A proposta do governo para um novo modelo de financiamento imobiliário gerou preocupações entre os bancos privados e pode surtir efeito oposto ao desejado, de estimular a modalidade. Segundo a minuta do texto recebida pelo setor, o plano levará, na prática, à imposição de um teto de juros para a modalidade - algo visto como inviável, sobretudo em um momento de juros altos.
O novo modelo será lançado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva na sexta-feira em São Paulo e deve ser avaliado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) ainda hoje, segundo fontes.
Uma das principais mudanças previstas se dará nas regras para o uso da poupança, que vem sendo alvo de resgates. Pelas normas atuais, 65% dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) precisam ser direcionados para o crédito imobiliário, 20% têm de ficar no Banco Central (BC) na forma de recolhimento compulsório e outros 15% são de uso livre pelos bancos.
Com o novo modelo, a previsão é que parte dessas obrigações deixe de existir e o volume do compulsório seja menor. Haverá, no entanto, um direcionamento de todos os recursos da poupança para o Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que tem teto de juros de 12% mais a Taxa Referencial (TR) e é usado para financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão. A parcela que poderá ser usada no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não tem limitação de taxas, deixaria de existir.
Com isso, o produto deve perder atratividade, sobretudo para os bancos privados e em momentos de juros altos, como o atual, apurou o Valor.
Segundo fonte a par das discussões, o que tende a acontecer na prática é as instituições financeiras “venderem” seu espaço no direcionamento à Caixa - algo já previsto nas regras hoje - e centrarem seus esforços no crédito do SFI, ou seja, para um público de renda mais alta.
Nesse cenário, o funding para os imóveis financiados via SFI ficará ainda mais caro, já que não poderá haver uma mescla entre a poupança e outras fontes, como letras de crédito imobiliário (LCI) emitidas pelos bancos.
A avaliação de interlocutores ligados às instituições financeiras é que, se for aprovado dessa forma pelo CMN, ao invés de estimular, o desenho pode restringir e encarecer o crédito aos clientes finais.
Teoricamente, as mudanças foram desenhadas para sustentar o crescimento dos financiamentos imobiliários em um cenário de escassez de funding, com o encolhimento da caderneta de poupança. O texto, porém, é um pouco diferente do que estava sendo discutido pelo Banco Central e por entidades de mercado, segundo fontes. Por isso, pegou os bancos de surpresa.
Para bancos, o desenho pode restringir e encarecer o crédito aos clientes finais se for aprovado dessa forma pelo CMN
O Valor apurou que o governo tem aventado a expectativa de que as mudanças injetem ao menos R$ 20 bilhões no mercado imobiliário. Esse montante virá principalmente dos bancos públicos, sobretudo da Caixa. No entanto, há que se ter em vista que a projeção se dá sobre uma fonte de recursos - a poupança - que vem encolhendo ano a ano.
Como forma de reduzir resistências, haverá um prazo de teste para as medidas. Segundo um técnico do governo, no primeiro ano será instituído um modelo híbrido - em que o modelo antigo conviverá com o novo - pelo período de 12 meses. A transição é uma reivindicação do mercado imobiliário, que temia o impacto da medida.
Em agosto, o diretor de regulação do BC, Gilneu Vivan, disse que a implementação do novo modelo não deveria ocorrer de forma abrupta, mas respeitar um processo de transição que poderia levar, no mínimo, dez anos.
As conversas sobre mudanças no financiamento imobiliário ganharam força nos últimos meses, considerando a redução na participação da poupança no volume de recursos destinados ao setor. De 2024 para 2023, a queda foi de 34% para 32%. Em 2022, a fatia era ainda maior, de 39%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A redução acompanha a retirada de recursos da poupança, que costuma ser influenciada pelo aumento da Selic.
Diante do desafio de funding, as instituições financeiras passaram a priorizar o uso da poupança para operações com pessoas físicas e financiar as incorporadoras com empréstimos atrelados às taxas de juros de mercado ou com uma mistura de ambos.
Além do novo modelo de crédito imobiliário, o governo deve apresentar na sexta-feira um programa de reforma de moradias, uma das principais apostas do governo para o ano eleitoral. Nessa proposta, serão três faixas de renda atendidas.
Na faixa 1, que contempla as famílias com renda de até R$ 3,2 mil, a taxa de juros será de 1,17% ao mês. A faixa 2 vai abranger as famílias entre R$ 3,2 mil e R$ 9,6 mil terá taxa de juros de 1,95% ao mês e a faixa 3 para os que tem renda superior a R$ 9,6 mil um pouco acima disso por considerar taxa de mercado.
A definição da taxa era um entrave para o lançamento do programa, pois Lula considerava os valores propostos anteriormente altos demais. As primeiras taxas avaliadas ultrapassavam a Selic.
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