Além de inexpressiva na comparação com o volume de novos contratos de financiamento imobiliário, a portabilidade do crédito estagnou no primeiro semestre. Porém, o novo ciclo de queda pronunciada da taxa básica de juros e a competição entre os bancos devem permitir que consumidores consigam reduzir o peso do financiamento da casa própria em suas contas.
Segundo dados do Banco Central, no primeiro semestre deste ano pouco mais de 3 mil pessoas pediram a portabilidade do crédito para outro banco. Dessas, apenas 900 efetivamente foram convertidas em migração. O volume é uma fração pequena ante as 130 mil novas operações de financiamento realizadas no primeiro semestre deste ano, segundo dados da Abecip (associação das empresas de crédito imobiliário).
A portabilidade depende da queda da Selic - a taxa básica de juros da economia- e do consequente repasse do custo menor pelos bancos. "A portabilidade foi regulamentada na pior fase para o cliente e na melhor para os bancos. Não tinha para onde portar", afirma Marcelo Prata, fundador da Resale, plataforma que vende imóveis retomados pelos bancos.
Em julho, o BC iniciou um segundo ciclo de cortes que pode levar os juros básicos para baixo de 5% ao ano. De 2016 ao começo de 2018, as reduções fizeram a Selic cair de 14,25% para 6,5%. Na esteira desse mais recente ciclo de cortes, Bradesco e Itaú baixaram as taxas que cobravam no financiamento imobiliário para a faixa de 7,5% ao ano TR (atualmente zerada), em uma nova rodada que pode puxar também os outros bancos.
"Dá para dizer que há relação direta entre os bancos reduzirem taxa e as pessoas portarem", diz Prata. O processo de portabilidade tem etapas simples, mas envolve custos e alguma burocracia. Isso acaba sendo um inibidor do mercado. A parte fácil é pedir ao banco um extrato do saldo devedor, as prestações e o custo efetivo total do financiamento. Com esse documento em mãos, é preciso ir aos bancos concorrentes em busca de uma oferta melhor.
Para Prata, quando a taxa fica 0,50 ponto percentual mais barata, começa a fazer sentido pedir a portabilidade. Já o professor Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), diz que a conta varia muito, a depender do valor da prestação e de quantas ainda estão em aberto. Depois de solicitada a portabilidade, no banco de destino do financiamento, a instituição de origem tem dois dias para transferir o financiamento ou fazer uma contraproposta que reduza o custo.
Os bancos são proibidos de cobrar taxas para essa transferência, mas existem custos que podem ser repassados: abertura de cadastro de crédito e o perito que vai avaliar as condições do imóvel financiado - e que é dado em garantia - estão entre eles.
O Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu, no fim de setembro, que os bancos podem dispensar a contratação desse profissional, mas não está claro se isso de fato ocorrerá. Por fim, há ainda o custo de averbação na matrícula do imóvel no cartório, que dá a outro banco o imóvel em garantia. "Muita gente mistura custo de cartório com ITBI (o imposto de transferência do imóvel)", afirma Prata, sobre o medo das pessoas em tentar a portabilidade.
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