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Condições de financiamento são as melhores da história, diz Abecip

O pior parece já ter passado para a construção civil, principalmente se analisados os dados de crédito imobiliário. Segundo levantamento feito pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em 12 meses, a tomada de valores cresceu 33% se comparada ao mesmo período anterior. Em agosto, foram concedidos R$ 6,7 bilhões em financiamentos, com mais de 26 mil unidades negociadas. Além disso, os valores disponibilizados para novas obras também mostraram recuperação, em virtude da queda nos estoques e o consequente lançamento de novos empreendimentos.

O presidente da entidade, Gilberto Filho, avalia os dados com otimismo, sobretudo em razão da retomada do setor. Ele observa que o crescimento é alto pois parte de uma base menor, fruto dos seguidos meses de queda, mas entende que, aos poucos e se mantendo o atual ritmo, em um espaço curto de tempo será possível retomar os padrões anteriores. "Isso é perceptível pela variação de preços dos imóveis. A demanda está aumentando e, consequentemente, vemos uma elevação nos preços, invertendo a situação anterior de queda nas vendas e nos valores", explica.

Filho afirma que os brasileiros têm comprado mais apartamentos usados do que os lançamentos. Cita o fato de existirem condições melhores para este tipo de negociação, a localização dos imóveis em áreas cujas as quais as construtoras adiaram lançamentos e abrirem margem para a procura dessas unidades já construídas, além do preço, mais estável - ou até em queda - em relação aos novos. "De cada três imóveis negociados, dois são seminovos", afirma o dirigente.

No Rio Grande do Sul, de janeiro a julho, foram negociados 11.351 unidades (novos e usados), com cerca de R$ 2,5 bilhões liberados em crédito através de valores da poupança, o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

Ao avaliar a conjunta do mercado imobiliário, Filho opina que o governo já entrou com medidas suficientes para estimular o consumo. Redução na taxa Selic, liberação de parte do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e inflação controlada são pontos que colaboram para gerar um otimismo maior, tanto aos clientes finais quanto às construtoras. "O que precisamos, a partir de agora, é estabilidade e emprego. Tudo que poderia ser feito pelo governo federal para aquecer a economia foi colocado em prática. Precisamos reduzir o número de desempregados, pois a consequência é maior renda e poder de investimento", afirma.

O presidente da Abecip enfatiza que as atuais condições de financiamento imobiliário no Brasil são as 'melhores da história'. Por isso, segundo ele, ocorre o aumento registrado na tomada de crédito junto às instituições financeiras.

Todavia, o receio de contrair uma dívida a longo prazo ainda assusta os compradores. "A população está receosa, pois não há garantias de um futuro estável. O foco do governo deve ser em garantir um cenário de calma e com perspectivas", conclui Filho.

Nova modalidade da Caixa Econômica Federal privilegia contratos curtos

Criada como uma alternativa aos financiamentos imobiliários com taxa de juros fixada, a nova modalidade lançada pela Caixa Econômica Federal em agosto promete reduzir os valores pagos pelos compradores. Isso porque parte do valor final das parcelas será atualizada de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), medido mensalmente e utilizado para saber a inflação nacional. Além disso, há uma taxa fixa que varia entre 2,95% e 4,95%, de acordo com o perfil do cliente.

A Caixa restringiu o crédito para novas contratações e só irá revelar o montante inicial contratado em seu próximo balanço trimestral. Atualmente, os contratos têm taxa fixa, com o acréscimo da Taxa Referencial (TR). A Caixa também reduziu os juros dos modelos tradicionais, para patamares entre 7,5% e 9,5% ao ano mais TR nas suas principais linhas de crédito imobiliário, para compra de imóveis novos ou usados. Com a Selic baixa, a TR hoje é zerada, ou seja, não acresce ao valor final. Com a projeção de inflação de 4,25% para 2019, os novos contratos ficariam com juros entre 7,2% e 9,2% ao ano.

No entanto, é preciso levar em consideração alguns fatores antes de decidir por essa nova modalidade. Conforme explica o professor da Escola de Negócios da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (Pucrs) Rafael Rodrigues, atualmente a escolha pelo crédito indexado à inflação é benéfico. Ele dá o exemplo de um imóvel cujo valor final é de R$ 300 mil. "Se o comprador fizer parcelado em 30 anos, pelo financiamento tradicional, ele terá uma parcela de R$ 3 mil. Na outra possibilidade, o custo diminui para R$ 2 mil", afirma. Contudo, isso pode mudar ao longo dos anos. "Há cinco anos, tivemos uma inflação na casa de 10%, o que tornaria a parcela muito mais alta dessa forma", analisa.

Para o especialista, a escolha pelo financiamento imobiliário com correção pela inflação deve ser feita por quem terá um prazo curto de pagamento. "O ideal é que a contratação seja feita para um período de cinco anos, quando são mais previsíveis os resultados econômicos. O índice de inflação precisa ficar em até 4,5% ao ano para ser benéfico", afirma. Rodrigues recomenda cautela e percebe que a nova forma de crédito concedida pode, inclusive, trazer malefícios às famílias, com aumento no endividamento caso a inflação esteja descontrolada.

Disputa por financiamento imobiliário cria chance para negociar parcelas

Além de inexpressiva na comparação com o volume de novos contratos de financiamento imobiliário, a portabilidade do crédito estagnou no primeiro semestre. Porém, o novo ciclo de queda pronunciada da taxa básica de juros e a competição entre os bancos devem permitir que consumidores consigam reduzir o peso do financiamento da casa própria em suas contas.

Segundo dados do Banco Central, no primeiro semestre deste ano pouco mais de 3 mil pessoas pediram a portabilidade do crédito para outro banco. Dessas, apenas 900 efetivamente foram convertidas em migração. O volume é uma fração pequena ante as 130 mil novas operações de financiamento realizadas no primeiro semestre deste ano, segundo dados da Abecip (associação das empresas de crédito imobiliário).

A portabilidade depende da queda da Selic - a taxa básica de juros da economia- e do consequente repasse do custo menor pelos bancos. "A portabilidade foi regulamentada na pior fase para o cliente e na melhor para os bancos. Não tinha para onde portar", afirma Marcelo Prata, fundador da Resale, plataforma que vende imóveis retomados pelos bancos.

Em julho, o BC iniciou um segundo ciclo de cortes que pode levar os juros básicos para baixo de 5% ao ano. De 2016 ao começo de 2018, as reduções fizeram a Selic cair de 14,25% para 6,5%. Na esteira desse mais recente ciclo de cortes, Bradesco e Itaú baixaram as taxas que cobravam no financiamento imobiliário para a faixa de 7,5% ao ano TR (atualmente zerada), em uma nova rodada que pode puxar também os outros bancos.

"Dá para dizer que há relação direta entre os bancos reduzirem taxa e as pessoas portarem", diz Prata. O processo de portabilidade tem etapas simples, mas envolve custos e alguma burocracia. Isso acaba sendo um inibidor do mercado. A parte fácil é pedir ao banco um extrato do saldo devedor, as prestações e o custo efetivo total do financiamento. Com esse documento em mãos, é preciso ir aos bancos concorrentes em busca de uma oferta melhor.

Para Prata, quando a taxa fica 0,50 ponto percentual mais barata, começa a fazer sentido pedir a portabilidade. Já o professor Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), diz que a conta varia muito, a depender do valor da prestação e de quantas ainda estão em aberto. Depois de solicitada a portabilidade, no banco de destino do financiamento, a instituição de origem tem dois dias para transferir o financiamento ou fazer uma contraproposta que reduza o custo.

Os bancos são proibidos de cobrar taxas para essa transferência, mas existem custos que podem ser repassados: abertura de cadastro de crédito e o perito que vai avaliar as condições do imóvel financiado - e que é dado em garantia - estão entre eles.

O Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu, no fim de setembro, que os bancos podem dispensar a contratação desse profissional, mas não está claro se isso de fato ocorrerá. Por fim, há ainda o custo de averbação na matrícula do imóvel no cartório, que dá a outro banco o imóvel em garantia. "Muita gente mistura custo de cartório com ITBI (o imposto de transferência do imóvel)", afirma Prata, sobre o medo das pessoas em tentar a portabilidade.