Desocupação é principal problema de imóvel comprado em leilão

Os problemas que podem surgir na desocupação de um imóvel comprado em leilão são a maior desvantagem desse tipo de negócio.

"É fundamental checar no edital se existe algum morador no imóvel. Essa informação é obrigatória", afirma Marcos Caielli, diretor de operações imobiliárias da Portal de Documentos, empresa que faz gestão de documentos digitais com valor jurídico.

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Para resolver essa pendência, o investidor Luiz Marangon, 65, que já arrematou mais de 20 imóveis e terrenos, primeiro pergunta se a pessoa pode sair amigavelmente. Se não consegue convencê-la, costuma oferecer de R$ 3.000 a R$ 5.000.

Fabio Braga/Folhapress

Luiz Marangon já arrematou mais de 20 imóveis em leilões

Segundo ele, essa solução normalmente é mais rápida e barata do que a contratação de um advogado para entrar com uma ação de imissão de posse, que consiste em exigir a desocupação do imóvel. O custo varia muito, dependendo do escritório de advocacia contratado, mas pode atingir cerca de 10% do valor do apartamento.

"Em um leilão, a pessoa acha o preço atraente, mas pode ter de arrumar um advogado e ficar brigando um ou dois anos até se mudar. Vai valer a pena?", questiona o advogado de direito imobiliário Marcelo Tapai.

A advogada Joanna Paes de Barros e Oliveira ressalta que um leigo no assunto poderá se precaver se buscar ajuda especializada para analisar a documentação do imóvel antes de arrematar o bem.

Judicial ou extrajudicial. Alienação fiduciária. Imissão de posse. São vários os termos que geram dúvida para quem não está familiarizado com um leilão de imóveis. E a dica para fazer uma compra segura é conhecer bem cada um deles antes de dar o primeiro lance.

Há dois tipos de leilão. No judicial, houve uma decisão da Justiça de penhora do bem para pagamento de dívidas diversas, como de condomínio ou com órgãos públicos.

Já o extrajudicial, em geral feito por bancos ou instituições financeiras, ocorre com base na alienação fiduciária, na qual o bem fica em nome do credor até que o comprador quite a dívida do financiamento habitacional.
Marcelo Tapai ressalta que, se o mutuário atrasar o pagamento acima do período estabelecido em contrato (em geral, três meses), terá de honrar todas as dívidas em até 15 dias após a notificação
do banco -se não o fizer, o bem deverá ir a leilão.

Como não precisa passar pela Justiça, o processo de leilão via alienação fiduciária, que também está previsto em lei, costuma ser mais curto, o que aumenta as chances de haver alguém ainda habitando a casa ou apartamento.

O funcionário público Eduardo Abitante afirma que os leilões podem ser um "grande filão", mas ressalva que o processo costuma ser mais lento do que na compra de um apartamento usado. "Paguei R$ 190 mil em um imóvel que valia R$ 600 mil, mas ele estava ocupado. Em outro, havia inquilinos que nem sabiam que o bem tinha sido leiloado."