A expectativa do mercado imobiliário com a redução dos juros

Em nota, a Associação das Incorporadoras (Abrainc) considera positiva a decisão do Copom de reduzir a taxa Selic, mas avalia que é fundamental garantir "uma trajetória contínua e mais consistente de queda dos juros no país". Um estudo da associação aponta que, nos últimos cinco anos, o aumento das taxas retirou cerca de 800 mil famílias do mercado de crédito para aquisição de imóveis de R$ 500 mil, o que representa uma redução de 50% no público elegível. Cada ponto percentual de aumento nas taxas elimina, em média, 160 mil famílias do financiamento.

- A redução é positiva, mas o país ainda opera com um custo de capital muito elevado, que restringe o crédito e desacelera a atividade econômica- afirma o presidente da ABRAINC, Luiz França, o ciclo de queda precisa ganhar intensidade.

Segundo dados da CBIC, houve aumento de 5,4% no volume de vendas em 2025 em relação ao ano anterior. O setor foi puxado pelo crescimento de negócios dos imóveis do Minha Casa, Minha Vida. Já os contratos fechados com recursos da poupança tiveram redução de mais de 20%.

Para Vitor Moura, sócio-presidente da Patrimóvel, a redução da taxa tem impacto ainda maior no segmento de imóveis na planta, já que o crédito costuma ser contratado apenas dois ou três anos depois, na entrega da unidade. Nesse cenário, a queda da Selic aumenta a expectativa de condições mais atrativas no momento do financiamento.

- Embora o recuo de 0,25 ponto percentual seja modesto, ele já sinaliza um possível ciclo de reduções ao longo do ano - analisa.

A redução da Selic tende a ampliar o acesso ao crédito e estimular tanto a compra da casa própria quanto o investimento no setor, considera Filipe Menegheti, diretor de Negócios da The INC Incorporações. Em sua opinião, o movimento favorece tanto investidores, que passam a migrar da renda fixa, quanto compradores em busca da casa própria por meio do financiamento bancário.

- Como já ocorreu após a crise externa de 2008 e na recessão de 2015, ciclos de queda da Selic costumam ampliar significativamente a demanda por imóveis, acompanhados de uma valorização relevante - reflexo direto da lei da oferta e da demanda.

Para Sanderson Fernandes, CEO da Avanço Realizações Imobiliárias, mesmo com os juros ainda em patamares elevados, o setor tem demonstrado resiliência, sustentado pela demanda reprimida e pela busca por ativos reais. Para ele, com o crédito mais acessível, haverá um aumento gradual na confiança do comprador, tanto para moradia quanto para investimento. E isso tende a acelerar a velocidade de vendas e estimular os lançamentos.

- Para quem acompanha o mercado, fica claro que momentos de virada no ciclo de juros costumam representar boas oportunidades antes da valorização mais consistente dos ativos.

Apesar do otimismo, agentes do setor mantêm cautela em relação à velocidade e à intensidade desse movimento. A avaliação de Bernardo Provenzano, diretor financeiro da GAR Incorporadora, é que a consolidação de um ambiente mais favorável depende da continuidade da queda dos juros, da estabilidade da inflação e da efetiva transmissão dessas condições para o crédito imobiliário.

- Para nós, o movimento de redução da taxa Selic é pequeno, mas o sinal é importante. Ele sugere o início de um ambiente potencialmente mais favorável para o mercado imobiliário ao longo dos próximos meses, sobretudo se essa trajetória se confirmar nas próximas reuniões.

 

O PIB da construção estagnou - não para as construtoras

Segundo uma estimativa feita pelo FGV Ibre, o PIB das construtoras teve uma expansão de 2,8% no ano passado, enquanto o IBGE mostra um avanço mais tímido, de 0,5%, praticamente uma estagnação.

A diferença existe porque o cálculo do IBGE também inclui as obras feitas por pessoas físicas (autoconstruções e reformas), que de fato caíram e influenciaram o resultado geral da construção civil.

“O mercado informal da construção está menor porque o juro está muito alto para as famílias que precisam financiar suas obras, e isso acaba mascarando o resultado das construtoras, que conseguem crédito a taxas mais atrativas,” Yorki Stefan, o presidente do Sinduscon-SP, disse ao Metro Quadrado.

Segundo ele, o que está garantindo um bom desempenho para as construtoras é a alta demanda das incorporadoras que atuam no Minha Casa Minha Vida e as obras de infraestrutura, que estão compensando a queda dos lançamentos de prédios residenciais voltados à classe média.

Tanto que, em 2025, o setor formal da construção criou 87,8 mil empregos no País, aumentando o seu contingente em 3%.

Yorki diz que o mercado continua aquecido no primeiro semestre deste ano em razão de obras públicas que estão sendo aceleradas pelos governos estaduais antes das eleições – o que significa que o segundo semestre tende a perder fôlego nesse nicho.

O início do ciclo de corte de juros também tem animado o setor, mas o presidente do Sinduscon-SP pondera que o processo de afrouxamento monetário já está mais lento do que se imaginava (com a queda de 0,25 p.p. na Selic, em vez de 0,5 p.p.) e que o movimento demora a surtir efeito no mercado imobiliário.

Já o mercado informal pode voltar a crescer com o início da nova política de isenção do IR para quem ganha até R$ 5 mil, dando um fôlego às famílias que pretendem fazer reformas.

“Com isso o PIB do setor como um todo poderá crescer mais em 2026,” disse o presidente do Sinduscon-SP.

 

Preços dos imóveis residenciais sobem 2,52% em outubro

No ano, o indicador da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) acumula uma alta de 15,53%. Já em 12 meses, avança 16,76%, sinalizando continuidade do movimento de valorização do mercado residencial.

Demanda por imóveis mantém pressão sobre as avaliações

O desempenho reflete pressão de demanda e aceleração nas avaliações feitas pelas instituições financeiras, que servem de referência para concessão de crédito imobiliário.

O IGMI-R abrange laudos de imóveis em mais de 4 mil municípios e é o indicador mais amplo do mercado residencial brasileiro. A Abecip também monitora recortes específicos de nove capitais com maior volume de informações.

Regiões avançam, mas ritmo perde força

A leitura regional mostrou aceleração em apenas três capitais entre setembro e outubro, mesmo com a alta do índice nacional. Todas as quatro regiões analisadas registraram desaceleração no ritmo de variação dos preços.

No Sudeste, São Paulo acelerou de 1,32% para 2,41%. O Rio de Janeiro manteve estabilidade em 2,15%, enquanto Belo Horizonte desacelerou de 3,81% para 2,14%.

No Nordeste, todas as capitais analisadas reduziram o ritmo: Recife passou de 4,28% para 3,43%; Salvador, de 3,61% para 3,05%; e Fortaleza, de 1,59% para 1,07%.

No Sul e no Centro-Oeste os sinais vieram mistos em outubro, com Porto Alegre acelerando de 1,48% para 2,81%, e Brasília subindo de 1,85% para 4,73%. Já Curitiba desacelerou de 4,12% para 2,46%, e Goiânia recuou de 0,76% para 0,70%.

 

A experiência de hotelaria deve ser o novo foco do mercado imobiliário

 

Agora, esse mesmo olhar começa a transformar o mercado imobiliário, que passa a entender que o verdadeiro diferencial competitivo está na forma como o morador vive, e não apenas no espaço onde habita.

Nos últimos anos, o setor vem incorporando elementos típicos da hospitalidade, aproximando-se de um novo modelo de moradia com serviços inspirados na lógica hoteleira.

É o caso dos colivings e residenciais com estrutura “plug & play”, que oferecem ambientes totalmente mobiliados, gestão de manutenção, limpeza, internet, eventos e áreas comuns que estimulam a convivência, produtividade e lazer. Nesse formato, o morador não precisa lidar com burocracia ou múltiplos fornecedores, ele apenas chega e vive a experiência, como um hóspede de longo prazo.

Um mercado em expansão global

Segundo a Grand View Research, o mercado global de coliving foi avaliado em US$ 7,82 bilhões em 2024 e deve atingir US$ 16,05 bilhões até 2030, crescendo a uma taxa anual de 13,5%. O estudo destaca que o avanço se concentra principalmente em grandes centros urbanos, onde o custo de vida é mais alto e a mobilidade se tornou prioridade.

Essa tendência se conecta diretamente ao movimento global conhecido como hybrid hospitality, em que o conceito tradicional de hotel se mistura a espaços de coworking, residências e estadias prolongadas. A ideia é atender perfis que não querem simplesmente “ficar”, mas “viver com serviço”. É o mesmo raciocínio que guia os colivings contemporâneos - empreendimentos que buscam proporcionar uma rotina prática, conectada e, sobretudo, humana.

O que o setor imobiliário aprende com a hotelaria

A hotelaria tem décadas de expertise em compreender o comportamento do hóspede e antecipar suas necessidades. Esse know-how de escuta ativa, personalização e entrega de valor está sendo transposto para o universo residencial.

No mercado imobiliário, essa transição se traduz na criação de moradias com serviços integrados, ambientes planejados e atendimento centrado nas pessoas. Assim como um hotel oferece suporte e praticidade no dia a dia, os novos modelos de moradia entendem que a experiência não se encerra na entrega das chaves; na verdade, ela começa ali.

Um dos principais aprendizados da hotelaria é que o encantamento está nos detalhes invisíveis: na eficiência do serviço, na agilidade das respostas e na sensação de cuidado. O morador, assim como o hóspede, busca conforto, autonomia e fluidez. Essa mentalidade tem transformado o papel das administradoras e incorporadoras, que agora atuam não apenas como gestoras de imóveis, mas como facilitadoras de rotina e bem-estar.

No Brasil, a tendência se manifesta em moradias urbanas voltadas a públicos jovens e conectados, que valorizam a comodidade e o senso de comunidade. São empreendimentos que unem o conforto de casa com a praticidade de serviços compartilhados, como lavanderia, áreas comuns, manutenção, internet e eventos integradores, em uma proposta moderna, acessível e alinhada ao estilo de vida das novas gerações.

Essas soluções traduzem o desejo crescente por moradias funcionais e flexíveis, que priorizam tempo e experiência, e não apenas espaço físico. Um equilíbrio que simboliza a maturidade de um mercado que aprendeu com a hotelaria a colocar o morador no centro da jornada.

Desafios e oportunidades

A “hotelização” da moradia estudantil não está ligada ao luxo necessariamente, mas à ampliação da visão sobre o morar, que passa de um bem material a um serviço integrado, baseado em bem-estar, acolhimento, entretenimento e praticidade.

O grande desafio desse modelo é transformar o cotidiano em uma experiência mais fluida, sem perder o equilíbrio entre custo e conveniência. Manter uma operação eficiente, com uma equipe afinada, com serviços que realmente simplifiquem a vida do morador, como manutenção ágil, limpeza, segurança, suporte digital, atendimento muito próximo e entrega consistente dos serviços, é o que define o sucesso desse formato.

Nos grandes centros urbanos, onde o tempo é um recurso escasso e a rotina universitária é intensa, a moradia com serviços inspirados na hotelaria surge como uma resposta natural às novas demandas. O objetivo é garantir conforto e autonomia, sem burocracia e sem altos custos.

Assim, o conceito de “viver com serviço” se consolida como um modelo sustentável e inclusivo, capaz de unir hospitalidade, tecnologia e propósito - e de atender de forma inteligente uma geração que valoriza tempo, bem-estar e liberdade de escolha.

A hotelaria, portanto, não é apenas inspiração estética para o mercado imobiliário: é um modelo operacional de sucesso, em que os protagonistas são as pessoas e o bem imóvel é coadjuvante. As empresas que compreenderem essa lógica estarão mais preparadas para atender o morador contemporâneo, que valoriza tempo, conforto e conexão. No fim das contas, a casa ideal deixou de ser apenas o lugar onde se mora, ela passou a ser o lugar onde se vive bem.

Inadimplência de aluguel atinge 3,80%

 

O aumento interrompeu o período de estabilidade observado em julho e agosto, quando o índice havia se mantido em 3,76%. Na comparação com setembro de 2024 (3,14%), a alta foi de 0,66 ponto percentual.

“A nova alta preocupa em setembro, apesar de ser modesta comparada aos 3,76% de julho e agosto, e mostra que muitas famílias seguem com o orçamento comprometido”, afirmou Manoel Gonçalves, diretor de Negócios para Imobiliárias do Grupo Superlógica. Segundo ele, “é fundamental acompanhar de perto as projeções de inflação e de juros, já que esses indicadores têm impacto direto tanto no endividamento quanto na capacidade de pagamento dos inquilinos neste fim de ano”.

Entre os imóveis residenciais, houve queda na inadimplência da faixa de alta renda (aluguéis acima de R$ 13 mil), que passou de 7,02% em agosto para 5,70% em setembro. Nos imóveis com aluguel de até R$ 1 mil, o índice recuou de 6,32% para 5,96%, mas segue como a segunda maior taxa entre as faixas de valor. Já as faixas de R$ 2 mil a R$ 3 mil e de R$ 3 mil a R$ 5 mil registraram inadimplência de 2,58% e 2,04%, respectivamente.

No segmento comercial, a inadimplência da faixa de até R$ 1 mil segue como a mais alta, subindo de 8,41% em agosto para 9,89% em setembro. A menor taxa foi observada entre imóveis de R$ 2 mil a R$ 3 mil, com 4,52%. Entre os tipos de imóveis, a inadimplência de apartamentos caiu de 2,58% para 2,45%, e a de casas de 4,27% para 3,84%. Já os imóveis comerciais tiveram aumento, passando de 5,20% para 5,55%.

Regionalmente, o Nordeste lidera com 5,97%, alta de 1,03 ponto percentual em relação a agosto (4,94%). O Norte aparece em segundo lugar, com 4,86%, seguido pelo Centro-Oeste (3,49%), Sudeste (3,42%) e Sul, que manteve a menor taxa do país, em 3,28%.

Nos edifícios de luxo, a vaga de carro agora é dentro do apartamento

A redução de prédios com garagem tem se tornado uma tendência, visando incentivar a redução do uso do carro e favorecer o transporte público. A revisão do Plano Diretor de São Paulo, por exemplo, permite que prédios próximos a estações de metrô e corredores de ônibus sejam construídos sem a obrigatoriedade de vagas de garagem, reduzindo o preço final dos imóveis e tornando-os mais acessíveis à classe média.

Na outra ponta, no entanto, estão grandes milionários que não precisam contar as moedas na hora de adquirir um imóvel. Para eles, a garagem é mandatória e pode até ser diferenciada. Como uma vaga para o carro dentro do próprio apartamento.

Nesses casos, os automóveis têm direito até a elevador privativo próprio, produzidos pela mesma empresa que fabrica os elevadores convencionais, que os moradores utilizam no dia a dia. 

“Observamos que o mercado imobiliário de alto padrão, tanto no Brasil como em outras partes do mundo, aponta para uma demanda clara por essa inovação", afirma Carlo Genovez, gerente executivo de grandes projetos Latam Schindler, representada pela Atlas Schindler no Brasil há mais de cem anos.

"Antes uma realidade mais restrita a cidades como Nova York, Dubai, Shanghai, vemos agora aqui no Brasil edifícios residenciais cada vez mais altos sendo erguido em cidades como Balneário Camboriú, São Paulo, Rio de Janeiro, Goiânia e Fortaleza, com uma demanda excepcional por exclusividade”.

O Victorian Living, em Goiânia, possui elevadores da Atlas que transportam os carros dos moradores diretamente para a sala do apartamento. No prédio,  uma unidade pode chegar a 404 metros quadrados, com garagem interna exclusiva para o morador e elevador automotivo próprio.

Como funciona um elevador para carros?

Genovez explica que os elevadores para veículos podem funcionar de forma eletromecânica, com cabos de tração, ou hidráulica, a partir de pistões e fluido hidráulica, a partir de pistões e fluido hidráulico para a elevação do veículo.

A escolha vai depender das especificações técnicas do edifício, como, por exemplo, profundidade do poço do elevador, da altura do edifício — os hidráulicos não são indicados para edificações muito altas, por exemplo. As preferências estéticas do cliente também contam.

"Inclusive, é possível fazê-lo panorâmico, com painéis de vidro. Vale reforçar que a capacidade de carga de um equipamento desse tipo gira em torno de 3,5 mil a 5 mil quilos, e o valor dependerá do tipo de projeto", afirma.

Para isso, o edifício precisa de um projeto arquitetônico e estrutural muito específico. É essencial um reforço significativo no poço e nas lajes para suportar o peso elevado do carro e do próprio elevador, que supera os elevadores comuns, garantindo ainda espaço suficiente para a cabine e a manobra do veículo no andar.

Os edifícios brasileiros com elevadores veiculares

Além do Victorian Living, em Goiânia, há outros edifícios que oferecem a possibilidade de estacionar o carro dentro de casa. A moda começou em 2010, em Belo Horizonte, com o Edifício Parc Zodíaco, que também tem elevador para carros e vagas internas ligadas diretamente aos apartamentos.

Em Fortaleza, com lançamento previsto para 2025, o Edge levou o conceito de garagem privativa - e vertical - ao Nordeste.

Em Nova Lima, em Minas Gerais, o edifício Quatro Ventos é o mais novo empreendimento a oferecer vagas na garagem nos apartamentos.

 

Longevidade estimula novos modelos de moradia

 

O aumento da expectativa de vida dos brasileiros e o crescimento da “economia prateada” - a participação de pessoas com mais de 50 anos no consumo das famílias - têm despertado a atenção do mercado imobiliário nacional. Nos últimos anos, projetos voltados para esse público têm sido lançados em todo o país, combinando moradia e serviços voltados à saúde e ao bem-estar.

Segundo o IBGE, a expectativa de vida média no Brasil chegou a 76,4 anos, em 2023. Em 2000, era de 71,1 anos. Já a pesquisa da consultoria Data8 sobre o mercado prateado no país apontou que a participação desse público na economia foi de 24% em 2024 e chegará a 35% em 2044 - movimentando cerca de R$ 3,8 trilhões.

“Acompanho o tema há dez anos e percebo que o modo de viver das pessoas vem mudando. Mas o mercado ainda não oferece produtos adequados ”, afirma Joseph Meyer Nigri, sócio-fundador da incorporadora Naara Longevity Residences, focada em “senior living” - segmento imobiliário direcionado ao público 60+.

Criada em 2023, a empresa lançará em novembro o residencial Naara Higienópolis, na Zona Oeste de São Paulo, com 46 apartamentos de dois dormitórios e plantas de 94 e 145 metros quadrados - cada metro ofertado a R$ 28,5 mil.

A torre terá unidades não residenciais e habitações de interesse social (HIS), que pertencerão à companhia e serão destinadas à locação. O condomínio terá ambientes voltados ao bem-estar e de convivência e socialização, além de cafeteria, restaurante, ambulatório 24 horas com enfermeiros, elevador adaptado para maca e vaga de ambulância na garagem para remoção eventual.

“As pessoas vão viver mais, mas precisam investir em envelhecimento ativo, morando em um prédio projetado para essa fase da vida”, defende Josef Feffer, sócio-investidor da Naara.

Realizado em parceria com Think Construtora e Tecnisa, o prédio tem arquitetura de Itamar Berezin, interiores de Chris Silveira e paisagismo de Roberto Riscala. A especialista em gerontologia Naira Dutra Lemos também foi contratada como consultora do projeto.

PARCERIA

Higienópolis também foi o escolhido pela Vitacon para estrear nesse segmento. O Vitacon Sênior é voltado para o público 60+ e terá cerca de 400 unidades de 27 a 85 metros quadrados, com VGV estimado de R$ 400 milhões. A operação das unidades e dos serviços de “pay-per-use”, como fisioterapia e cuidadores, será feita pela plataforma Housi.

Um dos destaques do empreendimento será a consultoria do Hospital Israelita Albert Einstein, que vai estruturar os serviços de saúde e bem-estar de padrão internacional que serão ofertados. O condomínio terá sala de telemedicina, ambulatório e monitoramento em tempo real das atividades, por meio de sensores inteligentes.

“A ideia é criar ambientes que ofereçam uma experiência única a hóspedes e moradores. Espaços que, além de atender às necessidades das pessoas, inspirem uma nova forma de viver nesta fase da vida”, afirma Ariel Frankel, CEO da Vitacon.

Quem também aposta em parcerias estratégicas na área de saúde é a incorporadora Laguna, de Curitiba (PR), pioneira no segmento com o empreendimento Bioos, lançado em 2021. Com duas torres  Home e Health , o projeto combina moradia com atendimentos médicos via consultórios e laboratórios, todos operados por empresas parceiras.

O prédio residencial terá 108 apartamentos de 42 a 83 metros quadrados. Na torre corporativa, as 289 salas poderão ser conectadas e ampliadas. No “mall”, que conecta os dois edifícios, ficarão as lojas, uma panificadora e um “day clinic”, em fase final de negociação.

“Nosso projeto tornou-se um ‘benchmark’ para o mercado. Para validar o conceito, definimos que pelo menos um morador da unidade tenha 60 anos ou mais”, explica André Marin, CEO do Grupo Laguna. Com 90% das moradias vendidas, a empresa se prepara para lançar até o final deste mês outro “senior living”, o Bioos Barigui.

“O empreendimento terá os mesmos conceito e tamanho de unidades similares, mas em uma torre residencial. Os serviços de saúde serão ofertados em parceria por um centro médico instalado no Park Shopping Barigui, que fica próximo”, conta Marin.

A nova onda de projetos para o público mais longevo deve considerar aspectos arquitetônicos, de engenharia e de medicina no momento da concepção dos produtos. É o que recomenda Norton Mello, engenheiro civil e CEO da Bioeng Projetos, especializada no assunto. Segundo ele, a moradia sênior se divide em duas modalidades: assistenciais e não assistenciais. A primeira é voltada a pessoas que têm algum grau de dependência, seja física, social ou psicológica. A segunda é o “independence living”, com moradores de vida mais ativa.

“Cada perfil requer um ponto de equilíbrio em relação ao número ideal de apartamentos no prédio, o tamanho das plantas e o nível de interação entre vizinhos”, explica. Mello sugere que os prédios não fiquem parecidos com hospitais. “O ‘senior living’ não é uma operação de saúde, mas uma moradia. As pessoas que estão lá são moradores, não pacientes”, alerta.

Outro ponto importante é a criação de ambientes sensoriais e imersivos, com aromas e tecnologia embarcada, que estimulem os moradores em suas atividades. “Há disciplinas que são transversais à arquitetura e à engenharia e que podem ser aplicadas para potencializar a longevidade, tornando os prédios mais confortáveis para se viver.”