Com juros baixos e crédito farto, as vendas de imóveis disparam

EM ANO DE RETRAÇÃO ECONÔMICA, OS NEGÓCIOS NO SETOR BATERAM RECORDES. O MILAGRE É UM MISTO DE CIRCUNSTÂNCIA E OPORTUNIDADE Sob diversos aspectos, o ano de 2020 está sendo desafiador para a economia brasileira. Desemprego em alta, inflação crescente, consumo das famílias em queda. Como em tudo na vida, porém, há sempre o outro lado. Neste caso específico, são as vendas de imóveis que vão pelo caminho oposto. Em setembro, foram negociadas 13 438 unidades residenciais no país. É o maior número desde maio de 2014. No acumulado de nove meses do ano, as vendas estão 20% maiores do que no mesmo período do ano passado. E o número de empreendimentos sendo construídos também acelera. Depois da queda ocorrida em maio, em decorrência da pandemia, aproxima-se dos níveis de 2019.

O boom tem explicação: é um misto de circunstância e oportunidade. Em agosto, a administradora Bruna Contreiras e o marido, Bruno, compraram seu primeiro imóvel — um apartamento de 130 metros quadrados em São Paulo. Contrariando o clichê, o negócio não significou a realização de um sonho. O casal tinha dinheiro para investir e buscava uma aplicação rentável. Com escassas opções na renda fixa, veio a ideia de comprar a casa própria. “Inicialmente pensávamos apenas em não deixar o dinheiro parado”, diz Bruna. “Mas encontramos esse imóvel e resolvemos que não seria um investimento, e sim nossa moradia.” Na hora de fechar o negócio, a oportunidade amparou-se na circunstância: a taxa de juros nominal do Brasil está em 2% ao ano — sua mínima histórica —, o que tira a atratividade de investimentos ancorados nela, como fundos DI e títulos de renda fixa em geral. Na ponta da concessão de crédito, a mesma Selic forçou a redução dos juros do financiamento, fazendo com que as parcelas coubessem no orçamento de milhares de famílias. No caso de Bruna e o marido, as mensalidades ficaram abaixo da despesa de aluguel. Para efeito de comparação, em 2016 os juros nominais chegaram a 14,25% ao ano, o que levou o custo do financiamento a níveis estratosféricos.
A queda do custo do dinheiro incentiva as famílias a tomar novos empréstimos, e os bancos estão dispostos a concedê-los. Em outubro, os financiamentos imobiliários somaram quase 14 bilhões de reais. Os empréstimos cresceram 50% no ano. Somente a Caixa Econômica Federal acumula 500 bilhões de reais em crédito para o setor, outro número recorde. Os bancos privados também estão ofertando e colhendo resultados. No Santander, o volume subiu 15% nos últimos doze meses, aumento parecido com o registrado pelo Itaú no terceiro trimestre.
O empurrão que faltava — outro efeito da circunstância — veio com a quarentena. Impedidos de sair às ruas, muitos brasileiros resolveram olhar para dentro de casa e se deram conta de que um espaço maior e mais confortável cairia bem. “A pandemia trouxe necessidades adicionais, que estão impulsionando as pessoas a comprar novos imóveis”, diz Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). É o caso do gerente William Aguiar, que, em julho, trocou seu apartamento de 130 metros quadrados por outro com quase o dobro do tamanho. Ele precisava de mais espaço para si mesmo e para a família. Também fizeram diferença o pé-direito duplo da sala e o condomínio com piscina coberta e quadra de tênis.
As incorporadoras, portanto, não têm do que se queixar. No terceiro trimestre, o faturamento da Cyrela aumentou quase 60% na comparação com o mesmo período de 2019. “Houve preocupação no começo da pandemia, mas, quando retomamos os lançamentos, as vendas foram um sucesso”, diz Orlando Pereira, diretor comercial da Cyrela. Os novos projetos da incorporadora têm levado em conta as necessidades de uma vida em que a residência tem papel mais relevante para as pessoas. Aumentou a procura por unidades com áreas de coworking, lavanderia, recebimento de entregas e até com minimercados. Nos apartamentos decorados, mostrados nos lançamentos, há sugestões para decoração de escritórios residenciais. No segmento de alta renda, os vendedores atraem os clientes com o que há de melhor. O Boa Vista Village, novo reduto de endinheirados em Porto Feliz, perto da capital paulista, terá campo de golfe, centro equestre, piscina com ondas e até galeria de arte quando for finalizado. No terceiro trimestre, as vendas da JHSF, incorporada do empreendimento, triplicaram e a receita chegou a 300 milhões de reais.
A pujança deixou alguns investidores desconfiados. Afinal, o setor passou por um momento de euforia alguns anos atrás e a situação degringolou. Os bancos abriram as torneiras do crédito e as incorporadoras se endividavam para promover novos lançamentos — até que a crise de 2014 jogou o Brasil em dois anos de recessão. Resultado: algumas fecharam e muita gente perdeu dinheiro. A situação atual, garantem especialistas do setor, é completamente diferente. “As empresas estão muito menos endividadas do que antes”, diz Renan Manda, analista da corretora XP. Em outras palavras: elas aprenderam com o passado e não vão lançar imóveis em ritmo alucinado, criando uma oferta incompatível com a demanda.

As condições econômicas estão favoráveis à atividade imobiliária e o cenário aponta para um ciclo de crescimento mais duradouro. Cabe agora a cada interessado avaliar suas condições pessoais de crédito e capacidade de honrar o financiamento. Imóvel pode ser moradia, investimento ou ambos.

 Ele só não deve se tornar uma dor de cabeça para o comprador

Famílias aproveitam queda nos juros para comprar casa própria mais cara

 

A queda histórica nas taxas de juros alimenta uma espécie de ascensão imobiliária nas diferentes camadas sociais. Em outras palavras, um apartamento mais caro, que há alguns anos seria um sonho, agora cabe no mesmo orçamento, graças ao efeito da queda de juros sobre a oferta de crédito para a casa própria.

Esse ambiente gera mais confiança para que as famílias possam assumir esse tipo de financiamento, que compromete pelo menos 25% da renda por um período que pode chegar a 35 anos. No jargão adotado nos balanços financeiros das incorporadoras no terceiro trimestre, ocorre um ganho de “affordability”, ou mais acessibilidade para assumir as condições de pagamento do imóvel, em tradução livre.

Se há quatro ou cinco anos esse comprometimento parecia arriscado, o custo menor agora facilita a decisão.

Há dois anos, uma família com renda entre R$ 8.000 e R$ 9.000 que tentasse comprar um imóvel próximo a uma estação de metrô na capital paulista, por exemplo, teria mais chances de fechar o negócio recorrendo a uma linha de crédito do faixa 3 do então Minha Casa Minha Vida. O programa, revisto no governo Bolsonaro, agora se chama Casa Verde Amarela.

Com as condições de juros atuais, é possível buscar outra categoria. “Hoje, essa mesma família compra um imóvel a R$ 7.000, R$ 8.000 por m², no valor de R$ 420 mil, não mais no faixa 3, mas via crédito dedicado ao segmento de médio padrão”, diz Rodrigo Cagali, diretor financeiro e de relacionamento com investidores da Mitre Realty.

Essa mudança de faixa também amplia o acesso ao sistema financeiro imobiliário. A família, que antes poderia recorrer só aos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), agora tem a opção do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e pode ter juros mais baixos.

Os balanços financeiros das empresas do setor têm destacado o impacto positivo da nova tendência para os negócios. A movimentação impulsionada pelo cenário de juros baixos é destaque no balanço da MRV, que se especializou no segmento de baixa renda.

“Para clientes e produtos enquadrados no grupo 3, é mais vantajoso financiar a compra do imóvel através do funding do SBPE do que pelo programa habitacional”, diz a construtora. “Isso é extremamente importante, pois permite que mais famílias financiem a compra de um imóvel sem depender ou sobrecarregar o programa CVA [Casa Verde Amarela] e o FGTS.”

Em relatório a investidores, a EZTec diz que a “melhora radical” da capacidade de financiamento permite não só o aumento de potenciais compradores “mas também de demanda por unidades maiores ou mesmo mais caras”.

O desejo por apartamentos maiores não chegou a atrapalhar os negócios de quem atua no segmento de compactos. Tatiana Muszkat, diretora institucional da You, Inc, diz que o protagonismo da casa
durante a pandemia apenas alterou o padrão de desejo do comprador. “Quem pensava em um estúdio agora quer o apartamento de um quarto”, diz.

e há quatro ou cinco anos esse comprometimento parecia arriscado, o custo menor agora facilita a decisão.

O professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, diz que o bom momento do mercado imobiliário vem da combinação da demanda orgânica —aquela gerada pela necessidade recorrente de novas habitações, pela formação de famílias, casamentos, divórcios— e demanda reprimida pelas compras que deixaram de ser feitas no anos de crise e juros altos.

“Parece que há um boom no mercado, mas o correto é dizer que há uma pressão de demanda. Ficou muita coisa reprimida desde 2016. A taxa de juros a 4%, 6% é uma situação atípica”, diz Lima.

Para ele, a prestação atual é atraente para o comprador. Com os juros futuros em alta, o patamar baixo não se sustentará por muito tempo.

A retomada dos lançamentos também é consequência da dormência vivida pelo mercado até então. “Com a pressão de demanda, a oferta, que vinha baixa, começa a se esgotar, levando as empresas a tirar terrenos do estoque”, afirma o pesquisador da Poli-USP.

Há pouco mais de um mês, o gerente de vendas Peterson Caldeira Júnior, 27, e a esposa, Sabrina Stefani e Silva, 26, se mudaram para a nova casa.

Depois de pouco mais de um ano morando com os pais dele, os dois juntaram poupanças e auxílio das famílias para comprar um apartamento de dois quartos na região da Vila Prudente, na zona leste de São Paulo.

A quarentena acentuou o desejo por independência. “Queríamos ter nosso espaço. Com a pandemia, ficando sempre em casa, você quer um lugar aconchegante, seu.”

O plano inicial era alugar um apartamento por uns três anos, para só então pensar em comprar. Mas os valores dos aluguéis contribuíram para o ajuste nos planos e nas contas.

“O valor da parcela passa um pouco do que pagaria de aluguel, com a diferença que eu teria pago quase R$ 60 mil em três anos, um dinheiro que não voltaria para mim. Agora, pelo menos, é nosso.”

A demanda aquecida também começa a ter efeito sobre os preços dos imóveis. Na Mitre, os negócios do terceiro trimestre foram fechados 4,5% acima do previsto inicialmente, em reação à procura alta.
Indicador calculado pela Abecip também aponta uma alta acumulada de 10,59% no preço médio dos imóveis residenciais no Brasil nos últimos 12 meses. Na capital paulista, o avanço é de 16,35%.

Para o diretor de vendas da Lello Imóveis, Igor Freire, os preços ainda estão estáveis e a oferta permanece ampla, favorecendo negociações de descontos.

Em outubro, a empresa registrou 40% mais vendas do que no mesmo período do ano passado, com o melhor resultado de 2020. Metade da demanda registrada pela imobiliária é por imóveis entre 60 m² e 100 m².

O segmento econômico também vai bem durante a pandemia. Nas faixas 1,5 e 2 do antigo Minha Casa Minha Vida, as taxas de juros não mudaram —elas são prefixadas e não acompanham as oscilações do mercado de crédito.

O apelo da valorização da vida doméstica, porém, surtiu efeito. A estratégia da Construtora Tenda durante o distanciamento social foi o de impulsionar a comunicação com o que a empresa chama de “cliente dormente”, chamando a atenção dele para a importância da casa.

“Muitos dos nossos clientes não têm a mínima ideia de que poderiam pagar um financiamento e até gastar menos do que estão gastando com o aluguel”, afirma o diretor comercial da Tenda, Fabricio Arrivabene.

A faixa de renda do cliente da construtora fica entre R$ 1.400 e R$ 3.000 na região Nordeste, e entre R$ 2.500 e R$ 3.000 em cidades como São Paulo. A investidores a Tenda informou que o desempenho recorde de vendas ocorreu organicamente, sem redução de preços.

Em três meses, São Paulo faz quase metade das vendas de imóveis do ano

 As vendas do setor imobiliário em São Paulo continuam altas após a flexibilização da quarentena e a reabertura dos estandes na capital paulista. Entre agosto e outubro, foram comercializados 17.049 imóveis residenciais novos, o equivalente a 45% do total do ano inteiro, evidenciando a recuperação rápida do setor. A pesquisa foi realizada pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e antecipada para a Coluna.

Em alta. O levantamento mostra também que, em outubro, foram vendidos 5.552 imóveis, 7,9% a mais do que em setembro e 38% acima do registrado no mesmo mês do ano passado. No acumulado dos últimos 12 meses, as vendas totalizaram 51.244 unidades, crescimento de 13,1% ante o período de 12 meses anterior.

Campeões. Os apartamentos de dois quartos foram os mais vendidos de outubro (54% do total). Em termos de valores, as campeãs são as residências de até R$ 240 mil, dentro do Minha Casa Minha Vida (59%).

As vendas do setor imobiliário em São Paulo continuam altas após a flexibilização da quarentena e a reabertura dos estandes na capital paulista. Entre agosto e outubro, foram comercializados 17.049 imóveis residenciais novos, o equivalente a 45% do total do ano inteiro, evidenciando a recuperação rápida do setor. A pesquisa foi realizada pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e antecipada para a Coluna.

Em alta. O levantamento mostra também que, em outubro, foram vendidos 5.552 imóveis, 7,9% a mais do que em setembro e 38% acima do registrado no mesmo mês do ano passado. No acumulado dos últimos 12 meses, as vendas totalizaram 51.244 unidades, crescimento de 13,1% ante o período de 12 meses anterior.

Campeões. Os apartamentos de dois quartos foram os mais vendidos de outubro (54% do total). Em termos de valores, as campeãs são as residências de até R$ 240 mil, dentro do Minha Casa Minha Vida (59%).

Você sabe por que a Selic cai, mas os juros do seu financiamento não caem?

 A Selic vai ficar baixa por muito tempo?

A projeção do Boletim Focus mais recente aponta que a Selic continuaria em 2% até o final do ano e talvez volte a subir para 2,5% apenas em 2021. Mesmo assim, deverá continuar em nível bastante baixo para os padrões brasileiros.

De toda forma, o Banco Central não "fechou a porta" para a possibilidade de novos cortes ou de novas altas, embora eles só devam ocorrer se houver piora significativa da crise ou alta da perspectiva de inflação futura, e não estarão suscetíveis a pequenas oscilações da economia.

Por que os juros do meu financiamento não caem?

A taxa de juros que estamos comentando é a Selic, decidida a cada 45 dias pelo Banco Central.

Ela serve de parâmetro para todas as demais taxas de juros da economia, uma vez que define quanto o Governo vai pagar pelo dinheiro que pega emprestado de quem investe no Tesouro Selic.

Quando a Selic cai, há um estímulo a todos os demais juros da economia e dos bancos também caírem.

E isso aconteceu no caso das principais linhas de crédito no Brasil, mas todas continuam maiores que a própria Selic.

Algumas vezes, algumas taxas de juros são mais próximas da Selic, como os juros do financiamento imobiliário (atualmente abaixo de 10% ao ano na maioria dos bancos), e em outros casos, mais distantes, como os juros do cartão de crédito (acima de 300% ao ano, em média).

Há basicamente duas possibilidades de renegociar reduções nas taxas de juros do seu empréstimo ou financiamento antigo:

Negociar diretamente com seu banco, embora ele não seja obrigado a fazer um novo acordo;

Ou pedir portabilidade do seu crédito para outra instituição financeira que negocie melhores taxas e condições para transferir sua dívida para lá.

Como investir com a Selic tão baixa?

A regra número 1 é começar pela "reserva de segurança", que, popularmente, é chamada de "reserva de emergência".

É recomendável que você possua uma reserva equivalente a entre seis e 12 vezes os gastos mensais médios. Por exemplo, se seus gastos mensais giram em torno de R$ 1.000, é recomendável ter entre R$ 6.000 a R$ 12 mil neste tipo de investimento.

Ao escolher um investimento para sua reserva de segurança, ele deve ter duas características principais: ser seguro (com baixa volatilidade) e ter liquidez máxima (para pode sacar o dinheiro a qualquer momento). Respeitadas as duas características anteriores, o rendimento do seu investimento deve ter rentabilidade igual ou superior ao Tesouro Selic (equivalente a 100% do CDI ou mais).

Depois disso, eu recomendaria que você comece a diversificar em outros ativos de renda fixa mesmo do Tesouro Direto, como o Tesouro IPCA+ e o Tesouro Prefixado, e da renda fixa privada. Em uma pesquisa feita hoje, encontrei CDBs com rendimento superior a 10% ao ano, porém com data de vencimento superior a sete anos, não sendo adequado para a reserva de segurança.

Em seguida, há possibilidades de investimentos mais arriscados e com potencial de retornos maiores, como nas ações, fundos imobiliários e outros.

 

Onde investir com a Selic tão baixa?

 

Na prática, quanto mais baixa é a taxa de juros, menos atraentes ficam os investimentos de renda fixa. Então, como encontrar boas oportunidades de investimentos?

Para encontrar os títulos com os melhores retornos, o App Renda Fixa é um aplicativo que mostra todas as opções de investimentos, disponíveis em todas as corretoras, depois que você informar quanto quer investir e por quanto tempo;

Há ainda investimentos de renda fixa alternativos, tais como os CCBs da MatchMoney, com selo de segurança da ABFintechs e rendimentos de mais de 400% do CDI;

A corretora Toro dispõe de uma maneira de investir em ações sem precisar do home broker, que muitas vezes é um "complicômetro" para quem ainda não está habituado com a Bolsa, além de não cobrarem taxa de corretagem na compra e venda de ações.

Lembre-se que abrir e manter conta é grátis na maioria das corretoras. Então, sinta-se livre para abrir conta para experimentar quantas quiser sem obrigação de fazer nenhum investimento até se sentir confiante

 

Lançamento do Programa habitacional Casa Verde e Amarela

 

Lançamento do Programa habitacional Casa Verde e Amarela. O programa Casa Verde e Amarela — única ação do Pró-Brasil que será anunciada pelo presidente Jair Bolsonaro — manterá o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como a principal fonte de recurso dos financiamentos habitacionais, conforme já vinha ocorrendo desde 2009, quando o PT criou o “Minha casa, minha vida”. Mas haverá um pequeno corte nos juros, de 0,25 ponto percentual (p.p.), para famílias com renda mensal de até R$ 2.600, e de 0,5 p.p., para aquelas com vencimentos de até R$ 4 mil. Segundo o governo, esse corte permitiria a inclusão de um milhão de famílias no programa.

O governo também deve anunciar a construção de mais 350 mil novas unidades até 2024, com a folga que conseguiu no orçamento do FGTS pela redução dos custos operacionais da Caixa Econômica Federal. Para 2020, a meta é de 533.300 moradias. O programa está sob a responsabilidade do ministro do Desenvolvimento Regional, Rogério Marinho.

Outra novidade será a inclusão de reformas no programa com recursos públicos, dentro de um processo de regularização fundiária, em parceria com as prefeituras. As famílias beneficiadas receberão um auxílio do governo federal para melhorar as condições de moradia.

O dinheiro será repassado diretamente para pequenas construtoras, de acordo com as intervenções, como construção de cômodos e minirreformas. Os recursos virão do Fundo Garantidor de Habitação Popular (FGHab), criado no “Minha casa, minha vida” e que está fora de operação.

Maioria dos lançamentos

O programa Casa Verde e Amarela deve deixar de fora as famílias com renda de até R$ 1.800, que praticamente ganhavam o imóvel e que pertenciam à faixa 1 do “Minha casa, minha vida”, porque faltam recursos no orçamento da União. A ideia é apenas retomar as obras para esta faixa que estão paralisadas.

A maioria dos imóveis residenciais lançados no país no segundo trimestre deste ano foi do “Minha casa, minha vida”. Um levantamento divulgado ontem pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) mostra que o programa respondeu por 56% das novas unidades no período, em 132 cidades pesquisadas. No total, foram 16.659 unidades — queda de 60,9% em relação ao mesmo período ano passado, quando foram 42.619.

Pelas projeções do presidente da Cbic, José Carlos Martins, se considerado todo o país, a participação do “Minha casa, minha vida” em imóveis lançados no segundo trimestre sobe para 75%.

Na comparação com o período de janeiro a março deste ano, o lançamento de imóveis registrou queda de 20% no segundo trimestre. Já as vendas caíram 16,6% ante o primeiro trimestre e 23,5% frente o mesmo período de 2019.

Retomada do setor

Na avaliação do presidente da Cbic, apesar do auxílio emergencial ter incentivado o setor da construção civil com o aumento das vendas de materiais no varejo, o aquecimento do setor imobiliário está mais associado à queda das taxas de juros.

— Os empresários estavam temerosos de realizar lançamentos no início da pandemia. Mas, agora, 70% deles pretendem lançar o mesmo volume que estava planejado no início do ano. Vamos ter uma retomada no setor, pois o interesse de compra das famílias está no mesmo nível pré-pandemia — afirma Martins.

Covid-19 e Selic puxam venda de imóvel de luxo

 

A combinação da Selic no mais baixo patamar da história com a procura por espaços maiores de moradia, decorrente da quarentena, e a oferta restrita de imóveis de luxo tem resultado em forte demanda por unidades do segmento na cidade de São Paulo e em lançamentos com esse perfil. A maioria dos compradores são consumidores finais que buscam, além de conforto, mais espaço, melhor localização e opção para destinar parte de suas reservas em um cenário no qual a renda fixa não se mostra atrativa e há muita volatilidade na bolsa.

Neste mês, a Cyrela lançou empreendimento de luxo com unidades de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões. Antes de o projeto Cyrela On the Parc by Yoo ser apresentado, oficialmente, as 49 unidades já estavam vendidas. Desenvolvido em parceria com o escritório britânico Yoo, o On the Parc tem Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 320 milhões. “O empreendimento tem tudo de que as pessoas sentiram falta nesses seis meses de pandemia - sair do apartamento e respirar o que traz alegria, serenidade e paz”, conta Efraim Horn, copresidente. Entre as inovações do On the Parc, está a área de lazer suspensa sobre a copa de árvores, com piscinas e “pool houses” com sauna e sala de massagem. O projeto tem uma torre com unidades de 230 metros quadrados e outra com apartamentos de 308 metros quadrados. O preço médio por metro quadrado fica entre R$ 21 mil e R$ 22 mil.

“Se estivéssemos vivendo um momento de euforia, um ‘boom’, teríamos conseguido preço do On the Parc 20% maior do que o atual”, diz Horn. Segundo ele, o preço médio por metro quadrado de imóveis de luxo, em São Paulo, costuma ser de R$ 30 mil a R$ 40 mil. Foi possível desenvolver projeto com valor menor porque a região do terreno de 5,6 mil metros quadrados, no bairro Ibirapuera, tem preço inferior ao da Vila Nova Conceição e da avenida Faria Lima. “O mercado apostava que, no local, só daria para vender o metro quadrado por R$ 15 mil”, afirma.

A AW Realty vai lançar, até novembro, seu primeiro projeto, um residencial de luxo, com VGV de R$ 130 milhões e 18 unidades na Vila Olímpia. O metro quadrado custará a partir de R$ 27 mil. As 16 unidades-tipo terão 230 metros quadrados, o “garden” (apartamento térreo com jardim privativo), 400 metros quadrados, e a cobertura, 460 metros quadrados.

“O mercado está tomador desse tipo de produto. A pandemia remete às pessoas procura por espaços mais agradáveis, por experiências positivas e por mais verde”, afirma Ivo Wohnrath, um dos sócios da AW. A expectativa, segundo o empresário, é vender, nas primeiras semanas após o lançamento, todas as unidades. “Há grande quantidade de pessoas interessadas”, diz. A AW pretende lançar, anualmente, quatro ou cinco projetos - um ou dois de luxo.

A Construtora São José e a Emoções Incorporadora - da qual o cantor e compositor Roberto Carlos é um dos sócios - preparam lançamento conjunto para este ano, o Horizonte Vila Nova, na avenida Hélio Pellegrino, na zona Sul, com 20 unidades e VGV de R$ 200 milhões. Os apartamentos têm 298 metros quadrados, e preço por metro quadrado a partir de R$ 30 mil. Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima já foram comprados.

“As pessoas estão passando mais tempo em casa e querem morar bem”, diz Mauro Silvestre, presidente da São José. A incorporadora está compondo terrenos para lançar, em 2021, pelo menos dois empreendimentos de luxo na capital paulista. Há um ano, a São José apresentou projeto com unidades de 850 metros quadrados e VGV de R$ 800 milhões. Todos os apartamentos estão vendidos.

Em junho, a Trisul lançou o Athos Paraíso, com preço médio por metro quadrado de R$ 20 mil e unidades de 160 metros quadrados. Desde o lançamento, vendeu quase 40% do total, segundo o diretor comercial e de marketing Sérgio Marão. Já as vendas do Oscar Ibirapuera, apresentado em setembro de 2019, chegam a 90%. Esse projeto tem preço médio por metro quadrado de R$ 34 mil, e valor por unidade de R$ 5 milhões a R$ 8,5 milhões.

“A demanda por imóveis de luxo está muito boa. Os juros caíram, e a renda variável tem oscilação muito grande. Vimos uma aceleração de vendas na pandemia”, afirma o executivo da Trisul. Segundo Marão, a fatia média de entrada paga por consumidores de imóveis de luxo costumava ser de 10% a 15% do valor do imóvel, parcela que dobrou recentemente.

O copresidente da Cyrela, avalia que, devido à dificuldade de reposição de terrenos para o segmento, há sempre mais demanda do que oferta de residenciais de luxo. “Não é fácil achar terrenos e nem desenvolver projetos para esse público. O Plano Diretor limita a quantidade de vagas por unidades”, diz o diretor da Trisul, lembrando que o estoque de unidades de luxo é pequeno no mercado.

Segundo Marão, 90% dos compradores do segmento são consumidores finais e 10%, investidores. “A rentabilidade de um imóvel de luxo é boa, considerando-se a Selic baixa, mas não é a mesma de um imóvel compacto.” É mais comum que investidores busquem liquidez e diversificação das apostas.

A Trisul pretende lançar dois projetos de luxo, em 2021, ambos em São Paulo. O empreendimento a ser desenvolvido no Itaim Bibi terá unidades com preço de R$ 3,2 milhões a R$ 3,5 milhões, enquanto os apartamentos do projeto a ser lançado em Pinheiros irá de R$ 1,8 milhão a R$ 2,5 milhões.

Em 2021, a Cyrela estima lançar dois empreendimentos de luxo na capital paulista. Um deles terá uma parcela corporativa. No Rio de Janeiro, será lançado um projeto do segmento no próximo ano. Em Porto Alegre, a Cyrela vai apresentar dois empreendimentos de luxo, um deles em parceria com o escritório Pininfarina.

A Seed Incorp desenvolve condomínios de casas de alto padrão nas zonas Sul e Oeste da cidade de São Paulo com preços de R$ 3 milhões a R$ 3,5 milhões. Ela iniciou 2020 com plano de lançar R$ 200 milhões e vender R$ 150 milhões. Já lançou R$ 250 milhões e vendeu 95% do total. “Fizemos as vendas em maio, junho e julho para executivos do mercado financeiro e de empresas de tecnologia”, diz o presidente da Seed, Fernando Montenegro. Há previsão de dois outros lançamentos, neste ano, com VGV de R$ 1 bilhão. Um deles, com casas de R$ 3 milhões, está 70% reservado. O outro tem imóveis de R$ 4,5 milhões, com reserva de metade das casas.

“A pandemia só acelerou o desejo das pessoas de mudar para espaços maiores, seja de casas ou apartamentos”, diz Montenegro. A metragem das casas da Seed é de 500 metros quadrados a 550 metros quadrados.

Por que o setor imobiliário acelerou na pandemia

 A economia brasileira passava por um período de recuperação lenta, sem superar plenamente a recessão de 2014 a 2016, quando foi atingida pelos efeitos da pandemia do novo coronavírus. O PIB (Produto Interno Bruto) do segundo semestre de 2020 registrou o pior resultado de sua série histórica.

O setor imobiliário brasileiro – que já havia sido atingido pela recessão anterior –, porém, dá sinais mistos diante do novo abalo. Por mais que não tenha escapado do tombo nos primeiros momentos, apresenta uma recuperação acelerada, até superando números de anos anteriores.

Os lançamentos em baixa

Os efeitos da pandemia apareceram principalmente nos números dos lançamentos de unidades. De acordo com dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), os novos lançamentos recuaram 21,2% no primeiro semestre de 2020 na comparação com o mesmo período do ano anterior.

No mês de maio, por exemplo, foram lançados apenas 1.703 novos imóveis, o pior mês desde abril de 2016, quando o país estava em recessão.

Os dados dos lançamentos de imóveis vão na mesma direção dos números revelados pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) sobre a construção no Brasil. O setor construtor registrou queda de 5,7% entre abril e junho, na comparação com os primeiros três meses do ano.

As vendas em alta

Apesar de os números de lançamentos imobiliários estarem em baixa, as vendas de imóveis vão no sentido contrário. Segundo a Abrainc e a Fipe, as vendas no primeiro semestre de 2020 foram as maiores para o período desde 2014 – período em que o Brasil começava a entrar em recessão.

Foram mais de 61.600 imóveis vendidos entre janeiro e junho, o que representa um crescimento de 10,6% em relação aos primeiros seis meses de 2019. O mês de maio foi o melhor desde março de 2015, com 12.707 imóveis vendidos.

Os juros baixos no Brasil

A aceleração das vendas de imóveis em um momento de pandemia e grave crise econômica parece ser algo contraintuitivo. Mas o movimento está ligado aos patamares baixos dos juros brasileiros em 2020.

A taxa Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira. Ela serve de referência para a definição dos juros cobrados pelos bancos em empréstimos, o retorno de títulos do Tesouro e até o rendimento da caderneta de poupança.

Em setembro de 2020, a taxa Selic está em 2% ao ano – mesmo patamar desde o início de agosto. É o menor patamar desde 1999, quando o Banco Central adotou o regime de metas de inflação. Por servir de referência para o restante da economia, a Selic também impacta os juros e o crédito no setor imobiliário.

Com a taxa de juros em baixa, fica mais barato tomar um empréstimo no banco para comprar uma casa. Pagar os juros de um financiamento de imóvel pode ter se tornado mais vantajoso do que pagar o aluguel a cada mês. Ao mesmo tempo, a construtora também consegue crédito a uma taxa mais baixa para financiar um novo empreendimento imobiliário.

Por que o financiamento imobiliário cresceu mesmo com a pandemia

 A pandemia de coronavírus parece não ter atrapalhado o sonho do brasileiro em ter a casa própria. Ao contrário, o número de pessoas que tomaram empréstimo para financiar um imóvel segue em expansão no país. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) apontam que em julho o volume de crédito atingiu 10,82 bilhões de reais, um crescimento de 16,7% em relação a junho e de 61,5%, frente ao mesmo período de 2019. Segundo a associação, foi o melhor julho desde 2013. No acumulado do ano, entre janeiro e julho, os empréstimos destinados à aquisição e construção de imóveis alcançaram 54,17 bilhões de reais, alta de 34% em relação a igual período do ano passado.

A psicóloga Patricia Dalcin, de 37 anos, foi uma das pessoas que tomaram crédito imobiliário no mês passado. Juntamente com o marido, ela decidiu trocar o apartamento em que morava por uma casa. A família tinha o hábito de pesquisar sobre preços e imóveis mesmo sem a intenção de comprar, mas depararam com uma oportunidade. “Era uma casa em um condomínio fechado e perto do meu trabalho. Fomos visitar e gostamos muito.” Para que a compra fosse finalizada, eles precisavam vender o apartamento em que moravam. “Vendemos em menos de três semanas.” A aprovação do financiamento no banco também foi rápida e a taxa atrativa, de 6,99% ao ano. “Foi mais barato do que quando financiamos o apartamento há alguns anos atrás.”

Esta é a principal explicação para o crescimento dos financiamentos de imóveis no país: taxas de juro que cabem no bolso do consumidor. Com a Selic, na mínima histórica, em 2% ao ano, os grandes bancos têm cobrado juros entre 6,99% ao ano até 8,15% ao ano nas linhas de financiamento imobiliário. Em 2014, no auge do boom imobiliário, a taxa média cobrada era de 9,23%. Nesta época, o volume de crédito emprestado chegou em 112,9 bilhões de reais.

Além de taxas mais atrativas, o consumidor agora tem outras opções de financiamento, como linha corrigida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Na Caixa, por exemplo, nesta linha, a taxa mínima cobrada é de IPCA+ 2,95% ao ano e taxa máxima de IPCA+ 4,95%. Desde o lançamento em julho do ano passado, a Caixa já emprestou 12 bilhões de reais. “O IPCA foi reduzindo e esta linha está mais atrativa”, explicou Pedro Guimarães, presidente do banco, em coletiva realizada na semana passada. O executivo afirmou ainda que a possibilidade de prorrogação do pagamento do financiamento para quem comprasse um imóvel novo ou usado também incentivou o consumidor. “Demos seis meses de carência para compra de imóveis e houve uma grande procura.”

Cristiane Portella, presidente da Abecip, destaca que o cenário acabou sendo atrativo para quem não foi impactado pela pandemia. “Comprar uma casa demanda um planejamento. Quem não teve perda de renda seguiu com os planos e encontrou boas opções.”

Somado a isso, ela destaca que os imóveis estão com preços atrativos. Dados do índice Fipezap, que monitora anúncios de imóveis em 50 cidades do país, apontam que o reajuste no preço dos imóveis ficou abaixo da inflação nos últimos 12 meses. Segundo a executiva, estes imóveis passaram por um boom de alta nos preços entre 2009 e 2014 e estão com dificuldade para se valorizar novamente. A retomada da valorização tem sido lenta. “Os preços dos imóveis estão baratos. Existem boas oportunidades no mercado.”

Por fim, Portella acrescenta que os imóveis voltaram a ser uma opção de investimento do consumidor. “Existe uma expectativa de valorização, além disso pode gerar uma renda por meio do aluguel.” O IGP-M (Índice Geral de Preços–Mercado), usado no reajuste dos contratos de aluguéis residenciais, fechou em alta 2,74% em agosto, após ficar em 2,23% em julho. Com isso, o índice acumula alta de 9,64% no ano e de 13,02% em 12 meses. “Com a Selic em baixa, o investidor voltou a olhar para os imóveis.”  

Preço de venda de imóveis residenciais sobe 0,37%

 

O preço médio de venda de imóveis residenciais no Brasil subiu 0,37% em agosto, um pouco acima da alta de 0,28% registrada em julho, segundo o Índice FipeZap. O aumento superou a estimativa de inflação no mês, de 0,18%, e foi a maior alta mensal desde abril de 2015, quando o índice registrou aumento de 0,39%.

O preço médio do metro quadrado ficou em R$ 7.355/m² entre as 50 cidades monitoradas, com os valores mais altos no Rio de Janeiro (R$ 9.311/m²), em São Paulo (R$ 9.210/m²) e em Brasília (R$ 7.737/m²). No outro extremo, os menores preços médios estão em Campo Grande (R$ 4.281/m²), Goiânia (R$ 4.342/m²) e João Pessoa (R$ 4.358/m²).

À exceção do Rio de Janeiro, onde o preço permaneceu estável (-0,02%), todas as capitais brasileiras monitoradas apresentaram elevação no período, segundo o FipeZap.

As maiores altas foram em Brasília (1,33%), Manaus (1,15%), Maceió (0,95%), Campo Grande (0,71%), Recife (0,67%), Vitória (+0,56%) e João Pessoa (+0,54%). Em São Paulo, município com maior peso na variação do índice, a variação nominal em agosto foi de 0,47%.

Com isso, no acumulado de 2020, o FipeZap acumula alta de 1,77%, bastante acima da inflação no período, de 0,65%. No ano, as cidades com maiores aumentos nos preços, até aqui, são Brasília (5,73%), Florianópolis (5%), Curitiba (3,76%), Campo Grande (3,60%) e Maceió (3,54%).

Na outra ponta, só duas das 16 capitais monitoradas tiveram queda nos preços neste ano: Recife (-4,90%) e Fortaleza (-0,41%).

Em São Paulo e no Rio de Janeiro, os preços de venda do segmento residencial acumulam altas de 2,46% e 0,24% no ano, respectivamente

Ministros do STF decidem limitar imunidade de ITBI

 

Uma recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), com repercussão geral, passou a limitar a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização do valor do bem ao capital social de empresa. A operação é comum em planejamentos sucessórios para redução da carga tributária.

Segundo a tese proclamada por maioria dos votos, incide ITBI sobre o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado (RE 796376). No caso analisado, tratava-se de uma holding familiar com 19 imóveis, que totalizam cerca de R$ 1 milhão, e seu capital social é de R$ 24 mil. O município de São João Batista (SC) cobrou ITBI sobre a diferença, mais de R$ 770 mil.

Na prática, famílias criam uma holding e integralizam o valor dos imóveis constante na declaração do Imposto de Renda no capital da sociedade. Como os herdeiros passam a receber cotas da holding em vez do imóvel, livram-se do pagamento do Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) quando morrem os familiares. O ITCMD é um tributo estadual cuja alíquota pode chegar a 8%.

Contudo, na integralização de capital, várias famílias também deixam de pagar o ITBI, com base no inciso I do parágrafo 2º do artigo 156 da Constituição Federal. De acordo com o dispositivo, o imposto municipal “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica”. Essa regra só não vale se a atividade preponderante da empresa for a compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.

“Isso gera uma economia muito grande porque, sem a incidência do ITBI sobre o valor da integralização, a base de incidência do ITCMD posterior também fica menor”, afirma Pedro Casquet, tributarista do Andrade Foz Advogados. Ele lembra que o artigo 23 da Lei do Imposto de Renda (nº 9.249, de 1995) autoriza a incorporação dos bens pelo valor constante na respectiva declaração de bens ao Fisco.

Com o julgamento do STF, cada município deverá ter regra própria explicitando que essa diferença deve ser tributada, segundo Casquet. “Assim para quem tem imóvel em município sem esse tipo de lei, a integralização ainda pode significar uma economia grande”, afirma.

Para o tributarista, o município que tentar aplicar o entendimento com efeito retroativo estaria agindo de forma ilegal. “A Constituição garante a isenção e as leis municipais que existem hoje não falam em limitação”, diz.

Já para Ricardo Almeida Ribeiro da Silva, assessor jurídico da Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf), quem fez a operação no passado poderá ser autuado. “Muitos municípios do Sul do país já vinham autuando. Os demais, que esperavam por esse julgamento, podem autuar até oito anos após a data da integralização ao capital social porque as prefeituras têm três anos para fiscalização e cinco para lançar o auto de infração”, diz.

Para acelerar o pagamento, em razão da queda de arrecadação e aumento de despesa com saúde dos municípios, a Abrasf sugere a abertura de programas de conformidade. No ano de 2019, o ITBI chegou a valor total de R$ 14 bilhões em arrecadação,

MP limita alienação fiduciária de imóvel

 O governo federal editou, em 16 de julho, medida provisória que introduz alterações ao regime jurídico da alienação fiduciária de bens imóveis em garantia, regida pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, dispondo expressamente sobre a possibilidade de compartilhamento desta garantia entre dívidas diferentes.

Embora a intenção do Poder Executivo Federal fosse ampliar a possibilidade de utilização de bens imóveis como garantia de empréstimos e financiamentos, especialmente incentivando a realização de operações de empréstimo na modalidade home equity, a Medida Provisória nº 992/20 acaba por criar severas limitações à possibilidade de utilização do imóvel como garantia de dívidas contraídas dentro e fora do Sistema Financeiro Nacional.

 

Ao permitir algo que não era proibido, a medida provisória passou a restringir negócios jurídicos que já eram possíveis

 

Isto decorre do fato de que, até a edição da Medida Provisória em análise, inexistia qualquer previsão legal que impedisse ou limitasse compartilhamento que a nova regra supostamente intenta permitir. Ou seja: ao permitir algo que não era proibido, a medida provisória em comento passou a restringir negócios jurídicos que já eram possíveis por ausência de vedação legal.

Em primeiro lugar, a nova regra dispõe que o compartilhamento de alienação fiduciária de imóvel somente pode ser contratado no âmbito do Sistema Financeiro Nacional (SFN). Com isso, por exclusão, fica vedado o compartilhamento caso a dívida garantida tenha sido contraída fora do SFN.

Isto limita de modo sensível a realização de reestruturações de operações de dívidas celebradas no mercado de capitais, por exemplo. Nesta seara, o mecanismo do compartilhamento de garantia fiduciária sobre imóvel é utilizado de modo habitual, em vista da inexistência de vedação legal a tanto - até a edição da Medida Provisória nº 992/20.

Também ficam afetadas garantias de quaisquer outras transações de, por exemplo, natureza comercial, que tenham sido contratadas fora do SFN.

Além disso, mesmo no âmbito do mercado financeiro, o dispositivo cria outras limitações relevantes. Em primeiro lugar, fica proibido que a alienação fiduciária sobre o imóvel seja compartilhada em garantia de dívidas junto a instituições financeiras diferentes.

Ou seja: o mutuário somente poderá celebrar a nova operação de crédito com garantia no imóvel já onerado com o mesmo credor que já possui o bem em garantia.

Seria positivo permitir que o compartilhamento fosse contratado para dívidas contraídas com instituições diferentes - inclusive Empresas Simples de Crédito e fintechs, embora as primeiras não sejam instituições financeiras - como forma de aumentar o acesso ao crédito e incentivar a competição neste setor.

Outra restrição decorre da exigência de que o fiduciante pessoa natural contrate o compartilhamento em benefício próprio ou de sua entidade familiar, o que, em outras palavras, veda a possibilidade de constituição de garantia fiduciária compartilhada em favor de terceiros.

Deste modo, fica proibida, por exemplo, a constituição de nova garantia, em regime de compartilhamento, pactuada por sócio pessoa física à sociedade que integre, outra prática corrente nos mercados financeiro e de capitais brasileiro.

Em sentido positivo, frisa-se o afastamento da regra que determina a extinção da dívida garantida com o segundo leilão infrutífero do objeto da garantia e sua respectiva adjudicação definitiva ao credor fiduciário em caso de caso de compartilhamento de garantia fiduciária imobiliária.

Este afastamento somente não se aplicaria em caso de dívidas contraídas em decorrência de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural.

Esta previsão reforça a mais adequada interpretação da regra contida no parágrafo 5º do artigo 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, acima referida, no sentido de considerá-la passível de afastamento entre as partes contratantes, exceto quando a contratação da garantia fiduciária se der no âmbito de financiamento de natureza habitacional.

Com efeito, a interpretação meramente literal do dispositivo referido acima, especialmente nos casos em que existe a pactuação de alienação fiduciária sobre diversos imóveis com valor individualmente inferior àquele da dívida garantida, leva à consequência de enriquecimento sem causa do devedor, o que é repelido pelo ordenamento jurídico brasileiro.

Ainda, são bem-vindas as disposições a respeito do vencimento antecipado cruzado entre as dívidas garantias e ausência de obrigação de liquidação antecipada de todas as dívidas garantidas caso o mutuário opte pelo adimplemento prévio à data de vencimento de qualquer delas.

Espera-se que, no curso da tramitação da Medida Provisória nº 992/20, o legislador tenha a sensibilidade de eliminar as distorções acima apontadas, de modo a permitir a adequada evolução da alienação fiduciária de bens imóveis em garantia, mecanismo já consagrado e amplamente difundido.

Imóvel financiado possibilita maior destreza para honrar com o compromisso

 

Muitos críticos do atual governo receberam com certo receio o anúncio da Medida Provisória 992 que, entre os diversos mecanismos propostos para estimular a economia durante o período de pandemia, permite que imóveis financiados sejam utilizados como garantia para novos empréstimos. A contestação se fundamenta na ideia de que o maior período de alienação do imóvel em função do refinanciamento comprometerá a transmissão da propriedade no futuro, impactando, assim, o mercado de terceiros.

 

Esse argumento, contudo, não se sustenta em razão de sua ampla superficialidade. Não há indício algum de que a curta extensão da alienação fiduciária impactará de forma negativa o mercado de terceiros. Ademais, o setor imobiliário brasileiro sempre representou grande segurança para todas as partes, desde as instituições até os usuários, permanecendo sempre muito sólido, independentemente dos fatores externos que influenciam a conjuntura econômica do país.

Ao contrário do que ocorreu nos EUA em 2008, quando a bolha imobiliária estourou no mercado americano e provocou a maior crise econômica global desde a Grande Depressão, em 1929, o setor no Brasil continuou intacto, provando o quanto é seguro.

Além disso, é fato que, em períodos de retração econômica como o que o Brasil e os demais países do mundo enfrentam devido a pandemia do novo coronavírus, é essencial que a atividade econômica seja mais pujante para que a retomada do crescimento se dê de maneira mais célere.

Posto isso, recusar a entrada de cerca de R$ 60 bilhões – projeção do governo para esse tipo de resolução – na economia brasileira, sobretudo em um período de grave recessão atípica, é atestado de ignorância.

Com a nova operação, o tomador de crédito passa para o nome do credor parte do bem imóvel, de modo que o trecho cedido se torna garantia para novos empréstimos. O limite é de 90% do valor do imóvel menos o saldo devedor. Em linhas gerais o que se faz é um prolongamento do financiamento.

De acordo com o Banco Central (BC), “respeitado o valor total do bem, um mesmo imóvel poderá servir como garantia para mais de uma operação de crédito perante um credor, o que deverá diminuir os juros para o tomador do empréstimo”. Sendo assim, a atividade econômica crescerá levando consigo o resultado econômico do Brasil, e, consequentemente, a abertura de novos espaços para imóveis e novos lançamentos, já que os mercados imobiliário e de revenda acompanham a curva do PIB brasileiro.

O BC ainda informou que a nova modalidade de garantia para crédito terá como montante máximo os valores já quitados do financiamento imobiliário e as condições oferecidas terão que ser iguais às do primeiro contrato ou melhores. Também afirmou que, nesse primeiro momento, as novas operações devem ocorrer apenas no banco que já detém o financiamento imobiliário, não sendo possível acessar outras instituições.

Em caso de calote no pagamento de alguma parcela, as demais vencem antecipadamente, e, em caso de inadimplência, o banco pode levar o imóvel a leilão, seguindo os trâmites tradicionais, tendo a instituição financeira a garantia, através de um ativo real, de que aquele compromisso será honrado.

Outras medidas que estimulam o aumento da tomada de crédito também foram tomadas pelo poder público, entre elas, os sucessivos cortes na taxa básica de juros – que em 5 de agosto chegou ao patamar histórico de 2% -, o avanço na elaboração de uma nova reforma tributária e autorização do uso de investimentos em PGBL ou VGBL como garantia de empréstimos.

Todas essas ações, embora tenham sido tomadas tardiamente, mostram o esforço do governo no estímulo ao crédito. O resultado, contudo, ainda não teve impacto necessário para salvar as empresas. Em junho o BC elaborou medidas para facilitar a liberação de até R$ 255,5 bilhões em crédito no intuito de atingir micro, pequenas e médias empresas. Decerto, levará um tempo para que elas se recomponham, no entanto, agora que o governo e sua equipe econômica encontraram seu papel, podemos, enfim, diminuir o tempo de espera.

Mercado imobiliário apresenta novos conceitos e necessidades com a pandemia

 

Novos conceitos e necessidades surgiram neste momento de pandemia, e o mercado imobiliário é um exemplo. Com mais pessoas em casa, os valores mudaram, e ter espaços maiores ou mais bem aproveitados passou a fazer parte dos planos de muitas pessoas daqui para frente.

Um canteiro de obras em Mogi das Cruzes não parou desde o início da quarentena. A obra começou em abril e está prevista para ser entregue em 2022. Serão 200 unidades em três torres, em um complexo que tem até empreendimentos comerciais.

“Ao longo dos meses, a gente percebeu um movimento maior de vendas, independentemente de os estandes estarem abertos. Depois que os estandes reabriram, as vendas cresceram. A gente estima que tenha crescido em torno de 40%, comparado ao período pré-pandemia, porque as pessoas estão realmente buscando comprar um imóvel agora. Tem mais gente comprando. Tivemos uma procura maior, não só por conta da necessidade das pessoas de buscar um imóvel novo, o que é normal acontecer, mas também pela condição de compra melhor hoje”, disse Roberto Viegas, diretor de assuntos corporativos de uma construtora.

 

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, em junho, os bancos financiaram R$ 9,27 bilhões, valor 29,9% maior em relação a maio e 52,8% superior se comparado com junho do ano passado. Mesmo que a pandemia tenha mudado a rotina nos estandes, quem vende está contente com o resultado.

“O que tenho percebido são pessoas que estão comprando para moradia. É uma família de quatro pessoas, como um casal com dois filhos. Eu também tive procura de pessoas que estão vendo oportunidades de investimento nesta fase. Tive bastante procura de pessoas que estão vendo a oportunidade, a taxa Selic baixa, a taxa de juros bancários tão favorável como nunca esteve. Então tenho uma procura de ambos os perfis”, contou a corretora Cristina Akiko.

Hoje, a Selic está em 2% ao ano. É o patamar mais baixo desde 1999. A taxa básica de juros é uma das que ditam as regras, por exemplo, de financiamentos imobiliários.

A FGV fez um cálculo, e o exemplo é um imóvel de R$ 250 mil, financiado 80% do valor e com 20 anos para pagar. No Sistema de Amortização Constante, o SAC, no final do período, o imóvel custaria pouco mais de R$ 350 mil. Se a conta fosse feita em 2016, nas mesmas condições, mas com a Selic da época, o valor total seria de aproximadamente R$ 444 mil.

Esse cenário pode ajudar a construção civil a recuperar resultados negativos dos últimos anos. Para Wilson Cruz, que é sócio-proprietário de outra construtora, o termômetro das vendas ainda não esquentou.

“Hoje, ninguém vai mais aplicar dinheiro em bancos ou em financeiras, porque vai perder para a inflação. Está devagar, mas acho que tende a melhorar bastante”.

No primeiro semestre do ano, foram vendidos 160 mil imóveis em todo o país. O volume é 24,4% superior ao comercializado em 2019.

Só em Mogi das Cruzes, na comparação de janeiro a julho deste ano com o mesmo período do ano passado, o aumento foi de quase 53%. Além disso, o setor da construção civil também sentiu a mudança no perfil do cliente. Muitas pessoas têm dado preferência pra imóveis maiores, de três dormitórios, por exemplo.

Mas a pandemia também mexeu com a vida de famílias que estavam com o imóvel prontos. Como as pessoas passaram a ficar mais tempo em casa, cresceu a procura por arquitetos. Profissionais que ganharam a missão de criar novos ambientes ou adaptar alguns cômodos que já existiam. Quem tem criança em casa, por exemplo, precisou criar um canto para o estudo.

É o que Saulo Barboza faz. Ele é arquiteto e ajuda os clientes na missão de planejar a casa. Desde o início da quarentena, Saulo viu o número de clientes crescer.

Boa parte dos projetos é para uma adaptação, obras ou mudanças pequenas. Reflexo não só da rotina que está diferente, mas da economia, que pode apresentar resultados melhores daqui para frente.

“Com certeza o mercado de construção já aponta um crescimento novamente. O Brasil ainda é um país muito carente de moradia. Muitas pessoas precisam ter uma casa própria. Tem muito o que se fazer no país. Então acredito em um crescimento ainda neste ano”.

Quem trabalha na área da construção civil acredita que não vai reviver o 'boom' imobiliário de 2006. Por melhores que sejam os resultados desta vez, a realidade deve ser diferente.

“A gente acredita que, hoje, o mercado está mais maduro. Ele tende a crescer, mas não naquele patamar que vivemos anos atrás, em que havia uma explosão de mercado. Temos que imaginar que temos que crescer de maneira segura. O mercado imobiliário é uma atividade bastante longa. Demora de seis a sete anos desde você conceber o empreendimento, entregá-lo pronto e dar toda a assistência para o cliente. Se a gente lança muito produto e o país enfrenta alguma dificuldade, isso gera um impacto enorme na sociedade. A gente tem que crescer, esperando que o país também cresça junto com o mercado, para que isso se torne harmonioso, a gente possa desenvolver novos produtos, e as pessoas tenham interesse em comprá-los. Acho que é isso que todo mundo busca”, falou Viegas.

Plataforma mede impacto da pandemia no mercado de imóveis usados

Uma nova ferramenta de análise do mercado de imóveis usados entra em operação nesta semana. É o Painel do Mercado Imobiliário (PMI), no qual é possível acompanhar o sobe e desce do mercado em tempo real, inclusive a oscilação causada pela pandemia do novo coronavírus.

Na plataforma, as etapas que compõem o processo de vendas de imóveis são apresentadas em comparativos semanais, mensais, anuais e, também, de acordo com a evolução da pandemia no Brasil. Os panoramas regionais de 13 estados também são apresentados. É possível conferir números de acesso aos sites de imobiliárias, visitas concluídas, propostas e do fechamento de transações.

A iniciativa é da proptech inGaia, empresa de tecnologia especializada no setor imobiliário. Os números têm como referência uma base de dados que reúne 6.100 imobiliárias e 38.000 corretores de todo o Brasil.

De janeiro a dezembro de 2019, a proptech registrou o valor geral de R$ 13,5 bilhões nas transações de compra e venda e R$ 1,2 bilhão no valor geral das transações de locação. De acordo com o levantamento, o número de visitas a sites de imobiliárias teve recuperação de 8% em maio, com 504 mil visitas a mais do que abril, quando as consultas pela internet sofreram declínio de 3% em comparação com o mês anterior.

Já o número de propostas realizadas em maio apresentou aumento de 39% em comparação com abril quando as propostas tiveram queda de 38%. “O índice de propostas vem se recuperando e em abril esteve superior à média semanal de visitas concluídas, o que demonstra que os clientes estão utilizando as soluções tecnológicas para conhecer e evoluir para um possível fechamento de negócios”, afirma José Eduardo Andrade Junior, CEO da inGaia.

Em função da pandemia, o número de visitas presenciais a imóveis caiu 41% em abril, mas aumentou 56% em maio, com o total de 16,3 mil visitas concluídas. “Além do uso das ferramentas on-line, imobiliárias e corretores têm oferecido para os seus futuros compradores máscaras, álcool gel e proteção para os sapatos em visitas presenciais”, explica o presidente da inGaia, Mickael Malka.

CNJ aprova mudanças no regulamento de atos notariais eletrônico

A Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento nº 100 que instituiu o Sistema de Atos Notariais Eletrônicos (e-Notariado) e detalha a prática do mesmo.
O normativo descreve como o serviço deve ser aplicado, apresentando a definição de termos como assinatura digital e certificado digital notarizado, além de estabelecer os requisitos obrigatórios para a prática, como a realização de videoconferências.
Vale ressaltar que agora todos os tabelionatos de notas do Brasil precisam aderir a nova regulamentação, aqueles que não o fizerem terão suas atividades consideradas nulas.
Para utilizar o e-Notariado basta acessar a plataforma online que será mantida pelo Colégio Notarial do Brasil - Conselho Federal.
Este novo sistema permitirá aos usuários a troca de documentos, facilitará o fluxo de dados entre os notários e a padronização das atividades, já que o mesmo método será aplicado em âmbito nacional.
O e-Notariado estará disponível 24 horas por dia e não terá custos adicionais ao usuário.
A nova edição do provimento valida a assinatura de escritura, em formato digital, em todo o país, além de retirar a obrigatoriedade de um certificado digital específico, agora será necessário somente o certificado simples que pode ser emitido pelo próprio cartório gratuitamente.
Outro ponto de mudança foi a não mais necessidade da leitura integral dos atos em videoconferência, que antes era obrigatória.
Fica permitido também atos notariais chamados de híbridos, no qual uma das partes assina fisicamente e a outra assinatura digitalmente.
É importante lembrar que, com a instituição do e-Notarial, fica terminantemente proibido a prática de atos notariais eletrônicos ou remotos que não sigam o padrão definido pelo Provimento nº100.
Para ler a norma na íntegra, acesse aqui.