Como deixar o financiamento do seu imóvel mais leve ou curto

Entenda como funciona a amortização e como usá-la a seu favor para reduzir o valor das parcelas ou o prazo do seu financiamento.

Ilustração de pessoa pensando em dinheiro e imóveis: FGTS pode ser destinado à amortização

São Paulo – Entrar em um financiamento imobiliário longo – de 20, 30 anos – não necessariamente significa levar todo esse tempo para quitar a sua dívida. Nem quer dizer que o valor das parcelas precisará ser aquele até o fim. Quando entram recursos extras, você pode fazer o que se chama de amortização – adiantar o pagamento ao banco, reduzindo o saldo devedor do seu imóvel, pagando menos juros e acelerando a quitação da casa própria.

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Para entender como a amortização funciona, convém compreender como são formadas as parcelas de um financiamento imobiliário. Cada parcela, do início ao fim do prazo, é composta de principal (a parte correspondente ao valor que você pegou emprestado), juros (o que o banco cobra para emprestar) e os encargos (como seguros e outras taxas operacionais).

O saldo devedor – que é o que você amortiza – corresponde, portanto, apenas ao valor que você pegou emprestado. Se seu imóvel custou 400 mil reais, e você financiou 300 mil, seu saldo devedor é de 300 mil, independentemente de quanto você tenha que pagar de juros e encargos.

De acordo com Marcelo Prata, presidente da Associação Brasileira dos Correspondentes de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi) e sócio-fundador da consultoria Canal do Crédito, o sistema de amortização mais usado atualmente é a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante).

Nesse sistema, o valor amortizado mês a mês é contante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo. Assim, se um financiamento começa com uma parcela de 1.000 reais, na qual 500 reais são referentes ao principal, os demais 500 reais correspondem a juros e encargos. Na última parcela, 500 reais corresponderão ao principal, mas uma quantia bem menor - digamos, 5 reais - serão referentes a juros e encargos.

Suponha um financiamento de 100 mil reais, cuja primeira parcela seja de 1.000 reais e 500 reais sejam referentes à amortização. No segundo mês, o saldo devedor será de 99.500 reais, e não de 99 mil reais, como uma subtração simples poderia sugerir. É esse saldo devedor de 99.500 reais que o devedor pode amortizar se tiver recursos extras.

Duas opções: redução do prazo ou do valor das parcelas

Portanto, quando você amortiza o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, na prática você está deixando de pagar os juros e encargos que incidiriam sobre a quantia amortizada. Como você está pagando o banco antes do que ele inicialmente esperava receber, a instituição não cobra os juros sobre aquela quantia.

Essa é a primeira vantagem da amortização. A segunda é a possibilidade de escolher o melhor caminho para o seu planejamento financeiro.