Construtoras não querem que governo libere FGTS porque temem ficar sem obra

O governo deve liberar em breve o saque de parte do saldo das contas ativasdo FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Embora o dinheiro extra possa representar um alívio para muitos brasileiros, empresas do ramo de construção civil veem com preocupação a medida.

O setor teme que falte dinheiro para tocar obras do Minha Casa, Minha Vida, uma vez que os financiamentos para a compra e a construção de moradias do programa usam recursos do fundo. Segundo afirmou o ministro da Economia, Paulo Guedes, até 35% do valor depositado pelo empregador atual poderá ser retirado das contas.

Em entrevista ao jornal "O Estado de S. Paulo", o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, afirmou que a liberação do saque do FGTS seria um duro golpe no setor. "O Minha Casa Minha Vida tem sido o motor do mercado nos últimos anos", disse.

Opinião semelhante foi compartilhada pelo Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo). "Um saque na ordem de R$ 42 bilhões, como foi falado, vai mexer com a liquidez do fundo. Todos os empresários do setor estão inseguros", afirmou o vice-presidente de habitação da entidade, Ronaldo Cury.

Um desses empresários é Rafael Menin, copresidente da construtora MRV, maior operadora do Minha Casa Minha Vida. "Uma ação do governo federal que possa diminuir a liquidez do fundo não seria boa para o setor", declarou. "Confiamos na capacidade técnica dos membros do governo e esperamos que não tomem nenhuma medida estabanada que afete a continuidade do programa."

Saques podem impactar construtoras, diz banco - Na avaliação de analistas do Credit Suisse, segundo relatado pela agência de notícias Reuters, a eventual liberação de saque dos recursos de contas ativas do FGTS pode afetar os planos de crescimento de construtoras com foco na baixa renda, mas deve ajudar companhias de shopping centers.

Em relatório enviado a clientes do banco, os analistas do Credit Suisse apontam que a liberação pode representar menos recursos disponíveis para emprestar para moradias de baixa renda, o que poderia afetar os planos de crescimento de companhias como MRV, Direcional e Tenda.

Por outro lado, os especialistas entendem que isso poderia aumentar a confiança dos empresários no setor de varejo e desencadear mais aberturas de lojas.

FGTS pode ser usado para a compra da casa própria - O saldo do FGTS só pode ser sacado em algumas ocasiões pelo trabalhador, como em caso de demissão sem justa causa ou para comprar a casa própria. Para quem vai financiar um imóvel, o dinheiro no fundo pode ser usado em três momentos: na entrada, para reduzir o saldo devedor e para pagar parcelas em atraso.

Em todos os casos, o saldo do fundo só poderá ser usado se o imóvel custar, no máximo, R$ 1,5 milhão. Além disso, o trabalhador que vai sacar o dinheiro precisa atender a alguns requisitos:

• ter, no mínimo, três anos de trabalho com carteira assinada
• não ser dono de outro imóvel localizado no município de sua atual residência, ou onde exerce seu trabalho principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana
• não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

No caso de quem tem parcelas do financiamento em atraso, só é possível usar o FGTS para quitar até 80% de cada prestação atrasada, com limite de até 12 mensalidades. 

Penhora de imóvel

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso das proprietárias de um apartamento que invocavam a impenhorabilidade do bem de família dado em garantia de empréstimo para empresa pertencente a uma das donas do imóvel. Para a 4ª Turma, a regra da impenhorabilidade do bem de família não pode ser aplicada quando há violação do princípio da boa-fé objetiva. "Não se admite a proteção irrestrita do bem de família se esse amparo significar o alijamento da garantia após o inadimplemento do débito, contrariando a ética e a boa-fé, indispensáveis em todas as relações negociais", afirmou o relator do recurso (REsp 1559348) no STJ, ministro Luis Felipe Salomão. Segundo os autos, uma das proprietárias do apartamento pegou emprestado o valor de R$ 1,1 milhão no banco, com o objetivo de formar capital de giro na empresa da qual é a única dona. Na operação, ofereceu como garantia o imóvel que possui em conjunto com outra pessoa, e ambas assinaram voluntariamente o contrato de alienação fiduciária. Como a empresária não estava pagando as parcelas do empréstimo, o banco entrou com o pedido de execução da garantia.

Caixa prepara modelo de crédito imobiliário que reduz juros a faixa de 6% ao ano

A Caixa Econômica Federal aguarda autorização do Banco Central para anunciar, nas próximas semanas, uma redução de até 31,5% dos juros dos financiamentos imobiliários.

Como o banco estatal detém mais de 70% do crédito habitacional do país, outras instituições também podem derrubar suas taxas para evitar a perda de novos clientes.

Atualmente, os contratos de financiamento habitacional são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada). Os bancos cobram um adicional que costuma variar de 8,5% a 9,5%.

Com a mudança, a Caixa vai reajustar os contratos pela inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). O IBGE aferiu que esse índice deve fechar em 3,82% neste ano.

Apesar de aplicar uma correção que hoje inexiste, na outra ponta o banco abrirá mão, em um montante maior, de suas próprias taxas, que acabam por onerar os empréstimos concedidos.

O que ainda está em discussão na Caixa é a taxa adicional, que poderá variar de 2% a 3%.

Clientes da Caixa ou com boa avaliação de crédito na praça pagarão juros menores. Isso significa que, na prática, o juro total sofrerá cortes entre 28% e 31,5% em relação ao modelo vigente.

Somando juros e taxas cobrados, seriam 8,5% (no modelo pela TR), ante 5,82% (no modelo pelo IPCA), e 9,5% (pela TR), ante 6,82% (pelo IPCA).

A direção da Caixa e a equipe econômica, que avalizou a mudança, pretendia fazer o anúncio na próxima semana alinhando-se com uma possível redução da Selic, a taxa básica de juros da economia que está em 6,5% ao ano.

No entanto, o Banco Central ainda avalia o pedido de mudança dos indexadores. Caso aprovada, a nova regra só valerá para novos contratos. Não será possível migrar de um modelo para outro.

Com a redução dos juros, o banco pretende estimular novos empréstimos e, com a receita desses pagamentos, emitir títulos imobiliários no mercado.

O movimento, no entanto, é completamente diferente daquele implementado pela ex-presidente Dilma Rousseff, que, em 2012, forçou a Caixa e o Banco do Brasil a cortar juros nos empréstimos.

A iniciativa de Dilma não deu resultado. Na época do governo da petista, os bancos amargaram prejuízos e, pouco depois, voltaram atrás elevando suas taxas.

Desta vez, a ideia da Caixa é reduzir os juros ao trocar o indexador dos contratos, o que permitirá usar o fluxo de pagamento dos financiamentos como lastro para a emissão de títulos a serem negociados no mercado —um processo conhecido como securitização.

Com os recursos da venda de papéis, a Caixa poderá conceder novos financiamentos, amortizando custos.

Recentemente, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, estimou que poderá emitir até R$ 100 bilhões em papéis lastreados com financiamentos imobiliários. No primeiro ano, esse número seria de R$ 10 bilhões.

Cálculos conservadores indicam que a Caixa poderia dobrar sua carteira de crédito habitacional, passando dos atuais R$ 449 bilhões, no primeiro trimestre deste ano, para quase R$ 1 trilhão.

Nos EUA, o mercado de securitização imobiliária causou uma das mais graves crises financeiras mundiais. Em 2008, grandes bancos foram à lona por terem adquirido títulos podres de hipotecas americanas.

Para evitar esse risco, a Caixa só vai securitizar financiamentos com índice baixo de inadimplência. Contratos do Minha Casa Minha Vida, por exemplo, ficarão fora.

Hoje, mais de 90% de sua carteira de crédito imobiliário tem atraso de, no máximo, dois meses.

“Para o investidor, é muito melhor você comprar um papel que segue um indicador de mercado [o IPCA, que mede a inflação]”, diz Daniel Malheiros, sócio da RBR Asset. “A TR é um índice muito sensível ao risco de governo.”

Para Malheiros, a mudança levaria o investidor a considerar a compra de um título imobiliário. Hoje, quem compra um título do Tesouro já prefere o pós-fixado. “Os [títulos do Tesouro] mais procurados são aqueles corrigidos pela inflação.”

A iniciativa da Caixa está alinhada com uma estratégia do governo de reacender a economia, que flerta com a recessão.

Desde o início do governo Jair Bolsonaro, há seis meses, a equipe econômica rebaixou três vezes a estimativa oficial de crescimento para este ano.

A área de construção costuma ser o principal sensor da atividade econômica.

Quando o setor vai bem, passa a contratar, arrastando outros ramos de atividade porque está entre os que mais demandam trabalhadores.

Até o momento, a Caixa tinha anunciado uma redução de 1,25 ponto percentual nas taxas de juros para financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que hoje responde por quase 40% do total dos financiamentos.

Também abriu rodadas de renegociação de contratos em atraso concedendo, em alguns casos, até 90% de descontos de juros. Essa campanha atingiu 2,3 milhões de pessoas.

No governo e na cúpula do banco, a redução ampla dos juros imobiliários é considerada uma “revolução”. O plano foi traçado por Guimarães, da Caixa, durante a transição.

Essa queda faz parte de um conjunto de medidas para reaquecer a economia que devem ser anunciadas pelo presidente Jair Bolsonaro.

Dentre elas, está a possibilidade de saques das contas ativas e inativas do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e do PIS/Pasep, quepodem movimentar mais R$ 30 bilhões.

O ministro da Economia, Paulo Guedes, só pretendia liberar os saques depois de aprovada a reforma da Previdência no Congresso.

No entanto, com a queda consecutiva da atividade econômica, preferiu dar uma injeção no PIB, que pode crescer até 0,4 ponto percentual com essa medida.

Condomínios não podem mais proibir pets em apartamentos

A polêmica sobre moradores terem ou não animais de estimação em seus apartamentos é antiga. Para alguns, são fofinhos e companheiros, e fazem parte da família. Mas, para outros, causam incômodo pelo barulho e pelo cheiro e não deveriam estar num espaço comunitário, como um condomínio.

A briga, porém, ganhou um novo capítulo no mês passado. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios não podem proibir seus moradores de criar animais de estimação — desde que os bichos não ponham em risco a segurança e a tranquilidade daqueles que lá residem.A decisão aconteceu depois que uma enfermeira de Brasília teve o pedido para manter uma gata em seu apartamento negado duas vezes. O caso foi parar no STJ, que entendeu que a restrição era ilegítima, pois o animal não é nocivo aos condôminos.

Os advogados Leandro Sender e Denise Rocha, especialistas em condomínios, explicam que não há nenhuma lei específica sobre ter ou não animais de estimação nos edifícios. Hoje, as proibições ou permissões são determinadas por cada condomínio por meio de suas convenções.

Com a decisão do STJ, isso pode mudar e abrir precedente para que os Tribunais Estaduais sigam a mesma linha de entendimento.

— No processo julgado pelo STJ, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que é garantido ao condômino o direito de usar e fruir de sua unidade, ao passo que não pode a entidade condominial criar regras que limitem o direito constitucional de propriedade dos moradores — destaca Sender.

— Os indivíduos que se sentirem lesados, seja com a vedação ou com a permissão do condomínio, poderão ingressar com ação judicial, usando a decisão da 3ª Turma do STJ como base legal — acrescenta Denise.

Os dois lados

Em uma prédio na Lapa, a estudante de filosofia Jessica Linhares teve problemas ao adotar um cachorro e uma gata, mesmo sendo permitida a presença deles.

— No início, havia muita pressão para que não os tivesse. Botaram um aviso dizendo que cães grandes eram proibidos. A cada latido, a síndica me ligava. Eu sabia que era proibido proibir, então, a cada reclamação eu questionava sobre os outros barulhos que também incomodam. Agora está mais tranquilo e outras pessoas passaram a ter animais de estimação em casa.

Uma delas é a sua amiga Aimée Magalhães, que se mudou para o mesmo prédio após adotar um cachorro e ter problemas no antigo condomínio em que morava. Ela também acha injustas a proibição e as reclamações.

— A lei maior deve ser o bom senso. É normal um cachorro latir, assim como acontece de um bebê chorar alto de madrugada. É preciso ter tolerância. Dizer que não pode ter animal de estimação é limitar o espaço do vizinho — diz Aimée, que pondera:

— Pode acontecer de um cachorro latir alto o dia todo, mas é uma situação atípica que tem que ser averiguada, porque algo está errado. No geral, são apenas latidos normais.Já o engenheiro Heraldo Melo diz que muitas vezes não é apenas um latido, e que o barulho intenso e diário é perturbador para os vizinhos. Ele conta que em seu prédio, em Icaraí, havia um morador que tinha um cachorro e um gato e que o cheiro no elevador e no corredor o incomodavam tanto quanto o medo de ser mordido. O caso foi levado para a assembleia e o casal de donos dos bichos mudou-se para uma casa.

— Se for um passarinho, não incomoda. É diferente de um cachorro, que não para de latir o dia inteiro depois que o dono sai para trabalhar e o deixa sozinho.

A diretora da Precisão Empreendimentos Imobiliários, Sonia Chalfin, acredita que a situação ideal é que o condomínio elabore normas de convivência para garantir a harmonia dos moradores que tenham opiniões divergentes sobre o assunto.

— Os animais de estimação não podem ser excluídos do convívio em condomínios desde que não representem risco à comunidade e à tranquilidade dos moradores. Os animais domésticos participam ativamente na vida das pessoas, trazendo segurança e companhia, ajudando em tratamentos terapêuticos, e ainda têm um espaço importante nas relações familiares.

Tolerância e bom senso para a boa convivência

A advogada Denise salienta que, na maioria dos casos, os condôminos reclamam de barulho e mau cheiro nas áreas comuns causadas pelos pets, e que essa questão deve ser avaliada se for realmente prejudicial para a segurança, a higiene ou o sossego dos demais condôminos.

Ela frisa, contudo, que também há casos em que os condôminos reclamam da simples presença dos animais, sem qualquer motivo específico, alegando que não são obrigados a conviver com animais alheios.

— É óbvio que cachorros latem, pássaros cantam e gatos miam. Mas o simples fato de os bichos emitirem sons não é motivo para caracterizar incômodo ou outro tipo de prejuízo. É preciso bom senso e ver se o animal provoca barulho excessivo, avança em outros moradores, invade espaços privados ou inadequados e faz necessidade em locais públicos, por exemplo.

Se, de fato, houver problemas como estes e o dono do bicho não resolver, o morador deve ser notificado e, nada sendo feito, poderão ser aplicadas as sanções previstas na convenção.

— Se o morador não solucionar o problema causado, o condomínio ou o vizinho que se sinta prejudicado devem buscar a esfera judicial para impedir a criação do animal específico — diz Sender.

O advogado acrescenta que, por outro lado, aqueles que defendem a criação devem amparar-se no direito constitucional de propriedade — os demais moradores não podem interferir nos limites de um imóvel.

— Vale mencionar que, para impedir determinado morador de criar algum animal doméstico, não basta alegar prejuízos mas, sim, apresentar prova concreta e robusta neste sentido — finaliza ele.

Saiba o que é e como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário

A portabilidade de financiamento imobiliário é a transferência da dívida bancária de uma instituição financeira para outra. Mas qual a vantagem de fazer essa movimentação? Buscar melhores taxas de juros e de administração junto a outros bancos.

Como fazer - Quem estiver interessado pode obter informações sobre seu débito na instituição financeira original e negociar as condições mais vantajosas em outras instituições. Mas há exigências na hora de fazer esta portabilidade, como a necessidade de nova análise de crédito e reavaliação do valor do imóvel.

“É importante que, ao negociar com outra instituição financeira, o devedor tenha em mira o Custo Efetivo Total (CET) da operação. Somente juros atrativos não significam a melhora nas condições gerais do financiamento imobiliário”, diz a advogada Josiane Mafra, especialista em mercado imobiliário.

O CET corresponde ao valor dos juros e de todas as outras taxas cobradas pelo financiamento, incluindo, por exemplo, a Taxa Referencial. “O processo em si de portabilidade imobiliária deve ser feito de forma gratuita, ou seja, o consumidor é isento de qualquer taxa bancária”, fala Josiane.

Cartão de crédito terá lastro em imóvel

O grupo paranaense Barigui prepara o lançamento do Banco Bari, que terá como carro-chefe um cartão de crédito com lastro em imóveis. O produto, inédito no Brasil, terá limite de até R$ 1 milhão - dependendo da garantia e da renda do tomador - e cobrará taxas bem mais baixas que as dos cartões convencionais.

O cartão terá como garantia a alienação fiduciária do imóvel da pessoa. Se o bem ainda não estiver quitado, será possível fazer a portabilidade do crédito imobiliário para o Bari, e o limite de gastos vai aumentando à medida que as prestações forem pagas.

"A pessoa vai poder transformar em liquidez o valor que tem na sua casa quando quiser, afirma Rodrigo Pinheiro, sócio e executivo-chefe do Bari.

Numa faixa de até R$ 30 mil, a fatura poderá ser parcelada com taxa de 1,99% ao mês. Para gastos além desse valor, o limite do cartão será convertido em uma operação de financiamento com garantia de imóvel (modalidade conhecida como "home equity" no jargão do mercado). Nesse caso, o cliente vai pagar 1,09% ao mês mais a variação do IPCA para parcelar em até 180 meses. Não haverá exigência de pagamento do valor mínimo. De acordo com o Banco Central (BC), a taxa de juros média no parcelado dos cartões convencionais ficou em 8,9% ao mês em maio.

O lastro na propriedade é justamente o que vai permitir ao banco cobrar juros bem menores que os de mercado. A alienação fiduciária é considerada uma das formas mais seguras de garantia para as instituições financeiras - que em caso de inadimplência podem tomar o bem com relativa facilidade.

Apesar disso, diz Pinheiro, a expectativa é que os casos de retomada sejam poucos. Uma razão é que o prazo de parcelamento da fatura é longo. Outro motivo é que o limite concedido não passa de metade do valor do imóvel. Nas operações de financiamento com garantia de imóvel já feitas pelo grupo a inadimplência oscila entre 1% e 1,5% - ante uma taxa média de calotes de pessoa física com recursos livres de 3,5% em maio, segundo o BC.

A expectativa de Pinheiro é que, com o produto, o cartão de crédito passe a ser usado em compras de maior valor, como um carro, materiais de construção ou equipamentos para um consultório médico. "É uma dívida longa e barata, enquanto no Brasil o crédito é muito concentrado no curto prazo", diz.

A aposta vem num momento em que o BC tenta estimular o financiamento com garantia de imóvel. Na semana passada, o regulador reduziu os requisitos de capital para instituições financeiras que operam com a modalidade, ainda incipiente no país.

A Barigui Financeira, que agora será rebatizada como Banco Bari, originou até agora R$ 800 milhões em operações de "home equity".

A oferta dos cartões - que terão bandeira Elo - começa neste mês, mas eles serão entregues a partir de setembro. Na mesma época, o Bari vai lançar o aplicativo de sua conta digital, que terá foco em poupança e produtos imobiliários. A expectativa é que sejam abertas 300 mil contas em três anos.

A ideia é que os clientes possam criar "caixas" com objetivos de investimento. Inicialmente, a plataforma vai oferecer produtos próprios, como letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e CDB. Mais adiante, serão incluídos produtos de terceiros. "A lógica vai ser oferecer uma ferramenta em que seja fácil poupar", diz Pinheiro.