Mercado imobiliário não está preparado para a reforma tributária

O setor imobiliário e da construção civil está em alerta vermelho com a proximidade da implementação da reforma tributária sobre o consumo. Embora as novas regras entrem em plena vigência apenas em 2027, a fase de testes já começa em 2026 —e executivos admitem que o setor ainda está longe de preparado para a nova legislação. A dura avaliação veio de lideranças setoriais durante o evento Incorpora 2025, evento da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) para o setor imobiliário.

Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, afirmou que "os empresários do setor imobiliário ainda não perceberam a dificuldade que será se adaptar às regras da reforma tributária". Ele foi enfático ao orientar os empresários presentes ao evento : "quem não procurou seu contador ainda, procure".

O tom de urgência dominou o debate do último painel do evento, que contou ainda com a presença de Luiz França, presidente da Abrainc, York Stefan, presidente do Sinduscon-SP, Giovana Brunetta, gestora tributária sênior da Grant Thornton, e Rodrigo Dias, advogado tributarista e sócio fundador do VBD Advogados. A falta de preparo, avaliaram em consenso, pode custar caro a agentes do setor.

Lucas Freitas, head de ofertas do segmento de construção da TOTVS, disse que o cronograma de adequação das empresas já está atrasado. "Era para ontem. Além de aumento de custo, a gente pode ter uma visão de prejuízo muito grande a curto prazo já", afirmou.

Segundo os especialistas, a urgência na adaptação se dá não apenas pela mudança estrutural, mas pela quantidade de questões pendentes, como aplicação e operacionalização do redutor de ajuste.

A reforma tributária, que cria o IVA (Imposto sobre Valor Agregado) ao consolidar tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS, é vista como necessária para um setor com um sistema "completamente cumulativo". No entanto, a transição é considerada altamente complexa.

A complexidade não se restringe apenas às grandes incorporadoras. O setor demonstra um temor profundo sobre a adaptação dos elos mais frágeis da cadeia. Giovana afirmou que a negociação de preços precisa nascer na análise da cadeia de suprimentos.

"Ali é que vai nascer a negociação, que vai nascer o possível crédito, o aumento do custo, que vai refletir diretamente no seu custo de produção e consequentemente de venda", disse a executiva.

Com o novo sistema não cumulativo, o setor precisará renegociar com fornecedores, incluindo aqueles do Simples Nacional, que podem ter que aumentar sua alíquota e não contribuir para o crédito da incorporadora.

York Stefan, presidente do Sinduscon-SP, levanta outra questão: "se a nossa cadeia de construção não está preparada, imagine o empreiteiro de mão de obra?". O pequeno empreiteiro, fundamental para o ciclo da construção, terá que optar por um regime tributário e pode se tornar menos atrativo para o mercado se não contribuir com a base de crédito da empresa. Ele diz que será preciso "aculturar" esses fornecedores para evitar gargalos.

Freitas fez ainda outro alerta: as empresas de tecnologia, como a TOTVS, terão que adaptar sistemas para acomodar as novas informações. Se as empresas deixarem a adaptação para o final do ano, "isso pode virar um problema", pois o mercado não terá mão de obra especializada suficiente.

Apesar das dificuldades, a reforma também abre espaço para ganhos de produtividade. Ao desonerar obras públicas e projetos habitacionais —como os do Minha Casa, Minha Vida—, a expectativa é que a nova legislação estimule a industrialização da construção civil, reduzindo entraves ao uso de pré-moldados e terceirizações.

York Stefan, no entanto, avalia que as prefeituras "definitivamente não estão preparadas" para absorver esse movimento. Ele cita restrições urbanas, como limitações ao uso de guindastes (gruas), que travam a adoção de técnicas construtivas mais eficientes.

Apesar do temor com o curtíssimo prazo, França diz que "quem passar pela arrebentação, vai sair ganhando com a reforma tributária".

A transição, porém, tende a ser custosa. A fase de testes com alíquotas fixas começa em 2026 e se estenderá até 2032. Até lá, empresas terão de operar sistemas paralelos, o que deve elevar o custo de gestão tributária no curto prazo.

 

Novo modelo de crédito imobiliário da poupança pode liberar pelo menos R$ 20 bi na economia já neste ano

                              

O governo Luiz Inácio Lula da Silva vai anunciar nesta sexta-feira o novo modelo de crédito imobiliário com recursos da poupança. De última hora, o Palácio do Planalto decidiu que os testes da nova dinâmica devem começar a valer imediatamente. Na prática, a medida pode significar uma injeção de pelo menos R$ 20 bilhões na economia via crédito, segundo interlocutores a par do assunto, às vésperas da eleição.

O modelo foi desenvolvido pelo Banco Central em parceria com o Ministério das Cidades e com o Ministério da Fazenda, além da Caixa. A ideia do BC é alterar a lógica do direcionamento dos recursos da poupança para o crédito imobiliário. A cada real de financiamento habitacional concedido, o banco destravaria o acesso ao mesmo volume de recursos da poupança para usar livremente por um período de cinco anos.

Passado esse período, teria de conceder novo crédito para renovar a permissão para uso livre. Os técnicos acreditam que a mudança deve incentivar o aumento da oferta de financiamento imobiliário pelos bancos com juros baixos, já que o ganho com operações mais rentáveis poderá ser usado para reduzir as taxas do imobiliário.

A ideia é que o teste do novo modelo já comece a valer imediatamente. Para fazer a mudança, basta uma aprovação do Conselho Monetário Nacional (CMN) e uma resolução do Banco Central. Segundo apurou o GLOBO, está prevista uma reunião extraordinária do CMN para esta semana e os técnicos do BC já trabalham na norma para antecipar os efeitos no compulsório do novo modelo para este ano.

Atualmente, 65% dos recursos captados pela caderneta são direcionados obrigatoriamente para o crédito imobiliário, 20% ficam retidos no BC como depósito compulsório e os 15% restantes podem ser aplicados livremente pelos bancos.

No período de teste, 5 pontos percentuais do compulsório poderão ser usados na nova sistemática. Ou seja, os bancos que ofertarem crédito imobiliário poderão ter acesso ao mesmo montante de recursos da poupança para uso livre. Na prática, para esses bancos o recolhimento compulsório cairia para 15%, em vez de 20%. O período de testes deve durar até o fim de 2026, com o modelo sendo plenamente aplicado em 2027.

Segundo interlocutores, o potencial com essa liberação imediata de compulsório é de pelo menos R$ 20 bilhões, mas pode chegar a R$ 37,5 bilhões na economia, via aumento dos recursos disponíveis pelos bancos para a concessão de crédito livre.

Esse número é calculado a partir do saldo da poupança livre (sem poupança rural) usado como fonte de recursos para financiamento da casa própria, mas depende do apetite das instituições financeiras de adotar o novo modelo. A Caixa, líder no segmento, por exemplo, deve aproveitar a oportunidade, já que está bastante apertada, com todos os recursos de direcionamento já aplicados em financiamento para a casa própria.

Isso vai na contramão dos esforços do próprio Banco Central para esfriar a economia e controlar a inflação, mas o efeito tende a ser mais limitado, porque a liberação terá vinculação com a oferta anterior de crédito imobiliário.

Os bancos já vinham pedindo a redução do compulsório desde o ano passado, mas o BC vinha resistindo. A taxa Selic está em 15% ao ano e já é alvo de críticas de ministros do governo Lula.

Desse valor liberado, 80% teria de ser usado no Sistema de Financeiro de Habitação (SFH), que tem teto de juros de 12% mais a Taxa Referencial (TR) e financia imóveis de até R$ 1,5 milhão, e o restante poderia ser usado no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não tem limitação de taxas. No governo anterior, o Ministério da Fazenda retirou a obrigatoriedade de que 80% dos recursos da poupança sejam utilizados no SFH.

Em participação na Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo, o ministro das Cidades, Jader Filho, confirmou que o novo modelo deve ser anunciado nesta sexta-feira.

- Nós trouxemos essa sugestão que vai ser feita agora sexta-feira pelo presidente Lula na questão do compulsório.

O novo modelo foi desenvolvido com o objetivo de solucionar um problema estrutural no mercado de crédito imobiliário, com a redução dos depósitos da poupança. Hoje, a caderneta ainda é a principal fonte de recursos para financiamento da casa própria, mas a participação vem caindo à medida que os brasileiros têm preferido investir em aplicações mais rentáveis. A ideia do BC com a nova sistemática é potencializar os recursos da poupança.

Com o modelo plenamente em operação, simulações dos técnicos do governo envolvidos nas discussões apontam que a exigibilidade de aplicação dos bancos em crédito imobiliário poderia passar de R$ 90 bilhões para R$ 200 bilhões em dois anos.

 

Novas regras para o Minha Casa, Minha Vida

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) deve ganhar novas regras. Foi aprovado na Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados o projeto de lei que inclui, entre as diretrizes do programa, a ampliação da oferta de moradias a municípios com mais déficits habitacionais. A lei atual trata da prioridade a “regiões com maiores déficits habitacionais”.

O texto aprovado determina que o programa poderá priorizar os municípios sempre que houver dados sobre déficit habitacional nessa escala, apurados pelo IBGE ao longo da última década.

Foi aprovado um substitutivo do relator, deputado Cobalchini (MDB-SC), ao Projeto de Lei 1670/25, do deputado Hildo Rocha (MDB-MA). O texto original garantia prioridade a municípios com déficit habitacional no acesso às moradias do programa. O objetivo era evitar, por exemplo, que municípios com baixo déficit habitacional recebessem recursos por estarem inseridos em regiões com alto déficit.

A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada agora pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. Para virar lei, o texto precisa ser aprovado pela Câmara e pelo Senado.

 

Novo modelo de crédito imobiliário prevê teto de juros

 

A proposta do governo para um novo modelo de financiamento imobiliário gerou preocupações entre os bancos privados e pode surtir efeito oposto ao desejado, de estimular a modalidade. Segundo a minuta do texto recebida pelo setor, o plano levará, na prática, à imposição de um teto de juros para a modalidade - algo visto como inviável, sobretudo em um momento de juros altos.

O novo modelo será lançado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva na sexta-feira em São Paulo e deve ser avaliado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) ainda hoje, segundo fontes.

Uma das principais mudanças previstas se dará nas regras para o uso da poupança, que vem sendo alvo de resgates. Pelas normas atuais, 65% dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) precisam ser direcionados para o crédito imobiliário, 20% têm de ficar no Banco Central (BC) na forma de recolhimento compulsório e outros 15% são de uso livre pelos bancos.

Com o novo modelo, a previsão é que parte dessas obrigações deixe de existir e o volume do compulsório seja menor. Haverá, no entanto, um direcionamento de todos os recursos da poupança para o Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que tem teto de juros de 12% mais a Taxa Referencial (TR) e é usado para financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão. A parcela que poderá ser usada no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não tem limitação de taxas, deixaria de existir.

Com isso, o produto deve perder atratividade, sobretudo para os bancos privados e em momentos de juros altos, como o atual, apurou o Valor.

Segundo fonte a par das discussões, o que tende a acontecer na prática é as instituições financeiras “venderem” seu espaço no direcionamento à Caixa - algo já previsto nas regras hoje - e centrarem seus esforços no crédito do SFI, ou seja, para um público de renda mais alta.

Nesse cenário, o funding para os imóveis financiados via SFI ficará ainda mais caro, já que não poderá haver uma mescla entre a poupança e outras fontes, como letras de crédito imobiliário (LCI) emitidas pelos bancos.

A avaliação de interlocutores ligados às instituições financeiras é que, se for aprovado dessa forma pelo CMN, ao invés de estimular, o desenho pode restringir e encarecer o crédito aos clientes finais.

Teoricamente, as mudanças foram desenhadas para sustentar o crescimento dos financiamentos imobiliários em um cenário de escassez de funding, com o encolhimento da caderneta de poupança. O texto, porém, é um pouco diferente do que estava sendo discutido pelo Banco Central e por entidades de mercado, segundo fontes. Por isso, pegou os bancos de surpresa.

Para bancos, o desenho pode restringir e encarecer o crédito aos clientes finais se for aprovado dessa forma pelo CMN

O Valor apurou que o governo tem aventado a expectativa de que as mudanças injetem ao menos R$ 20 bilhões no mercado imobiliário. Esse montante virá principalmente dos bancos públicos, sobretudo da Caixa. No entanto, há que se ter em vista que a projeção se dá sobre uma fonte de recursos - a poupança - que vem encolhendo ano a ano.

Como forma de reduzir resistências, haverá um prazo de teste para as medidas. Segundo um técnico do governo, no primeiro ano será instituído um modelo híbrido - em que o modelo antigo conviverá com o novo - pelo período de 12 meses. A transição é uma reivindicação do mercado imobiliário, que temia o impacto da medida.

Em agosto, o diretor de regulação do BC, Gilneu Vivan, disse que a implementação do novo modelo não deveria ocorrer de forma abrupta, mas respeitar um processo de transição que poderia levar, no mínimo, dez anos.

As conversas sobre mudanças no financiamento imobiliário ganharam força nos últimos meses, considerando a redução na participação da poupança no volume de recursos destinados ao setor. De 2024 para 2023, a queda foi de 34% para 32%. Em 2022, a fatia era ainda maior, de 39%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A redução acompanha a retirada de recursos da poupança, que costuma ser influenciada pelo aumento da Selic.

Diante do desafio de funding, as instituições financeiras passaram a priorizar o uso da poupança para operações com pessoas físicas e financiar as incorporadoras com empréstimos atrelados às taxas de juros de mercado ou com uma mistura de ambos.

Além do novo modelo de crédito imobiliário, o governo deve apresentar na sexta-feira um programa de reforma de moradias, uma das principais apostas do governo para o ano eleitoral. Nessa proposta, serão três faixas de renda atendidas.

Na faixa 1, que contempla as famílias com renda de até R$ 3,2 mil, a taxa de juros será de 1,17% ao mês. A faixa 2 vai abranger as famílias entre R$ 3,2 mil e R$ 9,6 mil terá taxa de juros de 1,95% ao mês e a faixa 3 para os que tem renda superior a R$ 9,6 mil um pouco acima disso por considerar taxa de mercado.

A definição da taxa era um entrave para o lançamento do programa, pois Lula considerava os valores propostos anteriormente altos demais. As primeiras taxas avaliadas ultrapassavam a Selic.

Linha de crédito para reformas terá subsídio de R$ 7,3 bi; veja as regras do novo programa

O governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT) calcula um subsídio de R$ 7,3 bilhões para bancar a linha de crédito para reformas habitacionais, uma das apostas do presidente para fazer um aceno à classe média nas proximidades do ano eleitoral.

O subsídio existe porque o custo para as famílias contempladas pelo programa ficará abaixo das taxas de mercado. Para famílias com renda bruta mensal de até R$ 3.200, o juro ficará em 1,17% ao mês. Para aquelas que ganham de R$ 3.200 a R$ 9.600, a taxa será de até 1,95% ao mês.

O governo prevê conceder até R$ 30 bilhões em empréstimos a esses dois públicos até 2026. Os contratos terão prazo de até cinco anos para pagamento, e poderá haver carência de até 180 dias para o início da cobrança das prestações. Os detalhes ainda estão sendo fechados pelos técnicos do Executivo e podem sofrer mudanças.

Como mostrou a Folha, a intenção do Executivo é contemplar, na faixa 1 do novo programa de melhorias, pessoas em situação de pobreza e famílias consideradas mais vulneráveis, mas não necessariamente o limite de renda coincidiria com as adotadas no Minha Casa, Minha Vida —no qual a faixa 1 contempla quem tem renda familiar bruta de até R$ 2.850 ao mês.

Os R$ 30 bilhões que servirão de fonte de financiamento para as operações virão do Fundo Social do Pré-Sal, que é um fundo contábil do governo abastecido com receitas ligadas à exploração dessas áreas de petróleo.

Para garantir taxas de juros mais baixas na ponta, o governo, que administra o Fundo Social, vai emprestar o dinheiro a um custo muito barato para os bancos operarem da linha de crédito. Do que for cobrado das famílias, apenas 0,17 ponto percentual ao mês irá para o fundo.

Isso equivale a uma remuneração de 2% ao ano, bem abaixo do custo de financiamento do próprio Tesouro Nacional, que é próximo à Selic, hoje em 15% ao ano. Essa diferença de taxas resulta no subsídio, que é implícito (ou seja, não é um valor discriminado no Orçamento, nem afeta regras fiscais), mas contribui para o aumento da dívida pública do país.

A parcela restante das taxas de juros cobradas das famílias ficará com a instituição financeira, que assumirá o risco das operações. Isso significa uma remuneração de 1% ao mês na faixa 1 e de 1,78% ao mês na faixa 2. A oferta dos financiamentos deve ficar a cargo da Caixa Econômica Federal.

Para viabilizar o desenho, além do uso dos recursos mais baratos do Fundo Social, os empréstimos para a faixa 1 ainda terão a garantia do FGHab (Fundo Garantidor da Habitação Popular), que já existe e tem cerca de R$ 1 bilhão disponível para novas operações. A ideia é que ele cubra o pagamento das prestações em caso de inadimplência, até um determinado limite.

A faixa 2 também terá acesso aos recursos subsidiados do Fundo Social, mas sem a garantia do FGHab. Por isso, a taxa de juros é maior, mas ainda inferior ao cobrado em outras linhas, como a do crédito consignado.

Segundo dados do Banco Central, a taxa média cobrada na modalidade em julho era de 55,5% ao ano (equivalente a 3,75% ao mês), enquanto o juro médio anual no crédito pessoal não consignado estava em 104,5% –o que corresponde a uma taxa mensal de 6,14%.

Haverá ainda uma faixa 3, para famílias que ganham acima de R$ 9.600 por mês. Para esse grupo, no entanto, as instituições usarão recursos próprios, e o custo de financiamento terá taxas de mercado. Se houver apetite das famílias por essa faixa, o total de contratações poderá ficar acima de R$ 30 bilhões.

 

Governo prevê R$ 30 bi para reforma de casas populares e aumento de R$ 150 bi em crédito habitacional

 

O ministro da Casa Civil, Rui Costa, anunciou que o programa de reformas de casas populares, a ser lançado em breve pelo governo, deve ter um orçamento de R$ 30 bilhões até 2026. Além disso, Rui afirmou que o governo espera um acréscimo de R$ 150 bilhões no crédito habitacional com recursos da poupança até o final do ano que vem. As estimativas foram divulgadas em reunião ministerial nesta terça-feira.

O programa de reformas dentro do Minha Casa Minha Vida será chamado de Melhoria Habitacional no MCMV. No caso do crédito habitacional, a ampliação esperada decorre do novo modelo que está em avaliação no governo em meio à redução do saldo da poupança.

Como mostrou O GLOBO, a ideia é ampliar gradualmente o direcionamento obrigatório dos recursos captados pelos bancos com a caderneta, que hoje é de 65%, para 100%. Ao mesmo tempo, o novo formato deve liberar uma espécie de “bônus” no mesmo valor da concessão de financiamento habitacional para o uso livre das instituições financeiras pelo período de cinco anos.

— Nas próximas semanas, também já aprovado pelo presidente, será lançado a Melhoria Habitacional do Minha Casa, da Minha Vida, com investimento previsto de R$ 30 bilhões de reais para que as pessoas possam fazer melhorias habitacionais em suas casas. — disse Rui.

O ministro também disse que foram contratadas 1,7 milhão de moradias no programa habitacional, com 1,38 milhão entregues. A meta é que a contratação alcance 3 milhões de moradias até o fim do governo. No crédito com recursos da poupança, Rui Costa ainda destacou que 705 mil moradias já foram contratadas e entregues no governo Lula.

 

Inadimplência recorde afeta diretamente o mercado imobiliário

Um dos setores mais impactados por esse cenário é o imobiliário, especialmente no mercado de locações. A inadimplência em alta vem desafiando as imobiliárias a repensarem processos, estratégias e, principalmente, a forma de proteger os interesses dos proprietários diante de um risco cada vez mais comum: o não pagamento do aluguel.

Para Tiago Borba, CEO da Foco Negócios Imobiliários, em Sorriso (MT), o caminho passa por profissionalização e prevenção. “Mais do que reagir à inadimplência, é preciso antecipá-la. Ter uma gestão patrimonial estruturada, com análise criteriosa do perfil do inquilino, pode evitar muitas dores de cabeça lá na frente”, afirma.

Segundo ele, levantar informações como a renda do locatário, histórico de crédito e movimentação financeira é essencial para minimizar riscos. “Não se trata de desconfiança, mas de segurança jurídica e financeira tanto para o proprietário quanto para a imobiliária.”

Em Sorriso, o avanço do endividamento tem sido ainda mais acelerado. Borba estima que a inadimplência local possa ter crescido até 70%, superando a média estadual apontada por estudos recentes.

Nesse contexto, uma alternativa que tem ganhado protagonismo no setor é o chamado Aluguel Garantido, modelo em que a imobiliária assegura o repasse do valor mensal ao proprietário, mesmo que o inquilino esteja inadimplente. “Além de proteger o fluxo de caixa do dono do imóvel, o serviço também ameniza desgastes em cobranças e renegociações”, explica Borba.

Outra vantagem estratégica desse modelo é a fidelização de clientes. Com a baixa oferta de imóveis para locação em muitas regiões do país, manter os proprietários satisfeitos se torna prioridade. “Mais do que captar novas unidades, é essencial preservar os imóveis já administrados. É isso que mantém a roda girando em tempos difíceis”, diz Borba.

O inquilino, por sua vez, também pode se beneficiar. Com o Aluguel Garantido, a dívida que antes era tratada diretamente com o proprietário passa a ser gerenciada pela imobiliária, que costuma oferecer condições facilitadas de pagamento em alguns casos, com parcelamentos em até 21 vezes no cartão de crédito.

Apesar do aumento da inadimplência, Borba aponta que a maioria dos casos é resolvida fora dos tribunais. “Mais de 85% das negociações são concluídas de forma amigável e administrativa. Com diálogo, boa gestão e ferramentas adequadas, é possível equilibrar os interesses de todos os envolvidos”, conclui.

A grande inadimplência de inquilinos mexeu até com o Poder Legislativo. A Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados aprovou, em junho de 2025, o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que institui o despejo extrajudicial por inadimplemento de aluguel. A proposta busca permitir que o locador, diante da dívida do inquilino, promova a retomada do imóvel diretamente por meio de cartório de notas, sem necessidade de ação judicial. A medida representa um marco relevante na “desjudicialização” das relações locatícias. Atualmente, nos termos da Lei nº 8.245/1991 ( Lei do Inquilinato), o procedimento de despejo por falta de pagamento depende de ação judicial, mesmo que a locação esteja desprovida de garantia.

A principal preocupação, caso o projeto de lei seja aprovado, está na utilização do procedimento por locadores de má-fé ou em situações em que haja controvérsia legítima sobre o valor devido. A regulamentação precisa deixar claro que a notificação extrajudicial não pode ser utilizada como meio de coação ou ameaça à posse legítima.

De qualquer maneira, essa mudança legislativa acontece em uma época que o Brasil está precisando de ferramentas para controlar e tentar reverter esse número preocupante de inadimplentes.

 

Mudanças na poupança podem injetar R$ 40 bilhões no crédito imobiliário

Um pacote de medidas para destravar o crédito habitacional está sendo preparado pelo governo federal e pode representar um alívio significativo para o setor imobiliário. De acordo com reportagem da Folha de S.Paulo, as mudanças incluem o uso mais flexível dos recursos da poupança e ajustes na linha de financiamento atrelada ao IPCA. Estimativas indicam que a liberação parcial dos depósitos compulsórios pode liberar até R$ 40 bilhões para o financiamento de imóveis.

Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 20% dos recursos da caderneta de poupança para o depósito compulsório no Banco Central. A proposta em estudo permitiria que parte desses recursos fosse redirecionada para o crédito imobiliário. A cada real em novo financiamento habitacional, R$ 1 do compulsório poderia ser liberado, em uma operação casada. A medida teria caráter temporário, mas com potencial para destravar crédito de forma relevante, ao mesmo tempo em que melhora as condições de acesso ao financiamento.

Fontes ligadas às negociações explicam que haverá um “subsídio cruzado”: com maior flexibilidade para atuar em outras áreas, os bancos conseguiriam ampliar sua rentabilidade e, com isso, oferecer condições mais competitivas para o crédito habitacional.

Outro ponto do pacote é a reformulação da linha de financiamento corrigida pelo IPCA, criada em 2020. A modalidade perdeu atratividade com a alta da inflação, que encareceu as parcelas. A proposta em discussão prevê amortizar a correção ao longo do contrato, tornando os pagamentos mais previsíveis. Essa mudança pode estimular a criação de um mercado secundário de crédito imobiliário, um passo importante para garantir fontes permanentes de funding ao setor.

De acordo com o Estadão, o novo modelo deve ser apresentado oficialmente ainda em julho ou, no mais tardar, em agosto. A expectativa é de que as medidas atendam principalmente à classe média, público-alvo da recém-lançada Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Lançada em maio, a nova faixa ainda não surtiu os efeitos esperados, como reconheceu o secretário nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Hailton Madureira de Almeida, durante o Summit Imobiliário promovido pelo jornal.

Ainda segundo o secretário, o governo trabalha também na criação de um programa de locação social voltado à população idosa, que deve ser lançado nos próximos meses.

Durante o evento, executivos do setor manifestaram apoio à Faixa 4 do MCMV. Rodrigo Luna, vice-presidente da Plano&Plano, e Leonardo Mesquita, vice-presidente da Cury, destacaram que a ampliação do programa já permitiu o aumento do número de unidades enquadradas nos critérios de subsídio.

Já o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sandro Gamba, alertou para os efeitos defasados da política monetária. Segundo ele, apesar da alta da Selic, os impactos sobre o crédito às pessoas físicas ainda não foram plenamente sentidos, algo que deve ocorrer nos próximos meses.

Por outro lado, uma pesquisa do DataZAP+ mostra que a percepção do consumidor já mudou: 70% dos entrevistados afirmam sentir os efeitos do cenário econômico na decisão de compra de imóveis. Apesar disso, o desejo da casa própria segue firme, ainda que com maior flexibilidade nas exigências.

 

Mudanças na poupança podem liberar R$ 40 bilhões para o mercado imobiliário

 

Um novo pacote de medidas para impulsionar o setor imobiliário deve ser apresentado pelo governo nas próximas semanas. De acordo com a Folha de S.Paulo , as ações incluem maior flexibilidade no uso dos recursos da poupança e o estímulo à contratação de crédito habitacional com correção pelo IPCA. A estimativa é que, com as mudanças, até R$ 40 bilhões possam ser injetados no mercado.

Atualmente, os bancos são obrigados a manter 20% dos depósitos em caderneta de poupança como compulsório no Banco Central. A proposta em discussão permitiria que parte desses recursos fosse liberada para concessão de crédito imobiliário, desde que vinculada a novos financiamentos. A cada R$ 1 concedido em crédito, o banco teria acesso a R$ 1 do compulsório.
Fontes ouvidas pelo jornal afirmam que haverá um "subsídio cruzado", permitindo que as instituições financeiras ampliem seus ganhos em outras áreas e, com isso, ofereçam melhores condições para os financiamentos habitacionais.
Outra frente do pacote trata da reformulação da linha de crédito atrelada ao IPCA, criada em 2020. Com a alta da inflação, a modalidade perdeu atratividade devido ao aumento das prestações. A proposta prevê a amortização da correção ao longo do contrato, tornando esse tipo de financiamento mais previsível e viável — o que também poderá viabilizar um mercado secundário e assegurar recursos permanentes para o setor.
Segundo O Estado de S. Paulo , o novo modelo deverá ser apresentado ainda em julho ou em agosto. A iniciativa tem como objetivo atingir especialmente a classe média, público-alvo da recém-criada Faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), lançada em maio.
Durante o Summit Imobiliário promovido pelo Estadão, o secretário nacional de Habitação, Hailton Madureira de Almeida, reconheceu que a Faixa 4 ainda está em fase de ajustes e que o governo deve lançar um novo programa voltado à locação social para a população idosa.
No mesmo evento, executivos do setor elogiaram a criação da Faixa 4. Rodrigo Luna, da Plano&Plano, e Leonardo Mesquita, da Cury, destacaram que a medida aumentou a quantidade de imóveis aptos ao programa. Já Sandro Gamba, presidente da Abecip, alertou que os efeitos da alta da Selic ainda não foram totalmente sentidos pelas famílias, mas isso deve mudar nos próximos meses.
Mesmo com o cenário econômico desafiador, uma pesquisa do DataZAP aponta que 70% dos brasileiros já sentem o impacto nas decisões de compra de imóveis. Apesar disso, o desejo pela casa própria segue forte, ainda que com critérios de escolha mais flexíveis.
Evento sobre locação destaca tendências do setor
Paralelamente ao debate sobre crédito, o CUPOLA Conference Aluguel , principal evento nacional voltado exclusivamente ao mercado de locação, acontece no dia 13 de agosto, com edições presencial, em Curitiba, e online.
Entre os palestrantes confirmados estão nomes como Rodrigo Werneck, Dioner Segala, Arthur Thomazi, Sidenir Barroso, Carolina Brum, Ana Luiza Araujo e Aline Mendes. A programação inclui feira de negócios, sorteios, workshops com especialistas da CUPOLA e oportunidades de networking. Os ingressos partem de R$ 249, e leitores do Imobi Report podem usar cupom de 10% de desconto

Crédito imobiliário se mantém estável apesar da alta da Selic

 

O mercado imobiliário brasileiro enfrenta um momento delicado, com a taxa Selic em 15% ao ano, impactando o crédito imobiliário para pessoas físicas. Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), alertou que os efeitos dessa elevação começarão a ser sentidos nos próximos meses. Durante o painel "As perspectivas para o mercado imobiliário na visão dos líderes", realizado em São Paulo, Gamba destacou que, apesar do crescimento de 20% no crédito nos primeiros três meses do ano, essa taxa caiu para 11% entre janeiro e maio.

Mesmo com a expectativa de desaceleração, Gamba acredita que o volume de crédito permanecerá elevado, superando R$ 120 bilhões. Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), complementou que o imóvel no Brasil ainda é considerado acessível. Ele ressaltou que, ao adquirir um imóvel, é fundamental avaliar a capacidade de pagamento e não apenas a taxa de juros vigente, já que a portabilidade de financiamentos pode ser uma alternativa futura.

Expectativas para o Setor

O segundo semestre de 2025 é visto como promissor, impulsionado por fatores demográficos. França observou que a população está economizando para a compra de imóveis e que o adiamento de casamentos tem contribuído para essa tendência. Cláudio Carvalho, CEO da AW Realty Incorporadora, também expressou otimismo, mencionando que 25 milhões de jovens entre 16 e 25 anos ainda sonham em adquirir um imóvel, muitas vezes para ajudar suas famílias.

Ely Flavio Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, destacou que, apesar da Selic elevada, as taxas de financiamento estão em torno de 12% ao ano, o que representa uma taxa de juros negativa. Ele também apontou a baixa disponibilidade de imóveis, com apenas oito meses de lançamentos disponíveis no mercado.

Comportamento dos Compradores

O perfil dos compradores é diversificado. Cerca de 60% dos atendidos pelo programa Minha Casa, Minha Vida estão decididos a comprar, enquanto muitos jovens preferem alugar inicialmente, testando a infraestrutura das regiões antes de imobilizar seu patrimônio. Apesar da influência da taxa de juros, a visão de longo prazo dos compradores mantém a aquisição de imóveis como uma escolha atrativa.

Projeção dos líderes na baixa renda é crescer ainda mais com nova faixa popular

Com o mercado bem aquecido para moradia popular, as líderes do segmento econômico em São Paulo, Plano&Plano e Cury, bateram recordes em volume de lançamentos no ano passado e registraram crescimento no primeiro trimestre de 2025. Agora as duas remodelam suas esteiras de lançamentos em decorrência da criação da faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Com renda familiar até R$ 12 mil e limite de R$ 500 mil para o preço do imóvel, a atualização abre oportunidades para atender a classe média.

Campeã no ranking das construtoras, a Plano&Plano fechou 2024 com 26 novos projetos na capital paulista em 69 torres. O valor global lançado (VGL), de R$ 3,2 bilhões, registrou aumento de 23% em relação ao ano anterior, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Rodrigo Luna, vice-presidente da Plano&Plano, destaca os recordes no desempenho operacional. “Foram 30 lançamentos, com 16,2 mil unidades”, diz, incluindo empreendimentos fora da cidade de São Paulo. “É a nossa expansão geográfica”, diz, citando a participação da região metropolitana e do interior de São Paulo no total de R$ 3,7 bilhões em lançamentos e R$ 3,4 bilhões em vendas no ano passado.

Além de Campinas com o Unni Mansões, Luna cita São Bernardo do Campo com o Start Joy, que “hoje é faixa 4, mas antes era classe média baixa”, a partir de R$ 350 mil.

No primeiro trimestre do ano, o VGL foi de R$ 1,2 bilhão, 150% acima do mesmo período de 2024. Em 12 meses (de abril de 2024 a março de 2025), o total chega a R$ 4,6 bilhões. Foram lançados cinco empreendimentos, com 4,3 mil unidades a, em média, R$ 280 mil cada.

“Em 2025, temos o NID Alphaville”, declara Luna, contando que o projeto tem produtos acima do MCMV. Em terreno de 15 mil m², serão quatro torres, de 27 a 29 pavimentos, com 844 apartamentos. As unidades, de 75 m² a 107 m², custam de R$ 930 mil a R$ 1,3 milhão; e coberturas duplex (133 a 193 m²), de R$ 1,5 milhão a R$ 2,3 milhões.

Elogios à atualização do MCMV

Luna elogia as atualizações de renda mensal no MCMV, em especial na faixa 1, que teve reajuste para R$ 2.850. Isso, segundo Luna, permitiu aumentar o número de imóveis enquadrados nesse limite. “Temos performado bem.” Ele afirma que a faixa 1 “exige alta eficiência na engenharia para oferecer, de maneira rentável, apartamentos acessíveis para famílias com essa renda”.

Em vigor desde maio, a criação da faixa 4 é oportunidade para um perfil de cliente que passa a ser financiado pela Caixa Econômica em condições mais favoráveis. “É uma boa notícia e vem num bom momento, porque temos produtos nessa faixa”, comenta Luna, que já sentiu impulso nos estandes. “Com alguns produtos, conseguimos melhora na velocidade de vendas.”

Para ele, essa faixa de R$ 350 mil a R$ 500 mil é peça-chave na estratégia de crescimento da Plano&Plano.

A companhia teve um desempenho muito bom, importante e forte, sendo mais uma vez premiada, o que para nós é motivo de muita honra e orgulho

Rodrigo Luna, vice-presidente da Plano&Plano

Leonardo Mesquita, vice-presidente da Cury, também elogia a criação da faixa 4 do MCMV, abrindo uma janela de oportunidades para novos clientes e maior gama de produtos. “Esse público, de R$ 8,6 mil a R$ 12 mil, estava meio fora do mercado.”

O impacto imediato foi maior procura. “O número de pessoas já aumentou e, após um mês, começou a se tornar venda, mas demora um tempo de análise, para as pessoas entenderem essa nova realidade, de financiamento para aquisição”, diz.

Quando o limite do MCMV era R$ 350, o segmento acima disso tinha mais problemas com financiamento, restrição de crédito e juros altos. “As pessoas voltaram para o jogo”, afirma Mesquita. “Estão tomando a decisão de compra.”

No ano passado, a Cury bateu recorde com 34 lançamentos e valor geral de vendas (VGV) de R$ 6,6 bilhões. A participação da cidade de São Paulo nesses resultados “é em torno de 60%”, calcula Mesquita.

Terceira colocada nos rankings das incorporadoras e das construtoras, a Cury apresentou crescimento de 20% em número de apartamentos e de 31,5% em VGV.

No primeiro trimestre, a companhia fez cinco lançamentos em São Paulo e cinco no Rio de Janeiro, com VGV de R$ 1,8 bilhão. As vendas somaram R$ 1,6 bilhão.

É o prêmio de maior importância de São Paulo. Reconhece o trabalho do mercado e é a grande referência dentro da nossa atividade

Leonardo Mesquita, vice-presidente da Cury

O banco de terrenos também registrou recorde, projetando 52 mil unidades no valor potencial de R$ 15 bilhões. Com empreendimentos próximos a grandes modais de transporte, a Cury oferece moradia econômica em bairros centrais. “Aproxima as pessoas de locais prósperos”, diz Mesquita, ligando o ritmo de crescimento a mudanças de legislação em São Paulo, que incentiva habitação de interesse social (HIS) em regiões com boa infraestrutura. “Isso muda a dinâmica de como será a habitação de São Paulo nos próximos 10 anos”, prevê.

Com 700 apartamentos, o The One Chácara de Santo Antônio tem preço de R$ 240 mil a R$ 350 mil (em média, R$ 8,5 mil/m²). Além de opções com varanda e suíte, o empreendimento tem HIS e unidades de renda livre, sem restrições para aquisição. “Esse é o grande ponto positivo da legislação atual”, afirma Mesquita.

“Dentro de um projeto, com tão boa infraestrutura ao redor, você vê pessoas de diferentes faixa de renda”, diz.

Crédito imobiliário ainda não sentiu Selic, mas desaceleração deve chegar

O crédito imobiliário para pessoa física ainda não sentiu de forma intensa os efeitos da elevação da taxa básica de juros para os atuais 15% ao ano, mas isso deve acontecer em breve, na opinião de Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

"O movimento de alta da Selic que temos observado ainda não impactou de forma significativa o crédito imobiliário para pessoa física. No entanto, a expectativa é de que esse impacto aconteça nos próximos meses", afirmou Gamba, durante o painel As perspectivas para o mercado imobiliário na visão dos líderes , no Summit Imobiliário , realizado nesta segunda-feira, 30, em São Paulo, dentro do Dia do Mercado Imobiliário Estadão .

Segundo ele, nos primeiros três meses do ano houve um crescimento de 20% no crédito. Mas, ao considerar o período de janeiro a maio, esse crescimento passa para 11%.

'Haverá uma desaceleração, mas a perspectiva segue otimista', diz Gamba Foto: Sergio Barzaghi/Estadão

Gamba destaca que, mesmo com uma possível redução no volume, o nível continuará elevado — superior a R$ 120 bilhões em crédito imobiliário para pessoa física. "Haverá uma desaceleração, mas a perspectiva segue otimista", diz.

Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o imóvel no Brasil ainda pode ser considerado barato. Além disso, ele afirma que, ao considerar a compra de um imóvel, não se deve olhar apenas para a taxa de juros do momento, mas sim para a capacidade de pagamento, especialmente porque o bem representa um sonho de consumo.

França destaca que, no caso da taxa de juros, existe a possibilidade de portabilidade: é possível, futuramente, migrar o financiamento para outra instituição com condições mais vantajosas.

"Já em relação à valorização do imóvel, não há como controlar. Se os preços continuarem subindo acima da inflação, é possível que o comprador perca a capacidade de adquirir o mesmo imóvel no futuro", destaca.

Qual é a expectativa para o segundo semestre?

Para o presidente da Abrainc, o segundo semestre deve ser forte no setor imobiliário brasileiro. Um dos motivos é a questão demográfica: a população tem formado poupança para adquirir imóveis e os casamentos estão acontecendo mais tarde, o que adia a compra da casa própria. "Esses elementos reforçam a expectativa de que o segundo semestre de 2025 continue positivo para o setor", afirma.

'O setor imobiliário é muito resiliente e sempre passa por ciclo', diz Carvalho Foto: Sergio Barzaghi/Estadão

Cláudio Carvalho, CEO e sócio da AW Realty Incorporadora, também se mostra otimista com o setor. "O mercado imobiliário é cíclico. Hoje, temos cerca de 25 milhões de jovens entre 16 e 25 anos. O sonho do jovem da periferia ainda é comprar um imóvel, muitas vezes não só para si, mas também para os pais. O setor imobiliário é muito resiliente e sempre passa por ciclos", afirma.

Segundo ele, é importante olhar com atenção para essa nova geração e para a classe média. "Vejo um grande potencial nessa camada da população que está fora dos grandes centros financeiros, como a Faria Lima, mas que pode ser atendida por programas como o Minha Casa, Minha Vida ", diz.

Ely Flavio Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP , lembra que o mercado imobiliário apresenta, na prática, uma taxa de juros negativa. "A Selic está em 15% ao ano, enquanto é possível financiar a compra de um imóvel com taxas em torno de 12% ao ano", afirma.

'A Selic está em 15% ao ano, enquanto é possível financiar a compra de um imóvel com taxas em torno de 12% ao ano', compara Wertheim, ao lado de França Foto: Sergio Barzaghi/Estadão

Outro ponto relevante destacado por Wertheim é o nível reduzido de estoque, já que há apenas cerca de oito meses de lançamentos disponíveis para compra.

Em relação ao perfil dos compradores, ele explica que há diferentes comportamentos. Cerca de 60% do público atendido pelo Minha Casa, Minha Vida está realmente decidido a comprar.

Por outro lado, há um grupo — especialmente entre os mais jovens — que prefere alugar primeiro. Eles fazem uma espécie de test drive, morando em uma região com boa infraestrutura antes de decidir imobilizar o patrimônio.

"É claro que a taxa de juros influencia, mas no mercado imobiliário o comprador tende a olhar para o longo prazo. Ele pensa em horizontes de 10, 20 anos e, nesse contexto, a compra do imóvel segue sendo uma escolha atraente", conclui.

 

Senior living ganha espaço no Brasil com condomínios voltados à terceira idade

Com lançamento oficial previsto para o fim de junho, o Loma Pedra Branca será um dos primeiros empreendimentos no formato senior living no país. O condomínio ficará no Passeio Pedra Branca, na região metropolitana de Florianópolis (SC), e terá foco exclusivo em moradores da terceira idade.

O projeto inclui apartamentos adaptados para acessibilidade, serviços de hotelaria, estrutura de lazer semelhante à de um clube e atendimento médico emergencial. O empreendimento é assinado pela Dom Senior Living, empresa voltada ao público da chamada “economia prateada”.

Segundo dados da FGV, os idosos representam 17% dos 5% mais ricos do país. E, de acordo com o SPC, 66% desse grupo afirma que a prioridade é aproveitar a vida. Uma parcela expressiva — 41% — declara gastar mais com experiências como viagens e jantares do que com despesas básicas.

Esse comportamento impulsiona um mercado que já movimenta cerca de R$ 2 trilhões por ano no Brasil. Nos Estados Unidos, onde o conceito está consolidado, há cerca de 1,5 milhão de casas planejadas para aposentados apenas na Flórida.

Os condomínios do tipo senior living não são casas de repouso. São pensados para idosos que vivem sozinhos ou em casal, e que buscam segurança, conforto e praticidade em um espaço adequado às suas necessidades. No caso do Loma, haverá pacotes de serviços que variam desde limpeza e arrumação até cuidados de saúde, como fisioterapia e atendimento domiciliar.

Outros projetos semelhantes estão sendo desenvolvidos em São Paulo. O empresário Alexandre Frankel, conhecido por iniciativas como Vitacon e Housi, está à frente de um condomínio em Higienópolis com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 400 milhões. A previsão é que o empreendimento tenha 300 unidades, com tamanhos entre 30 m² e 60 m². Novos lançamentos já estão previstos para os bairros dos Jardins e Perdizes.

Com infraestrutura completa, os novos empreendimentos incluem também espaços para telemedicina, salas de fisioterapia, academias, salas de ioga, salão de jogos e áreas de relaxamento. A tendência, embora ainda incipiente no Brasil, deve ganhar força com o envelhecimento da população e a mudança no perfil de consumo dos brasileiros acima dos 60 anos.

 

O mercado imobiliário mundial ainda tem apetite para investir no Brasil?

Em um mundo atravessado por incertezas, como a guerra na Ucrânia, as tensões entre China e Estados Unidos, e a instabilidade cambial, o capital estrangeiro não desaparece, mas redesenha suas rotas. E o Brasil, infelizmente, não tem estado nelas.

Como parte da América Latina, região historicamente dependente da confiança do investidor externo, o Brasil viu o investimento estrangeiro direto cair 14% no último ano, segundo dados da UNCTAD, de 2023. E o fluxo segue em baixa.

Hoje, o capital tem preferido mercados mais maduros, como EUA, Reino Unido ou Alemanha, que oferecem retorno igual ou superior, com menos risco e maior previsibilidade. Além do mercado imobiliário, áreas como energia renovável, tecnologia e infraestrutura urbana têm recebido aportes consistentes. Mas não aqui.

O problema não é falta de potencial. É falta de estabilidade. Enquanto o Brasil apresentar juros altos, inflação instável e um ambiente regulatório frágil, o capital seguirá distante. A prioridade será onde houver menos volatilidade.

No entanto, a América Latina não está fora do radar. O México, por exemplo, tem sido destaque com o avanço do nearshoring, atraindo indústrias americanas em busca de relocalização estratégica. Já o Chile vem consolidando um ecossistema de energia limpa e regulações mais amigáveis ao investidor.

E o Brasil? Ainda patina em temas essenciais. Segundo a Abdib, investimos apenas 2,2% do PIB em infraestrutura, muito abaixo do ideal de 4,3%. Os maiores gargalos estão no transporte e saneamento. Isso afeta diretamente a logística, o adensamento urbano e a viabilidade de parques industriais, pilares para o avanço imobiliário.

Se queremos atrair capital, precisamos agir em três frentes: Estabilidade macroeconômica, mantendo juros e inflação sob controle; segurança jurídica e institucional, com clareza regulatória e respeito a contratos; e investimento em infraestrutura, buscando ampliar capacidade urbana e logística.

Com isso, o Brasil pode se reposicionar. Temos diferencial demográfico, vasto mercado interno e forte capacidade de consumo. Mas é preciso gerar confiança de longo prazo.

O capital global não desapareceu. Ele apenas mudou de rota. Cabe ao Brasil mostrar que está pronto para recebê-lo novamente. E o mercado imobiliário pode ser alavanca para essa retomada, desde que haja compromisso real com transformação estrutural.

 

Imóvel de espólio não perde proteção como bem de família e não pode ser penhorado por dívidas do falecido

 

                                  

​A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o único imóvel residencial do espólio, ocupado por herdeiros do falecido, continua protegido como bem de família e, por isso, não pode ser penhorado para garantir dívida deixada pelo autor da herança. Segundo o colegiado, a transmissão hereditária, por si, não tem o efeito de desconfigurar ou afastar a natureza do bem de família, se mantidas as características de imóvel residencial próprio da entidade familiar.

Uma família entrou com ação cautelar de arresto contra o espólio do ex-sócio majoritário de uma empresa falida, para assegurar o pagamento de dívida de R$ 66.383,22. O pedido visava o bloqueio do único imóvel do espólio, sob o argumento de que havia o risco de ser vendido pelos herdeiros antes da conclusão da execução.

O juízo de primeiro grau concedeu liminar para o arresto do imóvel e, na sentença, reconheceu a responsabilidade do espólio, mantendo o bloqueio por entender que, enquanto não há partilha, o espólio responde integralmente pelas dívidas do falecido.

O espólio alegou a impenhorabilidade do imóvel, por ser bem de família, utilizado por dois herdeiros do falecido – um deles interditado e sem renda –, mas o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) manteve a sentença. A corte considerou que o imóvel ainda estava em nome do falecido e, enquanto não houvesse partilha, não se aplicaria a proteção legal do bem de família. Nesse estágio – prosseguiu o tribunal –, o patrimônio hereditário deveria continuar respondendo pelas dívidas deixadas.

Herdeiros se sub-rogam na posição jurídica do falecido

O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do recurso especial no STJ, observou que o único imóvel utilizado como residência permanente da família é impenhorável, independentemente da natureza da dívida ou da execução. Para o ministro, essa proteção, prevista nos artigos 1º, 3º e 5º da Lei 8.009/1990, tem caráter de norma de ordem pública e só pode ser afastada nas hipóteses excepcionais previstas no artigo 3º da mesma lei, as quais devem ser interpretadas restritivamente.

O relator destacou que os herdeiros respondem pelas dívidas do falecido apenas dentro dos limites de suas partes na herança, conforme o artigo 1.997 do Código Civil (CC), mas isso não afasta a proteção do bem de família. De acordo com o magistrado, se o imóvel era protegido em vida, continua protegido após a sucessão, desde que mantidas as condições legais.

Antonio Carlos Ferreira também ressaltou que o princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do CC, estabelece que a herança é automaticamente transmitida aos herdeiros com a abertura da sucessão, fazendo com que eles assumam o patrimônio nas mesmas condições jurídicas que o falecido possuía: "Se os herdeiros se sub-rogam na posição jurídica do falecido, naturalmente também recebem as proteções legais que amparavam o autor da herança, entre elas a impenhorabilidade do bem de família".

Reconhecimento da impenhorabilidade não implica extinção da dívida

O ministro ainda esclareceu que o reconhecimento da impenhorabilidade não extingue a dívida nem exime o espólio da responsabilidade patrimonial. Segundo afirmou, a obrigação permanece íntegra e plenamente exigível, sendo apenas vedada a sua satisfação por meio da constrição do imóvel.

No entendimento do relator, a impenhorabilidade atua como limitação ao meio de execução, mas não interfere na existência do crédito judicialmente reconhecido. Ele ponderou que o credor, portanto, mantém o direito de buscar a satisfação da dívida por outras vias legalmente admitidas, como a penhora de bens do espólio que não estejam resguardados por proteção legal.