Vila Velha segue como maior polo do mercado imobiliário capixaba em 2024

 

Bairros como Praia de Itaparica, Praia da Costa, Itapuã, Jockey de Itaparica, Centro de Vila Velha, Coqueiral de Itaparica e Residencial Coqueiral compõem a região da cidade com o maior número de unidades em construção, somando um total de 6.271 novas unidades. Os dados fazem parte da pesquisa do Sinduscon, realizada com a participação de 20 incorporadoras da Grande Vitória, indicando destaque especial para Vila Velha, cidade que deve concentrar o maior número de lançamentos residenciais previstos para 2024.

 

“Os números representam um crescimento sustentável que segue uma tendência de alta. A análise do 42º Censo do Sinduscon aponta que, no final de 2023, havia 14.795 unidades em obras na Grande Vitória, e que a estimativa para 2024 também é de um crescimento estável. E neste contexto, Vila Velha se destaca não apenas como o município mais procurado para a construção de novos imóveis, como também o que registra a maior valorização imobiliária do Estado e a 6ª maior do Brasil, neste início de 2024”, avalia o prefeito Arnaldinho Borgo.

 

Principais desafios

 

A pesquisa do 42º Censo Imobiliário do Sinduscon também identificou os principais desafios para o aumento da oferta de novos imóveis na Grande Vitória, destacando questões como: escassez de áreas disponíveis; alterações que tornaram os Planos Diretores Urbanos mais restritivos; e aumento nas despesas com cartórios de registros de imóveis.

 

Em Vila Velha, no entanto, existem muitas áreas de expansão ainda disponíveis para serem incorporadas nos principais bairros da cidade. Além disso, as leis municipais foram atualizadas e modernizadas; a prefeitura reduziu a burocracia, simplificou a emissão de alvarás, agilizou os processos de licenciamento; e o município segue em busca de novos investimentos para manter este novo ciclo de desenvolvimento econômico e social que vem experimentando nos últimos três anos.

 

“No geral, os dados são muito positivos e indicam um cenário promissor para o mercado imobiliário na Grande Vitória, onde Vila Velha segue liderando em número de lançamentos e com um panorama bem mais equilibrado nas vendas. Tudo isso sustenta a confiança do setor para o ano de 2024 e renova nossas expectativas de que o panorama socioeconômico canela-verde siga em ritmo sustentável de desenvolvimento”, ressalta o secretário de Desenvolvimento Econômico de Vila Velha, Everaldo Colodetti.

 

Mercado estável em 2024

 

Outra pesquisa divulgada pelo Sinduscon, contendo a “Previsão de Lançamentos Imobiliários”, mostra que o mercado capixaba deve se manter estável em 2024, com o mesmo nível de crescimento registrado no último semestre de 2023, período em que foram lançadas 2.855 unidades na Grande Vitória.

 

Essas 2.855 unidades lançadas no segundo semestre de 2023 representam um aumento de 93% em comparação com o primeiro semestre do mesmo ano, quando 1.479 unidades foram lançadas na região, sinalizando uma mudança positiva no mercado, que desde 2021 apresentava um número de unidades entregues maior do que o número de unidades lançadas, o que poderia gerar uma redução no estoque de novos imóveis.

 

Imóveis com perfil econômico

 

O 42º Censo Imobiliário do Sinduscon revela, ainda, que dos 5.727 novos imóveis residenciais previstos para serem lançados na Grande Vitória neste ano, 34% são de perfil econômico, mais acessível, ou estão enquadrados no programa “Minha Casa Minha Vida”. Os dados mostram, também, que, deste total de 5.727 unidades a serem lançadas este ano, 3.412 serão imóveis de dois quartos.

Minha Casa Minha Vida ‘superaquece’ e deve exigir mais R$ 25 bilhões do FGTS

 Após ser alvo de uma série de benefícios, o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) dá sinais de superaquecimento. O programa, que é vitrine do governo Lula, chegou a um ritmo tão aquecido de contratações que, se continuar assim, exigirá um acréscimo entre R$ 25 bilhões e R$ 30 bilhões no orçamento no segundo semestre. Caso contrário, os novos financiamentos para a compra e a construção de moradias populares terão de ser congelados no fim do ano.

O programa cresceu significativamente. Entre janeiro e março de 2024, as contratações consumiram R$ 30,6 bilhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), mais que o dobro dos mesmos meses de 2023, quando foram de R$ 14,8 bilhões. O número de unidades financiadas no primeiro trimestre deste ano chegou a 134,9 mil, aumento de 52% em relação às 89,2 mil na mesma base de comparação anual.

Para todo o ano de 2024, o orçamento do FGTS para o MCMV é de R$ 106 bilhões, o equivalente a R$ 26,5 bilhões por trimestre. Portanto, o consumo de R$ 30,6 bilhões do orçamento já está 15% acima do previsto para o período. E olha que o começo de cada ano costuma ser o período mais fraco para contratações de financiamentos imobiliários devido às férias e feriados que dispersam a população. Nos meses seguintes, o mercado vai se aquecendo gradualmente, com aumento do volume de negócios.

O consultor em habitação popular e ex-vice-presidente da Caixa Econômica Federal, José Urbano Duarte, estima que serão precisos em torno de R$ 25 bilhões a R$ 30 bilhões para alimentar o programa habitacional neste ano. “É importante já estar no radar. O Minha Casa, Minha Vida está rodando tão fortemente, que já aponta pra necessidade de um adicional de orçamento”, afirmou, projetando que o dinheiro do orçamento atual deve acabar em setembro.

O motivo para o aquecimento do MCMV está nos ajustes feitos no programa desde o ano passado para turbinar os lançamentos e as vendas. “A partir da atualização de parâmetros do programa, vimos um aumento relevante das contratações. Elas foram de cerca de R$ 5 bilhões por mês para entre R$ 9 bilhões e R$ 10 bilhões por mês desde o fim do ano passado”, disse Urbano.

Desde a metade de 2023, houve aumento do subsídio dado às famílias para aquisição de imóveis (de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil), corte dos juros em 0,25 ponto porcentual para o financiamento das famílias de menor renda (para o patamar de 4% a 4,25% ao ano) e elevação do teto de preços dos imóveis de R$ 265 mil para até R$ 350 mil em todo o País, permitindo que mais moradias fossem enquadradas.

Também houve expansão do prazo de financiamento de 30 para 35 anos. Mais recentemente, foi cortado de 4% para 1% a alíquota do Regime Especial de Tributação (RET) para projetos residenciais da faixa do MCMV, o que aumentou o apetite das construtoras. O último benefício passou a valer no dia 8 de abril, quando entrou em vigor o financiamento com uso do chamado ‘FGTS Futuro’, em que o mutuário pode agregar os depósitos futuros no seu FGTS para pagar as parcelas do financiamento. Esta medida sequer deve aquecer ainda mais as vendas de imóveis nos próximos meses, na visão das empresas.

Governo considera ampliar orçamento do FGTS para MCMV

Questionado pela reportagem, o Ministério das Cidades reconheceu o crescimento das contratações e sinalizou que considera reajustes no orçamento do MCMV, o que depende de aprovação do Conselho Curador do FGTS, onde é um dos membros.

“O setor habitacional, no primeiro trimestre, mostrou-se atípico, principalmente devido ao atendimento das demandas reprimidas do exercício anterior e ao crescimento das operações de crédito para a produção de empreendimentos”, citou a pasta, em nota ao Estadão/Broadcast.

“Ao discutir a reformulação com o Conselho Curador, será avaliada a manutenção ou ampliação do orçamento vigente”, acrescentou a pasta, lembrando que isso já aconteceu antes. Em 2023, o orçamento começou em R$ 68,1 bilhões e foi elevado para R$ 102,4 bilhões.

Preocupante, reforma do Código Civil pode trazer insegurança e litigiosidade

 As mudanças no Código Civil de 2002, por comissão instituída pelo presidente do Senado, Rodrigo Pacheco (PSD-MG), têm sido apresentadas como mera reforma, a atingir, basicamente, o direito de família e o "direito digital". Todavia, não é o que ocorre. Esse é um fato preocupante, uma vez que o Código Civil é a lei que mais afeta a sociedade: regula a vida de pessoas e empresas do início até após seu fim, englobando a regulamentação de contratos, propriedade, famílias e sucessões.

 

A ler-se as incontáveis páginas do anteprojeto feito em velocidade incompatível com o tempo de reflexão que obra dessa natureza exige, contam-se quase mil mudanças, mais do que ocorreu quando o Código Civil de 1916, que perdurou por 86 anos, foi substituído pelo atual. A alteração é profunda: uma verdadeira revolução nas bases técnicas de um Código que tem apenas 20 anos. Ajustes pontuais são necessários? Sim, e alguns estão sendo propostos, cabendo destacar esforços nesse sentido, o que é muito diferente de mudar quase metade do regramento em seu conteúdo e seu método. Se aprovado o anteprojeto, as modificações na estrutura jurídico-econômica das relações privadas resultarão em grave insegurança jurídica, jogando por terra o trabalho diuturno de construção e consolidação, por juristas e juízes, ao longo de anos.

 

Na Parte Geral do Código Civil, base para aplicação dos demais artigos, grassam a imprecisão e a contradição. São desmoronados o conceito e as consequências da ilicitude civil, com o recuo de décadas. Atividades de risco permitido, como dirigir um automóvel, podem ser consideradas atividades ilícitas, podendo gerar o dever de indenizar, ao confundir risco com ilicitude e esta com culpa. Igualmente na responsabilidade civil e nos contratos paritários, grassando, aqui, a insegurança, exemplificada —mas não esgotada— nas regras que determinam a nulidade de pleno direito dos pactos privados que "violarem a boa-fé e a função social". Se até hoje não há mínimo consenso sobre o significado da expressão "função social", como não ampliar a insegurança aos contratantes?

 

Sob a bandeira da proteção do contratante mais fraco, entraves burocráticos, anacronismos e importação de soluções inspiradas em legislações estrangeiras incompatíveis com a nossa surgem com frequência no anteprojeto. Exemplo é a possibilidade de concessão de recompensas a litigantes individuais caso vençam processos contra empresas que atentem contra direitos dos consumidores. Tentativa de enfrentar problema que já conta com diversas respostas efetivas do ordenamento, como agências reguladoras, Procons e ações coletivas. Tais regras, destituídas de toda técnica e positivamente irrazoáveis, levarão ao aumento da litigiosidade, na contramão do esforço de décadas do Poder Judiciário para enfrentar o abarrotamento de processos nos tribunais.

 

Nos direitos extrapatrimoniais, as inovações são tantas, e propostas, modo geral, em linguagem tão estranha à técnica jurídica e à gramática da língua portuguesa que ainda não foi possível compreendê-las integralmente. Exemplo? Tenha-se presente a disciplina da proteção aos animais, inserida no capítulo dedicado a regrar os direitos das pessoas.

No direito de família, propagado como um dos temas em que a reforma se faz mais necessária, boa parte da alegada mudança já existe, decorrente que é da evolução dos estudos e das decisões judiciais das últimas duas décadas. Destaca-se o reconhecimento de direitos a pessoas homoafetivas e de famílias monoparentais, temas de pretensa inovação. Por outro lado, em matéria de término do casamento, uma multiplicidade de problemas deverá surgir do chamado divórcio unilateral, pela vontade de um dos cônjuges, diretamente no Cartório de Registro Civil. A multiplicidade de problemas que podem surgir aqui é incalculável.

 

Um Código Civil elaborado a toque de caixa, pleno de "novidades" não testadas pela experiência, recheado por conceitos indeterminados e termos estranhos à linguagem jurídica não deverá servir como garantia mínima de previsibilidade nas relações civis. Em caso de aprovação do anteprojeto como está, o aumento da insegurança e da litigiosidade parece ser a única certeza.

Governo prepara medidas para liberar R$ 300 bi para crédito imobiliário

 Para ampliar o crédito imobiliário, promessa do ministro da Fazenda Fernando Haddad, o governo trabalha em pelo menos duas frentes. As medidas têm potencial para injetar no mercado R$ 300 bilhões, segundo técnicos a par das discussões.

 

Uma das frentes em discussão envolve a redução do compulsório da caderneta de poupança, que é o dinheiro que precisa ficar depositado no Banco Central (BC) sem poder ser usado pelas instituições financeiras. O objetivo é destinar o recurso liberado para o financiamento da moradia.

 

Hoje, os bancos precisam reservar 20% de todos os recursos depositados na poupança no BC. Esse dinheiro é remunerado e o objetivo é garantir a segurança do sistema financeiro. Ao mesmo tempo, os bancos precisam destinar 65% do total da poupança para financiar a casa própria. Isso não muda para quem guarda dinheiro na tradicional caderneta, mas o montante depositado é fundamental para o financiamento imobiliário.

 

A ideia é reduzir o compulsório de 20% para 15%, direcionando essa folga para ampliar de 65% para 70% o direcionamento da caderneta de poupança para operações de financiamento imobiliário dentro do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Hoje, são R$ 730 bilhões nessa modalidade de crédito.

 

Mercados secundário de crédito

 

A outra frente de medida envolve uma ideia de Haddad de fazer deslanchar a compra e venda de carteira de crédito imobiliário dos bancos.

Além de liberar uma parcela do compulsório, o plano é fazer com que aconteça no mercado imobiliário o que já ocorre com empréstimo consignado, financiamento de veículos e venda de fatura do cartão de crédito: os bancos vendem suas carteiras no mercado. O plano é deslanchar o mercado secundário para a modalidade de financiamento habitacional.

 

Hoje, um banco fica por mais de 20 anos carregando o financiamento imobiliário (que é o prazo dos financiamentos). Isso, por exemplo, trava o balanço e impede ampliar financiamento em muitos casos porque há limites prudenciais para empréstimos.

A ideia de Haddad é viabilizar a compra e venda de carteira, capitalizando bancos e liberando espaço no balanço. Isso não muda para quem já tem o financiamento.

 

Taxa de equalização

 

Atualmente, os contratos são corrigidos pela Taxa Referencial (TR), enquanto a troca de balcão (ou seja, a venda da carteira) ocorre principalmente usando o IPCA. O governo trabalha num mecanismo para corrigir essa distorção que não envolva recursos do Tesouro Nacional.

O plano do governo é aproveitar a trajetória de queda da Taxa Selic, hoje em 10,75% ao ano, e preparar o terreno para deslanchar o mercado secundário do crédito imobiliário em 2025. Neste sentido, o governo vai mudar o papel da Empresa Gestora de Ativos (Emgea), criada em 2001 e que herdou contratos habitacionais da Caixa Econômica Federal com problemas de inadimplência, numa iniciativa para limpar o balanço do banco à época.

 

Alternativa ao FGTS

 

Pela proposta, além de ativos da União, a empresa poderá adquirir bens e direitos dos estados e dos municípios, além de poder participar de fundos de investimentos. Poderá também adquirir no mercado financeiro títulos de valores imobiliários e ofertar mecanismos que permitam a proteção de instituições financeiras a exposições de remuneração e prazo oriundos da concessão de crédito imobiliário. Assim, o governo vai usar a Emgea para a política de crédito imobiliário.

 

A Emgea poderá atuar como securitizadora (empresas que compram dívidas que os consumidores têm com outra companhia) e terá o estatuto alterado. As mudanças foram incluídas na minuta da medida provisória (MP) que institui o Programa de Redução da Pobreza, com medidas de acesso ao crédito para pequenos empreendedores.

 

Hoje não existe um mercado secundário de financiamento imobiliário porque há uma dificuldade de equalizar a TR e o IPCA. A TR é uma taxa financeira calculada a partir das taxas médias praticadas entre os investidores nas negociações de títulos públicos prefixados, que são as Letras do Tesouro Nacional (LTN).

Atualmente, não existe no mercado um instrumento financeiro (hedge) que permita a troca desses dois indexadores (TR por IPCA). A TR é aplicada basicamente na correção da Caderneta de Poupança, no FGTS e nos contratos habitacionais que utilizam esses dois fundings. Os demais agentes do mercado financeiro não utilizam este indexador, tendo muito mais afinidade com o IPCA.

 

Segundo técnicos a par das discussões, o estímulo ao mercado secundário seria criar uma fonte de recursos alternativa ao FGTS, mais focado no programa Minha Casa Minha Vida e à poupança, que tem dado sinais de que não conseguirá sustentar uma expansão do crédito imobiliário.

 

A liberação do compulsório da poupança ainda depende da aprovação do BC no Conselho Monetário Nacional (CMN), que reúne representantes da Fazenda e do Planejamento. O BC é que cuida das regras do compulsório.

Preço dos imóveis residenciais sobe, mas fica baixo da inflação acumulada em 2024

 O Índice FipeZAP de Venda Residencial, que reúne dados de anúncios de 50 cidades brasileiras, aponta que o preço médio dos imóveis residenciais subiu 1,50% no acumulado do ano. Apesar da alta, o mercado imobiliário andou atrás da inflação medida pelo IPCA-15 (uma espécie de prévia do índice oficial), que registrou 1,62% neste primeiro trimestre de 2024.

 

Embora tenha ficado abaixo da inflação, o resultado de março reforça a percepção de que há uma aceleração do aumento dos preços, e ela pode ser vista mês a mês. O índice avançou 0,64% em março, ante altas de 0,29% em dezembro/2023, 0,36% em janeiro/2024 e 0,49% em fevereiro/2024.

 

Ao final do primeiro trimestre de 2024, 49 das 50 cidades monitoradas tiveram alta nominal, que desconsidera a inflação. Entre as capitais, as que tiveram maior ajuste, inclusive acima do IPCA, foram Curitiba, com aumento de 4,27%; João Pessoa, subindo 3,51%; Goiânia, com alta de 3,20%.

 

Em seguida, aparecem Recife (2,91%); Salvador (2,67%); Belo Horizonte (2,50%); Maceió (2,36%); Vitória (2,32%); Florianópolis (2,07%), Fortaleza (1,43%); Manaus (1,32%); São Paulo (1,12%); Brasília (+0,84%); Campo Grande (0,70%); Rio de Janeiro (0,53%); e Porto Alegre (0,14%).

 

O preço médio de venda residencial ficou de R$ 8.845/m² em março. Confira o preço médio do metro quadrado nas capitais mais caras:

 

Vitória (ES) (R$ 11.173/m²),

Florianópolis (R$ 11.011/m²);

São Paulo (R$ 10.794/m²);

Rio de Janeiro (R$ 10.030 /m²);

Curitiba (R$ 9.458/m²);

Brasília (R$ 9.067/m²).

 

O índice aponta ainda que os imóveis de apenas um dormitório tiveram as maiores altas. No recorte dos últimos 12 meses, o Índice FipeZAP registrou uma valorização média acumulada de 5,54%. No mesmo período, as unidades com apenas um dormitório registraram uma valorização média de 6,02%. Os imóveis com quatro ou mais dormitórios subiram 5,11%, abaixo da média total. 

Caixa inicia contratações de financiamento habitacional com uso do FGTS

 

O FGTS Futuro poderá ser utilizado pelo titular da conta vinculada do FGTS, que deverá autorizar, no ato da contratação do crédito habitacional, a realização da caução dos créditos disponíveis nas contas do FGTS, por um prazo de 120 meses. A autorização poderá ser feita diretamente pelo app FGTS.

 

Como funciona?

 

Para os trabalhadores com carteira assinada, é depositado no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pelo empregador, todos os meses, o equivalente a 8% de seu salário. Por meio do FGTS Futuro, é facultado ao trabalhador utilizar esse valor para complementar a capacidade de pagamento, na obtenção de financiamento habitacional do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), por meio da opção de caucionamento dos depósitos futuros da conta vinculada do FGTS. Dessa forma, o trabalhador poderá ter acesso a um financiamento maior para aquisição do seu imóvel.

 

No processo de contratação, a Caixa, enquanto agente financeiro, informará ao trabalhador a capacidade de pagamento para financiamento habitacional, com e sem a utilização dos depósitos futuros.

A Caixa esclarece que o uso ou não desse recurso é uma decisão exclusiva do trabalhador e a medida é válida apenas para novos contratos de financiamento. 

Como a Inteligência Artificial começou a revolucionar o mercado de imóveis

 

Embora seja um setor bastante tradicional, o mercado imobiliário sempre se mostrou muito aberto a novidades e, por isso, está totalmente conectado nas possibilidades oferecidas hoje pela Inteligência Artificial (IA). A ferramenta já se mostra presente no dia a dia de profissionais e das empresas da área, começando pela funcionalidade mais básica, que é a do uso de um bot nas imobiliárias para agilizar o primeiro atendimento aos clientes.

De olho em outras possibilidades, as empresas do setor vêm investindo alto em desenvolvimento de estratégias para incorporar a IA no seu dia a dia, seja para facilitar a vida dos clientes que buscam imóveis, seja para otimizar o trabalho dos corretores imobiliários com atendimentos mais rápidos e eficientes. A aplicação pode se dar em diversas áreas, desde a análise de crédito imobiliário até mesmo na personalização do atendimento.

 

A seguir, conheça alguns exemplos de utilização da IA que já foram incorporadas às rotinas do mercado imobiliário:

 

Chat GPT: Desde que foi lançado, em novembro de 2022, virou uma das ferramentas mais poderosas de inteligência artificial. A ideia é trazer respostas e elaborar conteúdos através de uma soma de probabilidades entre uma série de dados. O Chat GPT é muito indicado para construir textos de apresentação dos imóveis e nas atividades de marketing. Ainda assim, a mão de obra humana não pode sair do circuito: é fundamental sempre revisar os conteúdos criados para que estejam com informações atualizadas.

 

- DALL-E 2 : A mesma empresa responsável pelo CHAT GPT desenvolveu essa ferramenta que é capaz de gerar imagens realistas de objetos ou mesmo animais a partir de descrições de texto do usuário. Pode ser um ótimo caminho para preencher as fotos dos imóveis vazios.

 

- Vista CRM: feito para aprimorar o gerenciamento dos clientes, organizando os dados para facilitar a análise das informações e montando indicadores de desempenho.

4- Veed.io: uma ótima ferramenta para editar os vídeos dos imóveis, principal peça de apresentação para o cliente. Além de remover fundo e inserir músicas, permite analisar e sugerir melhorias, como cortes, ajustes de cor e legenda.

5- Tome App: essa tecnologia substitui com vantagens as cada vez mais obsoletas apresentações em power point. Com o Tome App, é possível criar slides super encantadoras. O diferencial é que essa tecnologia está vinculada ao CHAT GPT,
permitindo uma possibilidade enorme de soluções para ajudar na criação.