Risco da inflação limita oferta de crédito imobiliário pelo IPCA; opção será boa em casos específicos

Apesar do entusiasmo do governo com a liberação do uso da inflação do IPCA para corrigir o crédito imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) no lugar da Taxa Referencial (TR), os bancos estão cautelosos em adotar o novo indexador. Até agora, apenas a Caixa Econômica Federal anunciou linhas corrigidas pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor, calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e usado também pelo Banco Central (BC) nas metas de inflação. A expectativa é de que a nova forma de correção traga juros menores para os empréstimos e aumente a oferta de recursos. O custo projetado pelas taxas da Caixa fica abaixo do da TR, desde que a inflação fique estável (ver simulação no fim do texto).

Bradesco, Itaú Unibanco e Santander dizem que estão estudando, mas ainda não têm previsão de quando vão oferecer a alternativa aos clientes, apesar da forte disputa pelo mercado. Hoje, o crédito imobiliário é o mais cobiçado pelos bancos, pela garantia real e pela fidelização do cliente por muitos anos.

Para Gilberto de Abreu, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), essa cautela é normal, diante dos riscos que a nova modalidade traz. “O mercado vai se criar aos poucos, os bancos devem procurar financiar uma parcela menor do valor do imóvel (o chamado Loan to Value) e direcionar essas linhas para casos mais específicos, como clientes que querem quitar o crédito em prazos mais curtos e que podem se beneficiar de juros menores correndo riscos menores”, diz.

Nova opção para bancos e compradores - O importante, afirma, é que há uma nova opção para o comprador, para o banco e para os investidores, o que dá mais flexibilidade e cria alternativas além da TR e dos recursos da poupança para o mercado. Essa é a grande vantagem da correção pelo IPCA, permitir que bancos e outras empresas lancem papéis corrigidos pelo indexador e levantem recursos no mercado para financiar a casa própria sem depender da poupança, destaca Abreu. Hoje, os recursos são limitados, pois o SFH só pode usar recursos das cadernetas, o que restringe o crédito aos grandes bancos de varejo. “Mas não vai ser um cavalo de pau, não vão todos os bancos puxar o cliente para o IPCA antes de ter segurança de um cenário econômico mais estável, com inflação sob controle”, diz.

Passado condena a indexação - A cautela dos bancos é explicada pelos exemplos de indexação à inflação do passado, que causam pesadelos nos executivos mais antigos do setor. Até a criação da TR, em janeiro de 1991, tanto os empréstimos imobiliários quanto a caderneta de poupança, de onde vem os recursos para os financiamentos do SFH, eram corrigidos por índices de inflação, como o IPCA, mais juros de 6% ao ano.

E a experiência não foi boa, considerando a instabilidade da inflação no Brasil, que chegou a 80% ao mês no fim dos anos 1980, uma situação que tornou impossível o pagamento das dívidas, já que os salários nunca acompanhavam as prestações e o saldo devedor no mesmo ritmo.

Para contornar essa situação, houve várias intervenções de diversos governos nos contratos, para reduzir o impacto da disparada da inflação, congelando prestações ou reduzindo a correção monetária. Com isso, os reajustes da prestação da casa própria passaram a seguir a correção dos salários, subindo de escada, limitados ainda a uma parcela dos rendimentos. Já o saldo devedor continuava subindo de elevador, agarrado à inflação galopante.

FCVS e rombo de R$ 93 bilhões - O resultado foi o fim do Banco Nacional da Habitação (BNH) e a explosão do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), que surgiu em 1967 para compensar os bancos pelo descasamento entre a correção das prestações e o salário dos mutuários. O FCVS deveria cobrir o saldo devedor que faltasse no fim dos contratos, que deveria ser um valor pequeno. Mas, com o descasamento entre a prestação e o saldo devedor, o resultado foi um rombo nas contas dos bancos, transferido para o FCVS e, depois, para o Tesouro Nacional, da ordem de US$ 23,4 bilhões, ou cerca de R$ 93 bilhões.

TR foi criada para desindexar a caderneta - A TR foi criada justamente no Plano Collor 2 para desvincular a poupança e o crédito imobiliário da inflação passada, numa tentativa de desindexar a economia e evitar que a correção monetária antiga contaminasse os preços depois dos congelamentos. A TR tem como base a média dos juros dos títulos que os bancos vendem a seus investidores, os CDBs, menos um redutor equivalente aos juros reais. O que sobraria seria, portanto, a projeção de inflação do mercado, e não a inflação passada. A TR apontaria, assim, a inflação adiante, depois do plano econômico, e não mais a inflação já ocorrida e mais alta.

Libor do mercado brasileiro - A ideia era que a TR fosse uma taxa de juros referencial do mercado, como é a Libor na Europa ou a Prime Rate nos Estados Unidos. Mas, com um cálculo muito complexo e limitado a poucos grandes bancos, acabou não tendo grande sucesso, tanto que é usada hoje apenas para a poupança e o crédito imobiliário do SFH. Mas isso limita os recursos que podem ser usados, pois os investidores não querem comprar papéis corrigidos pela TR, e se interessam mais pelo IPCA.

S&P alerta para instabilidade política e econômica - O receio dos bancos com a reindexação do crédito imobiliário é compartilhado pela agência de avaliação de risco Standard & Poor’s (S&P). Em relatório, a agência diz que a autorização para usar o IPCA nos financiamentos populares tornará o mercado brasileiro de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) mais viável e expandirá o crédito disponível para a compra de imóveis residenciais.

No entanto, alerta a S&P, se o crescimento do crédito imobiliário corrigido pela inflação for muito rápido, representará riscos para o mercado, dada a alta volatilidade do ambiente econômico e político do país, que pode fazer a inflação disparar e comprometer a capacidade de pagamento dos mutuários.

IPCA de 10% em 2015 -  Nos últimos 20 anos, lembra a S&P, o IPCA teve uma volatilidade muito maior do que a TR estabelecida pelo Banco Central. Embora a inflação no Brasil tenha permanecido abaixo da meta estabelecida pelo BC nos últimos três anos, o índice nem sempre se comportou como esperado, como em 2015, quando ultrapassou 10%, lembra a agência. “É difícil de prever como a inflação se comportará ao longo da vigência de um financiamento imobiliário residencial, de 20, 30 anos, especialmente em um país com uma dinâmica política fluida como o Brasil”, alerta a S&P.

Direito de devolver a chave se a dívida superar o valor do imóvel - Há ainda o direito limitado de regresso dos credores, que é quando o devedor tem obrigação de pagar o saldo remanescente da dívida se o valor de venda do imóvel não for suficiente para pagar todo o saldo devedor. Em mercados de direito limitado de regresso, como no Brasil e nos EUA, um devedor pode ser incentivado a simplesmente entregar as chaves se a dívida disparar e ele tiver pago poucas prestações ou se a dívida ficar muito maior que o valor do imóvel, diz a S&P. Os bancos ficariam então com um estoque de imóveis de valor menor e sem receber o saldo devedor. E esse risco deverá ser incluído nas taxas de juros cobradas dos novos mutuários que aceitarem o IPCA.

Benefícios superam riscos - Abreu, da Abecip, reconhece todos esses riscos, mas ainda assim considera a liberação do IPCA como benéfica. Ele lembra que um dos grandes dilemas do mercado é que o SFH, linha mais popular, depende basicamente de duas fontes de recursos, a poupança e o FGTS. As Letras de Crédito Imobiliário (LCI), emitidas pelos bancos e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) já têm características de mercado, com correção pela inflação mais juros ou pelo juro do CDI, mas são usadas em empréstimos fora do SFH, que já permitiam outras formas de correção. “O grande dilema é como acessar fontes de recursos para financiar o mercado, pois se ficarmos dependendo só do FGTS e poupança, que são limitados, fatalmente vamos ter escassez de recursos, especialmente em um ambiente de juros mais baixos, com possibilidade viável de financiar mais clientes”, diz.

Com o IPCA, o mercado vai funcionar como todos os outros do mundo, com taxas de mercado, observa Abreu. “Hoje, com a TR, definida pelo BC, há embutido no SFH um hedge, uma proteção”, diz. Mas, no mundo inteiro, os financiamentos são indexados ao juro de mercado, como a Libor, que é uma taxa flutuante, e mais alguma taxa adicional.

Preço dos imóveis perde para a inflação - E o cliente sabe a regra do jogo, que os juros, o nível de gastos do governo, o déficit público, a inflação, tudo isso de alguma maneira vai impactar o custo da hipoteca. “Mas, em um pais com tradição de descontrole e inflação alta, o próprio banco pode ter medo”, afirma Abreu. O grande risco é uma subida da inflação, um descolamento que aumente a dívida, enquanto o valor do bem não acompanha essa alta. “É o caso do mercado atual, o valor nominal dos imóveis está constante há cinco anos e a inflação acumulada é de 25%”, estima. “O risco é esse, a dívida andar, o preço do imóvel não anda, o devedor não consegue honrar a parcela e não quita a dívida e problema fica com o banco”, explica.

Fé na estabilidade vai definir avanço do IPCA - Por isso, Abreu acredita que o dilema hoje para a adoção do IPCA nos contratos imobiliários é acreditar ou não que o juro e a inflação vão continuar baixos. E o mercado imobiliário, ao acessar o mercado financeiro, vai incluir esses riscos nas taxas e custos para quem aplica nos papéis e para quem vai tomar o financiamento. “Se todos acreditarem que a economia vai andar e a inflação vai continuar controlada, esses riscos serão menores e o custo também”, diz. “Vejo com bons olhos porque a tendência é ter mais inovação, competição”, afirma.

Financiado passa a ser fiscal das contas públicas - A indexação também deve criar, a médio e longo prazo, uma cultura de disciplina diferente, acredita Abreu. “Criaremos um mercado de pessoas com financiamento indexado à inflação que passam a ser zeladoras do nosso gasto público”, afirma. “Qualquer descontrole do governo, o primeiro lugar que vai bater é no bolso do eleitor, e isso pode criar uma disciplina de a sociedade fiscalizar o governo e exigir mudanças não só na eleição, mas antes, pois a conta chega antes, o mercado se antecipa se percebe que o governo está indo mal e o juro sobe”, diz.

Muita calma com o IPCA - A substituição da TR pelo IPCA, portando, será gradual, acredita o presidente da Abecip. “Um dia isso deveria acontecer, só não se deve ter pressa, pois a TR ainda tem papel interessante, principalmente enquanto não se mexer com a correção da poupança”, explica. Mas, à medida que o país for dando passos para a estabilidade macroeconômica, todas as coisas criadas nos anos 1980 e 1990, artifícios para combater a inflação alta, para criar bolsões de dinheiro barato em uma economia desorganizada, como a TR, tendem a desaparecer.

Recurso da poupança vai ficando escasso - O espaço para crescimento da carteira de crédito dos bancos com recursos da poupança, porém, vai ficando limitado, alerta Abreu. “No todo, os recursos da poupança já estão consumidos, mas tem banco que está acima da exigibilidade e outros que estão abaixo e estão se enquadrando e emprestando mais”, diz. Por isso é importante ter a opção de captar mais recursos no mercado com o mesmo indexador do crédito imobiliário. “O banco poderia fazer um swap para captar em IPCA e emprestar em TR, mas aí o custo ficaria mais alto”, explica.

Sistema permite reciclar o dinheiro emprestado - Já havia no mercado um movimento de aumento de interesse por parte dos investidores em títulos com lastro imobiliário indexados ao IPCA, afirma Rafael Sasso,, cofundador da empresa de crédito e serviços Melhortaxa. Com a decisão da Caixa Econômica de oferecer linhas permitindo a indexação do IPCA atrelada aos títulos de crédito imobiliário, o banco será capaz de “reciclar” o capital emprestado, ao lançar papéis com garantia nos empréstimos já feitos, a chamada securitização, que serão comprados por investidores, atraindo e aumentando os recursos para crédito imobiliário.

“O importante é que isso garante um retorno real para os investidores, pois o IPCA protege da inflação”, diz Sasso. Não há essa garantia com a TR.

Financiado terá de avaliar com cuidado a alternativa - Já para o tomador de crédito, a nova modalidade de empréstimo pode ser melhor ou pior, dependendo de vários fatores, incluindo o perfil do tomador, a sua capacidade de renda e a exposição ao risco da variação do índice que corrige a dívida, afirma Sasso. “O mais importante é comparar as várias ofertas de bancos com calma e planejamento, pois o crédito imobiliário é a maior e mais longa operação financeira na vida de uma família, com uma dívida que pode chegar a mais de 30 anos”, lembra o executivo.

Bancos também serão mais cautelosos - Os bancos também devem ser cautelosos ao emprestar com a correção pelo IPCA, avalia Sasso. A nova modalidade da Caixa atrelada à inflação, por exemplo, permite um comprometimento de renda com as prestações menor, no máximo 20% da renda familiar, menos do que os 30% a 35% da linha com TR, justamente para dar uma margem de manobra para esse risco adicional da alta da inflação, explica Sasso. Isso limitará o universo de potenciais tomadores, pois exigirá rendas maiores ou valores menores de empréstimo para se ajustar à renda do financiado.

Poupança para acompanhar a inflação - A sugestão de Sasso é que esses 10% da renda que não serão usados na prestação (a diferença entre os 20% do IPCA e os 30% da TR) sejam destinados a uma poupança, uma reserva também aplicada em IPCA, para cobrir uma eventualidade de alta da inflação ou até, futuramente, para ir amortizando mais rapidamente a dívida, acrescenta.

Pequenos devem se beneficiar - A mudança agrada especialmente as empresas menores que atuam com crédito imobiliário. “Haverá um mercado de crédito imobiliário antes e outro depois da mudança”, diz Luiz Pedro Albornoz, diretor-executivo da Bari Promotora. Segundo ele, o financiamento vinculado à TR traz pouca atratividade para o investidor que queira comprar papéis ligados a crédito imobiliário. Já a vinculação à inflação torna o papel mais atrativo, diminui o risco para o investidor e a dependência do mercado dos bancos que trabalham com poupança como funding para financiamento imobiliário.

Ele admite, porém, que a possibilidade de elevação da inflação para o tomador é um ponto de atenção. “Mas, para o mercado, há muito mais ganhos do que riscos.”

Tomador precisa entender funcionamento do crédito - Já Samir Reis, gerente de crédito da Bcredi, alerta que o interessado precisa ficar de olho no custo que o mercado vai ofertar nas novas linhas com IPCA e entender seu funcionamento. “Por mais que falemos de taxas, o tomador precisa saber se as parcelas vão caber dentro do salário dele”, diz. Por isso, é importante haver educação financeira e informação para que o cliente saiba exatamente que tipo de financiamento e a que taxa está tomando os recursos. “Mas acredito que haverá uma boa movimentação financeira e o Brasil precisa disso para crescer e gerar empregos.”

TR está zerada desde o ano passado - O grande atrativo da nova linha pelo IPCA é a possibilidade de cobrar juros menores nos empréstimos que os atuais pela TR. Mas essa vantagem dependerá de como o IPCA vai se comportar. Nos últimos anos, a inflação do IPCA tem ficado acima da TR, que está zerada desde 2018. E há também uma oscilação forte da inflação, especialmente em 2015. Mas, nos últimos dois anos, o IPCA tem reduzido sua oscilação, conforme mostram os gráficos abaixo.

Vantagens para o crédito com IPCA - Simulação do site Melhortaxa indica também vantagem para o crédito com IPCA. Considerando um empréstimo de R$ 500 mil por 10 anos e um devedor de 35 anos, usando a TR mais juros de 8,5%, a prestação, já incluindo seguro e tarifas, seria de R$ 4.971,51. O mesmo valor no mesmo prazo, com correção pelo IPCA mais juros de 2,95% ao ano, resultaria em uma parcela de R$ 4.061,64, considerando uma inflação de 3,22% ao ano. Se o juro for de 3,95%, a prestação subiria para R$ 4.454,36 e, com 4,95%, a mensalidade com IPCA seria de R$ 4,843,74, ainda assim abaixo do valor pela TR. Mas tudo isso com uma inflação estável, que é hoje uma das mais baixas da história.

Construtoras se preparam para novo ciclo de crescimento econômico

A perspectiva de que a economia brasileira irá reencontrar o caminho do crescimento é o principal motor de propulsão para o otimismo do mercado financeiro com as ações de construtoras e incorporadoras.

Como parte das empresas que vão bem quando a economia doméstica prospera, essas empresas já vêm dando sinais de que estão se preparando para um aumento da demanda por imóveis na esteira do (esperado) aumento do PIB (Produto Interno Bruto).

Segundo dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), os lançamentos imobiliários somaram 16.298 unidades em junho de 2019, no segundo maior volume mensal lançado da série histórica.

No primeiro semestre, foram 45.085 unidades lançadas, volume 10,1% acima do registrado no mesmo período de 2018. A maior parte dos lançamentos residenciais (76%) e das vendas residenciais (70,3%) realizadas nos últimos 12 meses ainda corresponde a unidades do Programa Minha Casa Minha Vida.

Os empreendimentos residenciais de médio e alto padrão foram responsáveis por 24% das unidades lançadas e 29,7% dos imóveis vendidos em 12 meses até junho.

"Daqui para o fim do ano ainda vai continuar nesse ritmo forte de lançamento e vendas", afirma Raul Grego, analista da Eleven Financial.

Captando - Para suprir essa demanda, algumas dessas empresas já estão em busca de mais dinheiro para seus empreendimentos.

A EZTec informou, em 12 de setembro, que fará uma oferta pública de 20 milhões de ações ordinárias, com possibilidade de oferta adicional de até 35% - ou mais 7 milhões de ações. Dia 26 começam as negociações das ações ofertadas na B3, com data de liquidação no dia seguinte.

A companhia pretende usar os recursos obtidos com a oferta para a aquisição de terrenos para novas incorporações e participação em novos projetos.

A Even também está contratando um sindicato e bancos para fazer uma oferta subsequente de ações (follow-on), conforme duas fontes ouvidas pelo Valor Econômico. A empresa quer aumentar a liquidez de seus papéis e também levantar capital para um potencial ciclo de crescimento. Procurada, a Even nega a informação.

A Trisul fez uma oferta pública de 40,5 milhões de novas ações ordinárias, com liquidação prevista para hoje (17), e a Helbor contratou o Bradesco BBI, o BTG Pactual e o Itaú BBA para atuarem como coordenadores de uma potencial oferta. No entanto, a empresa informou que a efetiva realização dependerá das condições do mercado nacional e internacional.

"Esse movimento das empresas voltando a fazer captações de recursos é uma indicação de que tem tido crescimento muito forte de demanda com as novas taxas de juros, que reduzem o financiamento", diz Edigimar Maximiliano, diretor da Safra Corretora.

O PIB do segundo trimestre evidencia esse novo ciclo positivo para o setor. A construção civil cresceu 2% na comparação com o segundo trimestre de 2018, no primeiro resultado positivo do segmento após 20 trimestres seguidos no vermelho - na comparação anual.

As empresas devem reportar aceleração nos lançamentos de imóveis nos balanços do último trimestre deste ano, conforme já é de praxe no setor, e o ritmo tende a continuar forte nos próximos trimestres.

"Estamos entrando em um ciclo que vai permitir ir super bem nos próximos três a quatro anos", diz Enrico Trotta, analista de Real State do Itaú Unibanco.

Ações já surfam novo ciclo - As ações do setor imobiliário já antecipam o ciclo de crescimento das companhias e o Imob (Índice Imobiliário) da bolsa brasileira acumula ganhos de 27,51% neste ano até ontem (16) contra uma alta de 17,97% do Índice Bovespa.

"O investidor que acompanha essa ações percebe que todas elas já valorizaram muito. Mas acredito que estamos no início de um novo ciclo econômico e imobiliário e esses papéis podem ter mais uma 'pernada' de valorização", diz Raul Grego, da Eleven.

Favoritas - O ciclo econômico tende a beneficiar todo o setor de construção e incorporação, mas algumas empresas estão melhor posicionadas para captar os potenciais ganhos.

Trotta, do Itaú, tem preferência pelas ações da Cyrela no segmento de média renda. "Tecnisa é uma empresa que estava com muito problema e tínhamos visão conservadora, mas depois da capitalização ela tem tudo para ir bem", diz.

Para Raul Grego, da Eleven, as ações que devem mostrar melhor desempenho no setor são da Even e da Cyrela, companhias focadas em imóveis de média e alta renda.

"Elas já esticaram [subiram] bastante. Como elas anunciaram novo aporte de capital, pode melhorar o cenário para elas e isso traz potencial de valorização", explica Grego.

Já a Tecnisa, o analista da Eleven considera que a empresa está muito alavancada e com perspectivas menos otimistas para vendas de empreendimentos de padrão mais elevado. "A Helbor é uma empresa boa, mas que já subiu demais", acrescenta.

A EzTec é a preferida de Edigimar Maximiliano, diretor da Safra Corretora, por se tratar de "uma empresa de excelência", segundo ele. Even e Trisul também são boas opções para o investidor por estarem bem estruturadas e prontas para realizar lançamentos, explica Maximiliano.

Por que tanto otimismo? - Além da expectativa de crescimento econômico, as projeções de manutenção da taxa básica de juros em patamares historicamente baixos ajudam a dar consistência para o otimismo dos analistas ouvidos pelo Valor Investe.

Segundo os dados do Boletim Focus desta semana, que traz as expectativas de instituições financeiras, a projeção para a Selic ao fim de 2019 é de 5%, nível que deve ser mantido até o final de 2020. A Selic é a taxa básica de juros do país e os bancos tomam por base esse patamar para calcular os juros cobrados nos financiamentos.

Mas de que adianta juros de financiamentos mais baixos se não houver emprego e renda? Os analistas consultados pelo Valor Investe estimam que a taxa de desemprego deve cair, aos poucos, com a retomada da economia, o que ajudará na renda das famílias.

"Não será de uma hora para outra, será gradual e deve acontecer do meio de 2020 para frente", avalia Raul Grego.

Quanto ao espaço na renda para incluir o financiamento de um imóvel no orçamento, a melhora da economia deve dar maior segurança aos consumidores para assumir um financiamento de longo prazo.

A confiança do consumidor já dá sinais de melhora e em agosto alcançou 89,2 pontos, no maior nível desde abril de 2019. Entre os itens que compõem o índice de confiança do consumidor medido pela FGV (Fundação Getulio Vargas), o indicador que mede o otimismo das famílias com a situação financeira nos próximos meses foi o que mais contribuiu para o aumento da confiança em agosto. Veja:

"O sinal de confiança do consumidor já recuperou bem. As famílias que não perderam o emprego voltam a ter apetite por imóveis", diz Enrico Trotta, analista de Real State do Itaú Unibanco.

O índice de confiança da construção civil, também medido pela FGV, segue o movimento otimista e teve em agosto a terceira alta consecutiva e alcançou seu maior patamar desde dezembro de 2014. Confira:

O apetite dos bancos para emprestar também está em alta. Em julho, foram R$ 8,696 bilhões em financiamentos imobiliários para pessoas físicas dando continuidade ao movimento de alta iniciado em janeiro de 2019. Veja:

Os bancos emprestam e as pessoas estão pagando. Dados do Banco Central mostram que a inadimplência em financiamentos de imóveis está estruturalmente baixa. Confira:

"O cenário colocado é de que tenha uma guinada consistente nos lançamentos", avalia Raul Grego, da Eleven, com base nos dados da economia brasileira.

Melhor para média e alta renda - A demanda por imóveis de média e alta renda voltou a aquecer no fim do ano passado e a tendência é de que o mercado fique ainda mais promissor nos próximos meses com a (esperada) recuperação da economia.

"A taxa de financiamento para esse segmento vem caindo e os bancos têm apetite para esse crédito porque tem uma relação de risco-retorno muito bom para as instituições", afirma Enrico Trotta, analista do Itaú Unibanco.

Na camada da população com renda mais alta também é mais comum que a compra seja de um segundo imóvel, permitindo dar o primeiro como garantia de financiamento, o que reduz os riscos do bancos e, com isso, os juros cobrados.

"Na média e alta é necessária confiança do consumidor mais alta e taxa de desemprego mais baixa para poder arriscar mais, para ter comprador", diz Raul Grego.

São Paulo é a estrela - O ciclo de retomada do segmento imobiliário é puxado pelo mercado paulistano, que tem mostrado velocidade de vendas similar ao período pré-crise, o que tem deixado investidores otimistas, conta Maximiliano, da Safra.

Trotta, do Itaú, explica que os lançamentos ainda se concentram nos bairros mais nobres, mas o reaquecimento do mercado deve chegar a cidades da região metropolitana, como Osasco e Guarulhos.

"São Paulo já entrou no ciclo positivo. Rio de Janeiro ainda está muito incerto como eles vão investir e o tipo de produto que vai ser lançado lá. O foco de todas as construtoras é São Paulo, que tem demanda", afirma Raul Grego.

O Rio Grande do Sul também já dá sinais de retomada nos lançamentos, com empreendimentos da Even, mas as regiões Centro-Oeste, Norte e Nordeste devem levar de dois a três anos para mostrar recuperação.

Minha Casa Minha Vida resiste - Durante a recessão do país - de 2014 a 2016 - as construtoras e incorporadoras que atuam no mercado que atende empreendimentos relacionados ao Programa Minha Casa Minha Vida sofreram menos do que aquelas focadas na média e alta renda.

Isto porque o déficit habitacional é ainda maior nas camadas de renda mais baixas, ou seja, a demanda é constante e ainda há subsídio governamental.

"A demanda ficou estável mesmo durante a crise, sustentada pelo 'funding', que não sofreu alterações, que é o Minha Casa Minha Vida. A demanda da baixa renda sempre foi e vai continuar sendo estruturalmente muito forte", explica Enrico Trotta.

A expectativa de manutenção de demanda forte neste setor vem também da projeção de que 90% das novas famílias formadas no país, e que buscam por um lar, tem renda elegível ao programa, segundo Trotta.

Atuam nesse segmento a MRV, a Tenda e a Direcional, com dependência de quase 90% do governo. "Elas continuam lançando no Brasil inteiro", diz Raul Grego.

Apesar da forte dependência dos recursos do governo federal, Grego explica que essas empresas conseguiriam resistir a eventuais cortes no Minha Casa Minha Vida, uma vez que concorrem com companhias menores e com qualidade construtiva inferior.

"Elas são mais sérias que algumas empresas aventureiras que fazem projetos regionais. Atuam no Brasil inteiro e têm preocupação com governança, qualidade, pós-venda, controle de obras e de custos", explica Grego.

Embora continuem forte no mercado, Maximiliano, da Safra, avalia que a velocidade nas vendas das companhias que atendem o Minha Casa Minha Vida deve ficar mais fraca com o menor subsídio do FGTS. Ou seja, MRV, Direcional e Tenda devem apresentar estabilidade em suas operações.

Distratos - As novas regras para os distratos - aprovadas em novembro de 2018 - tendem a afastar o especulador dos compradores de imóveis para uso, o que também é positivo para as companhias do setor.

"A regra do distrato foi excelente porque definiu uma regra mais clara, embora não seja tão punitiva para o comprador", diz Trotta.

Vale lembrar que essas empresas - com destaque para as que focam em média e alta renda - tiveram seus balanços impactados negativamente por distratos durante a recessão pela qual o país passou.

Mas tudo indica que esse cenário ficou para trás. As vendas líquidas de imóveis novos, ou seja, já descontados os distratos, cresceram 10,4%, no primeiro semestre de 2019, e 9,5%, nos últimos 12 meses, segundo dados da Abrainc.

A Associação explica que o aumento nas vendas líquidas está diretamente ligado às quedas nos distratos de 33,2% no primeiro seis meses de 2019 e de 27,3% nos últimos 12 meses.

"As perspectivas agora são mais confortáveis para as empresas porque há maior clareza nas regras", diz Maximiliano, da Safra.

Patinho feio - O ponto fora da curva no otimismo com as construtoras e incorporadoras é a Gafisa, que enfrentou problemas em sua cúpula, com destaque para a gestão da GWI Asset Management, que pertence ao polêmico sul-coreano Mu Hak You.

A GWI assumiu o controle da Gafisa em setembro de 2018 e saiu do negócio em 14 de fevereiro deste ano. Nesse período, a companhia demitiu metade dos funcionários, incluindo CEO, diretores financeiro e comercial.

A nova administração - composta por advogados sem experiência no ramo de incorporação - desagradou os investidores e ainda deixou de pagar fornecedores. A ação derreteu e a empresa fez uma recompra de R$ 18 milhões em ações em janeiro para evitar uma desvalorização ainda maior do papel.

Só que a companhia já estava muito alavancada - e gastar R$ 18 milhões só piorou o quadro - e a menor quantidade de ações no mercado levantou preocupações de investidores sobre a liquidez da companhia. Também não evitou a perda de valor da ação, que acumula perdas de 61% neste ano.

Segundo reportagem publicada pelo Valor Econômico em agosto, a Gafisa pretende retomar lançamentos no fim deste ano ou no início de 2020. A incorporadora não fez lançamentos em 2019, mas segundo o presidente da empresa, Roberto Portella, há dois projetos em preparação para serem apresentados ao mercado.

Queda da Selic pode inserir 4 milhões de consumidores no mercado imobiliário

O Banco Central (BC) acaba de reduzir a taxa básica Selic de 6,00% ao ano para 5,50% a.a., corte de 0,5 ponto percentual, renovando a nova mínima histórica. De acordo com a Credihome, plataforma online de soluções de crédito para compradores e proprietários de imóveis, a decisão do BC tem potencial para inserir 4 milhões de novos consumidores no mercado imobiliário e levar a uma taxa média de juros para consumidores finais abaixo dos 7,8% ao ano.

"A redução da taxa Selic abre espaço para que novos consumidores tenham acesso ao mercado de crédito imobiliário. Nas nossas estimativas, a cada 0,5 ponto percentual de queda são acrescidos cerca 4 milhões de novos consumidores. Projetamos que com a nova taxa os juros para o consumidor final fiquem entre 7,5% a 7,7% ao ano", afirma Bruno Gama, CEO da Credihome.

De acordo com o executivo, a decisão do Copom reforça os estímulos ao mercado imobiliário que já vem de um movimento de reaquecimento, com as taxas médias para o consumidor final caindo do nível de 11,2% em 2016. "Certamente, seguiremos com a recuperação já vista no primeiro semestre, com crescimento expressivo nos indicadores de vendas de imóveis acima de dois dígitos e em financiamentos cerca de 30% superior em relação ao mesmo período de 2018.

Atração de funding para empréstimos - A queda dos juros também deve trazer efeitos positivos para uma maior captação de funding para operações de home equity, também conhecido como crédito com garantia imobiliária, com a atração de mais investidores por ativos que ofereçam retornos acima do CDI, como é o caso dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), muito usados como fonte de recursos para empréstimos nessa modalidade.

"Com a queda da Selic, a busca por retorno para o investidor fica cada vez maior, liberando mais recursos para empréstimos. A oportunidade está nos CRIs que são lastreados por créditos com garantia imobiliária. Essa escassez de ativos que ofereceram rendimento é um fenômeno mundial com o cenário de juros baixos", lembra Luis Cláudio Garcia de Souza, fundador da Finvest e co-fundador da Credihome.

Juro básico cai para 5,5% ao ano e BC indica novos cortes

anunciou corte de 0,25 ponto porcentual de sua taxa de juros, para a faixa de 1,75% a 2,00% ao ano (ler mais na pág. B4).

Sem citar diretamente a alta mais recente da cotação do petróleo nos mercados internacionais, após os ataques a refinarias da Arábia Saudita, o BC brasileiro também ponderou que o cenário “segue incerto” e que há riscos ligados a uma “desaceleração mais intensa da economia global”.

Reformas. Ao avaliar o cenário interno, os dirigentes do BC reconheceram o avanço da agenda de reformas na economia. Eles deixaram de avaliar no comunicado, inclusive, o risco de frustração no andamento das reformas como “preponderante” entre todos os riscos considerados para o controle de inflação. Essa postura surge após a aprovação, há duas semanas, da reforma da Previdência na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado.

Além do cenário externo favorável para emergentes e do avanço das reformas, o BC levou em conta os índices de inflação controlados em sua decisão sobre a Selic. Na nota de ontem, a instituição atualizou suas projeções para a alta de preços. No cenário de mercado – que utiliza expectativas para câmbio e juros do mercado financeiro –, o BC alterou a projeção para a inflação em 2019 de 3,6% para 3,3%. Para 2020, a expectativa passou de 3,9% para 3,6%. Em ambos os casos, as projeções estão abaixo da meta perseguida pelo BC, de inflação de 4,25% este ano e de 4,00% no próximo ano.

Novos cortes. Além de ter reduzido a Selic em 0,50 ponto porcentual, o BC deixou margem para novos cortes. “A consolidação do cenário benigno para a inflação prospectiva deverá permitir ajuste adicional no grau de estímulo”, afirmou o BC no comunicado, sem se comprometer com novo corte de meio ponto porcentual ou com redução de 0,25 ponto porcentual.

“Os próximos passos da política monetária continuarão dependendo da evolução da atividade econômica, do balanço de riscos e das projeções e expectativas de inflação”, acrescentou a instituição.

O economista-chefe do Banco Fibra, Cristiano Oliveira, aposta em mais um corte no encontro do fim de outubro. “É claro que sempre os próximos passos dependem de uma reavaliação do cenário, mas acredito que uma nova redução de 0,50 está garantida”, disse. “A continuidade do ciclo em dezembro vai depender das expectativas de inflação, principalmente para 2021.”

Juro real. Apesar do novo corte da Selic, o Brasil segue entre os países com os maiores juros reais (descontada a inflação) do mundo. Levantamento feito pela Infinity Asset e pelo site MoneYou aponta que o País tem o oitavo maior juro real (1,65%) em um ranking com 40 economias. Na liderança da lista está a Argentina, com taxa real de 10%

Caixa: Saldo de crédito habitacional cresce 3,6% no 2TRI19 ante um ano e vai a R$ 452,3 bi

A carteira de crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal encerrou junho com saldo de R$ 452,3 bilhões, aumento de 3,6% em 12 meses. No trimestre a alta foi de 1,1%. Do total, R$ 276,2 bilhões foram concedidos com recursos FGTS e R$ 176,1 bilhões com recursos da poupança (SBPE).

A Caixa destaca, em nota à imprensa, que manteve a liderança no mercado de crédito imobiliário no primeiro semestre, com o ganho de 0,3 ponto porcentual frente a junho de 2018, totalizando 69,0% de participação.

O banco informa ainda que nos primeiros seis meses deste ano concedeu R$ 176,7 bilhões em crédito para a população brasileira, 5,5% a mais em relação ao mesmo período de 2018. A variação, conforme o banco, demonstra a recuperação da carteira de crédito da instituição. Somente no segundo trimestre, a Caixa concedeu R$ 93,5 bilhões, alta de 12,3% em relação ao primeiro e de 7,1% em uma ano.

Em relação ao Programa Minha Casa Minha Vida foram contratados na Caixa R$ 17,0 bilhões no primeiro semestre, o equivalente a 125,2 mil unidades habitacionais.

Governo libera R$ 600 milhões para destravar PAC e Minha Casa, Minha Vida

O Ministério da Economia publicou nesta segunda-feira (2) portaria que libera R$ 600 milhões para destravar obras do PAC(Programa de Aceleração do Crescimento). Desse total, R$ 443 milhões serão destinados ao programa de habitação Minha Casa, Minha Vida, de acordo com o Ministério do Desenvolvimento Regional.

O dinheiro deve ajudar a aliviar os atrasos no programa. A Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) afirma que as dívidas, que têm mais de 60 dias, superam os R$ 500 milhões. Segundo a entidade, são 600 empresas e 200 mil trabalhadores são afetados pelo problema.

“Não é o suficiente, não deve resolver 100% do atraso. Mas dá um fôlego. Quando chegar em outubro e novembro, temos que ver novamente”, afirma José Carlos Martins, presidente da Cbic.

O problema com os atrasos não deve terminar neste ano, pois o orçamento para o programa é ainda mais enxuto em 2020, diz Martins. “Estamos conversando com o governo. Há sensibilidade da parte do ministro, dos secretário. Entendemos que estão fazendo o que é possível.”

Martins estima que até a próxima quarta (4) as empresas devem começar a ser pagas.

O atraso nos pagamentos diz respeito a imóveis da faixa 1, que atende famílias com renda de até R$ 1.800. No segmento, 90% do valor do imóvel é financiado com recursos do OGU (Orçamento Geral da União).

Em meados de agosto, o Ministério do Desenvolvimento Regional publicou portaria em que reduziu a R$ 450 milhões no ano o subsídio do governo às faixas do programa que usam recursos do fundo.

Esse subsídio é aplicado às faixas 1,5 e 2 do MCMV, voltadas a famílias com renda de R$ 1.800 a R$ 4.000. Nesses segmentos, 90% do subsídio vem de recursos do FGTS e 10%, do OGU. Para o ano inteiro, o valor seria de R$ 900 milhões —o que caiu à metade agora.

O programa tem sofrido atrasos frequentes ao longo do ano. Em abril, construtoras ameaçaram parar diante de um desembolso atrasado estimado em R$ 550 milhões à época. O governo liberou recursos para resolver o problema. Diante da possibilidade de derrota na Câmara dos Deputados de um projeto de crédito suplementar de R$ 248,9 bilhões, em junho, também se comprometeu a liberar R$ 1 bilhão para o programa.

Os atrasos ocorrem em meio a discussões de uma reformulação do MCMV. Até agora, o governo não apresentou projeto que vai mudar as regras para o programa habitacional. Em junho, o ministro Gustavo Canuto (Desenvolvimento Regional) apresentou, em comissão na Câmara, uma proposta de limitar o acesso ao MCMV a famílias que tenham renda até sete salários mínimos (R$ 6.986 atualmente, sem considerar fator de localização).

Ele propôs ainda reformulações que incluem capacitação profissional dos atendidos e redução dos subsídios do governo federal no programa.

Se a mudança entrar em vigor, na prática as famílias que ganham mais de sete salários mínimos (R$ 6.986) e menos que R$ 9.000 deixam de ter acesso a taxas de juros menores que as praticadas em financiamentos com recursos da poupança, o chamado SBPE, e pelo mercado imobiliário.

O Ministério da Economia também discute mudanças no programa habitacional. O subsídio do governo estaria vinculado à doação de terrenos da União, por exemplo.