Saiba como usar o seu FGTS na compra de imóvel

Criado para proteger trabalhadores após uma demissão, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) surgiu em 1966, durante o governo do marechal Castelo Branco. A ideia era criar uma espécie de poupança mensal financiada pelo empregador. Esse fundo seria um amparo caso houvesse necessidade de dispensar o funcionário sem comprometer uma fatia grande da receita do empregador. A “poupança” seria acumulada por depósitos mensais equivalentes a 8% dos ganhos brutos do funcionário.

Em vigor desde então, o FGTS se tornou um facilitador do sonho da casa própria, já que a lei que criou o fundo prevê a possibilidade de usá-lo, mesmo sem a quebra do vínculo empregatício, na aquisição de imóveis.

Mas você conhece as regras para usar o fundo na compra de um imóvel? A Agência Brasil reuniu as dúvidas mais comuns e preparou um guia para que você não passe por complicações na hora de concretizar a compra do seu imóvel.

De posse de toda a documentação, o próximo passo é a negociação imobiliária. Bancos, consórcios ou companhias de crédito podem fazer o papel de agentes financeiros – intermediários que vão ajudar tanto na liberação da linha de crédito quanto no saque do FGTS para compor o pagamento do imóvel.

Nesta etapa é muito importante conferir e comparar todos os custos e taxas de financiamento. Os bancos geralmente solicitam que um avalista visite o imóvel para conferir o estado da casa ou apartamento, e se realmente ele tem o valor de mercado que está sendo negociado. Essa taxa pode ser cobrada múltiplas vezes caso o imóvel não esteja em estado adequado para moradia ou esteja em desacordo com o valor de mercado.

Os principais bancos brasileiros oferecem calculadoras online que ajudam a entender o impacto das prestações sobre o orçamento. O limite das parcelas costuma ser de 30% da renda bruta do comprador, mas esse valor pode ser composto pela renda do cônjuge ou companheiro.

Com todas as condições cumpridas, agora é hora de revisar a papelada. Lembre-se que o FGTS não pode ser usado para pagar as taxas de cartório envolvidas na transferência de titularidade da propriedade. O Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) também deve ser levado em conta, já que pode pesar bastante na transação. O valor do ITBI pode chegar a 3% do valor total do imóvel, mesmo para aqueles comprados na planta. Geralmente o imposto é pago em até um mês após a conclusão do negócio. Também é importante checar se há dívidas do Imposto Territorial Urbano (IPTU). Durante o processo de transferência de titularidade do imóvel, a dívida, caso exista, também será transferida. Caso seja de longa data, a dívida pode negativar o nome do proprietário na dívida ativa, que bloqueia o acesso a direitos básicos, como passaporte, tomar posse em concursos públicos ou estudar em universidades do governo.

Imóvel pronto para morar

Chaves em mãos, imóvel pronto para morar. Um detalhe importante é que o novo imóvel deve ser declarado no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) do próximo ano. O valor total deve constar em “Bens e Direitos”. Já a parcela do FGTS usada para adquirir o bem deve constar na parte de “Rendimentos Isentos e não tributáveis”. O FGTS é livre de tributação, portanto não incidirá nenhum imposto sobre o dinheiro usado para abater o valor total da propriedade.

A Caixa oferece um aplicativo do FGTS para acompanhar mensalmente a evolução do extrato do fundo. Todas as agências do banco também esclarecem dúvidas sobre o uso e as regras para aquisição de imóveis.  

Tendências do mercado imobiliário de alto padrão para 2020

Em entrevista ao CB.Poder, programa do Jornal Correio Braziliense em parceria com a TV Brasília, o presidente da Ademi/DF (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do DF), Eduardo Aroeira, abordou o momento do mercado local, considerando-o ideal para compra de imóveis. A associação contabilizou, em agosto deste ano, um número maior de vendas, do que todas as vendas do ano anterior.

O mercado imobiliário de alto padrão em Brasília tem se consolidado e está vivendo um processo disruptivo. A constatação é de Pedro Ivo Hermida, diretor da Federal Propriedades, empresa especializada na venda e aluguel de imóveis de luxo na capital federal, primordialmente em bairros nobres como Lago Sul e Norte, Asa Sul e Norte, Sudoeste e Noroeste. De acordo com o executivo, a expectativa é fechar 2019 com R$ 50 milhões em intermediações, contra os R$ 37,5 milhões em 2018 – um aumento de mais de 30,00% nos totais de vendas da empresa. Para Pedro, a empresa imobiliária precisa mudar o modo tradicional que o mercado imobiliário atende o público de alta renda, passando a operar de forma muito mais eficiente.

Compradores de imóveis de alto padrão buscam exclusividade, e para isso devemos investir na qualidade das experiências com nossos clientes, afirma Pedro.

Conduzidas pelos desejos de seus clientes, as empresas imobiliárias estão desenvolvendo estratégias de marketing que utilizam tecnologias disruptivas para criar uma imagem mais eficiente e dinâmica ao mercado. Os serviços oferecidos pela Christie International Real Estate, uma das principais empresas do segmento, elevam o marketing imobiliário a novos níveis, por meio de serviços personalizados.

O público comprador de imóveis de alto padrão preza por essa exclusividade e qualidade nas experiências, pois tem o tempo como um de seus bens mais valiosos. Fica clara a importante de compreensão do perfil do comprador de imóveis de alto padrão, para entender os novos conceitos que norteiam esse cliente. 

Setor imobiliário sai do fundo do poço e deve impulsionar economia em 2020

Os bancos se preparam para uma competição ainda mais acirrada no crédito imobiliário em 2020. O ano que está para acabar representou uma amostra do aumento da concorrência no mercado, alimentada tanto pela retomada da economia quanto pela longevidade dos juros baixos.

Um dos termômetros desse aquecimento é a portabilidade do crédito imobiliário. Os dados do Banco Central mostram que, no caso dos financiamentos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que concentra o maior número de operações, o volume das transferências de contrato de uma instituição para outra subiu mais de cinco vezes em um ano, entre outubro de 2018 e o mesmo mês deste ano.

Os números do BC apontam um salto nessas operações: de R$ 29,5 milhões portados no décimo mês de 2018 para R$ 168,3 milhões em outubro de 2019. Em todo o ano de 2018, houve transferências de R$ 271,8 milhões. Neste ano até outubro, a portabilidade de crédito imobiliário já alcança volume de R$ 610 milhões.

“A concorrência está aumentado e tem muita busca por portabilidade, os bancos estão brigando por portabilidade”, afirma o fundador do site especializado em crédito imobiliário Melhortaxa, Rafael Sasso. Conforme o executivo, embora a maior parte dos cortes da taxa Selic já tenha sido repassada pelos bancos para suas linhas de financiamento habitacional, o aumento de competição e o aquecimento do mercado imobiliário devem pressionar por mais reduções. “As taxas vão cair mais conforme a demanda cresça e a concorrência fique mais acirrada.”

Uma análise da quantidade de solicitações de portabilidade e das operações realmente efetivadas sugere que os bancos estão dispostos a brigar pelos clientes. Neste ano até outubro, o número de pedidos alcançou 7,7 mil, mas apenas 29%, ou seja, 2,3 mil foram realizados, segundo o BC. “As solicitação são muito maiores do que as efetivações, porque, em muitos casos, o próprio banco cobriu [a oferta rival]”, avalia Sasso.

O presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, deixa bem clara a intenção de sustentar a liderança nas concessões de financiamentos habitacionais recém-recuperada. “Quando assumi [o banco] estávamos em terceiro lugar e não éramos mais líder há algum tempo na taxa SBPE [com recursos da poupança]”, afirma. “A sensibilidade é que não estávamos oferecendo produtos que o mercado demandava e taxas que refletiam a melhora da economia.”

Em 2018, em novas concessões de crédito para aquisições, a Caixa ficou em quarto lugar com um volume de R$ 9,1 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Quem liderou o ranking no ano passado foi o Bradesco, com produção de R$ 10,8 bilhões, seguido por Itaú Unibanco, que originou R$ 9,9 bilhões, e Santander, com R$ 9,1 bilhões. O Banco do Brasil ocupou a quinta colocação, com R$ 4,6 bilhões.

“Nós crescemos algo como 120% em termos de originação entre o início e o fim do ano, isso em crédito com funding de poupança”, diz o presidente da Caixa. As estatísticas Abecip mostram que o banco retomou a dianteira nas concessões a partir de março deste ano, quando originou R$ 1,3 bilhão ante R$ 916 milhões do Itaú.

Entre janeiro e outubro de 2019, a Caixa lidera com R$ 13,8 bilhões em concessões. O Bradesco caiu para segundo, com R$ 10,7 bilhões, seguido de perto por Itaú, que tem quase os mesmos R$ 10,7 bilhões. O Santander originou R$ 8,7 bilhões no período e o BB, R$ 2,6 bilhões, segundo a Abecip.

Melhor que o esperado

“Este ano veio melhor do que a gente havia previsto”, afirma Cristiane Portella, diretora do Itaú Unibanco e presidente eleita da Abecip. O mercado de financiamento para aquisição de imóveis cresceu 30% em volume financeiro entre janeiro e outubro comparado ao mesmo período de 2018. “No fim do ano passado, estimávamos crescimento de 20%”, pondera.

Cristiane sugere que, diante do cenário de aceleração econômica, melhora das condições de emprego, retomada do ciclo imobiliário e baixo custo do crédito para aquisições, o próximo ano pode ser ainda mais forte. “Para 2020 a gente estima que, pelo menos, se repita o crescimento de 2019, mas pode ser melhor”, afirma.

Em um cenário macroeconômico mais positivo e de maior interesse dos bancos, “acredito que possa haver alguma redução [de taxas finais] para frente, mas não da mesma magnitude” da ocorrido recentemente, avalia a diretora do Itaú. Conforme Cristiane, os bancos tendem a ser cautelosos em baixar as taxas mais do que 7% ao ano.

“O mercado trabalha, principalmente, com um ‘funding’ de poupança para operações de longo prazo. Em uma eventual volta da Selic para a faixa de 8,5% ao ano, a caderneta volta a render 6% ao ano mais TR e, por isso, temos de prever esse movimento”, explica.

A Caixa tem liderado o movimento de redução das taxas desde o início do ciclo de queda da Selic. No último corte, o banco estatal baixou o juro mínimo da linha para 6,5% logo após a decisão do BC que levou a taxa básica para 4,5% ao ano neste mês.

Embora apenas o BB tenha seguido a Caixa nessa última diminuição, reduzindo a taxa para 7,20%, ante 7,40%, Guimarães acredita que os concorrentes, mais cedo ou mais tarde, vão ter de seguir a estatal. “Acredito que os bancos [privados] vão seguir o movimento da Caixa, senão vão perder competitividade”, afirma. Na visão do presidente, pode aparecer ao longo do próximo ano espaço para reduções pontuais nas taxas finais. “Se a curva a termo continuar caindo tem espaço para reduzir mais”, diz.

De acordo com Paulo Duailibi, superintendente executivo de negócios imobiliários do Santander, a possibilidade de as instituições reduzirem mais as taxas para o consumidor vai depender do movimento da curva de juros de longo prazo. “Minha leitura é que já está dentro dos preços atuais [do financiamento habitacional]. Esses preços atuais praticados pelo mercado foram desenhados dentro da leitura de curva de longo prazo, que já precificava uma Selic a 4,5% ao ano.”

Nova linha

Uma das apostas para 2020 — por enquanto restrita aos bancos estatais e instituições de menor porte — é a nova linha de crédito imobiliário com IPCA, que foi regulamentada pelo BC em agosto deste ano. Na modalidade, há a substituição de correção da TR pelo índice de inflação.

O primeiro banco a oferecer empréstimo do gênero foi a Caixa. De acordo com o presidente da instituição, desde o início das concessões, no fim de agosto, até o momento, o banco já originou R$ 4,4 bilhões em mais de 20 mil contratos. “Nosso objetivo é, a partir de março, securitizar pelo menos 50% dessa carteira, já com seis meses de histórico”, afirma Guimarães. “Mas dá para securitizar até 100%”, acrescenta.

De acordo com o executivo-chefe financeiro do Banco Bari, Evaldo Perussolo, que oferece crédito tanto com IPCA quanto com IGP-M, as operações com uso de índices de inflação “podem endereçar a escassez de funding da poupança”. Os grandes bancos privados, porém, ainda mantêm cautela. A preocupação se refere à maior volatilidade dessa modalidade em operações que, frequentemente, são feitas com prazos de até 30 anos. Em 2015, por exemplo, o IPCA alcançou 10,67% ante 2,01% da TR.

“No curto prazo, não lançaremos o IPCA por uma questão de estratégia”, afirma Cristiane, diretora do Itaú. “No atual patamar de taxas temos condição de atender o cliente de forma competitiva no indexador atual [TR].” Duailibi, do Santander, também descarta a possibilidade de lançar no curto prazo. “Estamos observando” para ver como o mercado reage, afirma.

Queda de juros para o consumidor pode ter chegado ao limite, dizem especialistas

A redução dos juros para o consumidor final pode estar chegando ao limite, afirmam especialistas.

Na avaliação de quem acompanha o setor financeiro, ainda que a inflação permaneça sob controle e abra espaço para o repasse da queda da Selic em linhas de curto prazo, a sinalização de que o ciclo de cortes da taxa básica possa estar no fim diminui a possibilidade de redução nas taxas para o tomador de crédito ao longo de 2020.

O professor da Saint Paul Escola de Negócios, Maurício Godoi, lembra que os grandes bancos têm feito reduções parciais das taxas de juros no crédito com a premissa de acompanhar as quedas da Selic promovidas pelo Banco Central.

“Mas é preciso ter em mente que a maioria das operações de crédito visa os médios e longos prazos e, quando olhamos as curvas futuras de juros, a Selic já se encontra em patamares mais elevados. Tudo isso entra na precificação desses empréstimos”, afirma.

Na quarta-feira (11), o Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central) divulgou que decidiu por um novo corte da Selic, de 5% para 4,5% ao ano. Pouco tempo após a decisão do BC, Caixa Econômica Federal e Itaú Unibanco informaram que reduziram taxas em linhas respectivas de crédito

O Itaú afirmou que fez o repasse do corte de 0,5 ponto percentual para a linha de empréstimo pessoal para pessoas físicas e para a modalidade de capital de giro aos seus clientes corporativos.

Já a Caixa anunciou redução em três linhas de crédito. Em geral, a redução é maior conforme o cliente tem mais relacionamento com o banco, ou seja, contrata mais produtos. 

A taxa mínima fixa do crédito imobiliário da Caixa passou de 6,75% ao ano mais a TR (Taxa Referencial, hoje zerada) para 6,5% ao ano mais TR.

A redução é tanto para o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) quanto para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), mas a linha só vale para o cliente que optar por receber os vencimentos do crédito na instituição financeira e que mantiver relacionamento com a Caixa.

Já em relação aos produtos de crédito pessoal, o banco estatal reduziu as taxas do cheque especial de 8,99% ao mês para 8% ao mês para os clientes que não optarem pelo pacote de relacionamento, e de 4,99% ao mês para 4,95% ao mês para aqueles que decidirem receber seu salário na instituição.

Para Rodolfo Leandro de Olivo, professor de economia da Fundação Instituto de Administração, há algum espaço para que os juros também se reduzam nos demais bancos, principalmente porque, segundo ele, há um atraso no repasse dessa queda da Selic na grande maioria das vezes.

Para o professor, são três os fatores que colaboram para que novas quedas ocorram na ponta consumidora.

“Primeiro, é a pressão que o governo tem feito para incentivo à retomada do consumo e da economia, situação que passa um crédito mais acessível. Segundo, que o spread [diferença entre a taxa de captação e a de empréstimos] dos bancos ainda é muito grande e tem muito espaço para recuar. Terceiro, por fim, é a maior concorrência trazida pelas fintechs, que também começa a chamar a atenção”, disse Olivo.

Dados do Banco Central apontam que os spreads médios totais do mercado estavam em 19,2 pontos percentuais em outubro deste ano —no mesmo mês do ano passado, estavam em 17,9 pontos percentuais.

Segundo Godoi, a redução dos juros feita pela Caixa é uma das ações feitas pelo governo para aquecer a economia, que são eles: mercado de crédito, operações de open market (quando o BC compra ou vende títulos de dívida pública a bancos comerciais) e depósitos compulsórios.

“O problema é que esses instrumentos não estão funcionando no Brasil, e, aliás, foi por isso que o governo decidiu liberar o FGTS. Por isso a redução da Selic e os reflexos nos juros [da ponta consumidora] para incentivar a liberação do crédito”, disse.

Para ele, o que impede um repasse mais significativo das quedas dos juros é o fato de que o brasileiro tem dificuldade em tomar crédito.

“Muitos acabam usando linhas emergenciais e rotativos e entram em uma dívida surreal. Por isso também há um foco massivo em educação financeira. Enquanto o brasileiro não souber tomar crédito, é difícil reduzir muito mais os juros na ponta”, afirmou.

Oferta em alta e juros baixos atraem investidores para leilão de imóveis

COM O MERCADO IMOBILIÁRIO EM RECUPERAÇÃO, A EXPECTATIVA É DE UMA VALORIZAÇÃO DESSES ATIVOS NOS PRÓXIMOS ANOS

O mercado de leilão de imóveis encontra-se em um cruzamento perfeito: ao mesmo tempo em que a oferta de propriedades ainda é grande, as taxas de juros em baixa repelem investidores de aplicações conservadoras em poupança e atraem compradores interessados em financiamentos mais baratos.

De acordo com Henri Zylberstajn, leiloeiro da Sold Leilões, este mercado cresceu mais de 300% em 2019, em comparação com o ano anterior. “Com a melhora da economia, você tem mais gente com condições de comprar, mas como essa melhora é muito recente, você ainda tem muito reflexo de retomada de imóvel por causa da crise”, afirma.

Na Lance no Leilão, o número de imóveis leiloados este ano aumentou em 60% na comparação com o ano anterior. Na Mega Leilões, o crescimento foi de 20%.

O arremate de imóveis para investimento tem se tornado especialmente atrativo, uma vez que as taxas de juros em baixa reduzem a rentabilidade de aplicações financeiras mais conservadoras, incentivando investidores a buscarem outras formas de fazer render seu dinheiro.

Com o mercado imobiliário em recuperação, a expectativa é de uma valorização desses ativos nos próximos anos, diz Fernando Cerello, leiloeiro da Mega Leilões. Para além desse movimento geral da economia, outros fatores como mudanças em leis de zoneamento e obras de infraestrutura urbana também apontam para uma alta de preços.

Zylberstajn, por exemplo, indica a procura por imóveis grandes —de três a quatro dormitórios— com vaga de garagem em áreas próximas a corredores de tráfego, tipo de propriedade que deve rarear na capital paulista em função de mudanças na lei de zoneamento nos últimos anos.

“Existem determinados tamanho de apartamento em certas regiões que nunca mais vão ser lançados. Isso tende a valorizar os leilões a partir do momento que aparece um disponível”, afirma o leiloeiro.

Nos leilões, os imóveis são comprados por com um desconto médio de 35%, mas que pode ser ainda maior. No entanto, o comprador deve ficar atento, porque quanto maior o desconto, em geral mais problemas o imóvel apresenta.

Uma das principais dores de cabeça para quem adquire um imóvel em leilão é a permanência do morador na propriedade. Caso ele se negue a sair, recorrendo na Justiça contra o despejo, a ação pode se desenrolar por anos. 

A recomendação nesses casos é que o comprador busque se informar sobre a situação do imóvel e, caso esteja ocupado, estime os custos com uma batalha judicial. Dependendo do caso, o acréscimo desses gastos supera o desconto oferecido no leilão.

O tempo de espera para tomar a posse efetiva do imóvel, a depender do desconto, costuma valer mais a pena para quem compra para investir. Quem tem pressa, como é comum no caso de quem adquire para morar, deve procurar imóveis já decoupados —mas, mesmo nesses casos, a espera para mudar leva em média de 3 a 5 meses, diz Zylberstajn.

Esse tipo de imbróglio é mais comum em leilões judiciais —aqueles frutos de processos na Justiça, como uma ação do condomínio contra um proprietário por inadimplência. Já nos leilões extrajudiciais, modalidade comumente usada por bancos para vender imóveis retomados de mutuários inadimplentes, as pendências costumam ser menores e explicitadas nos editais, de acordo com os leiloeiros.

O potencial comprador também deve ficar atento para eventuais dívidas, como falta de pagamento de condomínio e IPTU, e com outros custos de aquisição, como a taxa paga ao leiloeiro e as despesas com registro em cartório.

Do lado do comprador final, a queda nas taxas de juros e as novas modalidades de financiamento, como a corrigida pela inflação (IPCA), linha comercializada pela Caixa e Banco do Brasil, têm facilitado a aquisição de imóvel.

Carla Umino, leiloeira da Lance no Leilão, acrescenta ainda que a entrada de fintechs nesse mercado também tem aumentado a concorrência.

O consumidor, no entanto, precisa ir com calma e buscar fazer uma avaliação prévia com os bancos para saber quanto de crédito poderá ter, recomenda Ione Amorim, economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec). 

“Ainda é um mercado mais favorável para quem paga à vista. É sempre um risco você contar com a compra via leilão achando que vai ter financiamento, porque às vezes o banco pode negá-lo quando fizer a avaliação do imóvel”, diz.

Caso o interesse do comprador seja por um imóvel ainda ocupado, com pendências na Justiça, Amorim recomenda ainda a procura de uma assessoria jurídica especializada em leilões. Outra via são associações de mutuários, que podem oferecer orientações a custos mais baixos.

FELIZ ANO NOVO 2020

Lançamento e venda de imóveis batem recorde em São Paulo

DE JANEIRO A SETEMBRO DESTE ANO, FORAM COMERCIALIZADAS 30,5 MIL UNIDADES, MAIS DO QUE AS 29,9 MIL VENDIDAS NA CAPITAL PAULISTA NO ANO INTEIRO DE 2018

O início do ciclo de retomada gradual da economia já tem reflexos na venda e no lançamento de imóveis na cidade de São Paulo, o principal mercado do setor no Brasil. Até setembro, tanto a quantidade de imóveis novos vendidos como lançados foram recordes para o período na capital paulista desde o início da série, em 2004, pelo Secovi, sindicato que reúne entidades do setor da habitação.

De janeiro a setembro deste ano, foram comercializadas 30,5 mil unidades, mais do que as 29,9 mil vendidas em São Paulo no ano inteiro de 2018 – volume quase 70% maior do que o do mesmo período do ano passado. De acordo com a pesquisa, só em setembro foram comercializados 4.055 imóveis – a maior marca para o mês e um volume cerca de 50% maior do que a média histórica para o período. Na tentativa de conquistar novos consumidores, o ritmo de lançamentos das construtoras está acelerado. Até setembro, elas ofertaram 32 mil unidades, quase o dobro dos lançamentos feitos nos mesmos meses de 2018.

“A economia começa a andar e nós somos o reflexo do momento que o país está entrando, com queda dos juros, redução do desemprego e aprovação de reformas”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi. Pelo desempenho alcançado até agora e como normalmente os últimos meses do ano recebem uma injeção extra de recursos com o pagamento do 13º salário, ele prevê que o ano de 2019 será recorde de vendas. “Não tenho bola de cristal, mas essa é a expectativa.”

Banco do Brasil lança linha de crédito imobiliário indexada à inflação

O Banco do Brasil passou a oferecer a partir desta segunda-feira (9) sua nova linha de crédito imobiliário indexada à inflação. O produto, porém, é destinado apenas clientes dos segmentos Private e Estilo do banco.

Só podem ser clientes Private aqueles com investimentos acima de R$ 3 milhões, enquanto as contas do Estilo, por sua vez, são disponíveis para correntistas com renda mínima acima de R$ 10 mil ou com investimentos acima de R$ 150 mil.

A concessão do crédito vale apenas para imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou de acima de R$ 1,5 milhão na CH (Carteira Hipotecária), sendo 70% o percentual máximo de financiamento.

As taxas de juros começam em 3,45% ao ano mais o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e variam conforme o prazo da operação e o nível de relacionamento do cliente com o banco.  

É possível fazer o financiamento em até 180 meses (15 anos) e utilizar o FGTS para quitar parte do empréstimo apenas nos empréstimos. 

O lançamento do Banco do Brasil segue o movimento feito pela Caixa Econômica Federal em agosto, quando estreou sua própria linha de crédito atualizada pela inflação.

Na Caixa, a taxa mínima do empréstimo é de 2,95% ao ano mais IPCA. O banco também estipulou uma taxa máxima, de 4,95% ao ano mais IPCA, e um prazo máximo de 30 anos. Além disso, o financiamento estipulado pela Caixa é de até 80% do valor do imóvel.

Em nota, o Banco do Brasil afirmou que, seguindo sua política de educação financeira, clientes que optarem pela modalidade serão alertados para o fato de que que o valor das parcelas e do saldo devedor variam de acordo com a inflação.

Ainda segundo o BB, neste primeiro momento, a simulação e a análise de crédito estão disponíveis apenas nas agências. Somente após a aprovação do crédito será possível dar segmento às propostas via aplicativo ou internet banking. ?

Construção civil tem o melhor indicador do PIB

FORAM BONS OS DADOS SOBRE A INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO INFORMADOS PELO INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE) AO ANUNCIAR O COMPORTAMENTO DO PRODUTO INTERNO BRUTO (PIB) RELATIVO AO PERÍODO DE JANEIRO A SETEMBRO DE 2019.

Foram bons os dados sobre a indústria da construção informados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) ao anunciar o comportamento do Produto Interno Bruto (PIB) relativo ao período de janeiro a setembro de 2019. Entre os terceiros trimestres de 2018 e de 2019, a construção civil cresceu 4,4%, segunda alta mensal consecutiva após 20 trimestres de queda. Os números do IBGE mostram ainda que entre o segundo e o terceiro trimestres deste ano o investimento do setor da construção cresceu 1,3%.

A construção civil responde por cerca de 40% da Formação Bruta de Capital Fixo (FBCF ou taxa de investimento), o que mostra bem sua importância. O setor mobiliza uma ampla rede de fornecedores, de prestadores de serviços de arquitetura, engenharia e decoração a indústrias de materiais para obras e de bens de capital. E é grande empregador de mão de obra: nos primeiros 10 meses de 2019, contratou 124,5 mil empregados com carteira assinada, 6,3% mais do que em igual período de 2018, segundo dados oficiais. Foi o segmento que mais mostrou crescimento, em termos porcentuais, na criação de vagas no período.

Mas, como notou a economista Ana Maria Castelo, pesquisadora da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e especializada no setor, há muito a melhorar: "O mercado imobiliário ainda tem uma contribuição restrita para o PIB. A tendência é que esse mercado venha a aparecer mais fortemente no nível de atividade daqui para a frente”.

A construção civil está se recuperando em decorrência dos investimentos em edifícios em especial residenciais, pois os lançamentos comerciais ainda enfrentam o problema da oferta elevada, com exceção do mercado de alto padrão, onde há demanda firme. Na infraestrutura, as concessões só deverão gerar impacto positivo na construção a partir de 2020, segundo analistas.

O volume de financiamentos não só é crescente, mas essencial para o investimento na construção. O economista Luka Barbosa, do banco Itaú, deu ênfase ao estímulo representado pelo crédito: "O crédito imobiliário começou a crescer, expandindo o setor, estimulando o investimento e deve crescer mais no ano que vem”.

A construção civil e o mercado de imóveis foram ajudados pela queda de juros e prestações, mas não podem prescindir da retomada econômica

Imóvel compacto ganha demanda e atrai investidores

Há um ano e meio, após se separar do namorado, com quem vivia em uma casa de 150 metros quadrados, no Jardim Marajoara, na zona Sul da cidade de São Paulo, a fotógrafa de publicidade de moda Ariana Lima, de 35 anos, foi morar em um loft de 29,5 metros quadrados, na Vila Olímpia. O imóvel, incorporado pela Vitacon, especialista nesse mercado, pertence a uma amiga. “A experiência é incrível”, diz a fotógrafa. Assim como Ariana, muitos consumidores das classes média, média-alta e alta, principalmente os mais jovens, estão dispostos a trocar áreas maiores por melhores localizações e mais mobilidade.

Os lançamentos de imóveis compactos, com área de 20 metros quadrados a 35 metros quadrados, voltados para as rendas média e alta cresceram 25%, no mercado paulistano, de janeiro a outubro, na comparação anual. Somaram 6.044 unidades, segundo levantamento realizado pela área de inteligência de mercado da Abyara, a pedido do Valor.

“A qualidade de vida das pessoas está cada vez mais relacionada ao tempo que se perde no deslocamento, no dia a dia”, afirma o diretor técnico da rede de imobiliárias Lopes, Cyro Naufel.

Após a mudança, Ariana passou a ir a pé encontrar clientes situados na mesma região onde mora, assim como para a academia e para baladas. Para seu estúdio fotográfico, na Lapa, na zona Oeste, o tempo do percurso foi reduzido de até uma hora e meia para 30 minutos de carro. Segundo a fotógrafa, desde que se mudou para o compacto, sua vida se tornou “mais dinâmica e com menos consumo”. Agora, Ariana consome menos roupas, sapatos e produtos para casa. A manutenção do espaço onde mora está mais fácil, e é possível encontrar os amigos com mais frequência.

Quem está começando a vida profissional e opta por morar perto do trabalho, quem acaba de se mudar para São Paulo com a finalidade de trabalhar ou estudar, executivos que residem de segunda a sexta-feira na capital paulista e casais jovens estão entre os principais perfis que buscam mais praticidade ao habitar em um compacto, tipo de imóvel que tem sido desenvolvidos em regiões com boa infraestrutura de transportes e serviços.

A demanda também se ampliado por parte de recém-separados, de casais cujos filhos saíram de casa e de parte da classe média que vem optando por viver em áreas mais centralizadas, segundo o sócio-diretor da TPA Empreendimentos, Mauro Teixeira Pinto. Os compactos - studios e lofts - respondem por 80% dos lançamentos da TPA.

Dois anos e meio atrás, o corretor Guilherme Malfi se mudou com a noiva de apartamento alugado de 90 metros quadrados, nas proximidades da estação de metrô Vila Madalena, para um loft de 60 metros quadrados, perto da estação Anhangabaú, adquirido da TPA. “É mais fácil de limpar, conseguimos aproveitar o espaço com menos desperdício, e o custo de manutenção é menor”, compara Malfi. Mas, se a família crescer, a opção será, segundo ele, por imóvel tradicional, com área de serviço e mais um quarto.

Para Daniel de Aguiar Nascimento, de 25 anos, a possibilidade de reduzir o tempo que gasta para ir trabalhar foi a principal razão que o levou a decidir pela compra, como primeiro imóvel, de um studio de 26 metros quadrados, incorporado pela Mitre, nas proximidades da estação de metrô Guilhermina-Esperança, em vez de adquirir unidade em São Miguel Paulista, onde reside com familiares. Profissional da área de corretagem, Nascimento precisa se deslocar para coordenar equipes em diversas regiões da capital paulista. “Preferi um imóvel menor, mas mais bem localizado”, diz o corretor, que vai se mudar tão logo a unidade, adquirida na planta, for entregue.

Na avaliação de uma fonte do setor imobiliário, o número de compradores finais de compactos tende a crescer, à medida que os juros caem e uma parcela de clientes que era atendida pelo programa habitacional Minha Casa, Minha Vida passa a ter a renda enquadrada também no financiamento necessário para a aquisição de unidade de médio padrão.

Em alguns projetos de unidades compactas, a parcela de compradores finais é relevante, mas o principal adquirente desses imóveis são investidores, interessados em trocar apostas na renda fixa por rendimentos potencialmente superiores com aluguel. A figura do investidor voltou a ganhar relevância no setor imobiliário com o reaquecimento do mercado imobiliário e com as sucessivas reduções de juros. Do lado das incorporadoras, desde a regulamentação dos distratos, no fim de 2018, há mais segurança para vender imóveis a esses clientes. 

Projetos híbridos - uma mescla de apartamento e studio - crescem ao lado de estações de metrô e de corredores de ônibus

A opção de investidores por compactos em relação a outros ativos imobiliários resulta da possibilidade de desembolso menos do que seria preciso para a aquisição de unidades maiores. “Há mais facilidade para alugar ou revender esses imóveis”, afirma o presidente da Brasil Brokers, Cláudio Hermolin.

Incluindo investidores e compradores finais, as vendas de um projeto da Cyrela de compactos de médio-alto padrão, lançado no início de novembro, superam 70% do total, patamar acima do esperado para o curto prazo pela companhia. Localizado na Vila Mariana, o empreendimento tem studios e imóveis de um dormitório, com tamanhos de 25 metros quadrados a 47 metros quadrados e preços que variam de R$ 280 mil a R$ 500 mil

“Deixou de ser tão importante para as pessoas ter espaços para lavanderia e escritório, dentro de casa, pagando por isso”, diz o diretor de incorporação da Cyrela, Piero Sevilla. “Com um tíquete mais baixo, é possível morar em lugares muito melhores”, acrescenta o executivo da Cyrela. 

Naufel, da Lopes, afirma que uma das vantagens que as incorporadoras encontram ao desenvolver compactos é a possibilidade de cobrar preço de venda por metro quadrado maior quanto menor for a área da unidade.

Há um outro motivo para a forte expansão dos lançamentos de imóveis compactos na capital paulista. As incorporadoras buscam conciliar nos seus empreendimentos lançados a demanda de mercado com as regras do novo Plano Diretor e da nova Lei de Zoneamento de São Paulo.

Dessa forma, o número de projetos híbridos - uma mescla de unidades maiores e studios -, tem crescido nos chamados eixos estruturantes da capital paulista - proximidades de estações de metrôs e trens, e de corredores de ônibus. A legislação limita o número de garagens a uma vaga por unidade nessas regiões. Ao lançar parte do projeto como studios sem vaga, as incorporadoras conseguem oferecer mais de uma garagem para apartamentos maiores no mesmo edifício, atendendo à demanda de quem busca essas unidades.

Exemplo desse modelo é um empreendimento lançado, em junho, pela Tegra Incorporadora, em Moema, composto por apartamentos de 157 metros quadrados e duas vagas de garagem, e studios sem vaga. Segundo o diretor de incorporação da Tegra em São Paulo, João Mendes, os compactos responderão por 30% do valor lançado neste ano.

Há dez dias, a incorporadora apresentou ao mercado paulistano um projeto de uso misto, com studios de 26 metros quadrados, unidades de 46 metros quadrados com um dormitório e salas comerciais e lojas na Vila Nova Conceição. Outros projetos mistos foram lançados pela empresa neste fim de semana.

No último sábado, a Trisul lançou empreendimento para investidores com 80% de studios de 25 metros quadrados sem vagas de garagem e 20% de apartamentos de 45 metros quadrados com suíte e uma vaga, ao lado da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp), na Vila Clementino. Segundo o superintendente de inteligência de mercado e marketing da Trisul, Lucas Araújo, há demanda por locação de unidades com esses perfis por parte de médicos e estudantes da região.

A Nortis Construtora e Incorporadora direciona seus projetos para usuários finais e atua em compactos em menor quantidade, segundo o fundador, Carlos Terepins, com o objetivo de cumprir os parâmetros da legislação decorrente do Plano Diretor.

Segundo Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de terrenos, 2019 é o primeiro ano em que a procura, em São Paulo, de áreas para desenvolver empreendimentos de unidades compactas, com tamanho de 25 metros quadrados a 40 metros quadrados, superou a demanda para outras finalidades. 

No mercado, há quem se preocupe com o risco de excesso de oferta dos imóveis compactos, assim como já ocorreu com flats e saletas comerciais. Para se precaver dessa possibilidade, a Trisul tem sido “criteriosa ao decidir onde oferecer esse tipo de produto”, segundo Araújo. No entendimento de Alexandre Frankel, fundador da Vitacon, não existe risco de oferta excessiva, pois há demanda pelas unidades, considerando-se o crescimento vegetativo da população e as mudanças dos hábitos de consumo.

Hermolin, da Brasil Brokers, ressalta que imóveis compactos para as rendas média e alta não são produtos que fazem sentido em qualquer mercado, mas apenas naquelas praças, como São Paulo, “que são polos de atração de pessoas de outras cidades, estados e até países”. “No Rio de Janeiro, começa a haver movimento de lançamentos de compactos também com foco no investidor”, conta Hermolin.

BC diz que poderá colocar dezenas de bilhões de reais de compulsórios na economia

O presidente do Banco Central (BC), Roberto Campos Neto, voltou a prometer a redução dos volume de depósitos compulsórios na autoridade monetária, atualmente na casa dos R$ 440 bilhões. "Estamos mapeando, junto com a B3, todos os créditos privados, para sabermos quanto vale cada um. É importante que crédito privado tenha valor de liquidez", afirmou, em audiência pública na Comissão de Finanças e Tributação da Câmara dos Deputados nesta quarta-feira, 6.

Segundo o presidente do BC, se todos os créditos privados estiverem devidamente identificados e precificados, eles passarão a ter um valor de assistência de liquidez que poderá substituir parte dos compulsórios hoje depositados na autoridade monetária para fazer frente a eventuais crises do setor bancário.

"Poderemos colocar dezenas de bilhões de reais dos compulsórios na economia", completou Campos Neto.

Crédito imobiliário - O presidente do Banco Central afirmou ainda que o crédito imobiliário tem impulsionado o emprego e a economia no Brasil nos últimos meses. Segundo ele, porém, o crédito imobiliário no País ainda é reduzido e tem grande potencial de expansão.

"Na média, a alavancagem do crédito imobiliário é baixa", comentou Campos Neto. "O home equity é um grande projeto, que já está em andamento", acrescentou, em referências às operações de crédito que tem como garantia um imóvel.

Campos Neto citou um estudo dando conta que as pessoas que tomam crédito dando um imóvel como garantia geralmente não utilizam os recursos para o consumo, mas sim para investimento em uma empresa que já existe ou em um novo negócio.

Durante a exposição aos deputados, Campos Neto também destacou o lançamento recente de linhas de crédito imobiliário que contam com o IPCA - o índice oficial de preços - como indexador, no lugar da Taxa Referencial (TR).

Segundo ele, a expectativa era de que essa nova modalidade movimentasse R$ 1 bilhão até o fim do ano, mas já houve R$ 2 bilhões em negócios em um mês.

Cooperativas - O presidente do Banco Central destacou também que as cooperativas de crédito são responsáveis por 8% do crédito no Brasil atualmente. "Nós queremos que isso vá para 20%", afirmou.

Portabilidade do financiamento de imóvel rende economia de R$ 100 mil

Na semana passada a Caixa anunciou um corte agressivo de sua taxa de financiamento de imóveis mínima, de 0,75 ponto porcentual: os juros cobrados pelo banco na modalidade passou de 7,5% ao ano para 6,75% ao ano.

A concorrência, que já vinha reduzindo taxas com o incentivo do novo ciclo de queda da Selic, deve entrar ainda mais forte na disputa com a expectativa de novas quedas da Selic, já em 5% ao ano.

Quem ganha nesse cenário é o mutuário, que poderá economizar valores expressivos levando o seu financiamento para um banco que cobra juros mais baixos.

De acordo com simulações feitas pelo Melhortaxa, comparador de financiamentos imobiliários, é possível economizar 100 mil reais no total de um contrato de 300 mil reais feito em 2018 com prazo de 30 anos.

Essa economia pode ser obtida a partir da mudança de uma taxa de 9,76% ao ano para juros de 7,30% ao ano, valor médio cobrado atualmente pelos bancos. E o alívio pode ser imediato: o valor da prestação, nesse caso, diminui 682 reais, de 3.179,61 reais para 2.638,06 reais.

No caso de imóveis mais caros e taxas maiores, o valor economizado pode chegar a 364 mil reais

Regulamentada em 2013, a portabilidade de financiamento imobiliário não evoluiu muito nos últimos anos. Tanto que a estrutura do Itaú para aceitar financiamentos de outros bancos ainda está atualmente em fase de testes. Mas o banco pretende finalmente colocá-la de pé nos próximos meses.

Isso porque os pedidos de portabilidade explodiram. Segundo dados do BC, o saldo portado de julho a setembro quadruplicou: passou de 61 milhões de reais para 260 milhões de reais. Já os pedidos triplicaram: subiram de 764 em julho para 2.380 nos três meses. O Santander é um exemplo de banco que vem buscando ativamente a portabilidade do crédito da concorrência.

De abril até hoje, a taxa média cobrada pelos bancos em financiamentos imobiliários baixou de 8,92% ao ano para 7,56% ao ano, segundo o comparador de financiamentos. O movimento foi iniciado antes do ciclo de queda da Selic, que passou de 6,5% a 5% ao ano nos últimos três meses.

Atualmente, a Caixa cobra a taxa mais barata: 6,75% ao ano, enquanto o Banco do Brasil cobra os juros mais caros: 8,29% ao ano. O Bradesco pratica, em média, a taxa de 7,30% ao ano, enquanto o Itaú cobra 7,45% ao ano e, o Santander, 7,99% ao ano.

Como funciona

Quem já tem um financiamento de imóvel presenciou a queda recente dos juros na própria instituição financeira na qual tem o crédito. Mas esses juros menores valem apenas para novos contratos. É possível tentar renegociar a dívida na agência, mas caso o cliente não consiga é aconselhável que busque outro banco e realizar a portabilidade de financiamento imobiliário.

Para isso, é necessário coletar informações sobre a dívida, que as instituições financeiras devem fornecer em até um dia útil, contado a partir da data da solicitação. São elas: número do contrato; saldo devedor atualizado; demonstrativo da evolução do saldo devedor; modalidade; taxa de juros anual, nominal e efetiva; prazo total e remanescente; sistema de pagamento; valor de cada prestação, especificando o valor do principal e dos encargos; e data do último vencimento da operação.

De posse dessas informações, o mutuário deve negociar as condições da nova operação com uma instituição financeira interessada em conceder um novo crédito.

Os recursos obtidos serão destinados à quitação do saldo devedor da operação original. É a nova instituição que transfere os recursos diretamente para a instituição original, quitando, assim, a dívida antecipadamente. Os custos relacionados à transferência de recursos para a quitação da operação não podem ser repassados ao cliente.

O valor e o prazo da nova operação não podem ser superiores ao valor do saldo devedor e ao prazo remanescente da operação original a ser liquidada.

A instituição financeira credora original tem até cinco dias para eventualmente renegociar a dívida e oferecer condições mais vantajosas ou enviar as informações necessárias à instituição proponente do novo crédito para a finalização do pedido de portabilidade.

Caso o cliente desista da portabilidade, ele deve formalizar a desistência com a instituição credora original que comunicará à instituição proponente do novo crédito.

Se a instituição não prestar as informações requeridas para a realização da portabilidade, é possível recorrer à ouvidoria da instituição financeira.

Quando vale a pena mudar de banco?

Antes de realizar a portabilidade, é importante solicitar o valor do Custo Efetivo Total (CET) da nova operação. Essa é a forma mais fácil de comparar os valores dos encargos e despesas cobrados pelas instituições e concluir se a portabilidade é realmente vantajosa. É aconselhável também verificar todas as condições do novo contrato, como número e valores das prestações, taxas de juros e tarifas.

Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa, aponta que também é necessário considerar, em média, um gasto de 4 mil reais no processo de portabilidade, que inclui novo registro do imóvel e custos cartorários, como se fosse um novo financiamento. “Se o mutuário chegar à conclusão de que irá economizar apenas 30 reais por mês e não tem espaço no orçamento para arcar com esse custo agora, talvez não valha a pena fazer a troca agora. A expectativa é que as taxas de juros caiam ainda mais, o que deve incentivar os bancos a continuarem reduzindo as taxas cobradas”.

Além disso, também é necessário avaliar que a nova taxa contratada pode depender da contratação da manutenção de um nível de relacionamento com o banco, que inclui contratação e uso de alguns serviços. Caso essas regras previstas em contrato não sejam seguidas, a taxa pode mudar e tornar o novo financiamento mais caro do que o antigo. Por isso, é necessária atenção no novo contrato e suas exigências para verificar se a troca não embute um risco que talvez não vale a pena correr.

Selic baixa revoluciona mercado imobiliário e ainda dá tempo de participar

A recente queda na taxa de juros básicos da economia, a Selic, somada à perspectiva de manutenção dos juros em patamares baixos por ao menos mais três anos e à ascensão de um novo ciclo de incorporações, revolucionaram o mercado imobiliário brasileiro e abriram perspectivas inéditas. Essa visão foi ventilada por especialistas nesta quinta-feira (7), durante a edição 2019 do Congresso da Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar).

“Fico indignado quando vejo alguém querer investir em imóveis comprando apartamentos. Mais gente está experimentando investir no mercado imobiliário via fundos. Acho que os investidores mais jovens não querem passar pela experiência de comprar um imóvel e ter custos de manutenção, dificuldade para alugar ou vender”, afirmou Carlos Martins, sócio-executivo e responsável pelos fundos imobiliários da gestora Kinea.

Para ele, o crescimento nos últimos quatro anos no número de investidores no segmento – para quase 500 mil – e no volume alocado em fundos imobiliários (alta de 73%) sinalizam um maior interesse e também fomentam, por si, um crescimento ainda maior, na medida em que dão mais liquidez para a pessoa física e mais previsibilidade aos institucionais.

“Neste ano, a liquidez do segmento dobrou de volume; os fundos estão ficando maiores, e investidores de todos os tamanhos já conseguem entrar e sair com facilidade.”

Segundo Martins, deve crescer a participação dos investidores institucionais no segmento, hoje com 80% de preponderância de pessoas físicas. “O que estamos imaginando para o futuro é um nível maior de subclasses entre os investimentos imobiliários. Seremos provocados a desenvolver outras estratégias.”

Além disso, ele diz, ainda não passou o momento de começar este investimento a tempo de alcançar ganhos altos.

A despeito de alguns indicadores em redução, como o valor do aluguel por metro quadrado em São Paulo, que caiu de R$ 167 em 2009 para R$ 80 em 2019, ele diz, há outros sinais de pujança nessa indústria, principalmente o rendimento, que caiu em ritmo menor no período (de 7,10% para 6,85%) e ainda se mantém em nível atraente.

“Muita gente me pergunta: já passou o timing (momento) de entrada? A gente acha que não. Nunca vivemos uma situação como a atual, de início de um novo ciclo imobiliário mais taxas de juros baixas. A gente não sabe o que vai acontecer, mas sabemos que é uma combinação muito favorável para uma indústria que sofreu muito nos últimos tempos, mas agora entra em um momento bom de estoque e demanda”, afirmou.

Também presente no debate, Frederico Porto, advogado e sócio-fundador da Rec Gestão de Recursos, concorda com a visão dele e acrescenta uma nova – e poética – imagem: “vamos navegar por águas misteriosas”. Ele explica:

“A gente nunca viveu um patamar tão alto nessa indústria com a expectativa de que a Selic se mantenha em baixa. Mais que qualquer outro aspecto, esse é o grande catalizador. A subida dos juros que havíamos testemunhado nos últimos anos teve um efeito deletério na indústria, com depreciação das cotas dos fundos em até 40% ou 50%. Agora, há uma perspectiva transformacional; acho que ao final vai ser bom.”

Segundo ele, o desafio atual diz respeito à compreensão de qual será a demanda do mercado por incorporações; o movimento de anos anteriores de busca por locais com maior qualidade, que ele chama de “fly to quality”, por exemplo, terminou e deve dar lugar a outras tendências.

“Os projetos imobiliários levam entre 35 a 40 meses para serem colocados de pé; o incorporador de hoje precisa saber ver lá na frente qual será a demanda por locação”, completa.