Projeção dos líderes na baixa renda é crescer ainda mais com nova faixa popular

Com o mercado bem aquecido para moradia popular, as líderes do segmento econômico em São Paulo, Plano&Plano e Cury, bateram recordes em volume de lançamentos no ano passado e registraram crescimento no primeiro trimestre de 2025. Agora as duas remodelam suas esteiras de lançamentos em decorrência da criação da faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Com renda familiar até R$ 12 mil e limite de R$ 500 mil para o preço do imóvel, a atualização abre oportunidades para atender a classe média.

Campeã no ranking das construtoras, a Plano&Plano fechou 2024 com 26 novos projetos na capital paulista em 69 torres. O valor global lançado (VGL), de R$ 3,2 bilhões, registrou aumento de 23% em relação ao ano anterior, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Rodrigo Luna, vice-presidente da Plano&Plano, destaca os recordes no desempenho operacional. “Foram 30 lançamentos, com 16,2 mil unidades”, diz, incluindo empreendimentos fora da cidade de São Paulo. “É a nossa expansão geográfica”, diz, citando a participação da região metropolitana e do interior de São Paulo no total de R$ 3,7 bilhões em lançamentos e R$ 3,4 bilhões em vendas no ano passado.

Além de Campinas com o Unni Mansões, Luna cita São Bernardo do Campo com o Start Joy, que “hoje é faixa 4, mas antes era classe média baixa”, a partir de R$ 350 mil.

No primeiro trimestre do ano, o VGL foi de R$ 1,2 bilhão, 150% acima do mesmo período de 2024. Em 12 meses (de abril de 2024 a março de 2025), o total chega a R$ 4,6 bilhões. Foram lançados cinco empreendimentos, com 4,3 mil unidades a, em média, R$ 280 mil cada.

“Em 2025, temos o NID Alphaville”, declara Luna, contando que o projeto tem produtos acima do MCMV. Em terreno de 15 mil m², serão quatro torres, de 27 a 29 pavimentos, com 844 apartamentos. As unidades, de 75 m² a 107 m², custam de R$ 930 mil a R$ 1,3 milhão; e coberturas duplex (133 a 193 m²), de R$ 1,5 milhão a R$ 2,3 milhões.

Elogios à atualização do MCMV

Luna elogia as atualizações de renda mensal no MCMV, em especial na faixa 1, que teve reajuste para R$ 2.850. Isso, segundo Luna, permitiu aumentar o número de imóveis enquadrados nesse limite. “Temos performado bem.” Ele afirma que a faixa 1 “exige alta eficiência na engenharia para oferecer, de maneira rentável, apartamentos acessíveis para famílias com essa renda”.

Em vigor desde maio, a criação da faixa 4 é oportunidade para um perfil de cliente que passa a ser financiado pela Caixa Econômica em condições mais favoráveis. “É uma boa notícia e vem num bom momento, porque temos produtos nessa faixa”, comenta Luna, que já sentiu impulso nos estandes. “Com alguns produtos, conseguimos melhora na velocidade de vendas.”

Para ele, essa faixa de R$ 350 mil a R$ 500 mil é peça-chave na estratégia de crescimento da Plano&Plano.

A companhia teve um desempenho muito bom, importante e forte, sendo mais uma vez premiada, o que para nós é motivo de muita honra e orgulho

Rodrigo Luna, vice-presidente da Plano&Plano

Leonardo Mesquita, vice-presidente da Cury, também elogia a criação da faixa 4 do MCMV, abrindo uma janela de oportunidades para novos clientes e maior gama de produtos. “Esse público, de R$ 8,6 mil a R$ 12 mil, estava meio fora do mercado.”

O impacto imediato foi maior procura. “O número de pessoas já aumentou e, após um mês, começou a se tornar venda, mas demora um tempo de análise, para as pessoas entenderem essa nova realidade, de financiamento para aquisição”, diz.

Quando o limite do MCMV era R$ 350, o segmento acima disso tinha mais problemas com financiamento, restrição de crédito e juros altos. “As pessoas voltaram para o jogo”, afirma Mesquita. “Estão tomando a decisão de compra.”

No ano passado, a Cury bateu recorde com 34 lançamentos e valor geral de vendas (VGV) de R$ 6,6 bilhões. A participação da cidade de São Paulo nesses resultados “é em torno de 60%”, calcula Mesquita.

Terceira colocada nos rankings das incorporadoras e das construtoras, a Cury apresentou crescimento de 20% em número de apartamentos e de 31,5% em VGV.

No primeiro trimestre, a companhia fez cinco lançamentos em São Paulo e cinco no Rio de Janeiro, com VGV de R$ 1,8 bilhão. As vendas somaram R$ 1,6 bilhão.

É o prêmio de maior importância de São Paulo. Reconhece o trabalho do mercado e é a grande referência dentro da nossa atividade

Leonardo Mesquita, vice-presidente da Cury

O banco de terrenos também registrou recorde, projetando 52 mil unidades no valor potencial de R$ 15 bilhões. Com empreendimentos próximos a grandes modais de transporte, a Cury oferece moradia econômica em bairros centrais. “Aproxima as pessoas de locais prósperos”, diz Mesquita, ligando o ritmo de crescimento a mudanças de legislação em São Paulo, que incentiva habitação de interesse social (HIS) em regiões com boa infraestrutura. “Isso muda a dinâmica de como será a habitação de São Paulo nos próximos 10 anos”, prevê.

Com 700 apartamentos, o The One Chácara de Santo Antônio tem preço de R$ 240 mil a R$ 350 mil (em média, R$ 8,5 mil/m²). Além de opções com varanda e suíte, o empreendimento tem HIS e unidades de renda livre, sem restrições para aquisição. “Esse é o grande ponto positivo da legislação atual”, afirma Mesquita.

“Dentro de um projeto, com tão boa infraestrutura ao redor, você vê pessoas de diferentes faixa de renda”, diz.

Crédito imobiliário ainda não sentiu Selic, mas desaceleração deve chegar

O crédito imobiliário para pessoa física ainda não sentiu de forma intensa os efeitos da elevação da taxa básica de juros para os atuais 15% ao ano, mas isso deve acontecer em breve, na opinião de Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

"O movimento de alta da Selic que temos observado ainda não impactou de forma significativa o crédito imobiliário para pessoa física. No entanto, a expectativa é de que esse impacto aconteça nos próximos meses", afirmou Gamba, durante o painel As perspectivas para o mercado imobiliário na visão dos líderes , no Summit Imobiliário , realizado nesta segunda-feira, 30, em São Paulo, dentro do Dia do Mercado Imobiliário Estadão .

Segundo ele, nos primeiros três meses do ano houve um crescimento de 20% no crédito. Mas, ao considerar o período de janeiro a maio, esse crescimento passa para 11%.

'Haverá uma desaceleração, mas a perspectiva segue otimista', diz Gamba Foto: Sergio Barzaghi/Estadão

Gamba destaca que, mesmo com uma possível redução no volume, o nível continuará elevado — superior a R$ 120 bilhões em crédito imobiliário para pessoa física. "Haverá uma desaceleração, mas a perspectiva segue otimista", diz.

Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o imóvel no Brasil ainda pode ser considerado barato. Além disso, ele afirma que, ao considerar a compra de um imóvel, não se deve olhar apenas para a taxa de juros do momento, mas sim para a capacidade de pagamento, especialmente porque o bem representa um sonho de consumo.

França destaca que, no caso da taxa de juros, existe a possibilidade de portabilidade: é possível, futuramente, migrar o financiamento para outra instituição com condições mais vantajosas.

"Já em relação à valorização do imóvel, não há como controlar. Se os preços continuarem subindo acima da inflação, é possível que o comprador perca a capacidade de adquirir o mesmo imóvel no futuro", destaca.

Qual é a expectativa para o segundo semestre?

Para o presidente da Abrainc, o segundo semestre deve ser forte no setor imobiliário brasileiro. Um dos motivos é a questão demográfica: a população tem formado poupança para adquirir imóveis e os casamentos estão acontecendo mais tarde, o que adia a compra da casa própria. "Esses elementos reforçam a expectativa de que o segundo semestre de 2025 continue positivo para o setor", afirma.

'O setor imobiliário é muito resiliente e sempre passa por ciclo', diz Carvalho Foto: Sergio Barzaghi/Estadão

Cláudio Carvalho, CEO e sócio da AW Realty Incorporadora, também se mostra otimista com o setor. "O mercado imobiliário é cíclico. Hoje, temos cerca de 25 milhões de jovens entre 16 e 25 anos. O sonho do jovem da periferia ainda é comprar um imóvel, muitas vezes não só para si, mas também para os pais. O setor imobiliário é muito resiliente e sempre passa por ciclos", afirma.

Segundo ele, é importante olhar com atenção para essa nova geração e para a classe média. "Vejo um grande potencial nessa camada da população que está fora dos grandes centros financeiros, como a Faria Lima, mas que pode ser atendida por programas como o Minha Casa, Minha Vida ", diz.

Ely Flavio Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP , lembra que o mercado imobiliário apresenta, na prática, uma taxa de juros negativa. "A Selic está em 15% ao ano, enquanto é possível financiar a compra de um imóvel com taxas em torno de 12% ao ano", afirma.

'A Selic está em 15% ao ano, enquanto é possível financiar a compra de um imóvel com taxas em torno de 12% ao ano', compara Wertheim, ao lado de França Foto: Sergio Barzaghi/Estadão

Outro ponto relevante destacado por Wertheim é o nível reduzido de estoque, já que há apenas cerca de oito meses de lançamentos disponíveis para compra.

Em relação ao perfil dos compradores, ele explica que há diferentes comportamentos. Cerca de 60% do público atendido pelo Minha Casa, Minha Vida está realmente decidido a comprar.

Por outro lado, há um grupo — especialmente entre os mais jovens — que prefere alugar primeiro. Eles fazem uma espécie de test drive, morando em uma região com boa infraestrutura antes de decidir imobilizar o patrimônio.

"É claro que a taxa de juros influencia, mas no mercado imobiliário o comprador tende a olhar para o longo prazo. Ele pensa em horizontes de 10, 20 anos e, nesse contexto, a compra do imóvel segue sendo uma escolha atraente", conclui.