O excesso de oferta de imóveis e a lenta retomada da economia têm feito o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), usado no reajuste de contratos de aluguel, deixar de ser referência para grande parte dos locadores e locatários. Enquanto o IGP-M de setembro, em 12 meses, foi de 10,04%, segundo a Fundação Getúlio Vargas, o aluguel pago variou 0,49%.
Uma vez por ano, os contratos vigentes de locação costumam ser reajustados por um índice, que é combinado entre locador e locatário. Em cerca de 90% dos casos, esse reajuste é feito pela variação do IGP-M. Um contrato que faz aniversário em outubro, por exemplo, teria de ser reajustado pela inflação de setembro, em 12 meses.
Na prática, no entanto, a crise tem feito com que os reajustes de aluguel fiquem abaixo do IGP-M. Isso quando o dono não acaba mantendo o preço antigo, para não perder o inquilino e deixar o imóvel vazio.
Há dois meses, a aposentada Iraci S. não só não aplicou reajuste a um dos contratos de locação de seus três imóveis como diminuiu em R$ 200 o valor do aluguel. “Esse inquilino está há cinco anos no meu imóvel e sempre pagou tudo direitinho. Sei que a situação agora não é das mais fáceis, muita gente sem emprego. Se ele saísse, eu teria de arcar com o condomínio.”
A corretora de imóveis Maria Zenaide Santos tem acompanhado esse movimento na imobiliária onde trabalha: mais da metade dos proprietários optou por isentar os inquilinos do reajuste da inflação. “É um caso ou outro em que o proprietário não concede. Os moradores logo pedem para conversar.”
Os inquilinos costumam argumentar que estão sem receber aumento de salário, diz o corretor David Riguetto. “Se ele paga sempre em dia, o proprietário acaba abrindo mão. Na situação em que está o País, ninguém quer ficar com o imóvel fechado, pagando o condomínio e o IPTU”, diz Riguetto, que trabalha em uma imobiliária na zona norte de São Paulo.
“Muitas vezes, esse desconto no reajuste sai mais barato para o proprietário do que manter o imóvel fechado”, diz Igor Almeida, dono de uma imobiliária.
Sem clima
É muito difícil, na atual conjuntura, emplacar um reajuste de aluguel de 10%, avalia Salomão Quadros, superintendente adjunto de Índices Gerais de Preços do Ibre/FGV. “O IGP-M está no contrato, mas quando o mercado está fraco, fica complicado reajustar.”
Quadros explica que o índice que é usado nos contratos acabou se tornando uma espécie de letra morta, já que os preços de aluguel há cinco meses, têm variado abaixo do IGP-M.
O índice serve para reajustar, além dos contratos de aluguel, as tarifas públicas e planos e seguros de saúde (geralmente nos contratos mais antigos). Esse índice acompanha preços de matérias-primas agrícolas, industriais e bens de serviço e é muito sensível ao câmbio.
Há um grande número de imóveis que foram alugados antes da crise e que estão com valor acima de mercado. Nesses casos, a renegociação e os descontos são mais frequentes, diz José Roberto Graiche Júnior, da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
“Se o dono aplica o reajuste, o inquilino se muda”, diz. Ele estima que cerca de 15% dos imóveis residenciais para locação em São Paulo estejam vazios.
As imobiliárias de maior porte dizem que o número de isenções de reajustes no aluguel é menor, chega a 20% dos contratos vigentes. “O proprietário reclama, porque o IGP-M está baixo há dois anos. No ano passado, nem teve reajuste. Nos contratos novos, a briga está boa”, diz Carlos Berzoti, da Lopes.
"Nem todo mundo aceita abrir mão do reajuste, porque no ano passado os preços não subiram e os proprietários também ficaram em uma situação difícil, em que o preço de tudo estava aumentando, mas os aluguéis estavam estacionados", diz Roseli Hernandes, da Lello.
A pesquisa mais recente do Secovi-SP registrou, em agosto, queda de 1,55%, em 12 meses, nos aluguéis novos em São Paulo. Bem distante do IGP-M do período, de 8,89%. “Quem assina um contrato novo pode comparar preços e economizar”, diz Jaques Bushatsky, do Secovi.
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