sexta-feira, 23 de agosto de 2019

Bradesco diz que pode oferecer crédito imobiliário com IPCA, mas cita riscos



O diretor executivo e de Relações com Investidores do Bradesco, Leandro Miranda, disse que o banco não teria nenhum problema de oferecer crédito imobiliário com taxas baseadas no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como referência. O problema é se o mutuário gostaria de assumir o risco inflacionário por um período tão longo.
Nesta tarde, o presidente da Caixa Econômica Federal,Pedro Guimarães, anunciou que a Caixa vai oferecer taxas de juros atreladas ao IPCA, inflação oficial do País, para contratos de 360 meses. A Caixa e o Bradesco brigam pela liderança dos financiamentos imobiliários, segundo o executivo.
Ele questiona se 12 anos atende o cliente, já que o valor da prestação ficaria elevada, e, no caso da oferta de 20, 30 anos, como é mais comum para o crédito imobiliário, o mutuário gostaria de se comprometer com a inflação por um período tão longo. Mesmo no prazo de 12 anos, segundo Miranda, que ainda não havia tomado conhecimento diretamente do anúncio da Caixa, haveria um risco inflacionário que o brasileiro talvez não queira tomar.
"Para nós, bancos, faríamos sem problemas, mas não sei se o cliente gostaria de 12 anos. Para nós acho viável porque tem proteções de inflação através de derivativos. Se quiser transformar a taxa em fixa você tem possibilidade de securitizar essa carteira de 12 anos junto a fundos de pensão e companhias de seguro. Mas atende o consumidor?", questiona Miranda.
"Vamos primeiro entender o regulamento (anunciado nesta terça). Nós temos capacidade de prover todo e qualquer produto bancário no Brasil, se tiver demanda a gente pode fazer a inflação por 12, 20, 30 anos", afirmou o executivo. "Não temos necessidade de limitar a 12 anos porque temos capital robusto", concluiu.

Banco do Brasil divulga modalidade mais barata


O Banco do Brasil (BB) começou ontem a usar um novo procedimento para concessão de empréstimos imobiliários, oferecendo taxas mais reduzidas de acordo com a duração do financiamento.
Em material enviado a agentes imobiliários, ao qual a Reuters teve acesso, o BB apresentou uma tabela válida para as linhas de carteira hipotecária e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Para contratos com prazo de até 60 meses, a taxa anual será a partir de 7,99%. No caso de financiamentos de 61 a 118 meses, a taxa sobe a 8,05%, chegando a 8,10% quando o período for de 119 a 178 meses. Se o financiamento for pago entre 179 e 238 meses, a taxa será de 8,15%. Para o intervalo de 239 a 298 meses, o juro sobe a 8,24%, avançando para 8,29% nos casos de 299 a 359 prestações. Por fim, financiamentos com prazos de 359 a 418 meses pagarão 8,45% ao ano.
O material explica ainda que o banco também leva em conta o perfil de relacionamento do cliente com o banco para definir a taxa final cobrada.
O movimento aconteceu no mesmo dia em que a Caixa Econômica Federal anunciou a criação de uma linha de crédito imobiliário atrelada ao IPCA.
Consultado, o BB não se manifestou de imediato. 

sexta-feira, 16 de agosto de 2019

Taxa de juros para crédito imobiliário indexada à inflação será menor, diz presidente da Caixa



O presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, afirmou nesta quinta-feira, 15, que o banco está próximo de anunciar, oficialmente, o lançamento de linhas de crédito imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) com custo indexado ao IPCA – o índice oficial de inflação. O índice poderá substituir a Taxa Referencial (TR) em contratos novos de financiamento. Segundo Guimarães, o anúncio pode ocorrer na próxima semana.
Guimarães afirmou que o Banco Central e o próprio Conselho Monetário Nacional (CMN) já aprovaram essa possibilidade. Questionado sobre os motivos para que o voto do CMN neste sentido não ter sido publicado, Guimarães desconversou. No entanto, ele lembrou que na última quarta-feira, 14, o CMN promoveu uma reunião extraordinária no Ministério da Economia. Após este encontro do CMN, foi divulgada apenas uma resolução, ligada ao financiamento de produtores de arroz.
“Estamos focando no setor imobiliário”, disse Guimarães a jornalistas no início da noite de hoje. Segundo ele, as linhas de crédito imobiliário indexadas a índices de inflação serão anunciadas assim que o banco estiver preparado para atender aos clientes. “Certamente, a taxa de juros do crédito imobiliário indexado ao IPCA será bem menor”, acrescentou o presidente da Caixa. Ele evitou, no entanto, revelar o quanto será mais baixa.
O Estadão/Broadcast antecipou o que o Banco Central estudava a possibilidade de permitir que os bancos utilizem índices de inflação, como o IPCA, como referência para o reajuste das parcelas do crédito para compra da casa própria em operações do SFH, para imóveis com valor de até R$ 1,5 milhão. O índice de inflação seria um substituto da TR, hoje usada como indexador em todas as operações do SFH. A expectativa do setor é de que a mudança possa abrir espaço para juros menores nos novos contratos.
Atualmente, quem financia imóvel pelo SFH paga uma taxa de juros fixa, cujo limite é de 12%, mais a TR, que atualiza o saldo devedor. Como o valor da TR hoje é zero, o mutuário da casa própria paga, na prática, apenas o valor fixo. Os dados mais recentes do Banco Central mostraram que a taxa média de juros cobrada em financiamentos imobiliários fechados em maio foi de 7,7% ao ano neste caso. Quem financiou o imóvel a taxas de mercado (fora do SFH) teve acesso a um juro médio de 9,2% ao ano. O SFH já possui um custo mais baixo por utilizar recursos da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Repasses. Guimarães anunciou nesta quinta-feira que recebeu autorização do conselho do banco para pagar ao Tesouro mais R$ 7,35 bilhões referentes à dívida com Instrumentos Híbridos de Capital e Dívida (IHCD). Com os outros R$ 3 bilhões já pagos em junho, a Caixa completa agora um total de R$ 10,35 bilhões quitados. Isso corresponde a 25% dos R$ 40 bilhões devidos pelo banco.
Os IHCD foram usados pelo governo da presidente Dilma Rousseff para elevar o volume de recursos em instituições públicas. Até o fim do ano, conforme Guimarães, a Caixa planeja pagar mais R$ 10 bilhões.

Financiamentos imobiliários poderão ser indexados à inflação




Os bancos poderão oferecer crédito imobiliário corrigido pela inflação. O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou resolução que permite que novos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) tenham o saldo devedor atualizado por índices de preços.
A resolução foi aprovada na reunião extraordinária do CMN na manhã de quarta-feira (14), mas só foi divulgada pelo Banco Central (BC) (15) no fim da noite, depois de o presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, anunciado que o banco passará a conceder crédito imobiliário corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) mais uma taxa de juros fixa.
Os financiamentos habitacionais são corrigidos pela Taxa Referencial (TR), atualmente zerada, mais juros fixos que variam conforme o perfil do mutuário. Em julho do ano passado, o conselho havia autorizado a concessão de crédito corrigido pela inflação. A resolução, no entanto, não alcançava as operações do SFH, nas quais o tomador usa o saldo da conta do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para pagar as prestações e amortizar o saldo devedor.
Em nota, o Banco Central explicou que a medida ajuda a tornar o mercado imobiliário menos dependente da poupança e do FGTS, cujos recursos são em parte usados para empréstimos habitacionais. Segundo o BC, os financiamentos corrigidos pela inflação podem servir de lastro (base) e ampliar a participação de instrumentos voltados para o crédito imobiliário negociados no mercado financeiro, como os certificados de recebíveis imobiliários e as letras imobiliárias garantidas.
Segundo o comunicado, a medida é derivada da agenda de modernização do sistema financeiro e beneficiará o consumidor ao ampliar as modalidades de financiamento imobiliário disponíveis, aumentar a concorrência entre os agentes financeiros e reduzir os juros finais para o tomador.

CMN libera IPCA no crédito imobiliário, e Caixa prepara lançamento


O Conselho Monetário Nacional (CMN) deu o passo que faltava para o lançamento de linhas de crédito imobiliário corrigidas por índice de preços em operações feitas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), aquelas em que o comprador pode usar dinheiro da sua conta do FGTS para pagar a dívida.
O anúncio não foi feito pelo CMN, como é praxe, mas pelo presidente da Caixa, Pedro Guimarães em entrevista no início da noite de ontem. O executivo pretende lançar produtos nessa modalidade na próxima semana. Em seguida, o presidente Jair Bolsonaro disse que, na terça-feira, a Caixa vai anunciar novidades que vão "revolucionar" o mercado de crédito imobiliário. O Banco Central acabou anunciando a medida no fim da noite.
As linhas que a Caixa vai lançar serão mais baratas do que as oferecidas pelo banco, indexadas pela TR. As taxas ainda não são públicas, mas a expectativa é que fiquem em IPCA mais uma banda entre 2% e 5% ou perto disso. O percentual será menor quanto melhor for o perfil de crédito do tomador e maior for o relacionamento com o banco. Hoje, a modalidade mais barata da Caixa sai por TR mais 8,5% ao ano.
As linhas baseadas na TR serão mantidas. O cliente poderá escolher o indexador e o sistema de amortização: serão oferecidos tanto o SAC, de amortizações constante, quando a tabela Price, com parcelas fixas.
Hoje, já existe liberdade de indexador para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que abrange imóveis acima de R$ 1,5 milhão, uma parcela pequena do mercado. Por isso, o anúncio da liberação de índice de preço para o SFH é importante, e há duas grandes razões. Uma delas é que representa um mercado maior que o SFI e que, agora, poderá ter acesso a taxas mais baixas. A outra é que a medida tem potencial para provocar uma mudança na estrutura de funding do mercado imobiliário, hoje dependente da poupança e do FGTS.
Com a indexação pelo IPCA, será possível securitizar e empacotar em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) as operações de financiamento habitacional, abrindo mais um bolsão de recursos para o setor num momento em que as fontes atuais de funding começam a dar sinais de esgotamento.
Guimarães já disse que a Caixa pretende securitizar créditos imobiliários, dando giro maior à carteira. Por meio de CRIs, fintechs poderão entrar na disputa pelo mercado imobiliário, pois o custo de capital de carregar uma operação no balanço por 30 anos deixa de existir. (Colaborou Estevão Taiar, de Brasília).

quarta-feira, 14 de agosto de 2019

Selic e concorrência devem levar juro imobiliário ao menor nível da história



Os juros do crédito imobiliário caminham a passos largos para cair ao menor nível da história no Brasil, o que pode ocorrer já no próximo ano, segundo executivos do setor. A expectativa é criada diante da expectativa de novos cortes da taxa básica da economia e da maior concorrência entre os grandes bancos, acirrada pela retomada dos financiamentos da Caixa Econômica Federal neste ano.
O juro médio dos empréstimos para compra da casa própria ficou em 7,73% ao ano em junho, conforme dados do Banco Central (BC) que consideram financiamentos para pessoas físicas com recursos direcionados. Este nível já beira o piso visto em fevereiro de 2013, quando estava em 7,69%. Naquela época, porém, a Selic havia sido cortada para 7,25% ao ano em um movimento considerado "artificial" - tanto que o juro baixo não durou muito tempo e a taxa voltou a subir nos meses seguintes.
Agora, o cenário é outro. Bancos e construtoras acreditam que um novo piso histórico nos juros do crédito imobiliário deverá acontecer naturalmente, graças ao ajuste fiscal em curso, à inflação baixa e à tendência de novos cortes na Selic. O mercado financeiro prevê que a taxa básica saia dos atuais 6% para 5% ao ano no fim de 2019, enquanto os mais otimistas falam em até 4,75%.
"Não há nada que sinalize que não chegaremos à mesma situação vista anos atrás", afirmou o economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci, referindo-se ao piso de juros registrado no período de bonança do mercado imobiliário. "Se o Banco Central confirmar a expectativa atual de baixar ainda mais a Selic, é natural que haja uma adequação das taxas de juros do financiamento", avaliou.
Concorrência - Além do fator macroeconômico, a concorrência entre os bancos também favorece o cenário. A carteira imobiliária é muito disputada, pois permite às instituições reter clientes por um período de até 35 anos. E a concorrência ficou maior uma vez que a Caixa, que tem dois terços de participação no setor, acelerou os empréstimos em 2019 após pisar no freio em 2018. Em junho, ela anunciou a redução de suas taxas para clientes com relacionamento de 8,75% para 8,50% (mais taxa referencial) ao ano.
Como resposta, uma das principais ofensivas veio do Santander Brasil, que, em julho, anunciou uma campanha de 60 dias com juros reduzidos de 8,99% para 7,99%. O banco ainda se aliou ao Magazine Luiza para incluir uma geladeira de brinde aos clientes. "Estamos rumo a uma carteira de crédito imobiliário de R$ 40 bilhões na pessoa física", disse à imprensa o presidente do Santander, Sergio Rial.
A diretora de crédito imobiliário do Itaú Unibanco, Cristina Magalhães, contou que, há cerca de dois meses, não acreditava que o mercado reduziria mais os juros, uma vez que esse custo já havia sido reduzido, mas mudou de opinião depois de ver as ofensivas dos concorrentes. "Estávamos no ponto ótimo. Há um ano, os juros eram de cerca de 11% ao ano", recordou. Para o curto prazo, Cristina disse que o Itaú não tem engatilhado um corte generalizado nas taxas, mas será competitivo para reter clientes. Segundo ela, é importante oferecer aos consumidores um bom custo efetivo total, que é o resultado das taxas de juros mais seguro, tarifas e outros itens.
O Bradesco, vice-líder em financiamentos imobiliários, também pretende adotar no curto prazo uma postura semelhante à do Itaú. Ou seja: não reduzirá juros de forma ampla, mas está disposto a negociar. "Estamos abertos a discutir e negociar com os clientes qualquer taxa, inclusive tão baixas ou até menores que as da Caixa se for o caso", disse recentemente o presidente, Octavio de Lazari Jr. "Mas seria uma avaliação caso a caso", ponderou.
Próximos passos - O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte, avaliou que novos cortes nas taxas dependem de uma demanda maior por parte dos consumidores. "Os bancos estão com apetite. Tem muita competição. Está faltando o consumidor ficar um pouco mais valente para demandar o crédito", observou. "Apesar de a economia estar começando a dar sinais de crescimento, ainda temos desemprego alto e ainda não estamos vendo a retomada da renda individual e essa é uma variável que toma um pouco mais de tempo".
Para o analista de mercado imobiliário do BTG Pactual, Gustavo Cambauva, os bancos não estão tão dispostos a tomar risco quanto no passado. "O próximo passo depende do comportamento da economia como um todo. Não acho que os juros chegarão ao piso recorde esse ano, mas em 2020 é possível", previu.
Se a trajetória se confirmar, as vendas de imóveis poderão deslanchar de vez, deixando no passado o gosto amargo dos distratos e dos estoques encalhados.
O setor estima que a redução de cada ponto porcentual nos juros representa desconto de 7% a 8% na parcela, o que significa que o financiamento passa a caber no bolso de mais consumidores. "Em São Paulo, são vendidas de 25 mil a 30 mil imóveis novos por ano. Dentro de alguns anos, esse patamar poderia subir para 40 mil", estimou Cambauva.
O copresidente da MRV Engenharia, Rafael Menin, acredita que o mercado nacional pode até dobrar de tamanho na próxima década caso haja uma redução dos juros do financiamento associada ao crescimento duradouro do Produto Interno Bruto (PIB) e à estabilidade política. "O mercado pode sair do patamar de produção de 600 mil imóveis por ano para mais de um milhão por ano em uma década", calculou Menin. A construtora já vem ampliando os negócios e espera atingir o marco de 50 mil unidades lançadas neste ano.
Enquanto os juros rondam o piso histórico, a liberação de crédito no primeiro semestre reforçou o otimismo do setor. Os financiamentos somaram R$ 33,7 bilhões no primeiro semestre de 2019, alta de 33,3% frente ao mesmo período de 2019. Diante da expansão robusta, a Abecip elevou sua projeção de empréstimo no acumulado do ano de 7% para 13% no ano, o que deve totalizar agora R$ 132 bilhões. "Acho que estamos voltando para um momento de aquecimento do mercado", observou o presidente da entidade, ponderando que o setor está longe, porém, de viver uma "euforia".

segunda-feira, 12 de agosto de 2019

Venda de imóveis usados cresce 22,54% no primeiro semestre em SP


Os mercados de imóveis usados e de locação de casas e apartamentos fecharam o primeiro semestre deste ano em alta na cidade de São Paulo, com saldo positivo acumulado de 22,54% nas vendas, e 20,93%, na locação.
No primeiro semestre do ano passado, o saldo de vendas acumulado ficou negativo em 4,23%. A locação registrou saldo positivo de 12,04%, pouco mais que a metade do registrado este ano.
Os dados são do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).  De acordo com a pesquisa, o bom resultado do semestre foi impulsionado pelas vendas de junho, quando o número de unidades comercializadas foi 27,75% superior ao de junho do ano passado.
Foi o melhor saldo em seis meses, superando fevereiro (+ 26,8%) e abril (+ 20,04%).
O  levantamento "indica a resistência e a força de superação do mercado de imóveis usados neste momento em que caminhamos para terminar o ano com um PIB crescendo menos de 1% sobre 2018, muito abaixo das previsões iniciais", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.
Dos imóveis comercializados pelas 264 imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP em junho, 73,03% foram apartamentos e 26,97%, casas. Esse número foi 27,75% maior que o de maio, com o índice de vendas passando de 0,2639 nesse mês para 0,3371 em junho.
Os preços do metro quadrado dos imóveis aumentaram em média 14,15% em junho comparado a maio.
Financiamento liderou formas de pagamento - Foram vendidos com financiamento bancário 61,8% dos imóveis negociados por essas imobiliárias.
As outras formas de pagamento foram a venda à vista (37,08%) e por meio de carta de consórcio imobiliário (1,12%). A pesquisa não registrou venda com pagamento parcelado por donos de imóveis.
Imóveis de até R$ 600 mil foram os mais vendidos - Imóveis com preço final de até R$ 600 mil dominaram as vendas em junho, com participação de 56,18% do total.
Por faixa de preço de metro quadrado, 49,41% das unidades vendidas custaram aos compradores até R$ 8 mil o metro quadrado.
Locação de casas em queda - Dos contratos de alugueis firmados em junho pelas imobiliárias pesquisadas, 56,32% eram apartamentos e 43,68%, casas. Houve queda de 5,82% em relação às locações contratadas em maio.
Os aluguéis novos caíram em média 2,6% em relação a maio.
Mais da metade das novas locações de junho – 52,62% do total – tem aluguel médio de até R$ 1.200.