quarta-feira, 23 de setembro de 2020

Você sabe por que a Selic cai, mas os juros do seu financiamento não caem?

 A Selic vai ficar baixa por muito tempo?




A projeção do Boletim Focus mais recente aponta que a Selic continuaria em 2% até o final do ano e talvez volte a subir para 2,5% apenas em 2021. Mesmo assim, deverá continuar em nível bastante baixo para os padrões brasileiros.

De toda forma, o Banco Central não "fechou a porta" para a possibilidade de novos cortes ou de novas altas, embora eles só devam ocorrer se houver piora significativa da crise ou alta da perspectiva de inflação futura, e não estarão suscetíveis a pequenas oscilações da economia.

Por que os juros do meu financiamento não caem?

A taxa de juros que estamos comentando é a Selic, decidida a cada 45 dias pelo Banco Central.

Ela serve de parâmetro para todas as demais taxas de juros da economia, uma vez que define quanto o Governo vai pagar pelo dinheiro que pega emprestado de quem investe no Tesouro Selic.

Quando a Selic cai, há um estímulo a todos os demais juros da economia e dos bancos também caírem.

E isso aconteceu no caso das principais linhas de crédito no Brasil, mas todas continuam maiores que a própria Selic.

Algumas vezes, algumas taxas de juros são mais próximas da Selic, como os juros do financiamento imobiliário (atualmente abaixo de 10% ao ano na maioria dos bancos), e em outros casos, mais distantes, como os juros do cartão de crédito (acima de 300% ao ano, em média).

Há basicamente duas possibilidades de renegociar reduções nas taxas de juros do seu empréstimo ou financiamento antigo:

Negociar diretamente com seu banco, embora ele não seja obrigado a fazer um novo acordo;

Ou pedir portabilidade do seu crédito para outra instituição financeira que negocie melhores taxas e condições para transferir sua dívida para lá.

Como investir com a Selic tão baixa?

A regra número 1 é começar pela "reserva de segurança", que, popularmente, é chamada de "reserva de emergência".

É recomendável que você possua uma reserva equivalente a entre seis e 12 vezes os gastos mensais médios. Por exemplo, se seus gastos mensais giram em torno de R$ 1.000, é recomendável ter entre R$ 6.000 a R$ 12 mil neste tipo de investimento.

Ao escolher um investimento para sua reserva de segurança, ele deve ter duas características principais: ser seguro (com baixa volatilidade) e ter liquidez máxima (para pode sacar o dinheiro a qualquer momento). Respeitadas as duas características anteriores, o rendimento do seu investimento deve ter rentabilidade igual ou superior ao Tesouro Selic (equivalente a 100% do CDI ou mais).

Depois disso, eu recomendaria que você comece a diversificar em outros ativos de renda fixa mesmo do Tesouro Direto, como o Tesouro IPCA+ e o Tesouro Prefixado, e da renda fixa privada. Em uma pesquisa feita hoje, encontrei CDBs com rendimento superior a 10% ao ano, porém com data de vencimento superior a sete anos, não sendo adequado para a reserva de segurança.

Em seguida, há possibilidades de investimentos mais arriscados e com potencial de retornos maiores, como nas ações, fundos imobiliários e outros.

 

Onde investir com a Selic tão baixa?

 

Na prática, quanto mais baixa é a taxa de juros, menos atraentes ficam os investimentos de renda fixa. Então, como encontrar boas oportunidades de investimentos?

Para encontrar os títulos com os melhores retornos, o App Renda Fixa é um aplicativo que mostra todas as opções de investimentos, disponíveis em todas as corretoras, depois que você informar quanto quer investir e por quanto tempo;

Há ainda investimentos de renda fixa alternativos, tais como os CCBs da MatchMoney, com selo de segurança da ABFintechs e rendimentos de mais de 400% do CDI;

A corretora Toro dispõe de uma maneira de investir em ações sem precisar do home broker, que muitas vezes é um "complicômetro" para quem ainda não está habituado com a Bolsa, além de não cobrarem taxa de corretagem na compra e venda de ações.

Lembre-se que abrir e manter conta é grátis na maioria das corretoras. Então, sinta-se livre para abrir conta para experimentar quantas quiser sem obrigação de fazer nenhum investimento até se sentir confiante

 

Lançamento do Programa habitacional Casa Verde e Amarela


 

Lançamento do Programa habitacional Casa Verde e Amarela. O programa Casa Verde e Amarela — única ação do Pró-Brasil que será anunciada pelo presidente Jair Bolsonaro — manterá o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como a principal fonte de recurso dos financiamentos habitacionais, conforme já vinha ocorrendo desde 2009, quando o PT criou o “Minha casa, minha vida”. Mas haverá um pequeno corte nos juros, de 0,25 ponto percentual (p.p.), para famílias com renda mensal de até R$ 2.600, e de 0,5 p.p., para aquelas com vencimentos de até R$ 4 mil. Segundo o governo, esse corte permitiria a inclusão de um milhão de famílias no programa.

O governo também deve anunciar a construção de mais 350 mil novas unidades até 2024, com a folga que conseguiu no orçamento do FGTS pela redução dos custos operacionais da Caixa Econômica Federal. Para 2020, a meta é de 533.300 moradias. O programa está sob a responsabilidade do ministro do Desenvolvimento Regional, Rogério Marinho.

Outra novidade será a inclusão de reformas no programa com recursos públicos, dentro de um processo de regularização fundiária, em parceria com as prefeituras. As famílias beneficiadas receberão um auxílio do governo federal para melhorar as condições de moradia.

O dinheiro será repassado diretamente para pequenas construtoras, de acordo com as intervenções, como construção de cômodos e minirreformas. Os recursos virão do Fundo Garantidor de Habitação Popular (FGHab), criado no “Minha casa, minha vida” e que está fora de operação.

Maioria dos lançamentos

O programa Casa Verde e Amarela deve deixar de fora as famílias com renda de até R$ 1.800, que praticamente ganhavam o imóvel e que pertenciam à faixa 1 do “Minha casa, minha vida”, porque faltam recursos no orçamento da União. A ideia é apenas retomar as obras para esta faixa que estão paralisadas.

A maioria dos imóveis residenciais lançados no país no segundo trimestre deste ano foi do “Minha casa, minha vida”. Um levantamento divulgado ontem pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) mostra que o programa respondeu por 56% das novas unidades no período, em 132 cidades pesquisadas. No total, foram 16.659 unidades — queda de 60,9% em relação ao mesmo período ano passado, quando foram 42.619.

Pelas projeções do presidente da Cbic, José Carlos Martins, se considerado todo o país, a participação do “Minha casa, minha vida” em imóveis lançados no segundo trimestre sobe para 75%.

Na comparação com o período de janeiro a março deste ano, o lançamento de imóveis registrou queda de 20% no segundo trimestre. Já as vendas caíram 16,6% ante o primeiro trimestre e 23,5% frente o mesmo período de 2019.

Retomada do setor

Na avaliação do presidente da Cbic, apesar do auxílio emergencial ter incentivado o setor da construção civil com o aumento das vendas de materiais no varejo, o aquecimento do setor imobiliário está mais associado à queda das taxas de juros.

— Os empresários estavam temerosos de realizar lançamentos no início da pandemia. Mas, agora, 70% deles pretendem lançar o mesmo volume que estava planejado no início do ano. Vamos ter uma retomada no setor, pois o interesse de compra das famílias está no mesmo nível pré-pandemia — afirma Martins.

Covid-19 e Selic puxam venda de imóvel de luxo

 


A combinação da Selic no mais baixo patamar da história com a procura por espaços maiores de moradia, decorrente da quarentena, e a oferta restrita de imóveis de luxo tem resultado em forte demanda por unidades do segmento na cidade de São Paulo e em lançamentos com esse perfil. A maioria dos compradores são consumidores finais que buscam, além de conforto, mais espaço, melhor localização e opção para destinar parte de suas reservas em um cenário no qual a renda fixa não se mostra atrativa e há muita volatilidade na bolsa.

Neste mês, a Cyrela lançou empreendimento de luxo com unidades de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões. Antes de o projeto Cyrela On the Parc by Yoo ser apresentado, oficialmente, as 49 unidades já estavam vendidas. Desenvolvido em parceria com o escritório britânico Yoo, o On the Parc tem Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 320 milhões. “O empreendimento tem tudo de que as pessoas sentiram falta nesses seis meses de pandemia - sair do apartamento e respirar o que traz alegria, serenidade e paz”, conta Efraim Horn, copresidente. Entre as inovações do On the Parc, está a área de lazer suspensa sobre a copa de árvores, com piscinas e “pool houses” com sauna e sala de massagem. O projeto tem uma torre com unidades de 230 metros quadrados e outra com apartamentos de 308 metros quadrados. O preço médio por metro quadrado fica entre R$ 21 mil e R$ 22 mil.

“Se estivéssemos vivendo um momento de euforia, um ‘boom’, teríamos conseguido preço do On the Parc 20% maior do que o atual”, diz Horn. Segundo ele, o preço médio por metro quadrado de imóveis de luxo, em São Paulo, costuma ser de R$ 30 mil a R$ 40 mil. Foi possível desenvolver projeto com valor menor porque a região do terreno de 5,6 mil metros quadrados, no bairro Ibirapuera, tem preço inferior ao da Vila Nova Conceição e da avenida Faria Lima. “O mercado apostava que, no local, só daria para vender o metro quadrado por R$ 15 mil”, afirma.

A AW Realty vai lançar, até novembro, seu primeiro projeto, um residencial de luxo, com VGV de R$ 130 milhões e 18 unidades na Vila Olímpia. O metro quadrado custará a partir de R$ 27 mil. As 16 unidades-tipo terão 230 metros quadrados, o “garden” (apartamento térreo com jardim privativo), 400 metros quadrados, e a cobertura, 460 metros quadrados.

“O mercado está tomador desse tipo de produto. A pandemia remete às pessoas procura por espaços mais agradáveis, por experiências positivas e por mais verde”, afirma Ivo Wohnrath, um dos sócios da AW. A expectativa, segundo o empresário, é vender, nas primeiras semanas após o lançamento, todas as unidades. “Há grande quantidade de pessoas interessadas”, diz. A AW pretende lançar, anualmente, quatro ou cinco projetos - um ou dois de luxo.

A Construtora São José e a Emoções Incorporadora - da qual o cantor e compositor Roberto Carlos é um dos sócios - preparam lançamento conjunto para este ano, o Horizonte Vila Nova, na avenida Hélio Pellegrino, na zona Sul, com 20 unidades e VGV de R$ 200 milhões. Os apartamentos têm 298 metros quadrados, e preço por metro quadrado a partir de R$ 30 mil. Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima já foram comprados.

“As pessoas estão passando mais tempo em casa e querem morar bem”, diz Mauro Silvestre, presidente da São José. A incorporadora está compondo terrenos para lançar, em 2021, pelo menos dois empreendimentos de luxo na capital paulista. Há um ano, a São José apresentou projeto com unidades de 850 metros quadrados e VGV de R$ 800 milhões. Todos os apartamentos estão vendidos.

Em junho, a Trisul lançou o Athos Paraíso, com preço médio por metro quadrado de R$ 20 mil e unidades de 160 metros quadrados. Desde o lançamento, vendeu quase 40% do total, segundo o diretor comercial e de marketing Sérgio Marão. Já as vendas do Oscar Ibirapuera, apresentado em setembro de 2019, chegam a 90%. Esse projeto tem preço médio por metro quadrado de R$ 34 mil, e valor por unidade de R$ 5 milhões a R$ 8,5 milhões.

“A demanda por imóveis de luxo está muito boa. Os juros caíram, e a renda variável tem oscilação muito grande. Vimos uma aceleração de vendas na pandemia”, afirma o executivo da Trisul. Segundo Marão, a fatia média de entrada paga por consumidores de imóveis de luxo costumava ser de 10% a 15% do valor do imóvel, parcela que dobrou recentemente.

O copresidente da Cyrela, avalia que, devido à dificuldade de reposição de terrenos para o segmento, há sempre mais demanda do que oferta de residenciais de luxo. “Não é fácil achar terrenos e nem desenvolver projetos para esse público. O Plano Diretor limita a quantidade de vagas por unidades”, diz o diretor da Trisul, lembrando que o estoque de unidades de luxo é pequeno no mercado.

Segundo Marão, 90% dos compradores do segmento são consumidores finais e 10%, investidores. “A rentabilidade de um imóvel de luxo é boa, considerando-se a Selic baixa, mas não é a mesma de um imóvel compacto.” É mais comum que investidores busquem liquidez e diversificação das apostas.

A Trisul pretende lançar dois projetos de luxo, em 2021, ambos em São Paulo. O empreendimento a ser desenvolvido no Itaim Bibi terá unidades com preço de R$ 3,2 milhões a R$ 3,5 milhões, enquanto os apartamentos do projeto a ser lançado em Pinheiros irá de R$ 1,8 milhão a R$ 2,5 milhões.

Em 2021, a Cyrela estima lançar dois empreendimentos de luxo na capital paulista. Um deles terá uma parcela corporativa. No Rio de Janeiro, será lançado um projeto do segmento no próximo ano. Em Porto Alegre, a Cyrela vai apresentar dois empreendimentos de luxo, um deles em parceria com o escritório Pininfarina.

A Seed Incorp desenvolve condomínios de casas de alto padrão nas zonas Sul e Oeste da cidade de São Paulo com preços de R$ 3 milhões a R$ 3,5 milhões. Ela iniciou 2020 com plano de lançar R$ 200 milhões e vender R$ 150 milhões. Já lançou R$ 250 milhões e vendeu 95% do total. “Fizemos as vendas em maio, junho e julho para executivos do mercado financeiro e de empresas de tecnologia”, diz o presidente da Seed, Fernando Montenegro. Há previsão de dois outros lançamentos, neste ano, com VGV de R$ 1 bilhão. Um deles, com casas de R$ 3 milhões, está 70% reservado. O outro tem imóveis de R$ 4,5 milhões, com reserva de metade das casas.

“A pandemia só acelerou o desejo das pessoas de mudar para espaços maiores, seja de casas ou apartamentos”, diz Montenegro. A metragem das casas da Seed é de 500 metros quadrados a 550 metros quadrados.

Por que o setor imobiliário acelerou na pandemia




 A economia brasileira passava por um período de recuperação lenta, sem superar plenamente a recessão de 2014 a 2016, quando foi atingida pelos efeitos da pandemia do novo coronavírus. O PIB (Produto Interno Bruto) do segundo semestre de 2020 registrou o pior resultado de sua série histórica.

O setor imobiliário brasileiro – que já havia sido atingido pela recessão anterior –, porém, dá sinais mistos diante do novo abalo. Por mais que não tenha escapado do tombo nos primeiros momentos, apresenta uma recuperação acelerada, até superando números de anos anteriores.

Os lançamentos em baixa

Os efeitos da pandemia apareceram principalmente nos números dos lançamentos de unidades. De acordo com dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), os novos lançamentos recuaram 21,2% no primeiro semestre de 2020 na comparação com o mesmo período do ano anterior.

No mês de maio, por exemplo, foram lançados apenas 1.703 novos imóveis, o pior mês desde abril de 2016, quando o país estava em recessão.

Os dados dos lançamentos de imóveis vão na mesma direção dos números revelados pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) sobre a construção no Brasil. O setor construtor registrou queda de 5,7% entre abril e junho, na comparação com os primeiros três meses do ano.

As vendas em alta

Apesar de os números de lançamentos imobiliários estarem em baixa, as vendas de imóveis vão no sentido contrário. Segundo a Abrainc e a Fipe, as vendas no primeiro semestre de 2020 foram as maiores para o período desde 2014 – período em que o Brasil começava a entrar em recessão.

Foram mais de 61.600 imóveis vendidos entre janeiro e junho, o que representa um crescimento de 10,6% em relação aos primeiros seis meses de 2019. O mês de maio foi o melhor desde março de 2015, com 12.707 imóveis vendidos.

Os juros baixos no Brasil

A aceleração das vendas de imóveis em um momento de pandemia e grave crise econômica parece ser algo contraintuitivo. Mas o movimento está ligado aos patamares baixos dos juros brasileiros em 2020.

A taxa Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira. Ela serve de referência para a definição dos juros cobrados pelos bancos em empréstimos, o retorno de títulos do Tesouro e até o rendimento da caderneta de poupança.

Em setembro de 2020, a taxa Selic está em 2% ao ano – mesmo patamar desde o início de agosto. É o menor patamar desde 1999, quando o Banco Central adotou o regime de metas de inflação. Por servir de referência para o restante da economia, a Selic também impacta os juros e o crédito no setor imobiliário.

Com a taxa de juros em baixa, fica mais barato tomar um empréstimo no banco para comprar uma casa. Pagar os juros de um financiamento de imóvel pode ter se tornado mais vantajoso do que pagar o aluguel a cada mês. Ao mesmo tempo, a construtora também consegue crédito a uma taxa mais baixa para financiar um novo empreendimento imobiliário.

sexta-feira, 4 de setembro de 2020

Por que o financiamento imobiliário cresceu mesmo com a pandemia


 A pandemia de coronavírus parece não ter atrapalhado o sonho do brasileiro em ter a casa própria. Ao contrário, o número de pessoas que tomaram empréstimo para financiar um imóvel segue em expansão no país. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) apontam que em julho o volume de crédito atingiu 10,82 bilhões de reais, um crescimento de 16,7% em relação a junho e de 61,5%, frente ao mesmo período de 2019. Segundo a associação, foi o melhor julho desde 2013. No acumulado do ano, entre janeiro e julho, os empréstimos destinados à aquisição e construção de imóveis alcançaram 54,17 bilhões de reais, alta de 34% em relação a igual período do ano passado.

A psicóloga Patricia Dalcin, de 37 anos, foi uma das pessoas que tomaram crédito imobiliário no mês passado. Juntamente com o marido, ela decidiu trocar o apartamento em que morava por uma casa. A família tinha o hábito de pesquisar sobre preços e imóveis mesmo sem a intenção de comprar, mas depararam com uma oportunidade. “Era uma casa em um condomínio fechado e perto do meu trabalho. Fomos visitar e gostamos muito.” Para que a compra fosse finalizada, eles precisavam vender o apartamento em que moravam. “Vendemos em menos de três semanas.” A aprovação do financiamento no banco também foi rápida e a taxa atrativa, de 6,99% ao ano. “Foi mais barato do que quando financiamos o apartamento há alguns anos atrás.”

Esta é a principal explicação para o crescimento dos financiamentos de imóveis no país: taxas de juro que cabem no bolso do consumidor. Com a Selic, na mínima histórica, em 2% ao ano, os grandes bancos têm cobrado juros entre 6,99% ao ano até 8,15% ao ano nas linhas de financiamento imobiliário. Em 2014, no auge do boom imobiliário, a taxa média cobrada era de 9,23%. Nesta época, o volume de crédito emprestado chegou em 112,9 bilhões de reais.

Além de taxas mais atrativas, o consumidor agora tem outras opções de financiamento, como linha corrigida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Na Caixa, por exemplo, nesta linha, a taxa mínima cobrada é de IPCA+ 2,95% ao ano e taxa máxima de IPCA+ 4,95%. Desde o lançamento em julho do ano passado, a Caixa já emprestou 12 bilhões de reais. “O IPCA foi reduzindo e esta linha está mais atrativa”, explicou Pedro Guimarães, presidente do banco, em coletiva realizada na semana passada. O executivo afirmou ainda que a possibilidade de prorrogação do pagamento do financiamento para quem comprasse um imóvel novo ou usado também incentivou o consumidor. “Demos seis meses de carência para compra de imóveis e houve uma grande procura.”

Cristiane Portella, presidente da Abecip, destaca que o cenário acabou sendo atrativo para quem não foi impactado pela pandemia. “Comprar uma casa demanda um planejamento. Quem não teve perda de renda seguiu com os planos e encontrou boas opções.”

Somado a isso, ela destaca que os imóveis estão com preços atrativos. Dados do índice Fipezap, que monitora anúncios de imóveis em 50 cidades do país, apontam que o reajuste no preço dos imóveis ficou abaixo da inflação nos últimos 12 meses. Segundo a executiva, estes imóveis passaram por um boom de alta nos preços entre 2009 e 2014 e estão com dificuldade para se valorizar novamente. A retomada da valorização tem sido lenta. “Os preços dos imóveis estão baratos. Existem boas oportunidades no mercado.”

Por fim, Portella acrescenta que os imóveis voltaram a ser uma opção de investimento do consumidor. “Existe uma expectativa de valorização, além disso pode gerar uma renda por meio do aluguel.” O IGP-M (Índice Geral de Preços–Mercado), usado no reajuste dos contratos de aluguéis residenciais, fechou em alta 2,74% em agosto, após ficar em 2,23% em julho. Com isso, o índice acumula alta de 9,64% no ano e de 13,02% em 12 meses. “Com a Selic em baixa, o investidor voltou a olhar para os imóveis.”  

Preço de venda de imóveis residenciais sobe 0,37%

 


O preço médio de venda de imóveis residenciais no Brasil subiu 0,37% em agosto, um pouco acima da alta de 0,28% registrada em julho, segundo o Índice FipeZap. O aumento superou a estimativa de inflação no mês, de 0,18%, e foi a maior alta mensal desde abril de 2015, quando o índice registrou aumento de 0,39%.

O preço médio do metro quadrado ficou em R$ 7.355/m² entre as 50 cidades monitoradas, com os valores mais altos no Rio de Janeiro (R$ 9.311/m²), em São Paulo (R$ 9.210/m²) e em Brasília (R$ 7.737/m²). No outro extremo, os menores preços médios estão em Campo Grande (R$ 4.281/m²), Goiânia (R$ 4.342/m²) e João Pessoa (R$ 4.358/m²).

À exceção do Rio de Janeiro, onde o preço permaneceu estável (-0,02%), todas as capitais brasileiras monitoradas apresentaram elevação no período, segundo o FipeZap.

As maiores altas foram em Brasília (1,33%), Manaus (1,15%), Maceió (0,95%), Campo Grande (0,71%), Recife (0,67%), Vitória (+0,56%) e João Pessoa (+0,54%). Em São Paulo, município com maior peso na variação do índice, a variação nominal em agosto foi de 0,47%.

Com isso, no acumulado de 2020, o FipeZap acumula alta de 1,77%, bastante acima da inflação no período, de 0,65%. No ano, as cidades com maiores aumentos nos preços, até aqui, são Brasília (5,73%), Florianópolis (5%), Curitiba (3,76%), Campo Grande (3,60%) e Maceió (3,54%).

Na outra ponta, só duas das 16 capitais monitoradas tiveram queda nos preços neste ano: Recife (-4,90%) e Fortaleza (-0,41%).

Em São Paulo e no Rio de Janeiro, os preços de venda do segmento residencial acumulam altas de 2,46% e 0,24% no ano, respectivamente