Ministros do STF decidem limitar imunidade de ITBI

 

Uma recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), com repercussão geral, passou a limitar a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização do valor do bem ao capital social de empresa. A operação é comum em planejamentos sucessórios para redução da carga tributária.

Segundo a tese proclamada por maioria dos votos, incide ITBI sobre o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado (RE 796376). No caso analisado, tratava-se de uma holding familiar com 19 imóveis, que totalizam cerca de R$ 1 milhão, e seu capital social é de R$ 24 mil. O município de São João Batista (SC) cobrou ITBI sobre a diferença, mais de R$ 770 mil.

Na prática, famílias criam uma holding e integralizam o valor dos imóveis constante na declaração do Imposto de Renda no capital da sociedade. Como os herdeiros passam a receber cotas da holding em vez do imóvel, livram-se do pagamento do Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) quando morrem os familiares. O ITCMD é um tributo estadual cuja alíquota pode chegar a 8%.

Contudo, na integralização de capital, várias famílias também deixam de pagar o ITBI, com base no inciso I do parágrafo 2º do artigo 156 da Constituição Federal. De acordo com o dispositivo, o imposto municipal “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica”. Essa regra só não vale se a atividade preponderante da empresa for a compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.

“Isso gera uma economia muito grande porque, sem a incidência do ITBI sobre o valor da integralização, a base de incidência do ITCMD posterior também fica menor”, afirma Pedro Casquet, tributarista do Andrade Foz Advogados. Ele lembra que o artigo 23 da Lei do Imposto de Renda (nº 9.249, de 1995) autoriza a incorporação dos bens pelo valor constante na respectiva declaração de bens ao Fisco.

Com o julgamento do STF, cada município deverá ter regra própria explicitando que essa diferença deve ser tributada, segundo Casquet. “Assim para quem tem imóvel em município sem esse tipo de lei, a integralização ainda pode significar uma economia grande”, afirma.

Para o tributarista, o município que tentar aplicar o entendimento com efeito retroativo estaria agindo de forma ilegal. “A Constituição garante a isenção e as leis municipais que existem hoje não falam em limitação”, diz.

Já para Ricardo Almeida Ribeiro da Silva, assessor jurídico da Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf), quem fez a operação no passado poderá ser autuado. “Muitos municípios do Sul do país já vinham autuando. Os demais, que esperavam por esse julgamento, podem autuar até oito anos após a data da integralização ao capital social porque as prefeituras têm três anos para fiscalização e cinco para lançar o auto de infração”, diz.

Para acelerar o pagamento, em razão da queda de arrecadação e aumento de despesa com saúde dos municípios, a Abrasf sugere a abertura de programas de conformidade. No ano de 2019, o ITBI chegou a valor total de R$ 14 bilhões em arrecadação,

MP limita alienação fiduciária de imóvel

 O governo federal editou, em 16 de julho, medida provisória que introduz alterações ao regime jurídico da alienação fiduciária de bens imóveis em garantia, regida pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, dispondo expressamente sobre a possibilidade de compartilhamento desta garantia entre dívidas diferentes.

Embora a intenção do Poder Executivo Federal fosse ampliar a possibilidade de utilização de bens imóveis como garantia de empréstimos e financiamentos, especialmente incentivando a realização de operações de empréstimo na modalidade home equity, a Medida Provisória nº 992/20 acaba por criar severas limitações à possibilidade de utilização do imóvel como garantia de dívidas contraídas dentro e fora do Sistema Financeiro Nacional.

 

Ao permitir algo que não era proibido, a medida provisória passou a restringir negócios jurídicos que já eram possíveis

 

Isto decorre do fato de que, até a edição da Medida Provisória em análise, inexistia qualquer previsão legal que impedisse ou limitasse compartilhamento que a nova regra supostamente intenta permitir. Ou seja: ao permitir algo que não era proibido, a medida provisória em comento passou a restringir negócios jurídicos que já eram possíveis por ausência de vedação legal.

Em primeiro lugar, a nova regra dispõe que o compartilhamento de alienação fiduciária de imóvel somente pode ser contratado no âmbito do Sistema Financeiro Nacional (SFN). Com isso, por exclusão, fica vedado o compartilhamento caso a dívida garantida tenha sido contraída fora do SFN.

Isto limita de modo sensível a realização de reestruturações de operações de dívidas celebradas no mercado de capitais, por exemplo. Nesta seara, o mecanismo do compartilhamento de garantia fiduciária sobre imóvel é utilizado de modo habitual, em vista da inexistência de vedação legal a tanto - até a edição da Medida Provisória nº 992/20.

Também ficam afetadas garantias de quaisquer outras transações de, por exemplo, natureza comercial, que tenham sido contratadas fora do SFN.

Além disso, mesmo no âmbito do mercado financeiro, o dispositivo cria outras limitações relevantes. Em primeiro lugar, fica proibido que a alienação fiduciária sobre o imóvel seja compartilhada em garantia de dívidas junto a instituições financeiras diferentes.

Ou seja: o mutuário somente poderá celebrar a nova operação de crédito com garantia no imóvel já onerado com o mesmo credor que já possui o bem em garantia.

Seria positivo permitir que o compartilhamento fosse contratado para dívidas contraídas com instituições diferentes - inclusive Empresas Simples de Crédito e fintechs, embora as primeiras não sejam instituições financeiras - como forma de aumentar o acesso ao crédito e incentivar a competição neste setor.

Outra restrição decorre da exigência de que o fiduciante pessoa natural contrate o compartilhamento em benefício próprio ou de sua entidade familiar, o que, em outras palavras, veda a possibilidade de constituição de garantia fiduciária compartilhada em favor de terceiros.

Deste modo, fica proibida, por exemplo, a constituição de nova garantia, em regime de compartilhamento, pactuada por sócio pessoa física à sociedade que integre, outra prática corrente nos mercados financeiro e de capitais brasileiro.

Em sentido positivo, frisa-se o afastamento da regra que determina a extinção da dívida garantida com o segundo leilão infrutífero do objeto da garantia e sua respectiva adjudicação definitiva ao credor fiduciário em caso de caso de compartilhamento de garantia fiduciária imobiliária.

Este afastamento somente não se aplicaria em caso de dívidas contraídas em decorrência de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural.

Esta previsão reforça a mais adequada interpretação da regra contida no parágrafo 5º do artigo 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, acima referida, no sentido de considerá-la passível de afastamento entre as partes contratantes, exceto quando a contratação da garantia fiduciária se der no âmbito de financiamento de natureza habitacional.

Com efeito, a interpretação meramente literal do dispositivo referido acima, especialmente nos casos em que existe a pactuação de alienação fiduciária sobre diversos imóveis com valor individualmente inferior àquele da dívida garantida, leva à consequência de enriquecimento sem causa do devedor, o que é repelido pelo ordenamento jurídico brasileiro.

Ainda, são bem-vindas as disposições a respeito do vencimento antecipado cruzado entre as dívidas garantias e ausência de obrigação de liquidação antecipada de todas as dívidas garantidas caso o mutuário opte pelo adimplemento prévio à data de vencimento de qualquer delas.

Espera-se que, no curso da tramitação da Medida Provisória nº 992/20, o legislador tenha a sensibilidade de eliminar as distorções acima apontadas, de modo a permitir a adequada evolução da alienação fiduciária de bens imóveis em garantia, mecanismo já consagrado e amplamente difundido.

Imóvel financiado possibilita maior destreza para honrar com o compromisso

 

Muitos críticos do atual governo receberam com certo receio o anúncio da Medida Provisória 992 que, entre os diversos mecanismos propostos para estimular a economia durante o período de pandemia, permite que imóveis financiados sejam utilizados como garantia para novos empréstimos. A contestação se fundamenta na ideia de que o maior período de alienação do imóvel em função do refinanciamento comprometerá a transmissão da propriedade no futuro, impactando, assim, o mercado de terceiros.

 

Esse argumento, contudo, não se sustenta em razão de sua ampla superficialidade. Não há indício algum de que a curta extensão da alienação fiduciária impactará de forma negativa o mercado de terceiros. Ademais, o setor imobiliário brasileiro sempre representou grande segurança para todas as partes, desde as instituições até os usuários, permanecendo sempre muito sólido, independentemente dos fatores externos que influenciam a conjuntura econômica do país.

Ao contrário do que ocorreu nos EUA em 2008, quando a bolha imobiliária estourou no mercado americano e provocou a maior crise econômica global desde a Grande Depressão, em 1929, o setor no Brasil continuou intacto, provando o quanto é seguro.

Além disso, é fato que, em períodos de retração econômica como o que o Brasil e os demais países do mundo enfrentam devido a pandemia do novo coronavírus, é essencial que a atividade econômica seja mais pujante para que a retomada do crescimento se dê de maneira mais célere.

Posto isso, recusar a entrada de cerca de R$ 60 bilhões – projeção do governo para esse tipo de resolução – na economia brasileira, sobretudo em um período de grave recessão atípica, é atestado de ignorância.

Com a nova operação, o tomador de crédito passa para o nome do credor parte do bem imóvel, de modo que o trecho cedido se torna garantia para novos empréstimos. O limite é de 90% do valor do imóvel menos o saldo devedor. Em linhas gerais o que se faz é um prolongamento do financiamento.

De acordo com o Banco Central (BC), “respeitado o valor total do bem, um mesmo imóvel poderá servir como garantia para mais de uma operação de crédito perante um credor, o que deverá diminuir os juros para o tomador do empréstimo”. Sendo assim, a atividade econômica crescerá levando consigo o resultado econômico do Brasil, e, consequentemente, a abertura de novos espaços para imóveis e novos lançamentos, já que os mercados imobiliário e de revenda acompanham a curva do PIB brasileiro.

O BC ainda informou que a nova modalidade de garantia para crédito terá como montante máximo os valores já quitados do financiamento imobiliário e as condições oferecidas terão que ser iguais às do primeiro contrato ou melhores. Também afirmou que, nesse primeiro momento, as novas operações devem ocorrer apenas no banco que já detém o financiamento imobiliário, não sendo possível acessar outras instituições.

Em caso de calote no pagamento de alguma parcela, as demais vencem antecipadamente, e, em caso de inadimplência, o banco pode levar o imóvel a leilão, seguindo os trâmites tradicionais, tendo a instituição financeira a garantia, através de um ativo real, de que aquele compromisso será honrado.

Outras medidas que estimulam o aumento da tomada de crédito também foram tomadas pelo poder público, entre elas, os sucessivos cortes na taxa básica de juros – que em 5 de agosto chegou ao patamar histórico de 2% -, o avanço na elaboração de uma nova reforma tributária e autorização do uso de investimentos em PGBL ou VGBL como garantia de empréstimos.

Todas essas ações, embora tenham sido tomadas tardiamente, mostram o esforço do governo no estímulo ao crédito. O resultado, contudo, ainda não teve impacto necessário para salvar as empresas. Em junho o BC elaborou medidas para facilitar a liberação de até R$ 255,5 bilhões em crédito no intuito de atingir micro, pequenas e médias empresas. Decerto, levará um tempo para que elas se recomponham, no entanto, agora que o governo e sua equipe econômica encontraram seu papel, podemos, enfim, diminuir o tempo de espera.

Mercado imobiliário apresenta novos conceitos e necessidades com a pandemia

 

Novos conceitos e necessidades surgiram neste momento de pandemia, e o mercado imobiliário é um exemplo. Com mais pessoas em casa, os valores mudaram, e ter espaços maiores ou mais bem aproveitados passou a fazer parte dos planos de muitas pessoas daqui para frente.

Um canteiro de obras em Mogi das Cruzes não parou desde o início da quarentena. A obra começou em abril e está prevista para ser entregue em 2022. Serão 200 unidades em três torres, em um complexo que tem até empreendimentos comerciais.

“Ao longo dos meses, a gente percebeu um movimento maior de vendas, independentemente de os estandes estarem abertos. Depois que os estandes reabriram, as vendas cresceram. A gente estima que tenha crescido em torno de 40%, comparado ao período pré-pandemia, porque as pessoas estão realmente buscando comprar um imóvel agora. Tem mais gente comprando. Tivemos uma procura maior, não só por conta da necessidade das pessoas de buscar um imóvel novo, o que é normal acontecer, mas também pela condição de compra melhor hoje”, disse Roberto Viegas, diretor de assuntos corporativos de uma construtora.

 

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, em junho, os bancos financiaram R$ 9,27 bilhões, valor 29,9% maior em relação a maio e 52,8% superior se comparado com junho do ano passado. Mesmo que a pandemia tenha mudado a rotina nos estandes, quem vende está contente com o resultado.

“O que tenho percebido são pessoas que estão comprando para moradia. É uma família de quatro pessoas, como um casal com dois filhos. Eu também tive procura de pessoas que estão vendo oportunidades de investimento nesta fase. Tive bastante procura de pessoas que estão vendo a oportunidade, a taxa Selic baixa, a taxa de juros bancários tão favorável como nunca esteve. Então tenho uma procura de ambos os perfis”, contou a corretora Cristina Akiko.

Hoje, a Selic está em 2% ao ano. É o patamar mais baixo desde 1999. A taxa básica de juros é uma das que ditam as regras, por exemplo, de financiamentos imobiliários.

A FGV fez um cálculo, e o exemplo é um imóvel de R$ 250 mil, financiado 80% do valor e com 20 anos para pagar. No Sistema de Amortização Constante, o SAC, no final do período, o imóvel custaria pouco mais de R$ 350 mil. Se a conta fosse feita em 2016, nas mesmas condições, mas com a Selic da época, o valor total seria de aproximadamente R$ 444 mil.

Esse cenário pode ajudar a construção civil a recuperar resultados negativos dos últimos anos. Para Wilson Cruz, que é sócio-proprietário de outra construtora, o termômetro das vendas ainda não esquentou.

“Hoje, ninguém vai mais aplicar dinheiro em bancos ou em financeiras, porque vai perder para a inflação. Está devagar, mas acho que tende a melhorar bastante”.

No primeiro semestre do ano, foram vendidos 160 mil imóveis em todo o país. O volume é 24,4% superior ao comercializado em 2019.

Só em Mogi das Cruzes, na comparação de janeiro a julho deste ano com o mesmo período do ano passado, o aumento foi de quase 53%. Além disso, o setor da construção civil também sentiu a mudança no perfil do cliente. Muitas pessoas têm dado preferência pra imóveis maiores, de três dormitórios, por exemplo.

Mas a pandemia também mexeu com a vida de famílias que estavam com o imóvel prontos. Como as pessoas passaram a ficar mais tempo em casa, cresceu a procura por arquitetos. Profissionais que ganharam a missão de criar novos ambientes ou adaptar alguns cômodos que já existiam. Quem tem criança em casa, por exemplo, precisou criar um canto para o estudo.

É o que Saulo Barboza faz. Ele é arquiteto e ajuda os clientes na missão de planejar a casa. Desde o início da quarentena, Saulo viu o número de clientes crescer.

Boa parte dos projetos é para uma adaptação, obras ou mudanças pequenas. Reflexo não só da rotina que está diferente, mas da economia, que pode apresentar resultados melhores daqui para frente.

“Com certeza o mercado de construção já aponta um crescimento novamente. O Brasil ainda é um país muito carente de moradia. Muitas pessoas precisam ter uma casa própria. Tem muito o que se fazer no país. Então acredito em um crescimento ainda neste ano”.

Quem trabalha na área da construção civil acredita que não vai reviver o 'boom' imobiliário de 2006. Por melhores que sejam os resultados desta vez, a realidade deve ser diferente.

“A gente acredita que, hoje, o mercado está mais maduro. Ele tende a crescer, mas não naquele patamar que vivemos anos atrás, em que havia uma explosão de mercado. Temos que imaginar que temos que crescer de maneira segura. O mercado imobiliário é uma atividade bastante longa. Demora de seis a sete anos desde você conceber o empreendimento, entregá-lo pronto e dar toda a assistência para o cliente. Se a gente lança muito produto e o país enfrenta alguma dificuldade, isso gera um impacto enorme na sociedade. A gente tem que crescer, esperando que o país também cresça junto com o mercado, para que isso se torne harmonioso, a gente possa desenvolver novos produtos, e as pessoas tenham interesse em comprá-los. Acho que é isso que todo mundo busca”, falou Viegas.