Inadimplência recorde afeta diretamente o mercado imobiliário

Um dos setores mais impactados por esse cenário é o imobiliário, especialmente no mercado de locações. A inadimplência em alta vem desafiando as imobiliárias a repensarem processos, estratégias e, principalmente, a forma de proteger os interesses dos proprietários diante de um risco cada vez mais comum: o não pagamento do aluguel.

Para Tiago Borba, CEO da Foco Negócios Imobiliários, em Sorriso (MT), o caminho passa por profissionalização e prevenção. “Mais do que reagir à inadimplência, é preciso antecipá-la. Ter uma gestão patrimonial estruturada, com análise criteriosa do perfil do inquilino, pode evitar muitas dores de cabeça lá na frente”, afirma.

Segundo ele, levantar informações como a renda do locatário, histórico de crédito e movimentação financeira é essencial para minimizar riscos. “Não se trata de desconfiança, mas de segurança jurídica e financeira tanto para o proprietário quanto para a imobiliária.”

Em Sorriso, o avanço do endividamento tem sido ainda mais acelerado. Borba estima que a inadimplência local possa ter crescido até 70%, superando a média estadual apontada por estudos recentes.

Nesse contexto, uma alternativa que tem ganhado protagonismo no setor é o chamado Aluguel Garantido, modelo em que a imobiliária assegura o repasse do valor mensal ao proprietário, mesmo que o inquilino esteja inadimplente. “Além de proteger o fluxo de caixa do dono do imóvel, o serviço também ameniza desgastes em cobranças e renegociações”, explica Borba.

Outra vantagem estratégica desse modelo é a fidelização de clientes. Com a baixa oferta de imóveis para locação em muitas regiões do país, manter os proprietários satisfeitos se torna prioridade. “Mais do que captar novas unidades, é essencial preservar os imóveis já administrados. É isso que mantém a roda girando em tempos difíceis”, diz Borba.

O inquilino, por sua vez, também pode se beneficiar. Com o Aluguel Garantido, a dívida que antes era tratada diretamente com o proprietário passa a ser gerenciada pela imobiliária, que costuma oferecer condições facilitadas de pagamento em alguns casos, com parcelamentos em até 21 vezes no cartão de crédito.

Apesar do aumento da inadimplência, Borba aponta que a maioria dos casos é resolvida fora dos tribunais. “Mais de 85% das negociações são concluídas de forma amigável e administrativa. Com diálogo, boa gestão e ferramentas adequadas, é possível equilibrar os interesses de todos os envolvidos”, conclui.

A grande inadimplência de inquilinos mexeu até com o Poder Legislativo. A Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados aprovou, em junho de 2025, o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que institui o despejo extrajudicial por inadimplemento de aluguel. A proposta busca permitir que o locador, diante da dívida do inquilino, promova a retomada do imóvel diretamente por meio de cartório de notas, sem necessidade de ação judicial. A medida representa um marco relevante na “desjudicialização” das relações locatícias. Atualmente, nos termos da Lei nº 8.245/1991 ( Lei do Inquilinato), o procedimento de despejo por falta de pagamento depende de ação judicial, mesmo que a locação esteja desprovida de garantia.

A principal preocupação, caso o projeto de lei seja aprovado, está na utilização do procedimento por locadores de má-fé ou em situações em que haja controvérsia legítima sobre o valor devido. A regulamentação precisa deixar claro que a notificação extrajudicial não pode ser utilizada como meio de coação ou ameaça à posse legítima.

De qualquer maneira, essa mudança legislativa acontece em uma época que o Brasil está precisando de ferramentas para controlar e tentar reverter esse número preocupante de inadimplentes.

 

Mudanças na poupança podem injetar R$ 40 bilhões no crédito imobiliário

Um pacote de medidas para destravar o crédito habitacional está sendo preparado pelo governo federal e pode representar um alívio significativo para o setor imobiliário. De acordo com reportagem da Folha de S.Paulo, as mudanças incluem o uso mais flexível dos recursos da poupança e ajustes na linha de financiamento atrelada ao IPCA. Estimativas indicam que a liberação parcial dos depósitos compulsórios pode liberar até R$ 40 bilhões para o financiamento de imóveis.

Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 20% dos recursos da caderneta de poupança para o depósito compulsório no Banco Central. A proposta em estudo permitiria que parte desses recursos fosse redirecionada para o crédito imobiliário. A cada real em novo financiamento habitacional, R$ 1 do compulsório poderia ser liberado, em uma operação casada. A medida teria caráter temporário, mas com potencial para destravar crédito de forma relevante, ao mesmo tempo em que melhora as condições de acesso ao financiamento.

Fontes ligadas às negociações explicam que haverá um “subsídio cruzado”: com maior flexibilidade para atuar em outras áreas, os bancos conseguiriam ampliar sua rentabilidade e, com isso, oferecer condições mais competitivas para o crédito habitacional.

Outro ponto do pacote é a reformulação da linha de financiamento corrigida pelo IPCA, criada em 2020. A modalidade perdeu atratividade com a alta da inflação, que encareceu as parcelas. A proposta em discussão prevê amortizar a correção ao longo do contrato, tornando os pagamentos mais previsíveis. Essa mudança pode estimular a criação de um mercado secundário de crédito imobiliário, um passo importante para garantir fontes permanentes de funding ao setor.

De acordo com o Estadão, o novo modelo deve ser apresentado oficialmente ainda em julho ou, no mais tardar, em agosto. A expectativa é de que as medidas atendam principalmente à classe média, público-alvo da recém-lançada Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Lançada em maio, a nova faixa ainda não surtiu os efeitos esperados, como reconheceu o secretário nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Hailton Madureira de Almeida, durante o Summit Imobiliário promovido pelo jornal.

Ainda segundo o secretário, o governo trabalha também na criação de um programa de locação social voltado à população idosa, que deve ser lançado nos próximos meses.

Durante o evento, executivos do setor manifestaram apoio à Faixa 4 do MCMV. Rodrigo Luna, vice-presidente da Plano&Plano, e Leonardo Mesquita, vice-presidente da Cury, destacaram que a ampliação do programa já permitiu o aumento do número de unidades enquadradas nos critérios de subsídio.

Já o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sandro Gamba, alertou para os efeitos defasados da política monetária. Segundo ele, apesar da alta da Selic, os impactos sobre o crédito às pessoas físicas ainda não foram plenamente sentidos, algo que deve ocorrer nos próximos meses.

Por outro lado, uma pesquisa do DataZAP+ mostra que a percepção do consumidor já mudou: 70% dos entrevistados afirmam sentir os efeitos do cenário econômico na decisão de compra de imóveis. Apesar disso, o desejo da casa própria segue firme, ainda que com maior flexibilidade nas exigências.

 

Mudanças na poupança podem liberar R$ 40 bilhões para o mercado imobiliário

 

Um novo pacote de medidas para impulsionar o setor imobiliário deve ser apresentado pelo governo nas próximas semanas. De acordo com a Folha de S.Paulo , as ações incluem maior flexibilidade no uso dos recursos da poupança e o estímulo à contratação de crédito habitacional com correção pelo IPCA. A estimativa é que, com as mudanças, até R$ 40 bilhões possam ser injetados no mercado.

Atualmente, os bancos são obrigados a manter 20% dos depósitos em caderneta de poupança como compulsório no Banco Central. A proposta em discussão permitiria que parte desses recursos fosse liberada para concessão de crédito imobiliário, desde que vinculada a novos financiamentos. A cada R$ 1 concedido em crédito, o banco teria acesso a R$ 1 do compulsório.
Fontes ouvidas pelo jornal afirmam que haverá um "subsídio cruzado", permitindo que as instituições financeiras ampliem seus ganhos em outras áreas e, com isso, ofereçam melhores condições para os financiamentos habitacionais.
Outra frente do pacote trata da reformulação da linha de crédito atrelada ao IPCA, criada em 2020. Com a alta da inflação, a modalidade perdeu atratividade devido ao aumento das prestações. A proposta prevê a amortização da correção ao longo do contrato, tornando esse tipo de financiamento mais previsível e viável — o que também poderá viabilizar um mercado secundário e assegurar recursos permanentes para o setor.
Segundo O Estado de S. Paulo , o novo modelo deverá ser apresentado ainda em julho ou em agosto. A iniciativa tem como objetivo atingir especialmente a classe média, público-alvo da recém-criada Faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), lançada em maio.
Durante o Summit Imobiliário promovido pelo Estadão, o secretário nacional de Habitação, Hailton Madureira de Almeida, reconheceu que a Faixa 4 ainda está em fase de ajustes e que o governo deve lançar um novo programa voltado à locação social para a população idosa.
No mesmo evento, executivos do setor elogiaram a criação da Faixa 4. Rodrigo Luna, da Plano&Plano, e Leonardo Mesquita, da Cury, destacaram que a medida aumentou a quantidade de imóveis aptos ao programa. Já Sandro Gamba, presidente da Abecip, alertou que os efeitos da alta da Selic ainda não foram totalmente sentidos pelas famílias, mas isso deve mudar nos próximos meses.
Mesmo com o cenário econômico desafiador, uma pesquisa do DataZAP aponta que 70% dos brasileiros já sentem o impacto nas decisões de compra de imóveis. Apesar disso, o desejo pela casa própria segue forte, ainda que com critérios de escolha mais flexíveis.
Evento sobre locação destaca tendências do setor
Paralelamente ao debate sobre crédito, o CUPOLA Conference Aluguel , principal evento nacional voltado exclusivamente ao mercado de locação, acontece no dia 13 de agosto, com edições presencial, em Curitiba, e online.
Entre os palestrantes confirmados estão nomes como Rodrigo Werneck, Dioner Segala, Arthur Thomazi, Sidenir Barroso, Carolina Brum, Ana Luiza Araujo e Aline Mendes. A programação inclui feira de negócios, sorteios, workshops com especialistas da CUPOLA e oportunidades de networking. Os ingressos partem de R$ 249, e leitores do Imobi Report podem usar cupom de 10% de desconto

Crédito imobiliário se mantém estável apesar da alta da Selic

 

O mercado imobiliário brasileiro enfrenta um momento delicado, com a taxa Selic em 15% ao ano, impactando o crédito imobiliário para pessoas físicas. Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), alertou que os efeitos dessa elevação começarão a ser sentidos nos próximos meses. Durante o painel "As perspectivas para o mercado imobiliário na visão dos líderes", realizado em São Paulo, Gamba destacou que, apesar do crescimento de 20% no crédito nos primeiros três meses do ano, essa taxa caiu para 11% entre janeiro e maio.

Mesmo com a expectativa de desaceleração, Gamba acredita que o volume de crédito permanecerá elevado, superando R$ 120 bilhões. Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), complementou que o imóvel no Brasil ainda é considerado acessível. Ele ressaltou que, ao adquirir um imóvel, é fundamental avaliar a capacidade de pagamento e não apenas a taxa de juros vigente, já que a portabilidade de financiamentos pode ser uma alternativa futura.

Expectativas para o Setor

O segundo semestre de 2025 é visto como promissor, impulsionado por fatores demográficos. França observou que a população está economizando para a compra de imóveis e que o adiamento de casamentos tem contribuído para essa tendência. Cláudio Carvalho, CEO da AW Realty Incorporadora, também expressou otimismo, mencionando que 25 milhões de jovens entre 16 e 25 anos ainda sonham em adquirir um imóvel, muitas vezes para ajudar suas famílias.

Ely Flavio Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, destacou que, apesar da Selic elevada, as taxas de financiamento estão em torno de 12% ao ano, o que representa uma taxa de juros negativa. Ele também apontou a baixa disponibilidade de imóveis, com apenas oito meses de lançamentos disponíveis no mercado.

Comportamento dos Compradores

O perfil dos compradores é diversificado. Cerca de 60% dos atendidos pelo programa Minha Casa, Minha Vida estão decididos a comprar, enquanto muitos jovens preferem alugar inicialmente, testando a infraestrutura das regiões antes de imobilizar seu patrimônio. Apesar da influência da taxa de juros, a visão de longo prazo dos compradores mantém a aquisição de imóveis como uma escolha atrativa.

Projeção dos líderes na baixa renda é crescer ainda mais com nova faixa popular

Com o mercado bem aquecido para moradia popular, as líderes do segmento econômico em São Paulo, Plano&Plano e Cury, bateram recordes em volume de lançamentos no ano passado e registraram crescimento no primeiro trimestre de 2025. Agora as duas remodelam suas esteiras de lançamentos em decorrência da criação da faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Com renda familiar até R$ 12 mil e limite de R$ 500 mil para o preço do imóvel, a atualização abre oportunidades para atender a classe média.

Campeã no ranking das construtoras, a Plano&Plano fechou 2024 com 26 novos projetos na capital paulista em 69 torres. O valor global lançado (VGL), de R$ 3,2 bilhões, registrou aumento de 23% em relação ao ano anterior, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Rodrigo Luna, vice-presidente da Plano&Plano, destaca os recordes no desempenho operacional. “Foram 30 lançamentos, com 16,2 mil unidades”, diz, incluindo empreendimentos fora da cidade de São Paulo. “É a nossa expansão geográfica”, diz, citando a participação da região metropolitana e do interior de São Paulo no total de R$ 3,7 bilhões em lançamentos e R$ 3,4 bilhões em vendas no ano passado.

Além de Campinas com o Unni Mansões, Luna cita São Bernardo do Campo com o Start Joy, que “hoje é faixa 4, mas antes era classe média baixa”, a partir de R$ 350 mil.

No primeiro trimestre do ano, o VGL foi de R$ 1,2 bilhão, 150% acima do mesmo período de 2024. Em 12 meses (de abril de 2024 a março de 2025), o total chega a R$ 4,6 bilhões. Foram lançados cinco empreendimentos, com 4,3 mil unidades a, em média, R$ 280 mil cada.

“Em 2025, temos o NID Alphaville”, declara Luna, contando que o projeto tem produtos acima do MCMV. Em terreno de 15 mil m², serão quatro torres, de 27 a 29 pavimentos, com 844 apartamentos. As unidades, de 75 m² a 107 m², custam de R$ 930 mil a R$ 1,3 milhão; e coberturas duplex (133 a 193 m²), de R$ 1,5 milhão a R$ 2,3 milhões.

Elogios à atualização do MCMV

Luna elogia as atualizações de renda mensal no MCMV, em especial na faixa 1, que teve reajuste para R$ 2.850. Isso, segundo Luna, permitiu aumentar o número de imóveis enquadrados nesse limite. “Temos performado bem.” Ele afirma que a faixa 1 “exige alta eficiência na engenharia para oferecer, de maneira rentável, apartamentos acessíveis para famílias com essa renda”.

Em vigor desde maio, a criação da faixa 4 é oportunidade para um perfil de cliente que passa a ser financiado pela Caixa Econômica em condições mais favoráveis. “É uma boa notícia e vem num bom momento, porque temos produtos nessa faixa”, comenta Luna, que já sentiu impulso nos estandes. “Com alguns produtos, conseguimos melhora na velocidade de vendas.”

Para ele, essa faixa de R$ 350 mil a R$ 500 mil é peça-chave na estratégia de crescimento da Plano&Plano.

A companhia teve um desempenho muito bom, importante e forte, sendo mais uma vez premiada, o que para nós é motivo de muita honra e orgulho

Rodrigo Luna, vice-presidente da Plano&Plano

Leonardo Mesquita, vice-presidente da Cury, também elogia a criação da faixa 4 do MCMV, abrindo uma janela de oportunidades para novos clientes e maior gama de produtos. “Esse público, de R$ 8,6 mil a R$ 12 mil, estava meio fora do mercado.”

O impacto imediato foi maior procura. “O número de pessoas já aumentou e, após um mês, começou a se tornar venda, mas demora um tempo de análise, para as pessoas entenderem essa nova realidade, de financiamento para aquisição”, diz.

Quando o limite do MCMV era R$ 350, o segmento acima disso tinha mais problemas com financiamento, restrição de crédito e juros altos. “As pessoas voltaram para o jogo”, afirma Mesquita. “Estão tomando a decisão de compra.”

No ano passado, a Cury bateu recorde com 34 lançamentos e valor geral de vendas (VGV) de R$ 6,6 bilhões. A participação da cidade de São Paulo nesses resultados “é em torno de 60%”, calcula Mesquita.

Terceira colocada nos rankings das incorporadoras e das construtoras, a Cury apresentou crescimento de 20% em número de apartamentos e de 31,5% em VGV.

No primeiro trimestre, a companhia fez cinco lançamentos em São Paulo e cinco no Rio de Janeiro, com VGV de R$ 1,8 bilhão. As vendas somaram R$ 1,6 bilhão.

É o prêmio de maior importância de São Paulo. Reconhece o trabalho do mercado e é a grande referência dentro da nossa atividade

Leonardo Mesquita, vice-presidente da Cury

O banco de terrenos também registrou recorde, projetando 52 mil unidades no valor potencial de R$ 15 bilhões. Com empreendimentos próximos a grandes modais de transporte, a Cury oferece moradia econômica em bairros centrais. “Aproxima as pessoas de locais prósperos”, diz Mesquita, ligando o ritmo de crescimento a mudanças de legislação em São Paulo, que incentiva habitação de interesse social (HIS) em regiões com boa infraestrutura. “Isso muda a dinâmica de como será a habitação de São Paulo nos próximos 10 anos”, prevê.

Com 700 apartamentos, o The One Chácara de Santo Antônio tem preço de R$ 240 mil a R$ 350 mil (em média, R$ 8,5 mil/m²). Além de opções com varanda e suíte, o empreendimento tem HIS e unidades de renda livre, sem restrições para aquisição. “Esse é o grande ponto positivo da legislação atual”, afirma Mesquita.

“Dentro de um projeto, com tão boa infraestrutura ao redor, você vê pessoas de diferentes faixa de renda”, diz.

Crédito imobiliário ainda não sentiu Selic, mas desaceleração deve chegar

O crédito imobiliário para pessoa física ainda não sentiu de forma intensa os efeitos da elevação da taxa básica de juros para os atuais 15% ao ano, mas isso deve acontecer em breve, na opinião de Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

"O movimento de alta da Selic que temos observado ainda não impactou de forma significativa o crédito imobiliário para pessoa física. No entanto, a expectativa é de que esse impacto aconteça nos próximos meses", afirmou Gamba, durante o painel As perspectivas para o mercado imobiliário na visão dos líderes , no Summit Imobiliário , realizado nesta segunda-feira, 30, em São Paulo, dentro do Dia do Mercado Imobiliário Estadão .

Segundo ele, nos primeiros três meses do ano houve um crescimento de 20% no crédito. Mas, ao considerar o período de janeiro a maio, esse crescimento passa para 11%.

'Haverá uma desaceleração, mas a perspectiva segue otimista', diz Gamba Foto: Sergio Barzaghi/Estadão

Gamba destaca que, mesmo com uma possível redução no volume, o nível continuará elevado — superior a R$ 120 bilhões em crédito imobiliário para pessoa física. "Haverá uma desaceleração, mas a perspectiva segue otimista", diz.

Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o imóvel no Brasil ainda pode ser considerado barato. Além disso, ele afirma que, ao considerar a compra de um imóvel, não se deve olhar apenas para a taxa de juros do momento, mas sim para a capacidade de pagamento, especialmente porque o bem representa um sonho de consumo.

França destaca que, no caso da taxa de juros, existe a possibilidade de portabilidade: é possível, futuramente, migrar o financiamento para outra instituição com condições mais vantajosas.

"Já em relação à valorização do imóvel, não há como controlar. Se os preços continuarem subindo acima da inflação, é possível que o comprador perca a capacidade de adquirir o mesmo imóvel no futuro", destaca.

Qual é a expectativa para o segundo semestre?

Para o presidente da Abrainc, o segundo semestre deve ser forte no setor imobiliário brasileiro. Um dos motivos é a questão demográfica: a população tem formado poupança para adquirir imóveis e os casamentos estão acontecendo mais tarde, o que adia a compra da casa própria. "Esses elementos reforçam a expectativa de que o segundo semestre de 2025 continue positivo para o setor", afirma.

'O setor imobiliário é muito resiliente e sempre passa por ciclo', diz Carvalho Foto: Sergio Barzaghi/Estadão

Cláudio Carvalho, CEO e sócio da AW Realty Incorporadora, também se mostra otimista com o setor. "O mercado imobiliário é cíclico. Hoje, temos cerca de 25 milhões de jovens entre 16 e 25 anos. O sonho do jovem da periferia ainda é comprar um imóvel, muitas vezes não só para si, mas também para os pais. O setor imobiliário é muito resiliente e sempre passa por ciclos", afirma.

Segundo ele, é importante olhar com atenção para essa nova geração e para a classe média. "Vejo um grande potencial nessa camada da população que está fora dos grandes centros financeiros, como a Faria Lima, mas que pode ser atendida por programas como o Minha Casa, Minha Vida ", diz.

Ely Flavio Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP , lembra que o mercado imobiliário apresenta, na prática, uma taxa de juros negativa. "A Selic está em 15% ao ano, enquanto é possível financiar a compra de um imóvel com taxas em torno de 12% ao ano", afirma.

'A Selic está em 15% ao ano, enquanto é possível financiar a compra de um imóvel com taxas em torno de 12% ao ano', compara Wertheim, ao lado de França Foto: Sergio Barzaghi/Estadão

Outro ponto relevante destacado por Wertheim é o nível reduzido de estoque, já que há apenas cerca de oito meses de lançamentos disponíveis para compra.

Em relação ao perfil dos compradores, ele explica que há diferentes comportamentos. Cerca de 60% do público atendido pelo Minha Casa, Minha Vida está realmente decidido a comprar.

Por outro lado, há um grupo — especialmente entre os mais jovens — que prefere alugar primeiro. Eles fazem uma espécie de test drive, morando em uma região com boa infraestrutura antes de decidir imobilizar o patrimônio.

"É claro que a taxa de juros influencia, mas no mercado imobiliário o comprador tende a olhar para o longo prazo. Ele pensa em horizontes de 10, 20 anos e, nesse contexto, a compra do imóvel segue sendo uma escolha atraente", conclui.