Entenda o que mudou no perfil dos consumidores no mercado imobiliário

A venda de imóveis teve grandes mudanças nos últimos anos, principalmente, pela percepção dos consumidores sobre esse tipo de compra. Com o avanço da tecnologia, os compradores têm acesso cada vez mais à informação e pesquisam a fundo quais são os requisitos que um futuro imóvel precisa ter para preencher suas necessidades, assim o perfil do consumidor se transforma junto à tecnologia.

Dessa forma, a internet conta com um papel importante na decisão de compra do público. Logo, o mercado imobiliário precisou se adaptar às expectativas desses clientes, buscando novas estratégias de vendas e comunicação.

Carlos Kapudjian, o vice-presidente de vendas da Fernandez Mera Negócios Imobiliários, pontuou algumas mudanças que ocorreram e como ainda é possível ter boas oportunidades. Confira as sugestões a seguir!

Como é o novo perfil dos consumidores?

O consumidor procura por modelos de imóveis que realmente atendam as suas expectativas, considerando pontos como mobilidade urbana, localização, tamanho do espaço, entre outros.

Quanto ao tamanho, por exemplo, a tendência é a busca por locais menores e que sejam mais compactos. Ou seja, o público deseja residir em um ambiente que seja aconchegante para a família, isso, na maioria dos casos, não está mais relacionado às dimensões do imóvel.

Segundo Carlos, “as pessoas estão percebendo que precisam de menos espaço para acomodar o que usam”. Os hábitos de consumo tornaram-se mais racionais e conscientes, isto é, há uma preocupação maior em adquirir produtos que realmente sejam úteis para o dia a dia. Com isso, observamos uma redução na hora de comprar e, até mesmo, ao acumular e guardar objetos, roupas e outros itens.

Diante dessa nova realidade, é comum o investimento em imóveis menores, pois as pessoas notam que não precisam de muito espaço para acomodar aquilo que usam. Em vez de apostar em um local expansivo, os compradores buscam por opções funcionais e de qualidade.

Como mencionamos, a mobilidade é um dos pontos cruciais para aqueles que desejam comprar um imóvel. Afinal, a perda de tempo no trânsito e no percurso até os lugares que fazem parte da rotina gera estresse e menos qualidade de vida. Além disso, a facilidade de acesso a aspectos como farmácias, transporte público, padaria e supermercados também é avaliada.

Fica claro que hoje os consumidores têm uma percepção além do espaço interno do imóvel e observam não somente a estrutura do local, mas também quais serviços podem ser oferecidos e como será o estilo de vida na moradia.

Como se adaptar ao novo perfil de consumidores?

Com um cenário diferenciado, as imobiliárias e aqueles que investem em imóveis precisam entender como se adaptar às necessidades dos consumidores, que contam com um novo perfil de compra. Conhecer técnicas de negociação e saber o que desperta o interesse do público contribui para boas oportunidades de negócio. Pensando nisso, selecionamos algumas dicas que ajudam a identificar características desse novo perfil. Confira!

Reúna conhecimento sobre o mercado

Se você deseja ser bem-sucedido ao negociar um imóvel, é essencial ter conhecimento sobre o mercado imobiliário. Com a facilidade de acesso à informação de hoje em dia, os compradores estão exigentes, pois antes de fechar um negócio eles fazem uma pesquisa minuciosa sobre valores, financiamentos, juros, localização, entre outros aspectos.

Isso indica que para aumentar suas chances de venda, é necessário ter bons argumentos para convencer o potencial comprador. Entender sobre os pontos positivos do imóvel e saber apresentar isso de forma clara pode ser fundamental em uma negociação.

Conheça a fundo o perfil do consumidor

Saber quais são os interesses do consumidor ajuda a traçar estratégias alinhadas com o perfil dele. De nada adianta ter expertise no assunto de mercado imobiliário se você não conhece o que o público espera de um imóvel. Para Kapudjian, é necessário “saber que o imóvel que você vai entregar é realmente o que o cliente procura”.

Nesse sentido, entender o que o consumidor consome, que sites ele busca referências, hábitos e estilo de vida são pontos que merecem atenção. Com informações relevantes em mãos, você é capaz de criar ações de marketing mais atrativas e, também, ter argumentos mais convincentes na hora da proposta.

Priorize a eficiência

Uma das grandes preocupações do consumidor é a agilidade e eficiência em que os processos ocorrem. Com a demanda ágil de informações e o dia a dia cada vez mais corrido, quanto mais rápidas e simplificadas as etapas, melhor.

Além de um atendimento humanizado que leve em conta as necessidades do comprador, a rapidez em fornecer uma resposta quando necessário é fundamental para ser bem-sucedido.

Qual o papel da tecnologia na mudança de comportamento do consumidor?

A tecnologia tem grande importância na mudança de comportamento do consumidor, pois sabemos que a internet tornou-se uma fonte de informação rápida, em que os compradores consultam dados, opiniões e experiências de outros clientes para tomar a decisão correta.

O método tradicional de apostar em ações de marketing e, a partir disso, atrair os consumidores já não pode ser o único método para fechar negócio. Com recursos em massa, como televisão e jornal, as imobiliárias, por exemplo, anunciavam as opções para atingir o público.

Ações como essa funcionaram por um longo período, mas atualmente é preciso usar outras ferramentas e estratégias para convencer os consumidores. Cada vez mais informados, os potenciais clientes entendem sobre financiamento e taxas e pesquisam uma série de informações antes de conhecer a proposta de compra de um imóvel.

Surge então um perfil de consumidor mais crítico e seletivo. Dessa forma, a pessoa faz a busca em mecanismos, como o Google, e após a pesquisa procura por um imóvel que atenda as suas necessidades. Por isso, aqueles que atuam na área de mercado imobiliário precisam entender o papel da tecnologia na negociação e como usá-la a seu favor.

O perfil do consumidor passou por várias mudanças recentemente e, devido a essas transformações, é importante que isso seja considerado ao realizar a venda de um imóvel. Ter um preparo para atender as necessidades desse novo tipo de comportamento contribui para que as imobiliárias e proprietários tenham sucesso durante a negociação. Logo, o conhecimento sobre o mercado imobiliário e o potencial cliente são fatores indispensáveis para planejar ações certeiras.

Com as dicas apresentadas é possível traçar objetivos e aplicar estratégias que estejam de acordo com o comportamento do consumidor e ter melhores resultados nas vendas.

A disparada do crédito

Os mais recentes balanços dos bancos mostram que as modalidades de crédito que exigem algum tipo de garantia – como recebíveis, alienação fiduciária de bens (imóveis ou veículos) ou desconto em folhas de salários – exibem crescimento significativo nos últimos doze meses até setembro. O Bradesco registrou que sua carteira de crédito consignado avançou 24,1%, para R$ 60,2 bilhões, ante o estoque de R$ 48,5 bilhões em setembro de 2018. No financiamento imobiliário, o volume evoluiu 15,9%, indo para R$ 42,9 bilhões, frente os R$ 37 bilhões no mesmo período do ano passado.

No Itaú, o saldo de crédito para veículos aumentou 18%, para R$ 18 bilhões, ante R$ 15,2 bilhões em setembro de 2018, enquanto o financiamento de imóveis subiu 8,7%, de R$ 41,2 bilhões para R$ 44,8 bilhões. No mesmo período comparativo, o empréstimo consignado no Santander Brasil saltou 25,6%, para R$ 40,6 bilhões, e a carteira voltada para imóveis cresceu 12,7%, para R$ 35,5 bilhões. Em instituições menores, como o Banco Pan, parceria do BTG Pactual e Caixa Econômica Federal, o empréstimo consignado avançou 25%, para R$ 12,8 bilhões na carteira, e o financiamento de veículos disparou 26%, alcançando R$ 8,2 bilhões em saldo, o melhor desempenho percentual entre os players citados nesse segmento. “Nós aumentamos nosso market share. O banco vive seu melhor momento nas áreas onde atua: em consignado, veículos e cartões”, diz o CEO do Banco Pan, Carlos Eduardo Guimarães.

O executivo destaca que o lançamento do banco digital, no mês que vem, irá contribuir ainda mais para a expansão em empréstimos consignados e no financiamento de automóveis. “Desde maio, já fazemos a formalização digital no crédito com desconto em folha, com R$ 1,2 bilhão em carteira. E também vamos lançar a formalização digital para veículos, até o final do ano”, afirma. Sobre os resultados trimestrais, Guimarães também lembra que o Banco Pan utilizará recursos da captação via oferta primária de ações (follow-on) para aumentar a oferta de crédito. Quanto aos juros praticados, ele diz que a queda da Selic contribui para a redução das taxas praticadas no setor. “Atuamos em mercados bastante competitivos nesses produtos”, afirma.

Segundo o último boletim do Banco Central, os financiamentos para empresas com recursos livres também aumentaram em linhas com recebíveis de crédito. A concessão na modalidade de desconto de duplicatas e recebíveis disparou 28,5% em setembro, enquanto a antecipação de faturas de cartão saltou 18,48%, ambas em relação a idêntico mês do ano anterior. Em doze meses, o saldo em desconto de duplicatas e recebíveis teve expansão líquida de R$ 22 bilhões, do montante de R$ 72,3 bilhões em estoque para um total de R$ 94,3 bilhões. Na linha de antecipação de faturas de cartões, a expansão líquida foi de R$ 6,5 bilhões, de R$ 33,4 bilhões, em setembro de 2018, para R$ 39,9 bilhões, em setembro deste ano.

RECURSOS LIVRES - Em números gerais, o crédito livre para pessoas físicas subiu 16,3% em 12 meses, para R$ 1,1 trilhão, e na pessoa jurídica houve elevação de 9,3%, para R$ 847 bilhões. É um desempenho bem diferente do recurso direcionado, onde o volume para empresas encolheu 12,6% para R$ 583 bilhões, e as operações para pessoas físicas subiram 5,8%, ainda destacadas pelas modalidades rural e imobiliário. Para Nicola Tingas, economista da Associação Nacional das Instituições de Crédito, Financiamento e Investimento (Acrefi), há uma recuperação cíclica do crédito no País. “É gradual, lenta, mas consistente nesse segundo semestre”, afirma. Na visão dele, o crédito está evoluindo por causa do efeito “formiguinha” dos pequenos negócios que experimentam uma retomada. “Os juros do cheque especial, do Hot Money e do cartão de crédito continuam elevados. Mas, nas demais modalidades, onde há segurança jurídica para executar garantias, as taxas estão caindo”, diz. Tingas complementa que o cenário para os próximos 18 a 24 meses é de taxa básica de juros (Selic) na mínima histórica e com inflação baixa. “Com o Cadastro Positivo, a tendência é de uma queda importante dos juros na ponta”, afirma o economista.

Em argumentação semelhante, Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de estudos e pesquisas econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), contextualiza que os bancos vão ser muito cautelosos no crédito. “As linhas com garantias maiores vêm melhorando, descontos de duplicatas, antecipação de recebíveis de cartões. As taxas de juros estão sendo reduzidas e os spreads caindo, mas, o volume ainda demora a se recuperar, pois há riscos pela frente: desemprego alto e endividamento das famílias”, diz.

Já na visão de Vitor França, economista da Boa Vista, a inadimplência está baixa. “Houve uma leve alta na pessoa física no cheque especial e no cartão de crédito. Mas, na pessoa jurídica, temos um processo forte de desalavancagem, com a inadimplência bastante baixa”, diz. Ele notou que crescimento maior do saldo de crédito para pequenas e médias empresas (+7%) é um fenômeno relativamente novo no Brasil, ao passo que as grandes companhias estão indo captar recursos no mercado de capitais, via emissão de debêntures. “Com as maquininhas, a oferta de produtos financeiros se espalhou para comércio e serviços. O advento das contas digitais abre um leque para os pequenos negócios, segmento ao qual os bancos estão dando mais atenção”.

RETOMADA EM AUTOMÓVEIS - De acordo com levantamento do Sistema Nacional de Gravames (SNG), operado pela B3, as vendas financiadas de veículos em setembro de 2019 somaram 508,4 mil unidades, entre novos e usados, incluindo autos leves, motos e pesados. Esse número representa um aumento de 19,8% em relação a setembro de 2018. Desse total, 189,2 mil representam veículos novos, 15,9% a mais do que em setembro do ano passado, e 319,2 mil, de usados, alta de 22,2% na mesma base de comparação.

Entre os exemplos em balanços, a carteira pessoa física do Santander para financiamento/leasing de veículos aumentou 17,5% para R$ 2,5 bilhões no terceiro trimestre, enquanto o saldo voltado para empresas (pessoas jurídicas) avançou 16,6%, para R$ 3,6 bilhões. “No crédito para veículos, estamos vivenciando as menores taxas de juros da história do País, não só no Santander, a partir de 0,7% ao mês, mas em todo o segmento”, afirma o diretor da Santander Financiamentos, André Novaes. Vale citar que ações promocionais de montadoras anunciam “taxa zero” em determinadas condições para reduzir o estoque de unidades nos pátios, o que na prática representa descontos das fabricantes para os clientes na aquisição de novos veículos.

Novaes lembrou que as instituições financeiras aprenderam com os erros do passado. Segundo ele, antes do início da crise econômica no Brasil, “houve certo exagero” no volume dos empréstimos para aquisição de automóveis (sem entrada) e nos prazos, até sete anos para pagar, com prestações a perder de vista. “O crédito volta agora de forma moderada, pouco a pouco, com os bancos tentando fazer isso de maneira sustentável. Para o mercado de carros usados, 2019 é um ano de retomada, e a venda direta de novos tem melhorado, mês a mês, junto com o emprego”, diz.

Para Alexandre Henrique Gil, superintendente executivo do Banco Safra, há um cenário de redução nas taxas de juros e projeção de uma retomada mais consistente da economia em 2020. “O que nos deixa ainda mais otimistas. Mesmo num cenário de crise, nos últimos cinco anos crescemos nossa carteira em 260%”, diz. Quanto ao risco de crédito na financeira, Gil destaca que o Banco Safra possui uma das menores taxas de inadimplência (2%) do mercado. “Isso demonstra que estamos no caminho certo em nossa estratégia, unindo uma análise moderna de risco com linhas de crédito flexíveis, capazes de se adequar a diferentes momentos da vida do consumidor”. 

Com captações bilionárias e juro baixo, setor imobiliário inicia expansão

O mercado imobiliário pode estar perto de uma retomada vigorosa. De julho para cá, seis construtoras e incorporadoras captaram R$ 3,8 bilhões em novas ofertas de ações para colocar o pé no acelerador em seus projetos residenciais e comerciais. Com a queda dos juros – a taxa Selic atingiu 5% ao ano na última semana – e o maior interesse de investidores no setor, a expectativa é de que as captações possam dobrar nos próximos meses, já que outros grupos se preparam para ir à Bolsa.

O ânimo do setor é uma boa notícia para a economia como um todo. “Tradicionalmente, esse segmento antecipa o cenário de crescimento econômico. Há expectativa de recuperação do PIB, a expansão deve ser menos intensa, mas sustentável no longo prazo”, diz Alessandro Farkuh, responsável pela área de banco de investimento do Bradesco BBI, que coordenou boa parte das operações das construtoras na Bolsa.

Com esses recursos, as construtoras pretendem abrir novos canteiros de obras, sobretudo em São Paulo. E isso já se reflete em outros setores da indústria. “Começamos a sentir nas últimas semanas maior demanda por aço vinda do setor imobiliário”, disse Gustavo Werneck, presidente da Gerdau. O mesmo movimento deve acontecer com o cimento e outras matérias-primas.

Quem se movimenta pela capital paulista percebe que guindastes voltaram a fazer parte do cenário. Dados do Secovi-SP, obtidos pelo Estado, mostram que, de janeiro a setembro, foram comercializadas 30,5 mil unidades residenciais só na capital, número 70% maior do que o do mesmo período do ano passado. “Isso é mais do que as 29,9 mil vendidas em 2018 inteiro”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. Só em setembro foram comercializados 4.055 imóveis – a maior marca para o mês e cerca de 50% acima da média histórica.

A retomada do setor, que usa mão de obra intensiva, poderá ser um alento para um indicador que se recusa a apresentar melhora significativa nos últimos anos: o desemprego. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) da semana passada mostraram que a taxa ainda é de 11,8% no País, com 12,5 milhões de pessoas sem trabalho. Dos empregos gerados, a maioria é de vagas informais.

Concentração - As obras, contudo, ainda estão concentradas em edifícios residenciais e comerciais de médio e alto padrão, diz Ana Maria Castelo, analista da FGV/Ibre. “Não vejo um boom generalizado como em 2007, quando muitas companhias foram à Bolsa. A recuperação mais robusta da construção civil virá com a retomada das obras de infraestrutura.”

Diversas fontes de mercado ponderaram ao Estado que a expansão do setor imobiliário ainda se resume a São Paulo, cujo mercado se descolou do resto do País. De olho nessa oportunidade, a MPD Engenharia, líder em apartamentos de alto padrão em Alphaville, vai investir até R$ 2 bilhões em empreendimentos nos próximos três anos. Segundo o presidente da empresa, Mauro Dottori, entre 70% e 80% dos recursos serão direcionados para a capital paulista. “São Paulo tem maior dinamismo e retoma primeiro do que outros mercados.”

Além das ofertas subsequentes em Bolsa, que são uma importante fonte de financiamento para construtoras, os proprietários de edifícios têm sido assediados por fundos de investimento imobiliário de bancos. Para garantir retorno a seus cotistas, as instituições financeiras estão comprando edifícios corporativos “maduros”, que já estão alugados para empresas.

A Tishman Speyer, que desenvolve prédios residenciais e corporativos, vendeu por R$ 1,2 bilhão a torre que abriga a sede corporativa do BB, em Brasília, a um desses fundos. A empresa já tem R$ 1 bilhão captado para investimento adicional no mercado brasileiro. “Além desse dinheiro captado, está mais fácil conseguir crédito nos bancos para viabilizar projetos”, afirma Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer no Brasil.

Investidores locais apostam na retomada do setor de construção - Com a taxa de juros na mínima histórica, a busca tanto por imóveis quanto por fundos imobiliários tende a crescer entre investidores dos mais diversos portes. As captações feitas por grandes construtoras – como Tecnisa, Eztec, Trisul, Cyrela Commercial Properties, Helbor e LogCP – revelam um novo fenômeno no País: o maior interesse de investidores locais por ações dessas companhias na Bolsa.

“Vimos um movimento de investidores locais nas captações deste ano em um ambiente que antes atraía majoritariamente os estrangeiros. Também observamos maior fluxo de gestoras mais especializadas em determinados segmentos, como shoppings e logística. Isso indica um nível importante de maturação do setor”, diz Alessandro Farkuh, responsável pela área de banco de investimento do Bradesco BBI.

O aquecimento da demanda imobiliária começou nos prédios residenciais de alto padrão, mas já “contaminou” outros segmentos. Galpões próximos à região metropolitana de São Paulo viraram alvo de grandes varejistas, que estão expandindo seus centros de distribuição, afirmou fonte de uma grande incorporadora. Escritórios também estão sendo erguidos nos poucos espaços ainda livres da região da Faria Lima, centro financeiro de São Paulo, e outros corredores, como as proximidades da Marginal Pinheiros, também devem ganhar novos arranha-céus.

As entregas de edifícios corporativos devem se multiplicar por oito no ano que vem, segundo a consultoria JLL, que acompanha o setor, atingindo 200 mil metros quadrados em novas ofertas.

Vacância - A consultoria pondera, porém, que a recuperação ainda está mais concentrada em São Paulo, onde a taxa de vacância de escritórios já começou a cair após um longo período de alta, atingindo 22,3% no terceiro trimestre de 2019. No Rio, porém, esse movimento ainda não está claro – e 43% dos espaços corporativos ainda estão vazios.

A tendência para 2020 em São Paulo, de acordo com Paulo Casoni, diretor da JLL, é de queda da vacância, apesar da entrega de novos escritórios. Em alguns bairros mais disputados, como a Avenida Faria Lima, o porcentual de espaços vazios é de 8%. Isso já faz companhias negociarem antecipadamente a ocupação de prédios em construção. Foi o que fez a Dupont, em acordo com a Tishman Speyer.

Diante desse cenário, empresas que se dedicam ao segmento se preparam para uma retomada das obras. Na semana passada, apenas a Cyrela Commercial Properties (CCP), do empresário Elie Horn, levantou R$ 874 milhões para investir em escritórios de alto padrão. BR Properties e JHSF contrataram bancos para fazer captações. Outros sete grupos estão indo pelo mesmo caminho e devem usar a Bolsa para turbinar sua capitalização para o período de expansão.

Maior imobiliária do País, a Lopes também vai à Bolsa para levantar cerca de R$ 150 milhões. A companhia vai usar parte desses recursos para acelerar a transformação digital do seu negócio. “Não queremos reinventar a roda. O processo de compra e venda de imóveis não vai deixar de ser físico. Mas podemos melhorar a plataforma para os nossos 9 mil corretores e para os clientes”, diz Matheus Fabricio, diretor executivo da Lopes. Neste ano, a companhia inaugurou a Lopes Labs, que já reúne uma equipe de 70 pessoas, para pensar o futuro da empresa.

Construtoras reduzem tempo de obra - Com a ajuda de novas tecnologias e do aumento de crédito para o setor, construtoras têm conseguido reduzir em até oito meses o tempo de obra para erguer edifícios. A intenção é aproveitar o bom momento do setor para atrair, especialmente, investidores que desistiram de aplicar dinheiro em renda fixa por causa do ganho menor.

A sinalização do Banco Central de que deve haver nova redução nos juros ainda este ano reforça o interesse pelos imóveis e a corrida do setor para poupar tempo. Até 2014, os prazos oscilavam entre 24 e 30 meses. “Hoje, estão mais para 16 ou 18 meses do que para 24”, diz Odair Senra, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil em São Paulo.

Na sua avaliação, a maior oferta de crédito está permitindo concluir edifícios num tempo menor. Com mais recursos disponíveis, construtoras dependem menos da receita de vendas e podem acelerar a produção. Com isso, terminam o empreendimento mais cedo, acertam as contas com quem emprestou o dinheiro, embolsam o lucro e partem para a construção de outro empreendimento.

“O banco quer isso porque fica com um devedor seguro, que dá o imóvel como garantia”, diz Senra. Ele observa que o risco de calote para o banco fica pulverizado, pois são vários devedores, não só a construtora. O banco também ganha potenciais clientes (devedores) para vender outros produtos.

Risco - A construtora Urbic, do empresário Marco Parizotto, por exemplo, tem dois empreendimentos com prazo de execução reduzido. “Achamos que encurtando o ciclo de produção reduziríamos o risco para incorporadora e cliente.”

Mas, na prática, o que se vê é que os projetos mudaram para atender o comprador que pretende ter o imóvel pronto o mais rápido possível para alugar. Um dos empreendimentos da construtora no Ibirapuera (SP) foi lançado em maio e será entregue em 13 meses.

Do prazo total, nove meses serão para erguer o prédio, que vai usar tecnologia de estruturas metálicas para acelerar a construção.

“Já vendemos 60% (dos apartamentos) e 30% dos que compraram são investidores.” São apartamentos na faixa de R$ 900 mil. Outro empreendimento, na Vila Mariana (SP), é de pequenos estúdios na faixa de R$ 250 mil, voltados a investidores.

À vista - “Temos buscado redução de prazo para diminuir os custos do empreendimento e, com isso, obter uma rentabilidade maior”, afirma Vladimir Alves da Silva, diretor financeiro da construtora Tarjab. Ele conta que tem conseguido reduzir em três meses o prazo da obra. Num projeto recente, de apartamentos na faixa de R$ 350 mil lançado em abril, ele conta que percebeu que existe demanda de investidores que não são só pessoas físicas, mas também fundos imobiliários. “Para unidades menores houve compradores que pagaram à vista”, diz, lembrando que esse pode ser um sinal do apetite do investidor pela renda de locação.

De olho nessa demanda, Frederico Altana, diretor-presidente da construtora Altana, conta que negocia parceria com uma empresa francesa para reduzir, a partir de 2021, prazos de construção de três empreendimentos. A locação será gerenciada pela própria empresa.

“A possibilidade de fazer ativos imobiliários para renda foi viabilizada por causa dos juros mais baixos e isso casa com a tecnologia de construir de forma industrial e mais rápida porque, assim, é possível gerar um retorno mais rápido para o capital”, diz.

Desde 2014, a Trisul, que tem capital aberto, vem reduzindo prazos de obra, diz Lucas Araújo, superintendente. Ele explica que as concorrentes perceberam agora que diminuir o ciclo de produção é muito melhor, pois garante o retorno mais rápido, com reconhecimento de receitas. “Todas (as concorrentes) estão precisando disso para ajudar na recuperação financeira.”

A trajetória de queda da taxa básica da economia (Selic), que na semana passada renovou um piso histórico, de 5% ao ano, tem levado os investidores a enxergar na compra de imóvel para locação um negócio mais rentável. Além da renda do aluguel, podem embolsar a valorização dos imóveis, que ainda estão com preços defasados.

Aplicação em imóveis exige cuidado, dizem consultores

A renda obtida com aluguéis de imóveis comprados por pessoas físicas ou com a aquisição de cotas de fundos imobiliários passou a ser, nos últimos meses, alvo de interesse dos investidores com perfil conservador.

Até pouco tempo atrás, esse investidor conservador aplicava suas economias em renda fixa. Mas com a queda na taxa básica de juros, a Selic, que baliza essas aplicações e hoje está em 5% ao ano, a menor marca da história, o cenário mudou. E esse investidor conservador tem de buscar outras alternativas para ganhar dinheiro.

Nas contas do gestor de investimentos, Mauro Halfeld, no cenário atual uma aplicação de renda fixa de baixo risco deve render, depois de descontado o Imposto de Renda (IR), cerca de 4% ao ano, dependendo das taxas cobradas pelos fundos de investimentos, corretoras e bancos. “Levando-se em conta que a inflação costuma voltar no Brasil, o brilho da renda fixa acabou”, diz Halfeld.

Já os fundos imobiliários diversificados devem proporcionar ganhos perto de 5% ao ano acima da inflação, calcula ele. E imóveis residenciais pequenos alugados devem gerar renda real de 6% ao ano. Esse rendimento, observa o administrador de investimentos, Fabio Colombo, não leva em conta a valorização do próprio imóvel. Depois de três anos de vacas magras, neste momento, os preços dos aluguéis ainda estão defasados, lembra o administrador.

Apesar de os números indicarem que a renda obtida com a locação direta de imóveis e com fundos imobiliários ser maior do que a proporcionada por aplicações em renda fixa, consultores dizem que o investidor deve ficar atento a alguns detalhes.

No caso dos fundos imobiliários, Colombo ressalta que o investidor tem de levar em consideração o preço da cota. Com a forte demanda por fundos imobiliários, o valor da cota deve subir, o que pode reduzir a rentabilidade. Além disso, quando o investidor compra uma cota de um fundo imobiliário, ele não sabe exatamente em qual projeto o seu dinheiro está sendo aplicado. “No longo prazo, há empreendimentos muito grandes que podem se depreciar e isso é um risco”, alerta.

Quanto à compra de imóvel para locação direta, Colombo lembra que o rendimento líquido pode variar, dependendo de como é pago o IR. Isto é, como pessoa física ou jurídica. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Selic baixa revoluciona mercado imobiliário e ainda dá tempo de participar

A recente queda na taxa de juros básicos da economia, a Selic, somada à perspectiva de manutenção dos juros em patamares baixos por ao menos mais três anos e à ascensão de um novo ciclo de incorporações, revolucionaram o mercado imobiliário brasileiro e abriram perspectivas inéditas. Essa visão foi ventilada por especialistas nesta quinta-feira (7), durante a edição 2019 do Congresso da Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar).

“Fico indignado quando vejo alguém querer investir em imóveis comprando apartamentos. Mais gente está experimentando investir no mercado imobiliário via fundos. Acho que os investidores mais jovens não querem passar pela experiência de comprar um imóvel e ter custos de manutenção, dificuldade para alugar ou vender”, afirmou Carlos Martins, sócio-executivo e responsável pelos fundos imobiliários da gestora Kinea.

Para ele, o crescimento nos últimos quatro anos no número de investidores no segmento – para quase 500 mil – e no volume alocado em fundos imobiliários (alta de 73%) sinalizam um maior interesse e também fomentam, por si, um crescimento ainda maior, na medida em que dão mais liquidez para a pessoa física e mais previsibilidade aos institucionais.

“Neste ano, a liquidez do segmento dobrou de volume; os fundos estão ficando maiores, e investidores de todos os tamanhos já conseguem entrar e sair com facilidade.”

Segundo Martins, deve crescer a participação dos investidores institucionais no segmento, hoje com 80% de preponderância de pessoas físicas. “O que estamos imaginando para o futuro é um nível maior de subclasses entre os investimentos imobiliários. Seremos provocados a desenvolver outras estratégias.”

Além disso, ele diz, ainda não passou o momento de começar este investimento a tempo de alcançar ganhos altos.

A despeito de alguns indicadores em redução, como o valor do aluguel por metro quadrado em São Paulo, que caiu de R$ 167 em 2009 para R$ 80 em 2019, ele diz, há outros sinais de pujança nessa indústria, principalmente o rendimento, que caiu em ritmo menor no período (de 7,10% para 6,85%) e ainda se mantém em nível atraente.

“Muita gente me pergunta: já passou o timing (momento) de entrada? A gente acha que não. Nunca vivemos uma situação como a atual, de início de um novo ciclo imobiliário mais taxas de juros baixas. A gente não sabe o que vai acontecer, mas sabemos que é uma combinação muito favorável para uma indústria que sofreu muito nos últimos tempos, mas agora entra em um momento bom de estoque e demanda”, afirmou.

Também presente no debate, Frederico Porto, advogado e sócio-fundador da Rec Gestão de Recursos, concorda com a visão dele e acrescenta uma nova – e poética – imagem: “vamos navegar por águas misteriosas”. Ele explica:

“A gente nunca viveu um patamar tão alto nessa indústria com a expectativa de que a Selic se mantenha em baixa. Mais que qualquer outro aspecto, esse é o grande catalizador. A subida dos juros que havíamos testemunhado nos últimos anos teve um efeito deletério na indústria, com depreciação das cotas dos fundos em até 40% ou 50%. Agora, há uma perspectiva transformacional; acho que ao final vai ser bom.”

Segundo ele, o desafio atual diz respeito à compreensão de qual será a demanda do mercado por incorporações; o movimento de anos anteriores de busca por locais com maior qualidade, que ele chama de “fly to quality”, por exemplo, terminou e deve dar lugar a outras tendências.

“Os projetos imobiliários levam entre 35 a 40 meses para serem colocados de pé; o incorporador de hoje precisa saber ver lá na frente qual será a demanda por locação”, completa.

Portabilidade do financiamento de imóvel rende economia de R$ 100 mil

Na semana passada a Caixa anunciou um corte agressivo de sua taxa de financiamento de imóveis mínima, de 0,75 ponto porcentual: os juros cobrados pelo banco na modalidade passou de 7,5% ao ano para 6,75% ao ano.

A concorrência, que já vinha reduzindo taxas com o incentivo do novo ciclo de queda da Selic, deve entrar ainda mais forte na disputa com a expectativa de novas quedas da Selic, já em 5% ao ano.

Quem ganha nesse cenário é o mutuário, que poderá economizar valores expressivos levando o seu financiamento para um banco que cobra juros mais baixos.

De acordo com simulações feitas pelo Melhortaxa, comparador de financiamentos imobiliários, é possível economizar 100 mil reais no total de um contrato de 300 mil reais feito em 2018 com prazo de 30 anos.

Essa economia pode ser obtida a partir da mudança de uma taxa de 9,76% ao ano para juros de 7,30% ao ano, valor médio cobrado atualmente pelos bancos. E o alívio pode ser imediato: o valor da prestação, nesse caso, diminui 682 reais, de 3.179,61 reais para 2.638,06 reais.

No caso de imóveis mais caros e taxas maiores, o valor economizado pode chegar a 364 mil reais

Regulamentada em 2013, a portabilidade de financiamento imobiliário não evoluiu muito nos últimos anos. Tanto que a estrutura do Itaú para aceitar financiamentos de outros bancos ainda está atualmente em fase de testes. Mas o banco pretende finalmente colocá-la de pé nos próximos meses.

Isso porque os pedidos de portabilidade explodiram. Segundo dados do BC, o saldo portado de julho a setembro quadruplicou: passou de 61 milhões de reais para 260 milhões de reais. Já os pedidos triplicaram: subiram de 764 em julho para 2.380 nos três meses. O Santander é um exemplo de banco que vem buscando ativamente a portabilidade do crédito da concorrência.

De abril até hoje, a taxa média cobrada pelos bancos em financiamentos imobiliários baixou de 8,92% ao ano para 7,56% ao ano, segundo o comparador de financiamentos. O movimento foi iniciado antes do ciclo de queda da Selic, que passou de 6,5% a 5% ao ano nos últimos três meses.

Atualmente, a Caixa cobra a taxa mais barata: 6,75% ao ano, enquanto o Banco do Brasil cobra os juros mais caros: 8,29% ao ano. O Bradesco pratica, em média, a taxa de 7,30% ao ano, enquanto o Itaú cobra 7,45% ao ano e, o Santander, 7,99% ao ano.

Como funciona

Quem já tem um financiamento de imóvel presenciou a queda recente dos juros na própria instituição financeira na qual tem o crédito. Mas esses juros menores valem apenas para novos contratos. É possível tentar renegociar a dívida na agência, mas caso o cliente não consiga é aconselhável que busque outro banco e realizar a portabilidade de financiamento imobiliário.

Para isso, é necessário coletar informações sobre a dívida, que as instituições financeiras devem fornecer em até um dia útil, contado a partir da data da solicitação. São elas: número do contrato; saldo devedor atualizado; demonstrativo da evolução do saldo devedor; modalidade; taxa de juros anual, nominal e efetiva; prazo total e remanescente; sistema de pagamento; valor de cada prestação, especificando o valor do principal e dos encargos; e data do último vencimento da operação.

De posse dessas informações, o mutuário deve negociar as condições da nova operação com uma instituição financeira interessada em conceder um novo crédito.

Os recursos obtidos serão destinados à quitação do saldo devedor da operação original. É a nova instituição que transfere os recursos diretamente para a instituição original, quitando, assim, a dívida antecipadamente. Os custos relacionados à transferência de recursos para a quitação da operação não podem ser repassados ao cliente.

O valor e o prazo da nova operação não podem ser superiores ao valor do saldo devedor e ao prazo remanescente da operação original a ser liquidada.

A instituição financeira credora original tem até cinco dias para eventualmente renegociar a dívida e oferecer condições mais vantajosas ou enviar as informações necessárias à instituição proponente do novo crédito para a finalização do pedido de portabilidade.

Caso o cliente desista da portabilidade, ele deve formalizar a desistência com a instituição credora original que comunicará à instituição proponente do novo crédito.

Se a instituição não prestar as informações requeridas para a realização da portabilidade, é possível recorrer à ouvidoria da instituição financeira.

Quando vale a pena mudar de banco?

Antes de realizar a portabilidade, é importante solicitar o valor do Custo Efetivo Total (CET) da nova operação. Essa é a forma mais fácil de comparar os valores dos encargos e despesas cobrados pelas instituições e concluir se a portabilidade é realmente vantajosa. É aconselhável também verificar todas as condições do novo contrato, como número e valores das prestações, taxas de juros e tarifas.

Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa, aponta que também é necessário considerar, em média, um gasto de 4 mil reais no processo de portabilidade, que inclui novo registro do imóvel e custos cartorários, como se fosse um novo financiamento. “Se o mutuário chegar à conclusão de que irá economizar apenas 30 reais por mês e não tem espaço no orçamento para arcar com esse custo agora, talvez não valha a pena fazer a troca agora. A expectativa é que as taxas de juros caiam ainda mais, o que deve incentivar os bancos a continuarem reduzindo as taxas cobradas”.

Além disso, também é necessário avaliar que a nova taxa contratada pode depender da contratação da manutenção de um nível de relacionamento com o banco, que inclui contratação e uso de alguns serviços. Caso essas regras previstas em contrato não sejam seguidas, a taxa pode mudar e tornar o novo financiamento mais caro do que o antigo. Por isso, é necessária atenção no novo contrato e suas exigências para verificar se a troca não embute um risco que talvez não vale a pena correr.