Dicas de fotografia para vender seu imóvel mais rápido

As fotografias podem fazer toda a diferença na hora de marcar uma visita ou até mesmo na decisão de compra de um cliente.

Atualmente, poucas imobiliárias contratam fotógrafos profissionais para fazer as fotos dos imóveis à venda. Por isso, aprender estas técnicas te tornará um profissional melhor e te diferenciará de seus concorrentes. 

Primeiro deve-se entender o aparelho que está usando para fotografar e saber como extrair o melhor dele, depois analise o ambiente, entenda como pode valorizar o imóvel. 

Veja aqui algumas dicas para você tirar boas fotos e atrair ainda mais compradores.

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Valorizar o imóvel através das fotos ficou essencial para os clientes que estão cada vez mais exigentes. O aumento de usuários que buscam seu próximo imóvel em portais online foi de 30%, enquanto que o número de pessoas que utilizam o celular para isso cresceu 81%, de acordo com o estudo da Comscore.

É importante que todos os cômodos estejam no anuncio, assim o cliente terá mais confiança e poderá analisar o imóvel como um todo. 

Pense em uma visitação quando estiver fotografando. Apresente as fotos em uma sequência lógica. Nas fotos você estará mostrando a casa para o seu cliente igual a uma visitação, mas de forma online.

1. Qualidade da foto

Este tópico pode ser polêmico, pois afinal ninguém obrigado a ter um bom aparelho celular ou uma câmera profissional. 

Entretanto, é um fato que fotos de boa qualidade e com boa resolução atraem os clientes. A resolução de uma imagem é calculada em base da quantidade de pixels que ela possui. Ou seja, quanto mais pixels mais detalhada e nítida a imagem será.

Para os profissionais que optarem por usar o celular, busquem por aparelhos que tenham a função HDR, também conhecida como Tom Rico ou Tom Dinâmico. Esta ferramenta faz com que as fotos fiquem mais vivas, os tons claros terão mais brilho e os tons escuros terão mais contraste.

2. Limpeza e organização são essenciais 

Olha ao redor e veja o que pode ser melhorado rapidamente. Um ambiente arrumado transparece limpeza e ninguém quer ver uma casa bagunçada ou suja.

Lembre-se de não mostrar louça suja na cozinha ou roupas e toalhas usadas no banheiro. Uma dica para a sala e os quartos é arrumar as almofadas, travesseiros e a roupa de cama.

Todos os detalhes importam, desde os itens expostos na cozinha ou até as cadeiras da mesa de jantar. 

Os objetos pessoas podem tanto afastar os possíveis novos moradores quanto fazê-los se imaginar morando na casa. Uma dica para este impasse é sempre escolher o meio termo, mantenha os porta-retratos no ambiente, mas não foque nesses objetos.

Caso você seja um corretor, converse com o proprietário do imóvel para lhe ajudar com a organização e limpeza. Imóveis com boas fotografias são mais atrativos e vendem mais rápido, o que é bom para os dois lados.

3. Luz e foco são o básico

Agora entramos nas dicas práticas da fotografia em si. Manter o ambiente no foco é o básico para uma boa foto. Imagens desfocadas afastarão o público do seu produto.

A luz é um dos principais pontos para a fotografia em geral. Um ambiente bem iluminado mostra melhor os cômodos e passa uma boa primeira impressão para os clientes. 

Priorize tirar as fotos durante o dia, mas caso ache necessário acenda as luzes, afaste as cortinas e abra as janelas, tudo o que fizer o ambiente parecer mais claro. Se achar necessário, faça o teste com o flash para ver qual foto ficou melhor.

Nunca fotografe contra a luz, ou seja, não vira a câmera para a fonte de luz, isso vai escurecer o ambiente interno e prejudicar a foto.

4. Ângulo e enquadramento fazem a diferença

Tanto o ângulo quanto o enquadramento te ajudarão a valorizar o ambiente. É sempre interessante tirar as fotos na mesma altura do olhar de estatura mediana, evitando fotos de cima para baixo ou o inverso.

Para mostrar a amplitude do espaço opte por fotografias horizontais. Não enquadre os batentes das portas e respeite os cantos das janelas e o teto, cortá-los passará a impressão de que o cômodo é apertado.

Para ambientes compridos, opte por fotos mais anguladas. Imagens retas desse tipo de cômodo passam a ideia de um local estreito. 

Para cômodos pequenos, o ideal é fotografar na vertical. O ideal para estes espaços é tirar várias fotos, faça testes em diferentes ângulos e depois escolha as que mais valorizam o ambiente.

Para espaços amplos, tirar somente uma foto de tudo pode desvalorizar o local. Uma dica é usar um objeto de destaque como referência e a partir dele fazer várias fotos.

5. Faça fotos diferentes

Um bom truque para atrair os clientes é fazer fotos que gerem o desejo de morar no imóvel, ou seja, fotos que façam o possível comprador se imaginar no local.

Destaque o melhor do imóvel nas fotos. Se a vista é bonita, então faça questão de ter uma foto dela no anúncio. O acabamento de gesso ou mármore é um atrativo, então mostre-os. Se o condomínio tem amplo espaço comum, apresente-o também.

Não fique preso a fotografar somente os cômodos.

Conclusão

A edição pode ser a sua aliada nos últimos retoques, mas lembre-se de usá-la com parcimônia. Não adianta exagerar no brilho ou na saturação, assim as fotos parecerão falsas ou exageradas.

Uma boa foto é sinônimo de mais clientes interessados e pode sim te ajudar a melhorar suas vendas. 

Dicas para escolher o seu primeiro imóvel

Com tantas opções disponíveis é fácil ficar confuso ou fazer a escolha errada, mas não se preocupe, trouxemos uma lista de dicas para você acertar em cheio em seu primeiro imóvel!

Realizar o sonho de ter o seu primeiro imóvel é um marco na vida de qualquer pessoa, mas todo o processo envolve escolhas, documentações importantes e um alto custo, por isso opte por ter um profissional que irá te ajudar e tornar a aquisição muito mais segura.

Comprar ou alugar, eis a questão

Antes de mais nada é preciso definir se você quer comprar ou alugar um imóvel. É importante saber que ambos têm vantagens e desvantagens.

Muito além da escolha é preciso conhecer o seu momento e entender qual das opções mais combina com o seu atual estilo de vida.

As vantagens da compra envolvem ter um imóvel próprio no qual poderá fazer reformas se quiser, não precisar se mudar ao final do contrato ou correr o risco de o proprietário pedir o imóvel de volta, além de ser um investimento para o futuro, mesmo que queira se mudar depois poderá alugar a residência e ter uma renda extra.

Já a locação tem como vantagens a burocracia menor, o investimento monetário também é menor e a facilidade de mudar de bairro ou cidade, caso seu emprego ou estilo de vida peça isso.

Após decidir entre compra e locação, o processo de escolha do imóvel é basicamente o mesmo. Apresentando divergências somente na documentação e nas formas de pagamento.

1. Faça uma lista do que é essencial

Antes mesmo de sair procurando um imóvel é preciso que você defina suas prioridades. Pense no que não pode faltar em sua casa.

O principal é a localização? Dois ou três quartos? Uma cozinha grande ou uma sala grande? Quantos banheiros precisa ter em casa?

Para definir as suas necessidades, deve analisar seu estilo de vida e a composição de sua família. Por exemplo, se você irá morar sozinho, só precisará de um quarto; entretanto, se trabalha home office é interessante ter um quarto para usar como escritório. Caso tenha filhos ou pretenda aumentar a família, pense em quantos quartos e banheiros precisará ter.

No caso de ter crianças pequenas, é muito importante ver as opções de lazer do bairro e do condomínio.

A própria localização é muito utilizada para escolher aonde morar. Tem que ser próximo do trabalho ou ter fácil acesso ao transporte público? Ou talvez você só esteja procurando por um imóvel com duas garagens?

Além das necessidades é interessante listar também os itens desejáveis, que poderão ser usados para desempate.

Só tome cuidado para não confundir ou trocar os itens essenciais pelos desejáveis.

2. Casa ou apartamento?

Essa pergunta é essencial para buscar o seu imóvel, mas pode ser bem difícil de ser respondida.

Na hora de escolher entre casa ou apartamento é preciso entender que ambos terão pontos positivos e negativos. Não existe um certo ou errado, um melhor ou pior, novamente será preciso definir de acordo com o melhor se encaixa com as suas necessidades, seus gostos e o que planeja para a sua vida.

Morar em uma casa possui vantagens como não ter regras de condomínio, poder contar com seu próprio espaço para ter seu jardim ou criar seu animal de estimação e, principalmente, não precisar pagar as taxas condominiais. Entretanto, lembre-se que você será o responsável por todos os gastos de manutenção e deverá ter um cuidado redobrado com a segurança.

Já residir em apartamento tem como vantagens a segurança, privacidade e os benefícios de uma infraestrutura já inclusa no condomínio. Já os valores das taxas podem não compensar e tem também algumas regras pré-estabelecidas pelo condomínio afastam moradores.

3. Novo ou usado?

No caso dos imóveis novos ou usados também é preciso pensar nos prós e contras.

Um imóvel novo é mais moderno e você será o primeiro a morar nele, mas eles têm um preço elevado e costumam ter metragens menores.

Se comprar um imóvel na planta será mais barato, mas terá que esperar até o prédio ficar pronto. Neste caso, pesquise sobre a construtora e veja se o negócio é mesmo seguro.

Já os imóveis usados costumam ser maiores, mas sem muitas opções de lazer no condomínio.

Novamente, tudo dependerá de escolher o melhor para você e sua família de acordo com suas necessidades.

4. Veja mais do que o imóvel

Sim, você irá morar dentro do imóvel, mas existem fatores externos a serem levados em consideração.

Procure conversar com os vizinhos, conheça mais sobre o bairro, tanto para descobrir sobre as opções de lazer quanto para saber sobre a segurança do local.

Visite o imóvel em horários e dias da semana diferentes, assim poderá ver o trânsito ao redor do imóvel, se os vizinhos são barulhentos e a iluminação pública das ruas, por exemplo.

Ter uma escola próxima a sua residência pode ser excelente se você tem filhos, mas também irá te indicar os horários ruins para sair com o carro. Feiras livres também podem ser muito práticas, mas ninguém quer acordar domingo de manhã com tanto alvoroço, não é mesmo?

5. Escolha com sabedoria

Às vezes, durante uma busca, nem sempre achamos o que queremos. Não se contente com esse resultado.

O mercado imobiliário está em constante movimento e novas opções vão surgir.

A compra ou o aluguel de um imóvel é uma decisão importante, envolve um alto custo e muitos documentos, fazer uma escolha apressada não é uma boa solução e pode te acarretar grandes problemas.

Tome sua decisão pensando em todas as características do imóvel, da localização e das formas de pagamento.

6. Planeje-se

Independente se você vai comprar ao alugar, é de suma importância fazer um planejamento.

Faça um planejamento de gastos. Analise como esse valor vai afetar o seu orçamento. No caso da compra ou do financiamento, separe uma boa quantia para dar entrada. Quanto maior o valor da entrada menor será o financiamento e consequentemente menos taxas você irá pagar.

Este é um detalhe importante: entenda que as parcelas de um financiamento envolvem mais do que somente o valor do imóvel. Para saber mais sobre crédito imobiliário, clique aqui.

Já para quem quer alugar, um bom planejamento financeiro é essencial. A locação passará a ser um gasto fixo que deve caber dentro do orçamento mensal. Atente-se principalmente as datas: o dia para sair de um imóvel e/ou para entrar em sua nova residência e as datas de pagamento, tanto do condomínio quanto do aluguel.

Planeje também a sua mudança. Este é sempre um momento de estresse para as famílias, mas com planejamento e organização é possível deixar menos traumático todo esse processo.

Não esqueça de verificar a documentação

Seja na compra ou na locação de um imóvel, o contrato é essencial. Porém este não é o único documento pedido.

É muito importante para a sua própria segurança fazer uma pesquisa para saber se toda a documentação do empreendimento está conforme as leis. Para tal, consulte uma imobiliária ou um advogado para a análise.

Nos casos de financiamento imobiliário, os documentos dependerão do tipo de crédito e da instituição financeira escolhida.

Se a compra for à vista, os documentos de transferência do imóvel precisarão ser apresentados no cartório.

Para que todo o processo de compra seja realizado sem problemas, é indicado procurar um corretor. Este profissional irá te aconselhar e ajudar durante todas as fases de escolha e compra da sua residência.

Já nos casos de aluguel a burocracia é menor, mas o recomendado é realizar a locação através de uma imobiliária para que todos os documentos específicos sejam apresentados e validados. Isso lhe dará mais segurança caso ocorra algum erro ou problema.

Independente do processo ou da forma de pagamento, busque se informar sobre a documentação antes de fechar negócio, assim poderá apresentar todos os papéis e acelerar a compra ou locação.

Caixa inaugura linha de crédito imobiliário prefixado

Um dia após divulgar os resultados do quarto trimestre de 2019, a Caixa Econômica Federal lançará nesta quinta-feira, 20, sua linha de crédito imobiliário prefixado.

A linha será um pouco mais cara do que o financiamento tradicional pela TR (Taxa Referencial): cobrará juros entre 8% e 9% ao ano. Mas a taxa contratada deve ficar travada até o final do financiamento, sem nenhuma oscilação de indicadores.

Comum no exterior, o crédito imobiliário prefixado costuma ter uma taxa flutuante, que pode ser revisada a cada 3 ou 5 anos. No caso da Caixa, a revisão periódica deve ficar de fora, para incentivar a contratação.

A modalidade de crédito é mais uma tentativa da Caixa para diversificar o funding do crédito para imóveis, ainda muito dependente da poupança.

Com os juros na mínima histórica, no patamar de 4,25% ao ano, o volume depositado na caderneta migra para ativos de maior risco, o que pode comprometer os recursos usados pelos bancos para a linha de crédito atrelada à poupança, o sistema SBPE.

Em seu último balanço a Associação das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip) apontou que o saldo da poupança cresceu 6% em 2019, volume inferior a 2018, mas ainda superior a 2015, quando o saldo diminuiu por conta de uma queda de 50% na captação líquida.

No ano passado, o saldo do FGTS, outra fonte de recursos para o crédito imobiliário, ficou estável, enquanto o de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) diminuiu. Por outro lado, a Letra Imobiliária Garantida (LIG) custa a engrenar.

A nova linha prefixada torna mais fácil empacotar e vender os créditos no mercado de securitização e, dessa forma, tomar recursos com investidores em troca de uma remuneração.

A primeira tentativa da Caixa de diversificar o funding foi o lançamento da linha indexada ao IPCA, em agosto do ano passado.

Até dezembro, a nova modalidade, cuja fonte de recursos são CRIs e LIGs, financiou imóveis para 64 mil pessoas, operações que alcançaram um total de 3,7 bilhões de reais. A linha chama a atenção por seus juros baixos: a partir de 2,95% ao ano mais o valor do IPCA. Porém, embute o risco da oscilação do índice de preços, hoje controlado no patamar de 4% ao ano.

A linha prefixada é também um reforço para o banco manter a liderança na concessão de crédito imobiliário. A Caixa encerrou dezembro com 69,2% de participação na contratação com recursos da poupança. O banco reconquistou a liderança após ter caído para o 4º lugar nos trimestres anteriores.

A volta ao topo se deve tanto pela linha atrelada ao IPCA quanto pela redução agressiva de suas taxas na linha tradicional indexada à TR. No ano passado o banco promoveu três reduções de taxas de juros, levando a taxa mínima praticada para 6,50% ao ano e a máxima para 8,50% ao ano, queda de 25,7%.

A Caixa foi seguida por outros bancos e desencadeou o que passou a ser chamado de “guerra do crédito imobiliário” em 2019. Novos capítulos dessa competição devem vir nos próximos meses.

É hora da casa própria?

JUROS BAIXOS ANIMAM QUEM PRETENDE COMPRAR IMÓVEL, MAS FINANCIAMENTO DURA ANOS E REQUER CUIDADOS

A queda da taxa básica de juros (Selic) para patamares historicamente baixos no Brasil fez reacender na cabeça do brasileiro um sonho que parecia um pouco esquecido: o de financiar a casa própria.

O custo do financiamento nunca esteve tão baixo no país. Com a Selic a 4,25% ao ano, os bancos já oferecem linhas de crédito na casa dos 7% ao ano —bem diferente dos dois dígitos, em média, de quatro anos atrás, quando a Selic atingiu 14,25%.

Repensando o aluguel

O dentista André Carvalho, 32, mora na cidade de São Paulo há cerca de dez anos e sempre optou pelo aluguel. De um ano para cá, porém, passou a reconsiderar a decisão.

O preço do financiamento era bem maior que o do aluguel, o que praticamente tornava inviável essa opção para mim. Agora, o preço do financiamento com os juros e as taxas está pouco acima do que eu pago. Então, para mim, começou a valer a pena eu comprar um apartamento financiado em vez de deixar meu dinheiro no aluguel.

André Carvalho, dentista

Mais gente financiando

Carvalho faz parte de um mercado que vem crescendo desde que os juros começaram a cair, em 2016.

Segundo dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a cada redução de um ponto percentual nos juros do financiamento de um imóvel, o número de famílias que conseguiriam comprá-lo sobe até 20%.

Não à toa, o financiamento imobiliário cresceu 15% em 2019, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), que espera um 2020 também positivo.

A associação entre juros baixos, novos produtos de financiamento, com taxas que seguem a inflação, e a diminuição do programa Minha Casa Minha Vida fez com que muita gente procurasse novamente os bancos para analisar um financiamento imobiliário. Mas, afinal, vale a pena?

Juros estão baixos, mas você está preparado?

O mercado imobiliário passa por um momento positivo, com juros baixos e preços ainda começando a se recuperar após a crise.

Hoje temos juros baixos como nunca, e o crédito imobiliário é o que acompanha mais de perto a Selic. No quesito custo do dinheiro, nunca esteve tão baixo. Nesse sentido, sim, é hora de comprar

Alberto Ajzental, coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários da FGV

Os juros, porém, são apenas 10% de tudo o que o interessado na aquisição da casa própria deve olhar, segundo Ajzental. Para ele, o comprador precisa, antes de tudo, fazer uma análise sobre sua estabilidade financeira.

O mais importante é saber como você está. Não há nada comparável a uma compra de imóvel em questão de comprometimento de renda e prazo. Você destina 20%, 25% da renda por 20, 30 anos. A compra do imóvel é muito menos de olhar para fora e, sim, 90% olhar para você e ver se você tem condições de assumir isso.

Alberto Ajzental, da FGV

O que observar, além das taxas do banco

Para Daniel Carrasqueira de Moraes, professor de Finanças do Ibmec-SP, quem deseja comprar um imóvel também tem que ficar atento aos custos e negociar valores.

"Eu tenho um momento de crédito muito positivo para adquirir um imóvel. O fato de eu ter cartucho, contudo, não significa que eu deva atirar em tudo. O mercado ainda demanda atenção de um comprador, com tempo para garimpar", disse Moraes.

Nunca deixe de prestar atenção no valor do IPTU e do condomínio, pois são custos fixos e tem muito imóvel que perde liquidez para isso. São contas que você sempre precisará pagar.

Daniel Carrasqueira de Moraes, professor de Finanças do Ibmec-SP

Além das taxas, o comprador também deve ficar atento aos detalhes da operação, principalmente ao CET (Custo Efetivo Total), que engloba todos os custos, como seguro, taxas e encargos, e optar pelo sistema de amortização da dívida, que pode ser pelo SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela Price.

A maioria dos bancos no país permite financiamento de até 80% do valor do imóvel, com prazos de até 35 anos e parcelas que comprometem até 30% da renda familiar.

Financiamento que acompanha a inflação é uma boa?

Além das já tradicionais formas de financiamento, com taxa de juros mais a TR (Taxa Referencial, hoje zerada) há atualmente uma nova forma de empréstimo, com juros menores e indexação à inflação. Atualmente, a Caixa possui taxa inicial de 2,95% ao ano mais IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial no Brasil.

Especialistas ouvidos pelo UOL, contudo, afirmam que a opção só é válida para quem quitar o financiamento de forma relativamente rápida, em menos de dez anos, dado que a exposição ao risco será menor.

"Quando são juros mais IPCA, o problema é que você não sabe a inflação dos próximos anos. Nos juros fixos, são pré-fixados, você sabe o quanto vai pagar. Então, é algo previsível, você pode ter vantagem e desvantagens, mas sabe. No pós-fixado IPCA, de 25 anos, você não sabe para onde isso vai", disse Johnny Silva Mendes, professor do curso de Economia da FAAP (Faculdade Armando Álvares Penteado).

Dessa forma, o financiamento tradicional, de até 35 anos, traz riscos elevados ao cliente, dada a possibilidade de a inflação aumentar no país e o financiamento ficar mais caro do que o previsto.

Caixa estuda taxas fixas

Além disso, outra possibilidade que deverá ser lançada em março pela Caixa é um financiamento totalmente pré-fixado, onde as taxas deverão ser as mesmas durante todo o período do contrato. "Você vai poder contratar crédito de 30 a 35 anos e saber quanto vai pagar neste período", afirmou o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, no início do ano.

Apesar de não ter os detalhes divulgados oficialmente, a opção é vista como positiva pelos analistas. "Ainda não sabemos tudo sobre como será, mas, se você pagar um juro pré-acordado agora pelos próximos 30 anos, será uma das melhores opções", disse Silva Mendes.

'Minha Casa' em xeque

Para além da melhora no cenário de crédito e das novidades no financiamento, a indefinição sobre o principal programa de financiamento de moradia no país também faz com que as pessoas voltem às portas dos bancos.

O governo estuda uma ampla reformulação no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), que vem sofrendo com o orçamento reduzido.

A auxiliar de escritório Renata Silva, 44, esperava financiar seu primeiro imóvel pela faixa 2 do Minha Casa Minha Vida, que comporta imóveis de até R$ 240 mil, mas já vê a possibilidade de ir aos bancos tradicionais para tentar um financiamento ao apartamento recém-construído que pretende comprar.

A gente lê que o programa está menor. Em compensação, se os juros estão mais baratos, para a gente, talvez valha a pena optar por financiar no banco mesmo diz Renata Silva, auxiliar de escritório.

Caixa vai disponibilizar R$ 10 bilhões para crédito imobiliário com taxa fixa

A NOVA LINHA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO DA CAIXA, COM JUROS PREFIXADOS, TEM TAXAS DIFERENCIADAS, A DEPENDER DO RELACIONAMENTO DO CLIENTE COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA

Assim como na linha de crédito imobiliário corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a nova modalidade da Caixa Econômica Federal, com taxa fixa, também terá R$ 10 bilhões disponibilizados pelo órgão. A linha entra em vigor a partir desta sexta-feira, 21, com taxas a partir de 8%.

"Lembrando que temos carteira de R$ 460 bilhões de reais. A (modalidade) IPCA com R$ 10 bilhões, já emprestamos R$ 6,5 bilhões, e agora estamos lançando agora também taxa fixa com 10 bilhões de reais", disse o vice-presidente da Habitação da Caixa, Jair Mahl.

Durante coletiva de imprensa, Mahl também destacou a participação que a Caixa vem exercendo no mercado imobiliário.

Segundo ele, foram R$ 90,7 bilhões aplicados no crédito imobiliário em 2019. Mahl também afirmou que na contratação de crédito imobiliário via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a Caixa teve um crescimento de 101% de 2018 para 2019, enquanto que as demais instituições financeiras tiveram crescimento de 18% no mesmo período.

Relacionamento

A nova linha de crédito imobiliário da Caixa, com juros prefixados, tem taxas diferenciadas, a depender do relacionamento do cliente com a instituição financeira. A mínima, de 8% para financiamento de 10 anos, deve ser direcionada a pessoas que já tem relações com a Caixa. Nessa mesma categoria, a taxa sobe para 8,5% no caso de um contrato de 20 anos, e para 9% quando o financiamento atingir 30 anos.

Já para quem abrir uma conta no banco agora, as taxas variam entre funcionários públicos e privados.

Para o contrato de 10 anos, o funcionário público pode conseguir uma taxa de 8,25%, e do setor privado, de 8,5%. No caso de 20 anos, a taxa fica em 8,75% (público) e 9% (privado). Para 30 anos, 9,25% (público) e 9,5% (privado).

Já quem optar por não ter uma conta na Caixa, a linha oferece taxa de 9,75% para contrato de 30 anos.

"Para ter a taxa mínima, você precisa naturalmente ter um tempo de relacionamento um pouco maior, são fatores que consideramos. Já temos esse padrão há algum tempo. Tem que ter uma posição dentro do banco", explicou Mahl.

Setor de construção de obras imobiliárias cresce 10,4% de janeiro a novembro de 2019

Centro-Oeste puxa o crescimento, seguido de Sudeste e Sul

A atividade de construção de obras imobiliárias para uso residencial, comercial ou de turismo cresceu 10,4% de janeiro a novembro do ano passado.  

CIMENTO 

A alta é apontada por um índice desenvolvido pela empresa de análise de dados Neoway em parceria com a Tendências Consultoria. 

TIJOLO 

Ainda de acordo com o levantamento, o total de metros quadrados em construção no país em novembro de 2019 apresentou crescimento de 13,5% em comparação ao que foi registrado no mesmo período de 2018.

PAREDE 

O Centro-Oeste puxa o aumento, com acumulado de 17,3% de alta até o mês de novembro. 

PAREDE 2 

Sudeste e Sul vêm em seguida, com 16,9% e 5,2% respectivamente. 

OTIMISMO 

A consultoria vê nessa alta um sinal de novo ciclo imobiliário. 

LIMPEZA 

Vereadores protocolaram um requerimento na Câmara Municipal de São Paulo pedindo a instalação de uma CPI para investigar supostas irregularidades em contratos com empresas prestadoras de serviço de coleta de lixo na capital paulista. A comissão foi proposta pelo parlamentar Adilson Amadeu (DEM). 

DESAPEGO

O Metrô de São Paulo arrecadou R$ 3 milhões em 2019 com a venda de materiais inservíveis e sucatas oriundas dos serviços de manutenção de seus sistemas e equipamentos.

Banco Central propõe uso de mesmo imóvel como garantia para vários empréstimos

PELOS CÁLCULOS DO BC, A NOVA MODALIDADE TEM POTENCIAL DE ELEVAR EM R$ 500 BILHÕES O VALOR QUE PODE SER INJETADO NO MERCADO DE CRÉDITO NO LONGO PRAZO, ALÉM DO QUE A PROPOSTA DEVE REDUZIR AS TAXAS DE JUROS E DINAMIZAR A ATIVIDADE ECONÔMICA

O Banco Central prepara uma proposta de mudança na legislação para permitir que um mesmo imóvel seja dado em garantia em mais de um financiamento, por instituições financeiras diferentes e prazos diversos. A taxa de juros desse empréstimos deve ser, inclusive, mais barata que a do empréstimo consignado, no qual a garantia é o salário do trabalhador.

Esse tipo de crédito é comum em vários países, mas no Brasil o imóvel quitado só pode garantir um único empréstimo. Ainda assim, essa modalidade de crédito, chamada pelos bancos de “home equity”, é de difícil acesso e o estoque de concessão não passa de R$ 10 bilhões. Em entrevista ao Estado, o diretor de regulação do Banco Central, Otávio Damaso, antecipa pela primeira vez os planos da instituição para viabilizar a garantia “guarda-chuva”, como está sendo apelidada, com uso do imóvel.

Segundo ele, o avanço dessa modalidade de crédito faz parte da agenda do BC que pretende fomentar o crédito imobiliário no atual cenário de juros, que estão em patamares historicamente baixos. Por trás dessa estratégia, está a necessidade de dinamizar a atividade econômica ainda em lenta recuperação. “O cenário macroeconômico não poderia ser mais propício para isso”, afirma.

Pelos cálculos do BC, a nova modalidade tem potencial de elevar o volume de concessões e reduzir as taxas de juros no mercado de crédito. Em um cenário conservador, o BC estima que um valor bruto de R$ 500 bilhões pode ser injetado no mercado de crédito no longo prazo.

“É um uso eficiente de garantia que o brasileiro aciona pouco”, diz Damaso. Ele explica que, como a garantia é real, o financiamento é mais barato. “Ele se equipara, em muitos casos, ao financiamento imobiliário”, ressalta o diretor. O crédito imobiliário tem os prazos mais longos e os juros mais baratos do mercado.

Damaso explica que, com a garantia “guarda-chuva”, haverá mais competição entre as instituições pela concessão do financiamento. Hoje, essa garantia é dada somente ao banco que fez o primeiro financiamento. Se o cliente tiver interesse em ampliar o crédito com base na garantia do seu imóvel, o banco que deu o empréstimo tem mais poder para negociar a nova taxa.

Para viabilizar a ampliação do home equity no Brasil, o BC terá que fazer uma mudança na alienação fiduciária com garantia. Hoje, a legislação da alienação fiduciária não permite a garantia em mais de uma operação.

Desafio

Para Damaso, o desafio para o BC é fazer com que essa garantia possa servir para várias instituições financeiras. É como se a garantia do imóvel fosse fatiada. Em vez de uma única dívida, serão várias delas, atreladas a uma mesma garantia. 

Esse tipo de crédito é muito popular em outros países, onde existe a figura da segunda, da terceira hipoteca. Nesses casos, o proprietário não transfere a propriedade do imóvel para quem concedeu o crédito e pode pegar vários empréstimos com a mesma garantia. No caso brasileiro de alienação fiduciária, a figura jurídica é um pouco diferente da hipoteca. A dificuldade é permitir que essa propriedade transferida seja compartilhada com mais instituições financeiras e com segurança, para os casos e inadimplência.

“Estamos construindo o arcabouço jurídico para que se possa fazer essa primeira, segunda e terceira alienação com instituições diferentes”, diz. 

No fim do ano passado, o BC já fez ajustes na legislação do home equity para facilitar a avaliação dos imóveis dados como garantia, sem a necessidade de vistoria de um perito. 

O diretor explicou que hoje as instituições que oferecem crédito, entre elas as fintechs (startups do sistema financeiro que estão em fase de expansão para concorrer com bancos), têm feito acompanhamento efetivo das transações imobiliárias e montam bancos de dados que permitem avaliar com precisão o valor efetivo do imóvel. Incrementar esse tipo de crédito é prioridade para o presidente do BC, Roberto Campos Neto, que repete em todos os seus discursos a importância desse crédito para ativar a retomada da economia

Queda de juros é ótima para imóveis, diz Cerberus

DEPOIS DE ANOS ATUANDO SOMENTE COMO FUNDO ABUTRE, COM A COMPRA DE TÍTULOS DE EMPRESAS EM DIFICULDADE, E AVALIANDO ATIVOS SEM EFETIVAMENTE COMPRÁ-LOS, A CERBERUS AGORA ESTÁ MONTANDO UMA CARTEIRA DE NEGÓCIOS NO PAÍS NO SETOR IMOBILIÁRIO.

A gestora americana de private equity e crédito Cerberus começou a engatar ritmo no Brasil. Depois de anos atuando somente como fundo abutre, com a compra de títulos de empresas em dificuldade, e avaliando ativos sem efetivamente comprá-los, a Cerberus agora está montando uma carteira de negócios no país no setor imobiliário. Em junho passado, comprou participação na corretora de imóveis Brasil Brokers, chegou a avaliar a Gafisa no meio da troca de controle da incorporadora, e às vésperas do Natal, comprou edifícios corporativos da BR Properties em uma transação de R$ 610 milhões.

“Estamos animados. O governo brasileiro está fazendo mudanças positivas na economia, o crescimento não será grande, mas já passou a pior fase”, diz Ron Rawald, chefe internacional para investimentos imobiliários da Cerberus. “E a queda de juros é ótima para o mercado imobiliário”, complementa Edoardo Fina, que divide a vice-presidência da Cerberus Brasil.

Para as próximas tacadas, a gestora está olhando ativos públicos, avalia como surfar a onda do home equity com a recente mudança de regulação, e aumentou o apetite com os juros baixos. “Queremos aumentar nossas aquisições em São Paulo, Rio, mas também em outras grandes cidades. Temos olhado muita coisa”, diz Carl Ainley, também vice-presidente da gestora no Brasil.

No fim do ano passado, a Cerberus fez uma apresentação privada ao governo brasileiro sobre seu histórico de aquisições de imóveis estatais em outros países — reunindo diretores das secretarias de Desestatização e Patrimônio, do BNDES, da Controladoria Geral da União, da Caixa e da estatal de ativos imobiliários Emgea. “Estivemos em Brasília e no Rio, encontrando equipes do governo e há um sinal claro de que vamos começar a ver portfólios públicos vindo para o mercado”, diz Rawald.

“Estamos olhando esses ativos, temos interesse. Na Europa, fomos compradores não só de bancos mas também de governos.”

No mercado privado, a gestora avalia outros imóveis e crédito e vê sinais de retomada de demanda e preços. “Quando falamos em preço, tem São Paulo e tem os outros lugares. São Paulo está num ritmo forte de crescimento de negócios e valores, mas os sinais ainda não são tão claros em outros mercados”, diz Rawald. “A vacância na Faria Lima está em um digito. Nós estamos tentando achar um espaço para gente ali e está difícil, imagina para empresas com equipes grandes” , complementa.

Para eles, é ali que a atividade começa. “Quando esse mercado fica com espaço muito limitado, o valor dos alugueis começa a subir e as empresas que tinham ido aproveitar preços baixos precisam se mudar para alugueis mais baratos, mexendo com as demais áreas de escritórios da cidade”, diz Fina. A outra razão de mudança é um aquecimento que leve à expansão da empresa.

“Focamos esses submercados. Tipicamente não compramos os ativos troféu, mas aqueles que demandam algum trabalho, como reforma e reposicionamento”, diz Rawald. Os edifícios que compraram da BR Properties, por exemplo, têm vacância e alguns demandam esse reposicionamento.

Já o investimento na BR Brokers foi feito originalmente como dívida, mas será convertido em participação acionária. “Foi nosso primeiro investimento, um passo importante para ter mais acesso ao mercado, às informações e pessoas. Estou no conselho e participando ativamente”, afirma. A gestora considera que a decisão do governo brasileiro de incentivar a concessão de crédito com garantia em imóvel (conhecido como home equity) terá impacto positivo em investimentos e consumo. “Estamos explorando como participar disso, parece atrativo. A Brasil Brokers está dedicando tempo a criar um canal para prover home equity”, conta o executivo.

Outra sinalização de retomada no mercado são as ofertas de ações de construtoras brasileiras na bolsa, o que não acontecia há uma década. “Não acho que tem uma bolha. Temos que olhar primeiro como estão os títulos do governo, que são livres de risco, e em que patamar os demais ativos negociam, e ainda é uma margem muito saudável”, avalia Rawald.

Os executivos da Cerberus consideram um ponto de atenção o aquecimento dos negócios de fundos imobiliários voltados a varejo — que, para eles, distorcem preços por pressa de comprar, fazendo aquisições caras e afetando o retorno do pequeno investidor. “Fico um pouco nervoso com esse tema, pois os investidores de varejo têm opções muito limitadas para ter retornos altos e com frequência os fundos imobiliários estão pagando preços altos. Não é uma questão brasileira, vemos isso no mundo todo”, diz Rawald. “Somos profissionais de mercado imobiliário e nem todo mundo que está em fundos é, tem uma lógica financeira que depende dos ciclos do setor”, complementa Fina.

Glossário do mercado imobiliário: termos que você precisa saber

Como qualquer outro tipo de mercado, o ramo de imóveis traz um vocabulário próprio com o qual os profissionais que trabalham na área devem estar familiarizados. Porém, outras pessoas que têm algum contato com esse mercado podem ter dúvidas a respeito dos termos, o que dificulta a negociação. Tudo isso ficaria mais fácil se houvesse um glossário do mercado imobiliário.

O ramo imobiliário está repleto de termos específicos que podem causar dúvidas e inseguranças em quem é de fora, deixando as pessoas bastante confusas durante uma negociação. Por isso, é importante que esse vocabulário não se limite aos escritórios, construtoras e imobiliárias.

Se você não conhece muito bem os termos, continue por aqui e confira o nosso glossário do mercado imobiliário para entender melhor sobre as palavras relacionadas a uma negociação ou ao processo de compra e venda de imóveis. Vamos lá?

Por que as pessoas devem conhecer os termos do mercado imobiliário?

Devemos concordar que o conhecimento nunca é demais, certo? Então, é muito importante estar por dentro de diversos ramos, tentar entender os termos e aprender os conceitos. Isso faz com que você esteja sempre por dentro dos assuntos e não seja passado para trás em nenhuma negociação, ainda mais quando se trata do mercado imobiliário, que envolve pagamentos de altos valores.

Sendo assim, este glossário vai apresentar os termos mais comuns do mercado imobiliário, trazendo diversos benefícios por possibilitar que você realize negociações de compra e venda de imóveis de forma mais segura, bem como permitir o acompanhamento desse setor para fazer investimentos em 2020.

Quais termos fazem parte do glossário do mercado imobiliário?

Alvará

O alvará nada mais é que um documento emitido por um órgão público para autorizar a realização de determinada ação em algum imóvel. Na maioria dos casos do mercado imobiliário, o alvará envolve a permissão de incorporação ou construção de uma edificação em algum terreno. Esse documento é emitido pela prefeitura municipal de onde a propriedade está localizada.

Contrato de Gaveta

O Contrato de Gaveta trata-se do registro de tudo que for acordado verbalmente entre as duas partes que estão negociando a compra e venda do imóvel. Porém, é feito apenas o registro em papel, em que uma das partes escreve o que foi combinado sem chegar a registrá-lo em cartório, tornando o documento não oficial. Desse modo, ele permanecerá na “gaveta”.

Escritura

A escritura de um imóvel é um dos documentos mais importantes para a aquisição desse tipo de bem, visto que ela vai oficializar a transação imobiliária. O conteúdo principal da escritura é o ato jurídico da transmissão de posse e domínio do bem que foi negociado. É muito importante realizar o registro em um cartório para tornar o documento oficial.

Fiador

Um fiador é uma pessoa, física ou jurídica, que vai prestar uma fiança para uma das partes envolvidas na negociação, tornando-se responsável pelo cumprimento das obrigações dela. Os credores não são obrigados a aceitar um fiador que não seja idôneo ou não more na cidade onde a fiança será prestada, nem fiadores que não tenham bens suficientes para assegurar o compromisso do comprador.

IPTU

Já o IPTU é o Imposto Predial Territorial Urbano cobrado pela prefeitura municipal para qualquer propriedade localizada na cidade. O IPTU deve ser pago anualmente para regularização do imóvel. Esse imposto utiliza um valor venal para a base de cálculo, em que o valor estimado é para a venda do bem, estando de acordo com a área, a localização, o tipo de imóvel e sua destinação.

Alienação fiduciária

A alienação fiduciária ocorre quando o comprador efetua a compra de um imóvel ou, até mesmo, de um veículo contando com um financiamento ou consórcio em que o bem negociado fica como garantia do pagamento da dívida até que ela seja quitada. Ou seja, um imóvel “alienado” estará ligado ao banco que ofereceu o crédito, não podendo ser vendido para outra pessoa até que a dívida seja paga. Depois disso, o comprador passa a ter a posse definitiva do imóvel.

Área comum

Já a área comum é aquele espaço compartilhado por todos os moradores de um condomínio. Essas áreas podem ser os espaços de lazer, os corredores, o hall de entrada, e todos os outros espaços que não sejam propriedade privada dos moradores.

Crédito imobiliário

O crédito imobiliário é um empréstimo oferecido pelas instituições financeiras para que seja possível realizar uma transação de compra e venda de imóveis. Nessas condições, as pessoas assinam um contrato e devem pagar o empréstimo oferecido em várias parcelas submetidas a taxas de juros. Esse crédito pode ser disponibilizado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).

Formal de Partilha

O Formal de Partilha é um documento elaborado quando um casal realiza o divórcio e é necessário que seja feita uma divisão de bens incluindo os imóveis. Isso também ocorre quando é preciso efetuar a partilha de bens entre herdeiros após o falecimento de uma pessoa. Esse documento é criado por um juiz para sacramentar a divisão e definir os direitos de cada um.

ITBI

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é outro custo relacionado à compra e venda de imóveis. Essa tributação é aplicada para que o comprador do bem consiga fazer a transferência da posse da propriedade para o seu nome. O imposto é cobrado pela prefeitura da cidade onde o imóvel se encontra.

Hipoteca

Hipoteca é a palavra utilizada para se referir a bens imóveis que são usados como garantia de alguma dívida de empréstimo. Se os valores acordados não forem pagos, o credor do empréstimo poderá realizar a hipoteca, podendo, dessa maneira, tomar o imóvel para quitar a dívida.

Por fim, vale destacar que conhecendo o glossário do mercado imobiliário vai ficar muito mais fácil investir nesse setor e fazer uma transação de compra e venda com mais segurança