O mercado imobiliário mundial ainda tem apetite para investir no Brasil?

Em um mundo atravessado por incertezas, como a guerra na Ucrânia, as tensões entre China e Estados Unidos, e a instabilidade cambial, o capital estrangeiro não desaparece, mas redesenha suas rotas. E o Brasil, infelizmente, não tem estado nelas.

Como parte da América Latina, região historicamente dependente da confiança do investidor externo, o Brasil viu o investimento estrangeiro direto cair 14% no último ano, segundo dados da UNCTAD, de 2023. E o fluxo segue em baixa.

Hoje, o capital tem preferido mercados mais maduros, como EUA, Reino Unido ou Alemanha, que oferecem retorno igual ou superior, com menos risco e maior previsibilidade. Além do mercado imobiliário, áreas como energia renovável, tecnologia e infraestrutura urbana têm recebido aportes consistentes. Mas não aqui.

O problema não é falta de potencial. É falta de estabilidade. Enquanto o Brasil apresentar juros altos, inflação instável e um ambiente regulatório frágil, o capital seguirá distante. A prioridade será onde houver menos volatilidade.

No entanto, a América Latina não está fora do radar. O México, por exemplo, tem sido destaque com o avanço do nearshoring, atraindo indústrias americanas em busca de relocalização estratégica. Já o Chile vem consolidando um ecossistema de energia limpa e regulações mais amigáveis ao investidor.

E o Brasil? Ainda patina em temas essenciais. Segundo a Abdib, investimos apenas 2,2% do PIB em infraestrutura, muito abaixo do ideal de 4,3%. Os maiores gargalos estão no transporte e saneamento. Isso afeta diretamente a logística, o adensamento urbano e a viabilidade de parques industriais, pilares para o avanço imobiliário.

Se queremos atrair capital, precisamos agir em três frentes: Estabilidade macroeconômica, mantendo juros e inflação sob controle; segurança jurídica e institucional, com clareza regulatória e respeito a contratos; e investimento em infraestrutura, buscando ampliar capacidade urbana e logística.

Com isso, o Brasil pode se reposicionar. Temos diferencial demográfico, vasto mercado interno e forte capacidade de consumo. Mas é preciso gerar confiança de longo prazo.

O capital global não desapareceu. Ele apenas mudou de rota. Cabe ao Brasil mostrar que está pronto para recebê-lo novamente. E o mercado imobiliário pode ser alavanca para essa retomada, desde que haja compromisso real com transformação estrutural.

 

Imóvel de espólio não perde proteção como bem de família e não pode ser penhorado por dívidas do falecido

 

                                  

​A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o único imóvel residencial do espólio, ocupado por herdeiros do falecido, continua protegido como bem de família e, por isso, não pode ser penhorado para garantir dívida deixada pelo autor da herança. Segundo o colegiado, a transmissão hereditária, por si, não tem o efeito de desconfigurar ou afastar a natureza do bem de família, se mantidas as características de imóvel residencial próprio da entidade familiar.

Uma família entrou com ação cautelar de arresto contra o espólio do ex-sócio majoritário de uma empresa falida, para assegurar o pagamento de dívida de R$ 66.383,22. O pedido visava o bloqueio do único imóvel do espólio, sob o argumento de que havia o risco de ser vendido pelos herdeiros antes da conclusão da execução.

O juízo de primeiro grau concedeu liminar para o arresto do imóvel e, na sentença, reconheceu a responsabilidade do espólio, mantendo o bloqueio por entender que, enquanto não há partilha, o espólio responde integralmente pelas dívidas do falecido.

O espólio alegou a impenhorabilidade do imóvel, por ser bem de família, utilizado por dois herdeiros do falecido – um deles interditado e sem renda –, mas o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) manteve a sentença. A corte considerou que o imóvel ainda estava em nome do falecido e, enquanto não houvesse partilha, não se aplicaria a proteção legal do bem de família. Nesse estágio – prosseguiu o tribunal –, o patrimônio hereditário deveria continuar respondendo pelas dívidas deixadas.

Herdeiros se sub-rogam na posição jurídica do falecido

O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do recurso especial no STJ, observou que o único imóvel utilizado como residência permanente da família é impenhorável, independentemente da natureza da dívida ou da execução. Para o ministro, essa proteção, prevista nos artigos 1º, 3º e 5º da Lei 8.009/1990, tem caráter de norma de ordem pública e só pode ser afastada nas hipóteses excepcionais previstas no artigo 3º da mesma lei, as quais devem ser interpretadas restritivamente.

O relator destacou que os herdeiros respondem pelas dívidas do falecido apenas dentro dos limites de suas partes na herança, conforme o artigo 1.997 do Código Civil (CC), mas isso não afasta a proteção do bem de família. De acordo com o magistrado, se o imóvel era protegido em vida, continua protegido após a sucessão, desde que mantidas as condições legais.

Antonio Carlos Ferreira também ressaltou que o princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do CC, estabelece que a herança é automaticamente transmitida aos herdeiros com a abertura da sucessão, fazendo com que eles assumam o patrimônio nas mesmas condições jurídicas que o falecido possuía: "Se os herdeiros se sub-rogam na posição jurídica do falecido, naturalmente também recebem as proteções legais que amparavam o autor da herança, entre elas a impenhorabilidade do bem de família".

Reconhecimento da impenhorabilidade não implica extinção da dívida

O ministro ainda esclareceu que o reconhecimento da impenhorabilidade não extingue a dívida nem exime o espólio da responsabilidade patrimonial. Segundo afirmou, a obrigação permanece íntegra e plenamente exigível, sendo apenas vedada a sua satisfação por meio da constrição do imóvel.

No entendimento do relator, a impenhorabilidade atua como limitação ao meio de execução, mas não interfere na existência do crédito judicialmente reconhecido. Ele ponderou que o credor, portanto, mantém o direito de buscar a satisfação da dívida por outras vias legalmente admitidas, como a penhora de bens do espólio que não estejam resguardados por proteção legal.

Número de apartamentos financiados subiu 37,6% no primeiro trimestre de 2025

Apesar das altas consecutivas da taxa Selic este ano, os financiamentos imobiliários continuam atraentes no mercado. De acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a quantidade de apartamentos financiados subiu cerca de 37,6% comparando os primeiros trimestres de 2024 e 2025.

Em 2024 foram financiadas 69.706 unidades no primeiro trimestre, contra 95.912 unidades financiadas no mesmo período deste ano. Para o presidente do Conselho da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Fernando Razuk Fernando Razuk, isso demonstra que mesmo com a elevação da taxa Selic, as taxas dos financiamentos imobiliários continuam atraentes para os clientes.

"Como os bancos se utilizam principalmente dos recursos de caderneta de poupança para financiar os imóveis, eles ainda conseguem financiar o cliente final com taxas que variam de 8% a 12% ao ano, dependendo do perfil do imóvel. Com a Selic a 15% e os imóveis valorizando próximo de 20% ao ano, vale muito a pena o cliente tomar um financiamento imobiliário", aponta Razuk.

O presidente do Conselho da Ademi-GO afirma que os bancos têm disponibilizado o recurso de poupança principalmente para financiar o cliente final, o que torna as taxas menores. "Como os financiamentos imobiliários da pessoa física têm prazos longos, os bancos conseguem gerar relacionamento com esses clientes por muitos anos, deixando a operação mais interessante para os bancos", acrescenta.

Já em relação ao financiamento destinado às incorporadoras, para obterem o crédito para a construção dos empreendimentos, houve queda no volume. "Isso demonstra que os bancos estão mais seletivos e só financiarão incorporadores e construtores que tiverem gestão financeira de excelência. Além disso, os juros dos financiamentos das obras aumentaram, o que impacta o preço final de vendas dos apartamentos de novos lançamentos. Os incorporadores precisam colocar esse custo de capital mais elevado na viabilidade do empreendimento", finaliza Fernando Razuk

 

Banco Central estuda alternativa à poupança para financiar casa própria

O presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, afirmou nesta terça-feira (10) que a instituição estuda uma nova estrutura de financiamento para a casa própria, diante da perda de força da caderneta de poupança como principal fonte de crédito imobiliário no país.

"Temos uma queda estrutural, real e nominal, na caderneta de poupança, que é o principal funding do financiamento imobiliário", disse Galípolo durante a Febraban Tech 2025, evento de inovação e tecnologia do setor financeiro, que acontece no Expo Transamérica, na zona sul de São Paulo.

"A poupança paga uma remuneração que é difícil de competir com as alternativas que existem hoje. Essa redução me parece natural", afirmou.

Para Galípolo, o cenário impõe ao Banco Central e ao sistema financeiro a criação de alternativas. "Estamos trabalhando nisso há um tempo, conversando com parceiros relevantes no financiamento habitacional, como a Caixa", afirmou.

Segundo ele, esse novo modelo de financiamento utilizará captação no mercado financeiro. O presidente, porém, não deu mais detalhes.

Em resposta, o presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Vieira, afirmou que o banco público atua como executor das diretrizes definidas pelas autoridades reguladoras. "A Caixa é usuária daquilo que é definido. As circulares, as resoluções dos órgãos reguladores guiam a forma como a Caixa deve atuar", disse Vieira. Ainda assim, ele confirmou que há diálogo com o BC sobre "operações mais estruturantes" no crédito imobiliário.

Desde o ano passado, a Caixa pressiona o governo federal por alternativas para financiar a casa própria. Uma das sugestões é a liberação dos depósitos compulsórios dos bancos para driblar a possível falta de recursos para a concessão de financiamento imobiliário.

Hoje, o Banco Central exige o recolhimento compulsório de 20% sobre os recursos de depósitos de poupança. A ideia da Caixa é que passe a ser de 15%. Segundo o presidente do banco, com a liberação desse percentual obrigatório seriam destravados entre R$ 70 bilhões e R$ 80 bilhões para financiamento imobiliário.

Com o esgotamento da poupança como fonte estável de recursos para o setor, outros instrumentos passaram a ganhar relevância. As LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), por exemplo, já lideram o crédito para moradia e somam atualmente R$ 427 bilhões em estoque, segundo dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).

No entanto, o fim da isenção de Imposto de Renda sobre esses papéis —proposto pelo ministro da Fazenda, Fernando Haddad, para aumentar a arrecadação federal— pode elevar em até 0,7% o custo do crédito atrelado ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), de acordo com a associação.

A preocupação com o encarecimento do crédito é crescente entre incorporadoras e bancos. A expectativa do setor é que a reformulação no modelo de funding possa preservar o acesso ao financiamento imobiliário com taxas sustentáveis, especialmente para a classe média, principal usuária do SBPE.

De acordo com Pesquisa Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial, da Abrainc, realizada em parceria com a Deloitte e divulgada nesta terça, apesar dos altos índices de saque da poupança nos últimos meses, e do aumento na taxa de financiamento habitacional no segmento de médio padrão, a intenção de compra de imóveis em geral segue em bom patamar.

As expectativas sobre as vendas neste segmento ficaram em 1,69 ponto, o que significa queda de 0,09 pontos no primeiro trimestre deste ano em relação ao trimestre anterior.

Segundo Claudia Baggio, sócia de Financial Advisory e líder da prática de Real Estate da Deloitte, a desaceleração da performance do segmento está relacionada principalmente à alta taxa de juros. "Os compradores estão mais receosos quanto aos investimentos diante da taxa de juros mais alta, e consequentemente do financiamento mais caro", disse.

A expectativa do setor é que a entrada da classe média na nova faixa do Minha Casa, Minha Vida impulsione as cadeias de negócios da construção civil e do mercado imobiliário.

No evento desta terça, Galípolo também falou dos próximos passos do Pix, com o Pix automático, Pix parcelado e Pix garantido.

"O Pix parcelado, que nós pretendemos lançar nos próximos meses, vai permitir o parcelamento de uma transação via Pix para o comprador com recebimento imediato para o vendedor. Isso vai estimular o uso do Pix no varejo, especialmente nas compras de valor mais elevado", disse o presidente do BC.

Segundo ele, isso vai dar mais ferramentas financeiras aos 60 milhões de brasileiros que não tem cartão de crédito.

No início de sua fala, Galípolo se desculpou pelo atraso do evento. Segundo ele, o trajeto entre a sede do Banco Central em São Paulo, na Av. Paulista, e o Transamerica Expo Center levou duas horas.

"Vocês veem que, apesar de todo o avanço na tecnologia que nós temos hoje, as projeções dos economistas e dos aplicativos de trânsito ainda têm espaço para algum tipo de aperfeiçoamento", brincou o economista.

 

Inteligência artificial ajuda incorporadoras a vender imóveis no ambiente digital

De acordo com Francis Navarro, diretor de tecnologia e inovação da BRZ Empreendimentos, mais de 75% das vendas realizadas pela incorporadora atualmente passam pelo ambiente digital. Ou seja, pelo menos um em cada quatro clientes interage com a empresa de forma online em alguma etapa da negociação de um imóvel.

O quadro apresentado pela BRZ ilustra uma situação cada vez mais habitual entre as grandes construtoras brasileiras, que digitalizaram partes importantes do negócio para melhorar a experiência dos compradores. Em painel realizado no Summit Abrainc nesta quarta-feira (28), importantes nomes do setor debateram o papel da tecnologia na atividade.

“O nosso time de tecnologia tenta utilizar inteligência artificial para compreender melhor o comportamento dos consumidores e melhorar toda a jornada de compra”, comenta Navarro. “O maior ganho está no tempo de resposta. Enquanto o corretor não respondia, o cliente ficava esperando. Agora demos mais velocidade e eficiência nas operações”.

Profissionais proativos e inteligência artificial

Navarro argumenta, porém, que a tecnologia por si só não é capaz de fechar um negócio. “O corretor de imóveis exerce uma função fundamental neste processo. É ele quem lidera a última etapa da venda, embora todas as dúvidas possam ter sido sanadas antes, no ambiente digital”.

A importância dos humanos, aliás, neste movimento de artificialização do mercado foi realçada no evento. No palco do Summit Abrainc, Marcelo Xavier, diretor do segmento de construção da Senior Sistemas, defende que a cultura de inovação é pautada por pessoas. “É importante que se tornem agentes de transformação e inovação”, pontua.

Fato é que, à medida que se fortalece a integração entre inteligência humana e a inteligência artificial, mais o mercado imobiliário se torna exigente.

“Antes, o básico bem feito era automação de conta corrente e atendimento personalizado. Agora, é necessário debater diversos tópicos, como CRM, personalização de imóvel e até inteligência artificial”, observa Lucas Freitas, head de ofertas do segmento de construção da TOTVS.

É diante desta perspectiva que o mercado antecipa um cenário mais dinâmico nos próximos anos. “Não dá para prever como estará o mercado nos próximos cinco anos. O processo de inovação deve ser encurtado, mesmo com o mercado imobiliário de ciclos longos”, analisa Bianca Setin, Vice-presidente da Setin Incorporadora.

 

 

Apesar dos juros altos, mercado imobiliário tem motivos para estar otimista

Um mercado imobiliário saudável engloba emprego, renda e juros baixos, segundo o cálculo de Renato Lomonaco, diretor de assuntos econômicos e administrativos da Abrainc. Com a taxa Selic estabilizada em 14,25% ao ano, o Brasil não é hoje um exemplo para o mundo, mas o setor apresenta um otimismo sustentado por outros fatores.

Um estudo da Sienge aponta que 76% dos empresários do segmento pretendem realizar novos investimentos em 2025. Segundo Lomonaco, esta confiança é impulsionada por fatores macroeconômicos, como os bons números de exportação, o crescimento da bolsa brasileira em relação à norte-americana e a diminuição do desemprego - que chegou a menor taxa trimestral desde 2012.

"O desemprego caiu quase pela metade desde 2021 e este é um critério de vendas importante", ilustra o executivo. "Quando a economia brasileira está bem é porque a construção empurra. Já quando a economia vai mal, o mercado imobiliário sofre mais", acrescenta. Além dos fatores macroeconômicos, ele destaca a resiliência do próprio setor.

Desde março de 2023, os imóveis valorizaram 10,7%, de acordo com o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R). Em contraste, os custos de construção subiram 7,3%, segundo o Índice Nacional de Custo da Construção ( INCC ). O custo do aluguel também cresce acima da inflação, o que beneficia os investidores interessados na renda da locação.

De fato, o aluguel registrou alta de 63,6% desde 2020, enquanto a inflação subiu 33,5% no mesmo período. "A valorização dos imóveis é atrativa para os compradores e o avanço no preço do aluguel expulsa os locatários. A isso se soma o boom demográfico. Ou seja, observamos uma demanda crescente por imóveis no Brasil", comenta Lomonaco.

Desafio dos juros na média renda

Com o desemprego em baixa, a valorização imobiliária em alta e os preços do aluguel incentivando a compra, o maior desafio do setor, segundo Lomonaco, são os juros . "Se a gente tivesse juros mais baixos, a emissão de CRIs seria maior", exemplifica. "No entanto, se a empresa conseguir administrar bem este desafio, consegue aproveitar melhor o setor", contrapõe.

Fabrício Schveitzer, conselheiro de negócios do Sienge, entende que o desafio dos juros é mais significativo para a classe média. "A alta renda é imune aos juros altos e a baixa renda conta como subsídios, como os do Minha Casa, Minha Vida. Já a classe média é composta de assalariados e sofre bastante com o impacto dos juros, que é brutal sobre as parcelas".

"Apesar de ter lugares muito pujantes para o segmento, como regiões ligadas ao agro, estamos observando uma desaceleração e sinais de cansaço nas vendas de imóveis de classe média. Vemos um sinal amarelo do setor", argumenta. "À medida que não vemos sinais de arrefecimento da inflação, a Selic alta começa a fazer pequenas rachaduras no mercado imobiliário", aponta.

 

Número de apartamentos financiados subiu 37,6% no primeiro trimestre de 2025

 

Apesar das altas consecutivas da taxa Selic este ano, os financiamentos imobiliários continuam atraentes no mercado. De acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a quantidade de apartamentos financiados subiu cerca de 37,6% comparando os primeiros trimestres de 2024 e 2025.

Em 2024 foram financiadas 69.706 unidades no primeiro trimestre, contra 95.912 unidades financiadas no mesmo período deste ano. Para o presidente do Conselho da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Fernando Razuk Fernando Razuk, isso demonstra que mesmo com a elevação da taxa Selic, as taxas dos financiamentos imobiliários continuam atraentes para os clientes.

"Como os bancos se utilizam principalmente dos recursos de caderneta de poupança para financiar os imóveis, eles ainda conseguem financiar o cliente final com taxas que variam de 8% a 12% ao ano, dependendo do perfil do imóvel. Com a Selic a 15% e os imóveis valorizando próximo de 20% ao ano, vale muito a pena o cliente tomar um financiamento imobiliário", aponta Razuk.

O presidente do Conselho da Ademi-GO afirma que os bancos têm disponibilizado o recurso de poupança principalmente para financiar o cliente final, o que torna as taxas menores. "Como os financiamentos imobiliários da pessoa física têm prazos longos, os bancos conseguem gerar relacionamento com esses clientes por muitos anos, deixando a operação mais interessante para os bancos", acrescenta.

Já em relação ao financiamento destinado às incorporadoras, para obterem o crédito para a construção dos empreendimentos, houve queda no volume. "Isso demonstra que os bancos estão mais seletivos e só financiarão incorporadores e construtores que tiverem gestão financeira de excelência. Além disso, os juros dos financiamentos das obras aumentaram, o que impacta o preço final de vendas dos apartamentos de novos lançamentos. Os incorporadores precisam colocar esse custo de capital mais elevado na viabilidade do empreendimento", finaliza Fernando Razuk.