Fundos e investidores estrangeiros estão à caça de imóveis com desconto.

O mercado imobiliário começou 2015 em clima de fim de festa por causa dos estoques altos e das dificuldades de fechar negócios tanto no segmento residencial quanto no comercial. No entanto, para uma parte dos INVESTIDORES, a festa está só começando. Estrangeiros especializados no mercado imobiliário e gestoras de fundos de private equity, que compram participações em empresas para vender mais tarde com lucro, estão aproveitando o momento de baixa para arrematar levas de empreendimentos com descontos na ordem de 30%.

O alvo são ativos de incorporadoras com necessidade urgente de caixa para honrar seus vencimentos. Outro foco são empresas de construção em busca de capital de giro para novos projetos, uma vez que os FINANCIAMENTOS bancários ficaram mais caros e restritos.

Em busca dessas oportunidades, a gestora VBI Real Estate, sediada em São Paulo, acaba de iniciar captações nos EUA e na Europa para montar seu segundo fundo destinado à COMPRA de empreendimentos residenciais com preços retraídos. O primeiro deles, constituído em 2014, levantou US$ 150 milhões. Dessa vez, o fundo será de US$ 300 milhões. “O foco são projetos oportunísticos, com preços baixos, sem necessidade de se pagar prêmio pela adesão e que permitem um retorno atrativo”, diz Rodrigo Abbud, sócio-diretor da gestora.

O dinheiro para os fundos vem de estrangeiros, já habituados a identificar bons negócios em momentos de mercados em desaquecimento. Lá fora, essa estratégia ganhou o nome de “distressed investment”, ou INVESTIMENTO em dificuldade. Nada mais é do que comprar na baixa pensando em vender na alta. Um dos INVESTIDORES que mais fez dinheiro usando essa estratégia no mercado imobiliário foi o americano Sam Zell, que, por aqui, já foi acionista da Gafisa.

“No Brasil, não tivemos bolha nem estamos numa quebradeira, mas é a situação que mais se aproxima dela. E foi isso que mostramos aos estrangeiros”, conta Abbud. “Desde o começo do crescimento do mercado imobiliário, há dez anos, essa é a primeira vez que estamos chegando ao momento ‘distressed’.”

Com o fundo estruturado em 2014, a VBI Real Estate comprou participação em 26 empreendimentos residenciais espalhados pelos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Goiás e pela Região Nordeste. Segundo Abbud, o valor da operação é de 20% a 30% inferior ao preço de venda praticado pelas incorporadoras nos estandes, podendo se aprofundar quando a necessidade de caixa da incorporadora é mais urgente.

Setor

Como as vendas de moradias vêm perdendo força, os aportes miram projetos com riscos mitigados, como aqueles em andamento, com comercialização e obras avançadas. O objetivo é fugir de atrasos no licenciamento ou possíveis rejeições de compradores pelos bancos após o lançamento.

O sócio-diretor da gestora Hemisfério Sul INVESTIMENTOS (HSI), Máximo Lima, acredita que há uma tendência de retorno dos estrangeiros ao mercado imobiliário brasileiro, favorecidos também pelo fim das incertezas do período eleitoral e pela valorização do dólar frente ao real. “Sem dúvida, o estrangeiro está olhando para o Brasil.”

Lima acredita que as oportunidades são crescentes nos segmentos de lajes corporativas. Muitos projetos foram lançados em São Paulo e Rio durante o período de euforia do mercado imobiliário, mas as obras ficaram prontas em um momento de desaquecimento da economia brasileira. O resultado são edifícios com espaços vagos e preços de locação em queda. “O fundo do poço será o segundo semestre, quando vamos ver a entrega da obra dos últimos prédios”, projeta Lima. “Esses ativos estão ficando baratos a ponto de voltar a fazer sentido o INVESTIMENTO”, completa.

A recuperação do setor de lajes corporativas deve ocorrer só por volta de 2017 em São Paulo, após a retomada do crescimento da economia brasileira e absorção do estoque atual de empreendimentos. Já no Rio, isso tende a demorar mais, pois a cidade tem muitos projetos ainda em andamento no Porto Maravilha – local que está sendo revitalizado pelo poder público.

Para o diretor da Paladin Realty Partners, Ricardo Raoul, há uma tendência de crescimento das aquisições no mercado imobiliário comercial impulsionada também pelo ambiente de elevação dos juros, que torna a taxa de capitalização (cap rate) das operações mais atrativa. “O cap rate em 2013 era de 7,0%, mas subiu para 10,0%. Isso gera um interesse grande por parte de investidores que veem nessa taxa uma situação momentânea. Num próximo ciclo, ela terá voltado para 7,0%”, diz. “É de se esperar para 2015 um aumento no número de transações.”