Compare a renda fixa com o retorno do imóvel, mas não se esqueça de manter aplicações de maior liquidez
São Paulo – Se você está disposto a ter um pouco de trabalho e enfrentar a burocracia para comprar um imóvel para alugar – ou se está para se mudar e não sabe se vende ou aluga seu antigo imóvel – existem algumas maneiras de saber se o investimento realmente vale a pena, ou se é melhor colocar o dinheiro em um investimento mais seguro e mais líquido. Imóveis não são investimentos de baixo risco, e a forma mais conservadora de investir neles é visando uma boa renda com aluguel Afinal, a valorização pode ou não ocorrer, sendo um fator mais difícil de ponderar e, portanto, de maior risco.
Por isso, convém ficar atento aos sinais do mercado – e do imóvel – para saber se a opção é realmente uma boa. A seguir, os pontos que você deve observar antes de investir em um imóvel para ganhar com o aluguel:
Suponha que o valor total despendido em um imóvel foi de 500 mil reais. Se o aluguel líquido for de 5 mil reais mensais, isso significa que o retorno mensal é de 1%. Em um ano, o retorno será de 12% (nesse caso, não incidem juros sobre juros, apenas multiplica-se o retorno mensal por 12).
O retorno do aluguel de um imóvel deve oferecer um “prêmio de risco” em relação às aplicações consideradas “livres de risco”, uma vez que em geral é mais arriscado investir em imóveis do que no Tesouro Direto ou na caderneta de poupança. Imóveis podem se desvalorizar, ficar vagos por muito tempo, ser depredados por inquilinos, entre outros riscos. Enquanto isso, o risco de calote do governo brasileiro é atualmente considerado o menor do mercado. O risco dos grandes bancos também é considerado baixo, e a poupança ainda conta com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito para valores até 70 mil reais.
A comparação considerada mais adequada é com a Nota do Tesouro Nacional-série B (NTN-B) que paga juros semestralmente, título do Tesouro Direto que paga um percentual fixo mais a inflação pelo IPCA. A NTN-B Principal não deve ser considerada, pois ela só paga juros no vencimento, o que significa que eles continuam sendo rentabilizados durante o investimento, coisa que não tem nada a ver com o fluxo de um imóvel.
Embora o aluguel em um único mês não seja corrigido automaticamente pela inflação, normalmente essa correção ocorre todo ano, pelo IGP-M. Os dois índices de inflação costumam ser divergentes – no ano passado, o IPCA fechou em 5,84% e o IGP-M em 7,81% -, mas no longo prazo, costumam convergir. Outro fator que torna a comparação adequada é que tanto imóveis quanto NTN-Bs são investimentos de longo prazo. A liquidez da NTN-B, contudo, é maior, uma vez que ela pode ser vendida antes do vencimento em caso de emergência.
Por isso, convém ficar atento aos sinais do mercado – e do imóvel – para saber se a opção é realmente uma boa. A seguir, os pontos que você deve observar antes de investir em um imóvel para ganhar com o aluguel:
1. Compare o retorno com aluguel com o retorno da renda fixa
O aluguel pode ser encarado como um retorno percentual sobre o investimento que você fez no imóvel. Mas ao compará-lo com outros investimentos, lembre-se de sempre considerar os retornos já líquidos de imposto de renda e taxas. E considere o investimento no imóvel como sendo o valor bruto despendido por ele, incluindo eventuais juros, taxas, custos de registro e escritura e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Conheça todos os custos na hora de comprar um imóvel usado.Suponha que o valor total despendido em um imóvel foi de 500 mil reais. Se o aluguel líquido for de 5 mil reais mensais, isso significa que o retorno mensal é de 1%. Em um ano, o retorno será de 12% (nesse caso, não incidem juros sobre juros, apenas multiplica-se o retorno mensal por 12).
O retorno do aluguel de um imóvel deve oferecer um “prêmio de risco” em relação às aplicações consideradas “livres de risco”, uma vez que em geral é mais arriscado investir em imóveis do que no Tesouro Direto ou na caderneta de poupança. Imóveis podem se desvalorizar, ficar vagos por muito tempo, ser depredados por inquilinos, entre outros riscos. Enquanto isso, o risco de calote do governo brasileiro é atualmente considerado o menor do mercado. O risco dos grandes bancos também é considerado baixo, e a poupança ainda conta com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito para valores até 70 mil reais.
A comparação considerada mais adequada é com a Nota do Tesouro Nacional-série B (NTN-B) que paga juros semestralmente, título do Tesouro Direto que paga um percentual fixo mais a inflação pelo IPCA. A NTN-B Principal não deve ser considerada, pois ela só paga juros no vencimento, o que significa que eles continuam sendo rentabilizados durante o investimento, coisa que não tem nada a ver com o fluxo de um imóvel.
Embora o aluguel em um único mês não seja corrigido automaticamente pela inflação, normalmente essa correção ocorre todo ano, pelo IGP-M. Os dois índices de inflação costumam ser divergentes – no ano passado, o IPCA fechou em 5,84% e o IGP-M em 7,81% -, mas no longo prazo, costumam convergir. Outro fator que torna a comparação adequada é que tanto imóveis quanto NTN-Bs são investimentos de longo prazo. A liquidez da NTN-B, contudo, é maior, uma vez que ela pode ser vendida antes do vencimento em caso de emergência.
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