segmento de pessoas, como vida.

Caixa reduz juro, mas Bradesco tem a melhor taxa no crédito imobiliário

Já estão em vigor as novas taxas no financiamento para a compra de imóvel na Caixa Econômica Federal, que foram reduzidas em até 1,25 ponto porcentual. A expectativa é que esse corte volte a acirrar a concorrência entre os grandes bancos nessa linha de crédito, favorecendo não só o candidato à compra de um imóvel, mas o mutuário que tem o contrato em andamento e pretende mudar de banco pela portabilidade, em busca de juros menores.

Com a medida, ficam mais baixas as taxas tanto de clientes da Caixa quanto de não clientes. O juro mais baixo cobrado de clientes recua de 8,75% ao ano para 8,50% mais a Taxa Referencial (TR). O mais alto, exigido de não correntistas do banco, cai de 11% ao ano para 9,75% mais TR.

Mas nem por isso, a Caixa ocupará a dianteira de juro mais baixo para compra da casa própria, segundo comparativo feito pela Melhortaxa, maior plataforma digital especializada em crédito imobiliário do País: atualmente o Bradesco tem as menores taxas.

“O Bradesco vinha se destacando com a taxa mais atrativa, de 8,3% e podendo chegar a 8,1%. O Itaú reagiu recentemente, pareando a sua taxa e voltando a brigar por carteira. A queda nas taxas de juros pode impulsionar ainda mais o movimento de portabilidade dos empréstimos imobiliários, que teve um crescimento de 146% em 2018 em relação a 2017″, avalia Rafael Sasso, cofundador da fintech.

Por enquanto, não há nenhuma previsão de que os demais bancos, principalmente os privados, venham a baixar ainda mais os juros, como resposta à decisão da Caixa. Mas na opinião do especialista, “a tendência é que voltemos a ter uma pressão concorrencial maior neste mercado, o que pode abrir espaço para mais reduções nos grandes bancos, que vão precisar reagir”.

No gráfico abaixo vai o levantamento feito pela Melhortaxa, de 2014 a 2019, com um comparativo dos juros cobrados pelos cinco maiores bancos do mercado – Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú-Unibanco e Santander –, em contratos efetivamente assinados e não os anunciados no balcão.

Como explica o cofundador da Melhortaxa, Rafael Sasso, os juros dos contratos fechados fornecem uma dimensão mais precisa das taxas efetivamente cobradas pelos bancos, já que durante as negociações para o financiamento eles podem resultar em níveis diferentes dos anunciados ao grande público.

“A Caixa tinha, no passado, um papel histórico de fomentar a concorrência nesse setor, liderando a redução das taxas de crédito imobiliário”, avalia Sasso. No entanto, explica ele, em 2017, com a falta de recursos para essa linha de crédito, a Caixa deixou de exercer esse papel sem ter a preocupação de ajustar os juros do financiamento para uma Selic bem mais baixa, em 6,50% ao ano atualmente.

Em 2018, quando a CEF voltou a reduzir suas taxas, relata o executivo, a reação foi imediata entre os grandes bancos. Com um movimento inicial e significativo puxado pelo Santander, que cortou sua taxa para um dígito e foi seguido pelos demais. “ O movimento da última semana dá um fôlego para a Caixa de se reaproximar das ofertas dos concorrentes”.

Embora a redução seja positiva para o consumidor, para saber qual a melhor taxa, é preciso comparar não só a taxa anunciada pelo banco, mas o Custo Efetivo Total, que inclui outras despesas administrativas e seguros. “A Caixa, por exemplo, possui um dos custos de seguros mais altos do mercado”, alerta ele.

Outras condições - A redução do juro na Caixa valerá para os financiamentos em todas as modalidades para a compra de imóveis novos, usados, terreno, para construção e reformas. Tanto para os contratos regidos pelo SFH como pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O SFH financia a compra de imóvel avaliado até R$ 1,5 milhão com recursos da caderneta e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O SFI financia a compra de imóvel com valor de avaliação acima de R$ 1,5 milhão com recursos captados com letras de crédito e títulos imobiliários.

Por ter custo de captação de recursos, o chamado funding, mais elevado que o da caderneta e o do FGTS, fonte de recursos do SFH, o SFI tem como foco o financiamento de imóveis de valor mais elevado, por custos também mais altos, já que seguem as taxas livres de mercado.

À primeira vista, em termos porcentuais, uma redução como a promovida pela Caixa parece pouco em termos de impacto sobre o valor da prestação ou como economia no fim do contrato. Especialistas em crédito imobiliário lembram, contudo, que, como o financiamento habitacional se estende por longo prazo, podendo chegar a 30 e até 35 anos, o impacto no resultado final é significativo para o bolso do mutuário.

Portabilidade - A redução dos juros vai beneficiar também quem já tem um financiamento, mas fechou seu contrato em períodos em que os juros estavam bem mais altos do que os atuais. Esses compradores têm agora a possibilidade de transferir sua dívida com juros mais baixos para outro banco que queria assumir o seu contrato pelo processo de portabilidade.

Rafael entende que a troca de instituição financeira nos contratos de financiamento imobiliário ganhe agora ainda mais estímulo. Ele lembra que em 2018 o total movimentado pela portabilidade alcançou R$ 5,06 bilhões, com crescimento de 146% em relação ao ano anterior.

Caixa finaliza estudo para mudar indexador do crédito imobiliário

O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, disse que o banco está trabalhando em medidas como a troca de indexador do financiamento imobiliário, retirando de cena a TR (Taxa Referencial).

“Estamos terminando estudo para mudar o indexador do crédito imobiliário. Não faz sentido emprestar por 30 anos um instrumento que não se tem o hedge”, disse Guimarães, explicando que a discussão é incluir o IPCA como indexador.

Na semana passada, o presidente da Caixa disse que o banco preparava o lançamento de linhas atreladas ao IPCA.

Nesta quarta-feira, ele afirmou que a mudança de indexador “vai permitir a gente continuar incentivando o crédito imobiliário no Brasil”.

Mais tarde, Guimarães esclareceu que a mudança deve provocar redução do custo desse tipo de financiamento. “Em quanto [será a redução] ainda está em estudo. Estamos fazendo as simulações. Hoje na Caixa só faremos coisas que façam sentido matemático”, disse. “A ideia é ter redução, senão não faz sentido”, disse.

Pela manhã, ao ser questionado sobre se a troca de TR por IPCA levaria a aumento de custo, Guimarães respondeu “sim” e explicou que a mudança em estudo traria vantagens por permitir ao banco fazer hedge das operações. O presidente explicou que tinha entendido que falava de redução de custo na entrevista e não de aumento.

O executivo comentou ainda que essa possibilidade de se fazer hedge permitirá que o banco tenha um balanço melhor para poder renegociar dívidas e também oferecer empréstimos em melhores condições.

Brasileiros retiram R$ 718,7 milhões da poupança em maio

Após os saques líquidos de R$ 2,877 bilhões em abril, os brasileiros voltaram a retirar dinheiro da poupança em maio. Dados do Banco Central mostraram que, no mês passado, R$ 718,718 milhões líquidos saíram na caderneta poupança. Em maio de 2018, foram registrados depósitos líquidos de R$ 2,405 bilhões.

No mês passado, foram R$ 204,305 bilhões em saques, contra R$ 203,586 bilhões em depósitos. Considerando os rendimentos de R$ 2,987 bilhões na poupança em maio, o saldo global da caderneta chegou aos R$ 795,160 bilhões.

No acumulado de 2019, as retiradas líquidas da poupança somaram R$ 16,997 bilhões. O montante é resultado de saques de R$ 980,894 bilhões contra depósitos de R$ 963,897 bilhões.

Em função da crise econômica, a caderneta registrou saídas líquidas em 2015 e 2016, mas iniciou um processo de recuperação no ano seguinte. Em 2018, em meio à relativa retomada do emprego e da renda, a poupança fechou o ano com captação líquida de R$ 38,260 bilhões.

Esta procura maior pela poupança no ano passado ocorreu apesar de a rentabilidade ser, atualmente, inferior ao visto em anos anteriores. Hoje a poupança é remunerada pela taxa referencial (TR), que está em zero, mais 70% da Selic (a taxa básica de juros da economia). A Selic, por sua vez, está em 6,50% ao ano desde março de 2018.

Essa regra de remuneração da poupança vale sempre que a Selic estiver abaixo dos 8,50% ao ano. Quando estiver acima disso, a poupança é atualizada pela TR mais uma taxa fixa de 0,5% ao mês (6,17% ao ano). Esta remuneração, mais elevada, deixou de valer em setembro de 2017, quando a Selic passou para abaixo do nível de 8,50%.

Setor imobiliário precisa do IPCA, diz presidente da Caixa

A Caixa prepara o lançamento de linhas de crédito imobiliário atreladas ao IPCA em cerca de duas semanas. O esboço que vem sendo discutido prevê a indexação dos contratos à inflação mais um adicional de até 6% ao ano.

Esse percentual poderá ser reduzido para até 1% se o cliente tiver outros produtos do banco, como seguros e cartão de crédito — algo que é praxe no mercado, mas nem tanto na Caixa.

Em reunião com empresários, o presidente do banco, Pedro Guimarães, afirmou que as linhas de financiamento habitacional atreladas ao IPCA vão ser “sem dúvida as menores do mercado”.

O executivo disse considerar que o setor imobiliário brasileiro só é viável, no médio prazo, com o uso do IPCA nos contratos. “TR só existe no Brasil. Como faz hedge disso?”, questionou, em referência à Taxa Referencial, indexador usado nos contratos atuais. “Tem hedge se for em IPCA ou corrigido por câmbio, o que é uma maluquice.”

Desde que assumiu o comando da Caixa, Guimarães tem dito que pretende securitizar carteiras de crédito imobiliário, o que abrirá espaço no balanço para fazer mais operações. A correção dos financiamentos pelo IPCA é necessária tendo em vista esse objetivo, pois o mercado teria pouco interesse em certificados de recebíveis imobiliários (CRI) com ativos corrigidos pela TR.

Em paralelo à indexação pelo IPCA, o governo discute com os bancos mudanças na regulamentação das letras imobiliárias garantias (LIG) para que os títulos possam ser emitidos no exterior, como noticiou o Valor na segunda-feira. Nesse caso, há ainda questões em aberto sobre o impacto da variação cambial sobre o funding.

A LIG e a securitização são dois caminhos em estudo pela equipe econômica para diversificar as fontes de recursos para o setor imobiliário e torná-lo menos dependente das fontes atuais, o FGTS e a poupança.

O executivo afirmou também que a Caixa vai retomar o protagonismo que costumava ter no financiamento imobiliário com recursos da poupança (SBPE). A Caixa fechou abril com R$ 5,901 bilhões em operações desde o início do ano, o dobro do volume que originou no mesmo período de 2018. O crescimento fez com que a instituição voltasse a liderar o mercado, posição perdida para o Bradesco no ano passado.

De acordo com o presidente da Caixa, o crédito tem de ser apenas um componente no retorno gerado pelos clientes. Para isso, o banco tem apostado em outras em outras modalidades de produtos, como seguros, cartões e adquirência — o que lhe ajuda a melhorar a oferta para os correntistas e, ao mesmo, tempo dar maior atratividade aos ativos que pretende oferecer ao mercado em aberturas de capital.

A estratégia também passa por um melhor uso da rede de atendimento da Caixa, composta por cerca de 26 mil pontos entre agências, lotéricas e correspondentes bancários. O banco fechou o ano passado com 98 milhões de clientes.