Entenda o que é a taxa de depreciação de imóveis e como calculá-la!

Dentro do mercado imobiliário é muito importante saber avaliar um bem, seja para investir, seja para comprar e vender uma casa ou apartamento. É essencial que se tenha conhecimento das regras do mercado para evitar problemas e dores de cabeça! Sendo assim, um dos pontos que se deve ficar atento é quanto à taxa de depreciação de imóveis.

A taxa de depreciação de um imóvel pode afetar bastante uma negociação! Continue aqui e aprenda um pouco mais sobre qual sua importância, bem como alguns métodos para se calcular esse valor!

O que é taxa de depreciação de imóveis?

A taxa de depreciação é um processo para avaliar um imóvel, em que é feito o cálculo sobre a diminuição do preço de um bem em função de algum fator que modificou o seu estado original e que impede que ele seja utilizado para a finalidade inicial.

Para que serve?

A taxa de depreciação é a porcentagem aplicada em métodos de avaliação de bens e serve para saber em quanto foi reduzido o valor de um imóvel com relação ao tempo de uso ou alguma causa que acabou modificando o seu estado ou qualidade.

Ela também pode ser interpretada como a perda de aptidão do bem para o fim em que foi destinado. Sendo assim, a depreciação de um imóvel pode provocar perda de interesse, de conforto e de procura pelo bem, o que resulta no decréscimo do valor.

Como funciona?

Existem alguns requisitos que devem ser considerados para a realização do cálculo da taxa. São eles: tipo de uso, tempo de vida do imóvel e ação da natureza. A depreciação não é a mesma para todos os tipos de bens.

No caso de vagas de garagem para locação ou terrenos, o valor de depreciação é muito baixo. Já em salas comerciais ou imóveis residenciais, quanto mais tempo passa, mais eles vão sofrendo com a depreciação. Um apartamento acaba depreciando bem mais rápido do que uma casa.

A reforma necessária para trazer o bem para o seu estado original é um dos aspectos que mais impactam na depreciação. Isso porque, dependendo do tipo do imóvel, são necessários manutenções e reparos bem maiores para garantir sua boa conservação.

Qual a importância dessa taxa?

A importância da taxa vai depender da finalidade que o imóvel se destinará, porque se faz necessário saber o valor que o seu bem tende a ter no futuro, mesmo que as dinâmicas próprias do mercado venham a afetar essa estimativa.

Saber a taxa de depreciação para fins residenciais é importante porque pode ajudar a indicar o valor máximo para ser investido em uma eventual reforma. Isso se deve ao fato de que, por mais que os imóveis mais antigos tenham um valor mais baixo, eles podem precisar de alguma manutenção ou reparo.

Como realizar o cálculo?

Para o cálculo da taxa, podem ser utilizadas várias fórmulas que resultam no coeficiente de depreciação. Esse coeficiente é usado para encontrar o valor atualizado do imóvel. Veja alguns dos principais métodos.

Método da Linha Reta

O método da Linha Reta é um dos mais utilizados para realizar o cálculo da depreciação. O resultado é um valor presente e depreciado, relacionado à idade real do bem na época em que foi feita a avaliação. A fórmula consiste em:

Vx = [(N – X)/N] * Pd + Pr

Onde:

• Vx é o coeficiente de depreciação;
• Pd é a parcela depreciável, apresentada em decimal;
• Pr é a parcela residual, também apresentada em decimal;
• N é a vida útil o imóvel;
• X é a idade real.

Um exemplo de aplicação desse método pode ser observado na seguinte situação: qual seria o valor do coeficiente para um imóvel que tenha 25% do valor residual, 20 anos de idade real e 70 anos de vida útil.

Vx = [(70 – 20)/70] * 0,75 + 0,25

Vx = 0,786

O valor encontrado foi de 0,786. Ele é multiplicado pelo valor de novo do imóvel. Se o bem for de R$200.000,00, então 200.000 x 0,786 = 157.200, ou seja o valor depreciado é de R$157.200,00.

Método da Linha Reta (Variante)

O método da Linha Reta tem uma variante que é expressa e calculada por meio da seguinte equação:

D = [(i – 5) / 5] * 7%

Onde:

• D é a depreciação total;
• i é a idade real;
• 5 é a estimativa de um intervalo de 5 anos;
• 7% é a taxa de depreciação durante esse intervalo de 5 anos.

O coeficiente de depreciação (KD) é encontrado por KD = (1 – D). Usando um exemplo em que o bem tenha 20 anos de idade real, veja como se dá o cálculo:

D = [(20 – 5) / 5] * 0,07

D = 0,21

KD = 1 – 0,21 = 0,79.

Portanto, o resultado encontrado é de 0,79 e ele é multiplicado ao valor de novo do imóvel para encontrar o preço depreciado no mesmo.

Método de Kuentzle

Já essa técnica se baseia em uma depreciação que se distribui ao longo da benfeitoria seguindo as ordenadas, em que as menores depreciações são na fase final e as maiores na fase inicial. Esse método é compatível com o desgaste progressivo da edificação e se dá pela fórmula:

Kd = (N^2 – X^2) / N^2

Nesse caso:

• Kd é o coeficiente;
• N é a vida útil do bem;
• X é a idade no momento da avaliação.

Para aplicar o método, tome como o exemplo um caso em que a idade do imóvel é de 25 anos e a vida útil do mesmo tem a expectativa de 70 anos.

Kd = (70^2 – 25^2) / 70^2

Kd = (4900 – 625) / 4900

Kd = 0,872

O resultado encontrado foi de 0,872 e é aplicado no valor inicial da benfeitoria.

Método do valor decrescente

Por fim, existe o método do valor decrescente, que se baseia na seguinte fórmula:

Kd = (1 – R)^x

Nessa equação, os dados são:

• Kd é o coeficiente de depreciação;
• R é a razão de depreciação;
• x é a idade real do imóvel.

Para aplicação do método, veja o exemplo em que a idade do bem é de 20 anos e a razão de depreciação em 15%.

Kd = (1 – 0,015)^20

Kd = 0,739.

O coeficiente encontrado por esse método é de 0,739. Ele é multiplicado, assim como todos os outros, no valor do imóvel, com a finalidade de encontrar a depreciação.

É muito importante que você avalie a situação para poder escolher o melhor método e aquele que seja o mais eficaz para atender às suas necessidades.

Agora que você já sabe como funciona a depreciação de imóveis e quais os principais métodos utilizados, ficou mais fácil fazer a avaliação do seu bem para poder realizar uma boa negociação, seja para compra, seja para investimento ou venda.