A experiência de hotelaria deve ser o novo foco do mercado imobiliário

 

Agora, esse mesmo olhar começa a transformar o mercado imobiliário, que passa a entender que o verdadeiro diferencial competitivo está na forma como o morador vive, e não apenas no espaço onde habita.

Nos últimos anos, o setor vem incorporando elementos típicos da hospitalidade, aproximando-se de um novo modelo de moradia com serviços inspirados na lógica hoteleira.

É o caso dos colivings e residenciais com estrutura “plug & play”, que oferecem ambientes totalmente mobiliados, gestão de manutenção, limpeza, internet, eventos e áreas comuns que estimulam a convivência, produtividade e lazer. Nesse formato, o morador não precisa lidar com burocracia ou múltiplos fornecedores, ele apenas chega e vive a experiência, como um hóspede de longo prazo.

Um mercado em expansão global

Segundo a Grand View Research, o mercado global de coliving foi avaliado em US$ 7,82 bilhões em 2024 e deve atingir US$ 16,05 bilhões até 2030, crescendo a uma taxa anual de 13,5%. O estudo destaca que o avanço se concentra principalmente em grandes centros urbanos, onde o custo de vida é mais alto e a mobilidade se tornou prioridade.

Essa tendência se conecta diretamente ao movimento global conhecido como hybrid hospitality, em que o conceito tradicional de hotel se mistura a espaços de coworking, residências e estadias prolongadas. A ideia é atender perfis que não querem simplesmente “ficar”, mas “viver com serviço”. É o mesmo raciocínio que guia os colivings contemporâneos - empreendimentos que buscam proporcionar uma rotina prática, conectada e, sobretudo, humana.

O que o setor imobiliário aprende com a hotelaria

A hotelaria tem décadas de expertise em compreender o comportamento do hóspede e antecipar suas necessidades. Esse know-how de escuta ativa, personalização e entrega de valor está sendo transposto para o universo residencial.

No mercado imobiliário, essa transição se traduz na criação de moradias com serviços integrados, ambientes planejados e atendimento centrado nas pessoas. Assim como um hotel oferece suporte e praticidade no dia a dia, os novos modelos de moradia entendem que a experiência não se encerra na entrega das chaves; na verdade, ela começa ali.

Um dos principais aprendizados da hotelaria é que o encantamento está nos detalhes invisíveis: na eficiência do serviço, na agilidade das respostas e na sensação de cuidado. O morador, assim como o hóspede, busca conforto, autonomia e fluidez. Essa mentalidade tem transformado o papel das administradoras e incorporadoras, que agora atuam não apenas como gestoras de imóveis, mas como facilitadoras de rotina e bem-estar.

No Brasil, a tendência se manifesta em moradias urbanas voltadas a públicos jovens e conectados, que valorizam a comodidade e o senso de comunidade. São empreendimentos que unem o conforto de casa com a praticidade de serviços compartilhados, como lavanderia, áreas comuns, manutenção, internet e eventos integradores, em uma proposta moderna, acessível e alinhada ao estilo de vida das novas gerações.

Essas soluções traduzem o desejo crescente por moradias funcionais e flexíveis, que priorizam tempo e experiência, e não apenas espaço físico. Um equilíbrio que simboliza a maturidade de um mercado que aprendeu com a hotelaria a colocar o morador no centro da jornada.

Desafios e oportunidades

A “hotelização” da moradia estudantil não está ligada ao luxo necessariamente, mas à ampliação da visão sobre o morar, que passa de um bem material a um serviço integrado, baseado em bem-estar, acolhimento, entretenimento e praticidade.

O grande desafio desse modelo é transformar o cotidiano em uma experiência mais fluida, sem perder o equilíbrio entre custo e conveniência. Manter uma operação eficiente, com uma equipe afinada, com serviços que realmente simplifiquem a vida do morador, como manutenção ágil, limpeza, segurança, suporte digital, atendimento muito próximo e entrega consistente dos serviços, é o que define o sucesso desse formato.

Nos grandes centros urbanos, onde o tempo é um recurso escasso e a rotina universitária é intensa, a moradia com serviços inspirados na hotelaria surge como uma resposta natural às novas demandas. O objetivo é garantir conforto e autonomia, sem burocracia e sem altos custos.

Assim, o conceito de “viver com serviço” se consolida como um modelo sustentável e inclusivo, capaz de unir hospitalidade, tecnologia e propósito - e de atender de forma inteligente uma geração que valoriza tempo, bem-estar e liberdade de escolha.

A hotelaria, portanto, não é apenas inspiração estética para o mercado imobiliário: é um modelo operacional de sucesso, em que os protagonistas são as pessoas e o bem imóvel é coadjuvante. As empresas que compreenderem essa lógica estarão mais preparadas para atender o morador contemporâneo, que valoriza tempo, conforto e conexão. No fim das contas, a casa ideal deixou de ser apenas o lugar onde se mora, ela passou a ser o lugar onde se vive bem.

Inadimplência de aluguel atinge 3,80%

 

O aumento interrompeu o período de estabilidade observado em julho e agosto, quando o índice havia se mantido em 3,76%. Na comparação com setembro de 2024 (3,14%), a alta foi de 0,66 ponto percentual.

“A nova alta preocupa em setembro, apesar de ser modesta comparada aos 3,76% de julho e agosto, e mostra que muitas famílias seguem com o orçamento comprometido”, afirmou Manoel Gonçalves, diretor de Negócios para Imobiliárias do Grupo Superlógica. Segundo ele, “é fundamental acompanhar de perto as projeções de inflação e de juros, já que esses indicadores têm impacto direto tanto no endividamento quanto na capacidade de pagamento dos inquilinos neste fim de ano”.

Entre os imóveis residenciais, houve queda na inadimplência da faixa de alta renda (aluguéis acima de R$ 13 mil), que passou de 7,02% em agosto para 5,70% em setembro. Nos imóveis com aluguel de até R$ 1 mil, o índice recuou de 6,32% para 5,96%, mas segue como a segunda maior taxa entre as faixas de valor. Já as faixas de R$ 2 mil a R$ 3 mil e de R$ 3 mil a R$ 5 mil registraram inadimplência de 2,58% e 2,04%, respectivamente.

No segmento comercial, a inadimplência da faixa de até R$ 1 mil segue como a mais alta, subindo de 8,41% em agosto para 9,89% em setembro. A menor taxa foi observada entre imóveis de R$ 2 mil a R$ 3 mil, com 4,52%. Entre os tipos de imóveis, a inadimplência de apartamentos caiu de 2,58% para 2,45%, e a de casas de 4,27% para 3,84%. Já os imóveis comerciais tiveram aumento, passando de 5,20% para 5,55%.

Regionalmente, o Nordeste lidera com 5,97%, alta de 1,03 ponto percentual em relação a agosto (4,94%). O Norte aparece em segundo lugar, com 4,86%, seguido pelo Centro-Oeste (3,49%), Sudeste (3,42%) e Sul, que manteve a menor taxa do país, em 3,28%.

Nos edifícios de luxo, a vaga de carro agora é dentro do apartamento

A redução de prédios com garagem tem se tornado uma tendência, visando incentivar a redução do uso do carro e favorecer o transporte público. A revisão do Plano Diretor de São Paulo, por exemplo, permite que prédios próximos a estações de metrô e corredores de ônibus sejam construídos sem a obrigatoriedade de vagas de garagem, reduzindo o preço final dos imóveis e tornando-os mais acessíveis à classe média.

Na outra ponta, no entanto, estão grandes milionários que não precisam contar as moedas na hora de adquirir um imóvel. Para eles, a garagem é mandatória e pode até ser diferenciada. Como uma vaga para o carro dentro do próprio apartamento.

Nesses casos, os automóveis têm direito até a elevador privativo próprio, produzidos pela mesma empresa que fabrica os elevadores convencionais, que os moradores utilizam no dia a dia. 

“Observamos que o mercado imobiliário de alto padrão, tanto no Brasil como em outras partes do mundo, aponta para uma demanda clara por essa inovação", afirma Carlo Genovez, gerente executivo de grandes projetos Latam Schindler, representada pela Atlas Schindler no Brasil há mais de cem anos.

"Antes uma realidade mais restrita a cidades como Nova York, Dubai, Shanghai, vemos agora aqui no Brasil edifícios residenciais cada vez mais altos sendo erguido em cidades como Balneário Camboriú, São Paulo, Rio de Janeiro, Goiânia e Fortaleza, com uma demanda excepcional por exclusividade”.

O Victorian Living, em Goiânia, possui elevadores da Atlas que transportam os carros dos moradores diretamente para a sala do apartamento. No prédio,  uma unidade pode chegar a 404 metros quadrados, com garagem interna exclusiva para o morador e elevador automotivo próprio.

Como funciona um elevador para carros?

Genovez explica que os elevadores para veículos podem funcionar de forma eletromecânica, com cabos de tração, ou hidráulica, a partir de pistões e fluido hidráulica, a partir de pistões e fluido hidráulico para a elevação do veículo.

A escolha vai depender das especificações técnicas do edifício, como, por exemplo, profundidade do poço do elevador, da altura do edifício — os hidráulicos não são indicados para edificações muito altas, por exemplo. As preferências estéticas do cliente também contam.

"Inclusive, é possível fazê-lo panorâmico, com painéis de vidro. Vale reforçar que a capacidade de carga de um equipamento desse tipo gira em torno de 3,5 mil a 5 mil quilos, e o valor dependerá do tipo de projeto", afirma.

Para isso, o edifício precisa de um projeto arquitetônico e estrutural muito específico. É essencial um reforço significativo no poço e nas lajes para suportar o peso elevado do carro e do próprio elevador, que supera os elevadores comuns, garantindo ainda espaço suficiente para a cabine e a manobra do veículo no andar.

Os edifícios brasileiros com elevadores veiculares

Além do Victorian Living, em Goiânia, há outros edifícios que oferecem a possibilidade de estacionar o carro dentro de casa. A moda começou em 2010, em Belo Horizonte, com o Edifício Parc Zodíaco, que também tem elevador para carros e vagas internas ligadas diretamente aos apartamentos.

Em Fortaleza, com lançamento previsto para 2025, o Edge levou o conceito de garagem privativa - e vertical - ao Nordeste.

Em Nova Lima, em Minas Gerais, o edifício Quatro Ventos é o mais novo empreendimento a oferecer vagas na garagem nos apartamentos.

 

Longevidade estimula novos modelos de moradia

 

O aumento da expectativa de vida dos brasileiros e o crescimento da “economia prateada” - a participação de pessoas com mais de 50 anos no consumo das famílias - têm despertado a atenção do mercado imobiliário nacional. Nos últimos anos, projetos voltados para esse público têm sido lançados em todo o país, combinando moradia e serviços voltados à saúde e ao bem-estar.

Segundo o IBGE, a expectativa de vida média no Brasil chegou a 76,4 anos, em 2023. Em 2000, era de 71,1 anos. Já a pesquisa da consultoria Data8 sobre o mercado prateado no país apontou que a participação desse público na economia foi de 24% em 2024 e chegará a 35% em 2044 - movimentando cerca de R$ 3,8 trilhões.

“Acompanho o tema há dez anos e percebo que o modo de viver das pessoas vem mudando. Mas o mercado ainda não oferece produtos adequados ”, afirma Joseph Meyer Nigri, sócio-fundador da incorporadora Naara Longevity Residences, focada em “senior living” - segmento imobiliário direcionado ao público 60+.

Criada em 2023, a empresa lançará em novembro o residencial Naara Higienópolis, na Zona Oeste de São Paulo, com 46 apartamentos de dois dormitórios e plantas de 94 e 145 metros quadrados - cada metro ofertado a R$ 28,5 mil.

A torre terá unidades não residenciais e habitações de interesse social (HIS), que pertencerão à companhia e serão destinadas à locação. O condomínio terá ambientes voltados ao bem-estar e de convivência e socialização, além de cafeteria, restaurante, ambulatório 24 horas com enfermeiros, elevador adaptado para maca e vaga de ambulância na garagem para remoção eventual.

“As pessoas vão viver mais, mas precisam investir em envelhecimento ativo, morando em um prédio projetado para essa fase da vida”, defende Josef Feffer, sócio-investidor da Naara.

Realizado em parceria com Think Construtora e Tecnisa, o prédio tem arquitetura de Itamar Berezin, interiores de Chris Silveira e paisagismo de Roberto Riscala. A especialista em gerontologia Naira Dutra Lemos também foi contratada como consultora do projeto.

PARCERIA

Higienópolis também foi o escolhido pela Vitacon para estrear nesse segmento. O Vitacon Sênior é voltado para o público 60+ e terá cerca de 400 unidades de 27 a 85 metros quadrados, com VGV estimado de R$ 400 milhões. A operação das unidades e dos serviços de “pay-per-use”, como fisioterapia e cuidadores, será feita pela plataforma Housi.

Um dos destaques do empreendimento será a consultoria do Hospital Israelita Albert Einstein, que vai estruturar os serviços de saúde e bem-estar de padrão internacional que serão ofertados. O condomínio terá sala de telemedicina, ambulatório e monitoramento em tempo real das atividades, por meio de sensores inteligentes.

“A ideia é criar ambientes que ofereçam uma experiência única a hóspedes e moradores. Espaços que, além de atender às necessidades das pessoas, inspirem uma nova forma de viver nesta fase da vida”, afirma Ariel Frankel, CEO da Vitacon.

Quem também aposta em parcerias estratégicas na área de saúde é a incorporadora Laguna, de Curitiba (PR), pioneira no segmento com o empreendimento Bioos, lançado em 2021. Com duas torres  Home e Health , o projeto combina moradia com atendimentos médicos via consultórios e laboratórios, todos operados por empresas parceiras.

O prédio residencial terá 108 apartamentos de 42 a 83 metros quadrados. Na torre corporativa, as 289 salas poderão ser conectadas e ampliadas. No “mall”, que conecta os dois edifícios, ficarão as lojas, uma panificadora e um “day clinic”, em fase final de negociação.

“Nosso projeto tornou-se um ‘benchmark’ para o mercado. Para validar o conceito, definimos que pelo menos um morador da unidade tenha 60 anos ou mais”, explica André Marin, CEO do Grupo Laguna. Com 90% das moradias vendidas, a empresa se prepara para lançar até o final deste mês outro “senior living”, o Bioos Barigui.

“O empreendimento terá os mesmos conceito e tamanho de unidades similares, mas em uma torre residencial. Os serviços de saúde serão ofertados em parceria por um centro médico instalado no Park Shopping Barigui, que fica próximo”, conta Marin.

A nova onda de projetos para o público mais longevo deve considerar aspectos arquitetônicos, de engenharia e de medicina no momento da concepção dos produtos. É o que recomenda Norton Mello, engenheiro civil e CEO da Bioeng Projetos, especializada no assunto. Segundo ele, a moradia sênior se divide em duas modalidades: assistenciais e não assistenciais. A primeira é voltada a pessoas que têm algum grau de dependência, seja física, social ou psicológica. A segunda é o “independence living”, com moradores de vida mais ativa.

“Cada perfil requer um ponto de equilíbrio em relação ao número ideal de apartamentos no prédio, o tamanho das plantas e o nível de interação entre vizinhos”, explica. Mello sugere que os prédios não fiquem parecidos com hospitais. “O ‘senior living’ não é uma operação de saúde, mas uma moradia. As pessoas que estão lá são moradores, não pacientes”, alerta.

Outro ponto importante é a criação de ambientes sensoriais e imersivos, com aromas e tecnologia embarcada, que estimulem os moradores em suas atividades. “Há disciplinas que são transversais à arquitetura e à engenharia e que podem ser aplicadas para potencializar a longevidade, tornando os prédios mais confortáveis para se viver.”

O que pensam os incorporadores sobre novo crédito imobiliário

Empresários do setor imobiliário avaliam que o novo modelo de crédito para habitação, anunciado nesta sexta-feira (10), pelo governo federal, dá a segurança de que não faltarão recursos para financiar compradores, principalmente a classe média, mas outros impactos ainda são incertos.

Quem produz para esse público vinha tentando enquadrar os projetos ou ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV), reduzindo o tamanho das unidades, por exemplo, para baratear o imóvel, ou fazendo o contrário, ao buscar localizações mais nobres para atingir o alto padrão, considerado mais resiliente.

O novo modelo vai liberar mais recursos da poupança, um dinheiro mais “barato” do que aquele captado por instrumentos do mercado de capitais, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), para ser usado no financiamento de imóveis. Hoje, os bancos são obrigados a utilizar 65% do saldo de poupança nesse tipo de crédito.

Quando o modelo estiver totalmente implementado, após período de transição, os bancos poderão usar recursos da poupança para outros fins, mas desde que o mesmo valor seja empregado em crédito habitacional. Também é preciso seguir uma regra: 80% da originação deve se enquadrar no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), juros máximos de 12% ao ano mais TR, e teto de R$ 2,25 milhão para o preço do imóvel — até quinta-feira (9), era de R$ 1,5 milhão. O SFH também uso do FGTS pelo comprador.

“Essa mudança traz mais segurança para que nós, empreendedores de médio padrão, lancemos mais empreendimentos”, afirma Pedro Donadon, CEO do grupo ADN, que atua no médio padrão com a marca Livon. Ele diz esperar que a taxa de juros do financiamento imobiliário caia, mas destaca que “o principal é saber que vai ter recurso lá na frente para financia o cliente”.

O advogado Bruno Amatuzzi afirma que não há certeza de que o modelo vai resultar em redução de custos aos adquirentes, mas, “sem dúvida, contribui para aumentar a oferta de crédito no mercado”, porque traz flexibilidade para os bancos.

“Ajuda quem comprou e quem quer comprar”

A poupança também é usada para financiar as construções. Essa fonte entra na composição dos recursos do Plano Empresário, linha de crédito para as obras.

 

No entanto, seu uso nessa modalidade tem caído, porque os bancos estavam reservando esse capital para o cliente final. Com uma liberação maior, resta ver se haverá mais dinheiro da poupança indo para os canteiros, com barateamento das linhas de Plano Empresário.

Cláudio Carvalho, diretor-presidente da AW Realty, afirma que não tem tido dificuldade para conseguir esse tipo de crédito para seus projetos, mas que está mais caro. Com o aumento do teto do SFH, ele prevê benefício para empreendimentos em obra e cujos clientes ficariam de fora dessa modalidade, sem poder utilizar o saldo das contas do FGTS na compra. “Ajuda quem comprou e quem quer comprar”, diz.

Efeito “vai ser marginal”

Já Leandro Melnick, CEO da incorporadora Melnick, é mais cético sobre o impacto real que a mudança no modelo terá para o consumidor de média renda. “Vai ser marginal”, analisa, porque o problema de consumo da classe média seria grande demais perto do que foi proposto.

Melnick, que reforça ser positivo o fato de o governo estar enxergando que há um problema no setor de média renda, não planeja aumentar seus lançamentos desse padrão por conta da medida.

“Se tudo der certo, não acontece nada”

Na visão de Hugo Grassi Soares, analista e consultor de relações com investidores, o que o novo modelo pode fazer é evitar um esgarçamento ainda maior da oferta de crédito imobiliário no país, com aumento da taxa de juros e bancos mais seletivos na concessão do financiamento. “Se tudo der certo, não acontece na acontece nada”, diz, o que já seria um avanço.

Nos últimos anos, os bancos têm concedido menos financiamento dentro do SFH e partido para linhas livres. Soares destaca que os juros fora do SFH já estão em 14,8% ao ano, enquanto, de 2014 a 2024, sempre ficaram abaixo de 12%.

Nos últimos anos, os bancos têm concedido menos financiamento dentro do SFH e partido para linhas livres. Soares destaca que os juros fora do SFH já estão em 14,8% ao ano, enquanto, de 2014 a 2024, sempre ficaram abaixo de 12%.

Captação da poupança

Bruno Sindona, fundador da incorporadora Sindona, afirma que, com o crédito no modelo atual, parte dos clientes de incorporadoras de média renda não está conseguindo financiamento para quitar a unidade. Isso atrapalha as incorporadoras, que ficam carregando as dívidas das obras. Segundo ele, o novo modelo de crédito traz “ânimo e estabilidade” a todo o setor de incorporação.

Uma preocupação continua, no entanto. O financiamento continua dependendo dos recursos da poupança, que não tem conseguido captar dinheiro no mesmo ritmo do crescimento da carteira de crédito imobiliário, lembra Soares. Quanto a isso, “não tem muita mágica para se fazer”, afirma. É a mesma ressalva de Donadon e de Carvalho, para quem a solução definitiva para os problemas de financiamento é ter uma taxa de juros mais baixa.

 

Mercado imobiliário não está preparado para a reforma tributária

O setor imobiliário e da construção civil está em alerta vermelho com a proximidade da implementação da reforma tributária sobre o consumo. Embora as novas regras entrem em plena vigência apenas em 2027, a fase de testes já começa em 2026 —e executivos admitem que o setor ainda está longe de preparado para a nova legislação. A dura avaliação veio de lideranças setoriais durante o evento Incorpora 2025, evento da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) para o setor imobiliário.

Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, afirmou que "os empresários do setor imobiliário ainda não perceberam a dificuldade que será se adaptar às regras da reforma tributária". Ele foi enfático ao orientar os empresários presentes ao evento : "quem não procurou seu contador ainda, procure".

O tom de urgência dominou o debate do último painel do evento, que contou ainda com a presença de Luiz França, presidente da Abrainc, York Stefan, presidente do Sinduscon-SP, Giovana Brunetta, gestora tributária sênior da Grant Thornton, e Rodrigo Dias, advogado tributarista e sócio fundador do VBD Advogados. A falta de preparo, avaliaram em consenso, pode custar caro a agentes do setor.

Lucas Freitas, head de ofertas do segmento de construção da TOTVS, disse que o cronograma de adequação das empresas já está atrasado. "Era para ontem. Além de aumento de custo, a gente pode ter uma visão de prejuízo muito grande a curto prazo já", afirmou.

Segundo os especialistas, a urgência na adaptação se dá não apenas pela mudança estrutural, mas pela quantidade de questões pendentes, como aplicação e operacionalização do redutor de ajuste.

A reforma tributária, que cria o IVA (Imposto sobre Valor Agregado) ao consolidar tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS, é vista como necessária para um setor com um sistema "completamente cumulativo". No entanto, a transição é considerada altamente complexa.

A complexidade não se restringe apenas às grandes incorporadoras. O setor demonstra um temor profundo sobre a adaptação dos elos mais frágeis da cadeia. Giovana afirmou que a negociação de preços precisa nascer na análise da cadeia de suprimentos.

"Ali é que vai nascer a negociação, que vai nascer o possível crédito, o aumento do custo, que vai refletir diretamente no seu custo de produção e consequentemente de venda", disse a executiva.

Com o novo sistema não cumulativo, o setor precisará renegociar com fornecedores, incluindo aqueles do Simples Nacional, que podem ter que aumentar sua alíquota e não contribuir para o crédito da incorporadora.

York Stefan, presidente do Sinduscon-SP, levanta outra questão: "se a nossa cadeia de construção não está preparada, imagine o empreiteiro de mão de obra?". O pequeno empreiteiro, fundamental para o ciclo da construção, terá que optar por um regime tributário e pode se tornar menos atrativo para o mercado se não contribuir com a base de crédito da empresa. Ele diz que será preciso "aculturar" esses fornecedores para evitar gargalos.

Freitas fez ainda outro alerta: as empresas de tecnologia, como a TOTVS, terão que adaptar sistemas para acomodar as novas informações. Se as empresas deixarem a adaptação para o final do ano, "isso pode virar um problema", pois o mercado não terá mão de obra especializada suficiente.

Apesar das dificuldades, a reforma também abre espaço para ganhos de produtividade. Ao desonerar obras públicas e projetos habitacionais —como os do Minha Casa, Minha Vida—, a expectativa é que a nova legislação estimule a industrialização da construção civil, reduzindo entraves ao uso de pré-moldados e terceirizações.

York Stefan, no entanto, avalia que as prefeituras "definitivamente não estão preparadas" para absorver esse movimento. Ele cita restrições urbanas, como limitações ao uso de guindastes (gruas), que travam a adoção de técnicas construtivas mais eficientes.

Apesar do temor com o curtíssimo prazo, França diz que "quem passar pela arrebentação, vai sair ganhando com a reforma tributária".

A transição, porém, tende a ser custosa. A fase de testes com alíquotas fixas começa em 2026 e se estenderá até 2032. Até lá, empresas terão de operar sistemas paralelos, o que deve elevar o custo de gestão tributária no curto prazo.

 

Novo modelo de crédito imobiliário da poupança pode liberar pelo menos R$ 20 bi na economia já neste ano

                              

O governo Luiz Inácio Lula da Silva vai anunciar nesta sexta-feira o novo modelo de crédito imobiliário com recursos da poupança. De última hora, o Palácio do Planalto decidiu que os testes da nova dinâmica devem começar a valer imediatamente. Na prática, a medida pode significar uma injeção de pelo menos R$ 20 bilhões na economia via crédito, segundo interlocutores a par do assunto, às vésperas da eleição.

O modelo foi desenvolvido pelo Banco Central em parceria com o Ministério das Cidades e com o Ministério da Fazenda, além da Caixa. A ideia do BC é alterar a lógica do direcionamento dos recursos da poupança para o crédito imobiliário. A cada real de financiamento habitacional concedido, o banco destravaria o acesso ao mesmo volume de recursos da poupança para usar livremente por um período de cinco anos.

Passado esse período, teria de conceder novo crédito para renovar a permissão para uso livre. Os técnicos acreditam que a mudança deve incentivar o aumento da oferta de financiamento imobiliário pelos bancos com juros baixos, já que o ganho com operações mais rentáveis poderá ser usado para reduzir as taxas do imobiliário.

A ideia é que o teste do novo modelo já comece a valer imediatamente. Para fazer a mudança, basta uma aprovação do Conselho Monetário Nacional (CMN) e uma resolução do Banco Central. Segundo apurou o GLOBO, está prevista uma reunião extraordinária do CMN para esta semana e os técnicos do BC já trabalham na norma para antecipar os efeitos no compulsório do novo modelo para este ano.

Atualmente, 65% dos recursos captados pela caderneta são direcionados obrigatoriamente para o crédito imobiliário, 20% ficam retidos no BC como depósito compulsório e os 15% restantes podem ser aplicados livremente pelos bancos.

No período de teste, 5 pontos percentuais do compulsório poderão ser usados na nova sistemática. Ou seja, os bancos que ofertarem crédito imobiliário poderão ter acesso ao mesmo montante de recursos da poupança para uso livre. Na prática, para esses bancos o recolhimento compulsório cairia para 15%, em vez de 20%. O período de testes deve durar até o fim de 2026, com o modelo sendo plenamente aplicado em 2027.

Segundo interlocutores, o potencial com essa liberação imediata de compulsório é de pelo menos R$ 20 bilhões, mas pode chegar a R$ 37,5 bilhões na economia, via aumento dos recursos disponíveis pelos bancos para a concessão de crédito livre.

Esse número é calculado a partir do saldo da poupança livre (sem poupança rural) usado como fonte de recursos para financiamento da casa própria, mas depende do apetite das instituições financeiras de adotar o novo modelo. A Caixa, líder no segmento, por exemplo, deve aproveitar a oportunidade, já que está bastante apertada, com todos os recursos de direcionamento já aplicados em financiamento para a casa própria.

Isso vai na contramão dos esforços do próprio Banco Central para esfriar a economia e controlar a inflação, mas o efeito tende a ser mais limitado, porque a liberação terá vinculação com a oferta anterior de crédito imobiliário.

Os bancos já vinham pedindo a redução do compulsório desde o ano passado, mas o BC vinha resistindo. A taxa Selic está em 15% ao ano e já é alvo de críticas de ministros do governo Lula.

Desse valor liberado, 80% teria de ser usado no Sistema de Financeiro de Habitação (SFH), que tem teto de juros de 12% mais a Taxa Referencial (TR) e financia imóveis de até R$ 1,5 milhão, e o restante poderia ser usado no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não tem limitação de taxas. No governo anterior, o Ministério da Fazenda retirou a obrigatoriedade de que 80% dos recursos da poupança sejam utilizados no SFH.

Em participação na Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo, o ministro das Cidades, Jader Filho, confirmou que o novo modelo deve ser anunciado nesta sexta-feira.

- Nós trouxemos essa sugestão que vai ser feita agora sexta-feira pelo presidente Lula na questão do compulsório.

O novo modelo foi desenvolvido com o objetivo de solucionar um problema estrutural no mercado de crédito imobiliário, com a redução dos depósitos da poupança. Hoje, a caderneta ainda é a principal fonte de recursos para financiamento da casa própria, mas a participação vem caindo à medida que os brasileiros têm preferido investir em aplicações mais rentáveis. A ideia do BC com a nova sistemática é potencializar os recursos da poupança.

Com o modelo plenamente em operação, simulações dos técnicos do governo envolvidos nas discussões apontam que a exigibilidade de aplicação dos bancos em crédito imobiliário poderia passar de R$ 90 bilhões para R$ 200 bilhões em dois anos.

 

Novas regras para o Minha Casa, Minha Vida

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) deve ganhar novas regras. Foi aprovado na Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados o projeto de lei que inclui, entre as diretrizes do programa, a ampliação da oferta de moradias a municípios com mais déficits habitacionais. A lei atual trata da prioridade a “regiões com maiores déficits habitacionais”.

O texto aprovado determina que o programa poderá priorizar os municípios sempre que houver dados sobre déficit habitacional nessa escala, apurados pelo IBGE ao longo da última década.

Foi aprovado um substitutivo do relator, deputado Cobalchini (MDB-SC), ao Projeto de Lei 1670/25, do deputado Hildo Rocha (MDB-MA). O texto original garantia prioridade a municípios com déficit habitacional no acesso às moradias do programa. O objetivo era evitar, por exemplo, que municípios com baixo déficit habitacional recebessem recursos por estarem inseridos em regiões com alto déficit.

A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada agora pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. Para virar lei, o texto precisa ser aprovado pela Câmara e pelo Senado.

 

Novo modelo de crédito imobiliário prevê teto de juros

 

A proposta do governo para um novo modelo de financiamento imobiliário gerou preocupações entre os bancos privados e pode surtir efeito oposto ao desejado, de estimular a modalidade. Segundo a minuta do texto recebida pelo setor, o plano levará, na prática, à imposição de um teto de juros para a modalidade - algo visto como inviável, sobretudo em um momento de juros altos.

O novo modelo será lançado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva na sexta-feira em São Paulo e deve ser avaliado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) ainda hoje, segundo fontes.

Uma das principais mudanças previstas se dará nas regras para o uso da poupança, que vem sendo alvo de resgates. Pelas normas atuais, 65% dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) precisam ser direcionados para o crédito imobiliário, 20% têm de ficar no Banco Central (BC) na forma de recolhimento compulsório e outros 15% são de uso livre pelos bancos.

Com o novo modelo, a previsão é que parte dessas obrigações deixe de existir e o volume do compulsório seja menor. Haverá, no entanto, um direcionamento de todos os recursos da poupança para o Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que tem teto de juros de 12% mais a Taxa Referencial (TR) e é usado para financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão. A parcela que poderá ser usada no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não tem limitação de taxas, deixaria de existir.

Com isso, o produto deve perder atratividade, sobretudo para os bancos privados e em momentos de juros altos, como o atual, apurou o Valor.

Segundo fonte a par das discussões, o que tende a acontecer na prática é as instituições financeiras “venderem” seu espaço no direcionamento à Caixa - algo já previsto nas regras hoje - e centrarem seus esforços no crédito do SFI, ou seja, para um público de renda mais alta.

Nesse cenário, o funding para os imóveis financiados via SFI ficará ainda mais caro, já que não poderá haver uma mescla entre a poupança e outras fontes, como letras de crédito imobiliário (LCI) emitidas pelos bancos.

A avaliação de interlocutores ligados às instituições financeiras é que, se for aprovado dessa forma pelo CMN, ao invés de estimular, o desenho pode restringir e encarecer o crédito aos clientes finais.

Teoricamente, as mudanças foram desenhadas para sustentar o crescimento dos financiamentos imobiliários em um cenário de escassez de funding, com o encolhimento da caderneta de poupança. O texto, porém, é um pouco diferente do que estava sendo discutido pelo Banco Central e por entidades de mercado, segundo fontes. Por isso, pegou os bancos de surpresa.

Para bancos, o desenho pode restringir e encarecer o crédito aos clientes finais se for aprovado dessa forma pelo CMN

O Valor apurou que o governo tem aventado a expectativa de que as mudanças injetem ao menos R$ 20 bilhões no mercado imobiliário. Esse montante virá principalmente dos bancos públicos, sobretudo da Caixa. No entanto, há que se ter em vista que a projeção se dá sobre uma fonte de recursos - a poupança - que vem encolhendo ano a ano.

Como forma de reduzir resistências, haverá um prazo de teste para as medidas. Segundo um técnico do governo, no primeiro ano será instituído um modelo híbrido - em que o modelo antigo conviverá com o novo - pelo período de 12 meses. A transição é uma reivindicação do mercado imobiliário, que temia o impacto da medida.

Em agosto, o diretor de regulação do BC, Gilneu Vivan, disse que a implementação do novo modelo não deveria ocorrer de forma abrupta, mas respeitar um processo de transição que poderia levar, no mínimo, dez anos.

As conversas sobre mudanças no financiamento imobiliário ganharam força nos últimos meses, considerando a redução na participação da poupança no volume de recursos destinados ao setor. De 2024 para 2023, a queda foi de 34% para 32%. Em 2022, a fatia era ainda maior, de 39%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A redução acompanha a retirada de recursos da poupança, que costuma ser influenciada pelo aumento da Selic.

Diante do desafio de funding, as instituições financeiras passaram a priorizar o uso da poupança para operações com pessoas físicas e financiar as incorporadoras com empréstimos atrelados às taxas de juros de mercado ou com uma mistura de ambos.

Além do novo modelo de crédito imobiliário, o governo deve apresentar na sexta-feira um programa de reforma de moradias, uma das principais apostas do governo para o ano eleitoral. Nessa proposta, serão três faixas de renda atendidas.

Na faixa 1, que contempla as famílias com renda de até R$ 3,2 mil, a taxa de juros será de 1,17% ao mês. A faixa 2 vai abranger as famílias entre R$ 3,2 mil e R$ 9,6 mil terá taxa de juros de 1,95% ao mês e a faixa 3 para os que tem renda superior a R$ 9,6 mil um pouco acima disso por considerar taxa de mercado.

A definição da taxa era um entrave para o lançamento do programa, pois Lula considerava os valores propostos anteriormente altos demais. As primeiras taxas avaliadas ultrapassavam a Selic.

Linha de crédito para reformas terá subsídio de R$ 7,3 bi; veja as regras do novo programa

O governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT) calcula um subsídio de R$ 7,3 bilhões para bancar a linha de crédito para reformas habitacionais, uma das apostas do presidente para fazer um aceno à classe média nas proximidades do ano eleitoral.

O subsídio existe porque o custo para as famílias contempladas pelo programa ficará abaixo das taxas de mercado. Para famílias com renda bruta mensal de até R$ 3.200, o juro ficará em 1,17% ao mês. Para aquelas que ganham de R$ 3.200 a R$ 9.600, a taxa será de até 1,95% ao mês.

O governo prevê conceder até R$ 30 bilhões em empréstimos a esses dois públicos até 2026. Os contratos terão prazo de até cinco anos para pagamento, e poderá haver carência de até 180 dias para o início da cobrança das prestações. Os detalhes ainda estão sendo fechados pelos técnicos do Executivo e podem sofrer mudanças.

Como mostrou a Folha, a intenção do Executivo é contemplar, na faixa 1 do novo programa de melhorias, pessoas em situação de pobreza e famílias consideradas mais vulneráveis, mas não necessariamente o limite de renda coincidiria com as adotadas no Minha Casa, Minha Vida —no qual a faixa 1 contempla quem tem renda familiar bruta de até R$ 2.850 ao mês.

Os R$ 30 bilhões que servirão de fonte de financiamento para as operações virão do Fundo Social do Pré-Sal, que é um fundo contábil do governo abastecido com receitas ligadas à exploração dessas áreas de petróleo.

Para garantir taxas de juros mais baixas na ponta, o governo, que administra o Fundo Social, vai emprestar o dinheiro a um custo muito barato para os bancos operarem da linha de crédito. Do que for cobrado das famílias, apenas 0,17 ponto percentual ao mês irá para o fundo.

Isso equivale a uma remuneração de 2% ao ano, bem abaixo do custo de financiamento do próprio Tesouro Nacional, que é próximo à Selic, hoje em 15% ao ano. Essa diferença de taxas resulta no subsídio, que é implícito (ou seja, não é um valor discriminado no Orçamento, nem afeta regras fiscais), mas contribui para o aumento da dívida pública do país.

A parcela restante das taxas de juros cobradas das famílias ficará com a instituição financeira, que assumirá o risco das operações. Isso significa uma remuneração de 1% ao mês na faixa 1 e de 1,78% ao mês na faixa 2. A oferta dos financiamentos deve ficar a cargo da Caixa Econômica Federal.

Para viabilizar o desenho, além do uso dos recursos mais baratos do Fundo Social, os empréstimos para a faixa 1 ainda terão a garantia do FGHab (Fundo Garantidor da Habitação Popular), que já existe e tem cerca de R$ 1 bilhão disponível para novas operações. A ideia é que ele cubra o pagamento das prestações em caso de inadimplência, até um determinado limite.

A faixa 2 também terá acesso aos recursos subsidiados do Fundo Social, mas sem a garantia do FGHab. Por isso, a taxa de juros é maior, mas ainda inferior ao cobrado em outras linhas, como a do crédito consignado.

Segundo dados do Banco Central, a taxa média cobrada na modalidade em julho era de 55,5% ao ano (equivalente a 3,75% ao mês), enquanto o juro médio anual no crédito pessoal não consignado estava em 104,5% –o que corresponde a uma taxa mensal de 6,14%.

Haverá ainda uma faixa 3, para famílias que ganham acima de R$ 9.600 por mês. Para esse grupo, no entanto, as instituições usarão recursos próprios, e o custo de financiamento terá taxas de mercado. Se houver apetite das famílias por essa faixa, o total de contratações poderá ficar acima de R$ 30 bilhões.

 

Governo prevê R$ 30 bi para reforma de casas populares e aumento de R$ 150 bi em crédito habitacional

 

O ministro da Casa Civil, Rui Costa, anunciou que o programa de reformas de casas populares, a ser lançado em breve pelo governo, deve ter um orçamento de R$ 30 bilhões até 2026. Além disso, Rui afirmou que o governo espera um acréscimo de R$ 150 bilhões no crédito habitacional com recursos da poupança até o final do ano que vem. As estimativas foram divulgadas em reunião ministerial nesta terça-feira.

O programa de reformas dentro do Minha Casa Minha Vida será chamado de Melhoria Habitacional no MCMV. No caso do crédito habitacional, a ampliação esperada decorre do novo modelo que está em avaliação no governo em meio à redução do saldo da poupança.

Como mostrou O GLOBO, a ideia é ampliar gradualmente o direcionamento obrigatório dos recursos captados pelos bancos com a caderneta, que hoje é de 65%, para 100%. Ao mesmo tempo, o novo formato deve liberar uma espécie de “bônus” no mesmo valor da concessão de financiamento habitacional para o uso livre das instituições financeiras pelo período de cinco anos.

— Nas próximas semanas, também já aprovado pelo presidente, será lançado a Melhoria Habitacional do Minha Casa, da Minha Vida, com investimento previsto de R$ 30 bilhões de reais para que as pessoas possam fazer melhorias habitacionais em suas casas. — disse Rui.

O ministro também disse que foram contratadas 1,7 milhão de moradias no programa habitacional, com 1,38 milhão entregues. A meta é que a contratação alcance 3 milhões de moradias até o fim do governo. No crédito com recursos da poupança, Rui Costa ainda destacou que 705 mil moradias já foram contratadas e entregues no governo Lula.

 

Inadimplência recorde afeta diretamente o mercado imobiliário

Um dos setores mais impactados por esse cenário é o imobiliário, especialmente no mercado de locações. A inadimplência em alta vem desafiando as imobiliárias a repensarem processos, estratégias e, principalmente, a forma de proteger os interesses dos proprietários diante de um risco cada vez mais comum: o não pagamento do aluguel.

Para Tiago Borba, CEO da Foco Negócios Imobiliários, em Sorriso (MT), o caminho passa por profissionalização e prevenção. “Mais do que reagir à inadimplência, é preciso antecipá-la. Ter uma gestão patrimonial estruturada, com análise criteriosa do perfil do inquilino, pode evitar muitas dores de cabeça lá na frente”, afirma.

Segundo ele, levantar informações como a renda do locatário, histórico de crédito e movimentação financeira é essencial para minimizar riscos. “Não se trata de desconfiança, mas de segurança jurídica e financeira tanto para o proprietário quanto para a imobiliária.”

Em Sorriso, o avanço do endividamento tem sido ainda mais acelerado. Borba estima que a inadimplência local possa ter crescido até 70%, superando a média estadual apontada por estudos recentes.

Nesse contexto, uma alternativa que tem ganhado protagonismo no setor é o chamado Aluguel Garantido, modelo em que a imobiliária assegura o repasse do valor mensal ao proprietário, mesmo que o inquilino esteja inadimplente. “Além de proteger o fluxo de caixa do dono do imóvel, o serviço também ameniza desgastes em cobranças e renegociações”, explica Borba.

Outra vantagem estratégica desse modelo é a fidelização de clientes. Com a baixa oferta de imóveis para locação em muitas regiões do país, manter os proprietários satisfeitos se torna prioridade. “Mais do que captar novas unidades, é essencial preservar os imóveis já administrados. É isso que mantém a roda girando em tempos difíceis”, diz Borba.

O inquilino, por sua vez, também pode se beneficiar. Com o Aluguel Garantido, a dívida que antes era tratada diretamente com o proprietário passa a ser gerenciada pela imobiliária, que costuma oferecer condições facilitadas de pagamento em alguns casos, com parcelamentos em até 21 vezes no cartão de crédito.

Apesar do aumento da inadimplência, Borba aponta que a maioria dos casos é resolvida fora dos tribunais. “Mais de 85% das negociações são concluídas de forma amigável e administrativa. Com diálogo, boa gestão e ferramentas adequadas, é possível equilibrar os interesses de todos os envolvidos”, conclui.

A grande inadimplência de inquilinos mexeu até com o Poder Legislativo. A Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados aprovou, em junho de 2025, o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que institui o despejo extrajudicial por inadimplemento de aluguel. A proposta busca permitir que o locador, diante da dívida do inquilino, promova a retomada do imóvel diretamente por meio de cartório de notas, sem necessidade de ação judicial. A medida representa um marco relevante na “desjudicialização” das relações locatícias. Atualmente, nos termos da Lei nº 8.245/1991 ( Lei do Inquilinato), o procedimento de despejo por falta de pagamento depende de ação judicial, mesmo que a locação esteja desprovida de garantia.

A principal preocupação, caso o projeto de lei seja aprovado, está na utilização do procedimento por locadores de má-fé ou em situações em que haja controvérsia legítima sobre o valor devido. A regulamentação precisa deixar claro que a notificação extrajudicial não pode ser utilizada como meio de coação ou ameaça à posse legítima.

De qualquer maneira, essa mudança legislativa acontece em uma época que o Brasil está precisando de ferramentas para controlar e tentar reverter esse número preocupante de inadimplentes.

 

Mudanças na poupança podem injetar R$ 40 bilhões no crédito imobiliário

Um pacote de medidas para destravar o crédito habitacional está sendo preparado pelo governo federal e pode representar um alívio significativo para o setor imobiliário. De acordo com reportagem da Folha de S.Paulo, as mudanças incluem o uso mais flexível dos recursos da poupança e ajustes na linha de financiamento atrelada ao IPCA. Estimativas indicam que a liberação parcial dos depósitos compulsórios pode liberar até R$ 40 bilhões para o financiamento de imóveis.

Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 20% dos recursos da caderneta de poupança para o depósito compulsório no Banco Central. A proposta em estudo permitiria que parte desses recursos fosse redirecionada para o crédito imobiliário. A cada real em novo financiamento habitacional, R$ 1 do compulsório poderia ser liberado, em uma operação casada. A medida teria caráter temporário, mas com potencial para destravar crédito de forma relevante, ao mesmo tempo em que melhora as condições de acesso ao financiamento.

Fontes ligadas às negociações explicam que haverá um “subsídio cruzado”: com maior flexibilidade para atuar em outras áreas, os bancos conseguiriam ampliar sua rentabilidade e, com isso, oferecer condições mais competitivas para o crédito habitacional.

Outro ponto do pacote é a reformulação da linha de financiamento corrigida pelo IPCA, criada em 2020. A modalidade perdeu atratividade com a alta da inflação, que encareceu as parcelas. A proposta em discussão prevê amortizar a correção ao longo do contrato, tornando os pagamentos mais previsíveis. Essa mudança pode estimular a criação de um mercado secundário de crédito imobiliário, um passo importante para garantir fontes permanentes de funding ao setor.

De acordo com o Estadão, o novo modelo deve ser apresentado oficialmente ainda em julho ou, no mais tardar, em agosto. A expectativa é de que as medidas atendam principalmente à classe média, público-alvo da recém-lançada Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Lançada em maio, a nova faixa ainda não surtiu os efeitos esperados, como reconheceu o secretário nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Hailton Madureira de Almeida, durante o Summit Imobiliário promovido pelo jornal.

Ainda segundo o secretário, o governo trabalha também na criação de um programa de locação social voltado à população idosa, que deve ser lançado nos próximos meses.

Durante o evento, executivos do setor manifestaram apoio à Faixa 4 do MCMV. Rodrigo Luna, vice-presidente da Plano&Plano, e Leonardo Mesquita, vice-presidente da Cury, destacaram que a ampliação do programa já permitiu o aumento do número de unidades enquadradas nos critérios de subsídio.

Já o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sandro Gamba, alertou para os efeitos defasados da política monetária. Segundo ele, apesar da alta da Selic, os impactos sobre o crédito às pessoas físicas ainda não foram plenamente sentidos, algo que deve ocorrer nos próximos meses.

Por outro lado, uma pesquisa do DataZAP+ mostra que a percepção do consumidor já mudou: 70% dos entrevistados afirmam sentir os efeitos do cenário econômico na decisão de compra de imóveis. Apesar disso, o desejo da casa própria segue firme, ainda que com maior flexibilidade nas exigências.