Preço de imóveis residenciais voltam a acelerar

 Os preços de venda de imóveis residenciais voltaram a ganhar fôlego em abril, indicando que está em curso uma retomada gradual do mercado após um início de ano mais moderado. Conforme levantamento, o Índice FipeZAP registrou no último mês uma alta de 0,51%, acelerando em relação ao percentual de janeiro, que chegou a 0,20%, de fevereiro, com alta de 0,32%, e de março 0,48%.

Apesar dos estímulos, o desempenho acumulado em 2026 ainda mostra um mercado que cresce abaixo da inflação. Até abril, os preços dos imóveis subiram 1,53%, enquanto o IPCA, que mede a inflação oficial, já acumula alta de 2,83% no período. O descompasso indica que, embora haja recuperação, o setor ainda enfrenta limitações impostas pelo cenário macroeconômico, especialmente o nível de juros e o custo do crédito imobiliário, de acordo com Índice FipeZAP

O movimento foi disseminado entre 55 das 56 cidades monitoradas pela pesquisa, com uma valorização positiva em 21 das 22 capitais. Os maiores avanços foram observados em Campo Grande, com aumento de 1,87%; Vitória , com 1,48%;, Natal com 1,37%, e Aracaju, com 1,24%. Os dados reforçam também o protagonismo de mercados fora dos eixos tradicionais.

Força dos imóveis menores

O comportamento do mercado, levando-se em conta o tipo de imóvel, reforça uma tendência já observada nos últimos meses de que há uma maior demanda por unidades menores.

Em abril, imóveis de um dormitório lideraram a alta, subindo 0,63%, enquanto unidades com quatro ou mais quartos registraram a menor variação, de 0,41%. Esse movimento, conforme o estudo, costuma refletir tanto a busca por imóveis mais acessíveis quanto o interesse de investidores em ativos com maior liquidez e potencial de locação.

Alta é generalizada

No recorte geográfico, o avanço dos preços segue amplo, mas com intensidades diferentes. Capitais do Norte e Nordeste, por exemplo, continuam entre os principais destaques, enquanto mercados mais consolidados apresentam variações mais moderadas.

São Paulo, por outro lado, teve alta de 0,19% em abril, enquanto o Rio de Janeiro avançou 0,34%, sinalizando um ritmo mais contido nas maiores metrópoles.

No acumulado do ano, cidades como Belém, Vitória e Campo Grande lideram a valorização, com altas de 4,46%, 4,38% e 4,29% respectivamente. Isso evidencia uma redistribuição do dinamismo do mercado imobiliário, de acordo com o FipeZap

Imóveis ainda superam inflação

Apesar do ritmo em 2026, o desempenho no acumulado em 12 meses segue positivo. O Índice FipeZAP acumula alta de 5,63%, acima tanto da inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que 4,62%, quanto do IGP-M (+0,61%).

O dado indica que, no horizonte mais longo, o mercado imobiliário ainda preserva seu papel como ativo de proteção de valor, mesmo em um ambiente de maior volatilidade econômica.

Preço médio

O preço médio nacional atingiu R$ 9.769 por metro quadrado em abril. Entre as capitais, Vitória lidera com o metro quadrado a R$ 14.818, seguida por Florianópolis (R$ 13.208) e São Paulo (R$ 12.019). Na outra ponta, cidades como Aracaju registraram uma cotação de R$ 5.529 por metro quadrado, Teresina R$ 5.857 e Natal R$ 6.334, continuando entre as mais acessíveis.

No geral, a aceleração dos preços em abril sugere que o mercado imobiliário entra em uma fase de recuperação gradual, sustentada por demanda ainda presente e pela adaptação dos compradores ao cenário de juros elevados.

Regulamento da reforma tributária define quando pessoa física pagará imposto sobre venda e locação de imóveis

 O regulamento da reforma tributária, publicado na última quinta-feira (30), detalha quando uma pessoa física irá pagar IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) em operações com imóveis, como venda e locação.

Um dos pontos centrais do ato normativo para o assunto foi a definição do que é um "imóvel distinto", que, pelo texto, corresponde a cada unidade imobiliária autônoma, ainda que não registrada separadamente em cartório.

Essa definição é relevante porque o número de imóveis distintos é um dos principais critérios para determinar quando a pessoa física deixa de ser tratada como proprietária eventual e passa a ser considerada contribuinte do regime específico criado pela reforma para o setor imobiliário.

A LC (Lei Complementar) 214 de 2025 estabeleceu as regras gerais da reforma e instituiu esse regime específico para operações com imóveis, criando critérios objetivos para identificar quando há atuação com habitualidade ou volume econômico por parte da pessoa física.

O regulamento, por sua vez, detalhou como esses critérios serão aplicados, esclarecendo questões e conceitos que ficaram abertos na lei, como o de "imóveis distintos".

No caso de locação, cessão ou arrendamento, a pessoa física será considerada contribuinte se, no ano-calendário anterior, tiver realizado operações com mais de três imóveis distintos e sua receita total com essas atividades tiver excedido o valor de R$ 240 mil.

Já nas vendas e cessões de direitos, haverá enquadramento se a pessoa tiver vendido ou cedido direitos sobre mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que esses imóveis estejam em seu patrimônio há menos de cinco anos contados da data de aquisição.

Há também a previsão de enquadramento se, no ano-calendário anterior, a pessoa tiver vendido ou cedido direitos de mais de um imóvel construído por ela própria nos cinco anos anteriores à venda ou cessão.

O regulamento ainda detalha situações em que a tributação da pessoa física pode ocorrer no próprio ano-calendário. Isso acontece a partir da quarta venda ou cessão de direitos sobre imóveis no mesmo ano, desde que estes estejam no patrimônio da pessoa há menos de cinco anos contados da data de sua aquisição. Outra hipótese é a venda ou cessão de direitos sobre imóveis construídos pelo próprio contribuinte a partir da segunda operação.

No caso de locação, haverá contribuição pela pessoa física no próprio ano-calendário quando a receita total ultrapassar em mais de 20% o limite anual -ou seja, passar de R$ 288 mil- desde que também seja atendido o critério de mais de três imóveis.

Esse último ponto resolve uma dúvida que existia na LC 214 sobre a cumulatividade dos requisitos. O regulamento deixa claro que o excesso de 20% na receita não é suficiente, por si só, para gerar tributação: é necessário também cumprir o critério do número de imóveis.

A decisão pelo conceito de "imóvel distinto" não depender exclusivamente da matrícula formal do imóvel e sim considerar a forma como ele é utilizado é importante considerando que um mesmo registro pode conter mais de uma unidade econômica independente, assim como diferentes matrículas podem, na prática, representar um único imóvel.

Para o auditor fiscal de São Paulo Jefferson Valentin, ao optar por um critério baseado no uso do imóvel, o regulamento busca reduzir incertezas e evitar que estruturas formais sejam utilizadas para alterar artificialmente o enquadramento tributário.

"A decisão é acertada, pois evita o incentivo econômico à formação de ‘cortiços’ ou a injustiça de se considerar imóveis distintos o apartamento e a garagem simplesmente por terem duas matrículas, por exemplo. A tributação se adapta, assim, à realidade fática, sem permitir que a documentação crie uma realidade ficcional sobre a qual incidiria o tributo", disse.

Segundo ele, o critério também resolve situações comuns no meio rural, em que uma propriedade pode ser formada por várias matrículas, mas funciona como uma única unidade produtiva.

Hoje, a tributação de pessoas físicas no mercado imobiliário ocorre principalmente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física, sobre aluguel ou ganho de capital. Com a reforma, essas operações passam a conviver também com o IBS e a CBS nas situações citadas.

A implementação do novo sistema tributário será gradual até 2033. Os testes já começaram em 2026 e, a partir de 2027, haverá cobrança efetiva da CBS. O IBS, por sua vez, será implantado de forma progressiva ao longo dos anos seguintes, até substituir completamente os tributos atuais sobre consumo.

Em que pese a cobrança, o novo modelo introduz também a lógica da não cumulatividade, permitindo o desconto de créditos relativos a despesas da atividade, como manutenção, serviços e insumos, o que pode reduzir o valor efetivo do tributo.

O regime específico para o setor imobiliário também prevê a redução da carga de IBS e CBS em determinadas operações. Nas locações, a tributação incidirá sobre apenas 30% da base (redução de 70%), enquanto nas vendas incidirá sobre 50%. Essas reduções se aplicam aos contribuintes enquadrados no regime - sejam pessoas físicas ou jurídicas - e buscam suavizar o impacto da inclusão dessas operações no novo sistema.

Para especialistas, o desenho geral da nova tributação indica que a reforma não pretende tributar o pequeno proprietário, mas sim alcançar pessoas físicas que atuam de forma estruturada no mercado.

Aluguel sobe 0,84% em março e acumula alta acima da inflação em 2026

Os preços dos aluguéis residenciais seguem em alta no início de 2026, ficando acima da inflação e se espalhando pela maior parte do País. Em março, o Índice FipeZAP de Locação avançou 0,84%, mantendo o ritmo de valorização, ainda que com leve desaceleração em relação a fevereiro, quando subiu 0,94%.

O resultado do último mês superou a variação dos preços de venda de imóveis no período, que chegou a subir 0,48%, e ficou próximo da inflação oficial ao consumidor medida pelo IPCA, que teve alta de 0,88%, indicando um mercado de locação ainda aquecido, de acordo com o levantamento.

Alta disseminada

O movimento de alta foi amplo, atingindo 30 das 36 cidades monitoradas pelo FipeZAP, o que inclui ainda 17 capitais.

Aracaju, por exemplo, teve alta de 6,53%. Já Campo Grande subiu 4,64% e Manaus 3,60%, liderando as maiores altas do mês de março. Isso também sinaliza uma valorização mais intensa fora dos grandes centros tradicionais.

Já mercados tradicionais como São Paulo subiu 0,56% e Rio de Janeiro teve alta de 1,59%,  seguindo em trajetória ascendente, mas já em um ritmo mais moderado.

Imóveis menores

Assim como no mercado de venda, os imóveis menores seguem puxando a valorização no aluguel para cima. O dado reforça uma demanda concentrada em unidades mais compactas, geralmente associadas a maior liquidez e menor custo total para o inquilino.

Dessa forma:

• Imóveis com um dormitório tiveram alta de 1,10%
• Imóveis quatro ou mais dormitórios subiram 0,65%

Acima da inflação

No acumulado do primeiro trimestre, o Índice FipeZAP registra alta de 2,45%, superando tanto o IPCA, que chegou a subir 1,92%, quanto o IGP-M, com alta 0,19% no mesmo período.

Capitais como Manaus, Campo Grande e Aracaju concentram as maiores valorizações no período, com altas de 10,12%, 9,12% e 7,06%, respectivamente. Isso indica forte pressão regional sobre os preços.

Valorização e rentabilidade

No horizonte dos últimos 12 meses, os aluguéis acumulam alta de 8,63%, mais que o dobro da inflação oficial, de 4,14%. A valorização disseminada - presente em 34 das 36 cidades - mostra ainda que o encarecimento da locação não é pontual, mas estrutural. Isso porque reflete fatores como juros elevados, que dificultam a compra de imóveis; maior demanda por aluguel, e oferta ainda restrita em algumas regiões.

O preço médio do aluguel no país chegou a R$ 52,34 por metro quadrado em março. Entre as capitais, São Paulo lidera com o metro quadrado a R$ 63,63, seguida de Belém e Recife.

Já a rentabilidade média do aluguel (o chamado rental yield) foi estimada em 6,05% ao ano, o que fica abaixo do retorno de aplicações financeiras no cenário atual de juros elevados, segundo o FipeZAP.

Na prática, isso indica que, embora o aluguel esteja mais caro, o investimento imobiliário ainda enfrenta concorrência forte de ativos financeiros.

Nesse cenário, o comportamento dos aluguéis em 2026 reforça a existência de uma pressão contínua, impulsionado principalmente pelas condições macroeconômicas. Com crédito imobiliário mais caro, a migração de potenciais compradores para o mercado de locação tende a sustentar a demanda e, consequentemente, os preços ao longo do ano, conforma avaliação da FipeZAP

 

A expectativa do mercado imobiliário com a redução dos juros

Em nota, a Associação das Incorporadoras (Abrainc) considera positiva a decisão do Copom de reduzir a taxa Selic, mas avalia que é fundamental garantir "uma trajetória contínua e mais consistente de queda dos juros no país". Um estudo da associação aponta que, nos últimos cinco anos, o aumento das taxas retirou cerca de 800 mil famílias do mercado de crédito para aquisição de imóveis de R$ 500 mil, o que representa uma redução de 50% no público elegível. Cada ponto percentual de aumento nas taxas elimina, em média, 160 mil famílias do financiamento.

- A redução é positiva, mas o país ainda opera com um custo de capital muito elevado, que restringe o crédito e desacelera a atividade econômica- afirma o presidente da ABRAINC, Luiz França, o ciclo de queda precisa ganhar intensidade.

Segundo dados da CBIC, houve aumento de 5,4% no volume de vendas em 2025 em relação ao ano anterior. O setor foi puxado pelo crescimento de negócios dos imóveis do Minha Casa, Minha Vida. Já os contratos fechados com recursos da poupança tiveram redução de mais de 20%.

Para Vitor Moura, sócio-presidente da Patrimóvel, a redução da taxa tem impacto ainda maior no segmento de imóveis na planta, já que o crédito costuma ser contratado apenas dois ou três anos depois, na entrega da unidade. Nesse cenário, a queda da Selic aumenta a expectativa de condições mais atrativas no momento do financiamento.

- Embora o recuo de 0,25 ponto percentual seja modesto, ele já sinaliza um possível ciclo de reduções ao longo do ano - analisa.

A redução da Selic tende a ampliar o acesso ao crédito e estimular tanto a compra da casa própria quanto o investimento no setor, considera Filipe Menegheti, diretor de Negócios da The INC Incorporações. Em sua opinião, o movimento favorece tanto investidores, que passam a migrar da renda fixa, quanto compradores em busca da casa própria por meio do financiamento bancário.

- Como já ocorreu após a crise externa de 2008 e na recessão de 2015, ciclos de queda da Selic costumam ampliar significativamente a demanda por imóveis, acompanhados de uma valorização relevante - reflexo direto da lei da oferta e da demanda.

Para Sanderson Fernandes, CEO da Avanço Realizações Imobiliárias, mesmo com os juros ainda em patamares elevados, o setor tem demonstrado resiliência, sustentado pela demanda reprimida e pela busca por ativos reais. Para ele, com o crédito mais acessível, haverá um aumento gradual na confiança do comprador, tanto para moradia quanto para investimento. E isso tende a acelerar a velocidade de vendas e estimular os lançamentos.

- Para quem acompanha o mercado, fica claro que momentos de virada no ciclo de juros costumam representar boas oportunidades antes da valorização mais consistente dos ativos.

Apesar do otimismo, agentes do setor mantêm cautela em relação à velocidade e à intensidade desse movimento. A avaliação de Bernardo Provenzano, diretor financeiro da GAR Incorporadora, é que a consolidação de um ambiente mais favorável depende da continuidade da queda dos juros, da estabilidade da inflação e da efetiva transmissão dessas condições para o crédito imobiliário.

- Para nós, o movimento de redução da taxa Selic é pequeno, mas o sinal é importante. Ele sugere o início de um ambiente potencialmente mais favorável para o mercado imobiliário ao longo dos próximos meses, sobretudo se essa trajetória se confirmar nas próximas reuniões.

 

O PIB da construção estagnou - não para as construtoras

Segundo uma estimativa feita pelo FGV Ibre, o PIB das construtoras teve uma expansão de 2,8% no ano passado, enquanto o IBGE mostra um avanço mais tímido, de 0,5%, praticamente uma estagnação.

A diferença existe porque o cálculo do IBGE também inclui as obras feitas por pessoas físicas (autoconstruções e reformas), que de fato caíram e influenciaram o resultado geral da construção civil.

“O mercado informal da construção está menor porque o juro está muito alto para as famílias que precisam financiar suas obras, e isso acaba mascarando o resultado das construtoras, que conseguem crédito a taxas mais atrativas,” Yorki Stefan, o presidente do Sinduscon-SP, disse ao Metro Quadrado.

Segundo ele, o que está garantindo um bom desempenho para as construtoras é a alta demanda das incorporadoras que atuam no Minha Casa Minha Vida e as obras de infraestrutura, que estão compensando a queda dos lançamentos de prédios residenciais voltados à classe média.

Tanto que, em 2025, o setor formal da construção criou 87,8 mil empregos no País, aumentando o seu contingente em 3%.

Yorki diz que o mercado continua aquecido no primeiro semestre deste ano em razão de obras públicas que estão sendo aceleradas pelos governos estaduais antes das eleições – o que significa que o segundo semestre tende a perder fôlego nesse nicho.

O início do ciclo de corte de juros também tem animado o setor, mas o presidente do Sinduscon-SP pondera que o processo de afrouxamento monetário já está mais lento do que se imaginava (com a queda de 0,25 p.p. na Selic, em vez de 0,5 p.p.) e que o movimento demora a surtir efeito no mercado imobiliário.

Já o mercado informal pode voltar a crescer com o início da nova política de isenção do IR para quem ganha até R$ 5 mil, dando um fôlego às famílias que pretendem fazer reformas.

“Com isso o PIB do setor como um todo poderá crescer mais em 2026,” disse o presidente do Sinduscon-SP.

 

Preços dos imóveis residenciais sobem 2,52% em outubro

No ano, o indicador da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) acumula uma alta de 15,53%. Já em 12 meses, avança 16,76%, sinalizando continuidade do movimento de valorização do mercado residencial.

Demanda por imóveis mantém pressão sobre as avaliações

O desempenho reflete pressão de demanda e aceleração nas avaliações feitas pelas instituições financeiras, que servem de referência para concessão de crédito imobiliário.

O IGMI-R abrange laudos de imóveis em mais de 4 mil municípios e é o indicador mais amplo do mercado residencial brasileiro. A Abecip também monitora recortes específicos de nove capitais com maior volume de informações.

Regiões avançam, mas ritmo perde força

A leitura regional mostrou aceleração em apenas três capitais entre setembro e outubro, mesmo com a alta do índice nacional. Todas as quatro regiões analisadas registraram desaceleração no ritmo de variação dos preços.

No Sudeste, São Paulo acelerou de 1,32% para 2,41%. O Rio de Janeiro manteve estabilidade em 2,15%, enquanto Belo Horizonte desacelerou de 3,81% para 2,14%.

No Nordeste, todas as capitais analisadas reduziram o ritmo: Recife passou de 4,28% para 3,43%; Salvador, de 3,61% para 3,05%; e Fortaleza, de 1,59% para 1,07%.

No Sul e no Centro-Oeste os sinais vieram mistos em outubro, com Porto Alegre acelerando de 1,48% para 2,81%, e Brasília subindo de 1,85% para 4,73%. Já Curitiba desacelerou de 4,12% para 2,46%, e Goiânia recuou de 0,76% para 0,70%.

 

A experiência de hotelaria deve ser o novo foco do mercado imobiliário

 

Agora, esse mesmo olhar começa a transformar o mercado imobiliário, que passa a entender que o verdadeiro diferencial competitivo está na forma como o morador vive, e não apenas no espaço onde habita.

Nos últimos anos, o setor vem incorporando elementos típicos da hospitalidade, aproximando-se de um novo modelo de moradia com serviços inspirados na lógica hoteleira.

É o caso dos colivings e residenciais com estrutura “plug & play”, que oferecem ambientes totalmente mobiliados, gestão de manutenção, limpeza, internet, eventos e áreas comuns que estimulam a convivência, produtividade e lazer. Nesse formato, o morador não precisa lidar com burocracia ou múltiplos fornecedores, ele apenas chega e vive a experiência, como um hóspede de longo prazo.

Um mercado em expansão global

Segundo a Grand View Research, o mercado global de coliving foi avaliado em US$ 7,82 bilhões em 2024 e deve atingir US$ 16,05 bilhões até 2030, crescendo a uma taxa anual de 13,5%. O estudo destaca que o avanço se concentra principalmente em grandes centros urbanos, onde o custo de vida é mais alto e a mobilidade se tornou prioridade.

Essa tendência se conecta diretamente ao movimento global conhecido como hybrid hospitality, em que o conceito tradicional de hotel se mistura a espaços de coworking, residências e estadias prolongadas. A ideia é atender perfis que não querem simplesmente “ficar”, mas “viver com serviço”. É o mesmo raciocínio que guia os colivings contemporâneos - empreendimentos que buscam proporcionar uma rotina prática, conectada e, sobretudo, humana.

O que o setor imobiliário aprende com a hotelaria

A hotelaria tem décadas de expertise em compreender o comportamento do hóspede e antecipar suas necessidades. Esse know-how de escuta ativa, personalização e entrega de valor está sendo transposto para o universo residencial.

No mercado imobiliário, essa transição se traduz na criação de moradias com serviços integrados, ambientes planejados e atendimento centrado nas pessoas. Assim como um hotel oferece suporte e praticidade no dia a dia, os novos modelos de moradia entendem que a experiência não se encerra na entrega das chaves; na verdade, ela começa ali.

Um dos principais aprendizados da hotelaria é que o encantamento está nos detalhes invisíveis: na eficiência do serviço, na agilidade das respostas e na sensação de cuidado. O morador, assim como o hóspede, busca conforto, autonomia e fluidez. Essa mentalidade tem transformado o papel das administradoras e incorporadoras, que agora atuam não apenas como gestoras de imóveis, mas como facilitadoras de rotina e bem-estar.

No Brasil, a tendência se manifesta em moradias urbanas voltadas a públicos jovens e conectados, que valorizam a comodidade e o senso de comunidade. São empreendimentos que unem o conforto de casa com a praticidade de serviços compartilhados, como lavanderia, áreas comuns, manutenção, internet e eventos integradores, em uma proposta moderna, acessível e alinhada ao estilo de vida das novas gerações.

Essas soluções traduzem o desejo crescente por moradias funcionais e flexíveis, que priorizam tempo e experiência, e não apenas espaço físico. Um equilíbrio que simboliza a maturidade de um mercado que aprendeu com a hotelaria a colocar o morador no centro da jornada.

Desafios e oportunidades

A “hotelização” da moradia estudantil não está ligada ao luxo necessariamente, mas à ampliação da visão sobre o morar, que passa de um bem material a um serviço integrado, baseado em bem-estar, acolhimento, entretenimento e praticidade.

O grande desafio desse modelo é transformar o cotidiano em uma experiência mais fluida, sem perder o equilíbrio entre custo e conveniência. Manter uma operação eficiente, com uma equipe afinada, com serviços que realmente simplifiquem a vida do morador, como manutenção ágil, limpeza, segurança, suporte digital, atendimento muito próximo e entrega consistente dos serviços, é o que define o sucesso desse formato.

Nos grandes centros urbanos, onde o tempo é um recurso escasso e a rotina universitária é intensa, a moradia com serviços inspirados na hotelaria surge como uma resposta natural às novas demandas. O objetivo é garantir conforto e autonomia, sem burocracia e sem altos custos.

Assim, o conceito de “viver com serviço” se consolida como um modelo sustentável e inclusivo, capaz de unir hospitalidade, tecnologia e propósito - e de atender de forma inteligente uma geração que valoriza tempo, bem-estar e liberdade de escolha.

A hotelaria, portanto, não é apenas inspiração estética para o mercado imobiliário: é um modelo operacional de sucesso, em que os protagonistas são as pessoas e o bem imóvel é coadjuvante. As empresas que compreenderem essa lógica estarão mais preparadas para atender o morador contemporâneo, que valoriza tempo, conforto e conexão. No fim das contas, a casa ideal deixou de ser apenas o lugar onde se mora, ela passou a ser o lugar onde se vive bem.