O mercado imobiliário mundial ainda tem apetite para investir no Brasil?

Em um mundo atravessado por incertezas, como a guerra na Ucrânia, as tensões entre China e Estados Unidos, e a instabilidade cambial, o capital estrangeiro não desaparece, mas redesenha suas rotas. E o Brasil, infelizmente, não tem estado nelas.

Como parte da América Latina, região historicamente dependente da confiança do investidor externo, o Brasil viu o investimento estrangeiro direto cair 14% no último ano, segundo dados da UNCTAD, de 2023. E o fluxo segue em baixa.

Hoje, o capital tem preferido mercados mais maduros, como EUA, Reino Unido ou Alemanha, que oferecem retorno igual ou superior, com menos risco e maior previsibilidade. Além do mercado imobiliário, áreas como energia renovável, tecnologia e infraestrutura urbana têm recebido aportes consistentes. Mas não aqui.

O problema não é falta de potencial. É falta de estabilidade. Enquanto o Brasil apresentar juros altos, inflação instável e um ambiente regulatório frágil, o capital seguirá distante. A prioridade será onde houver menos volatilidade.

No entanto, a América Latina não está fora do radar. O México, por exemplo, tem sido destaque com o avanço do nearshoring, atraindo indústrias americanas em busca de relocalização estratégica. Já o Chile vem consolidando um ecossistema de energia limpa e regulações mais amigáveis ao investidor.

E o Brasil? Ainda patina em temas essenciais. Segundo a Abdib, investimos apenas 2,2% do PIB em infraestrutura, muito abaixo do ideal de 4,3%. Os maiores gargalos estão no transporte e saneamento. Isso afeta diretamente a logística, o adensamento urbano e a viabilidade de parques industriais, pilares para o avanço imobiliário.

Se queremos atrair capital, precisamos agir em três frentes: Estabilidade macroeconômica, mantendo juros e inflação sob controle; segurança jurídica e institucional, com clareza regulatória e respeito a contratos; e investimento em infraestrutura, buscando ampliar capacidade urbana e logística.

Com isso, o Brasil pode se reposicionar. Temos diferencial demográfico, vasto mercado interno e forte capacidade de consumo. Mas é preciso gerar confiança de longo prazo.

O capital global não desapareceu. Ele apenas mudou de rota. Cabe ao Brasil mostrar que está pronto para recebê-lo novamente. E o mercado imobiliário pode ser alavanca para essa retomada, desde que haja compromisso real com transformação estrutural.

 

Imóvel de espólio não perde proteção como bem de família e não pode ser penhorado por dívidas do falecido

 

                                  

​A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o único imóvel residencial do espólio, ocupado por herdeiros do falecido, continua protegido como bem de família e, por isso, não pode ser penhorado para garantir dívida deixada pelo autor da herança. Segundo o colegiado, a transmissão hereditária, por si, não tem o efeito de desconfigurar ou afastar a natureza do bem de família, se mantidas as características de imóvel residencial próprio da entidade familiar.

Uma família entrou com ação cautelar de arresto contra o espólio do ex-sócio majoritário de uma empresa falida, para assegurar o pagamento de dívida de R$ 66.383,22. O pedido visava o bloqueio do único imóvel do espólio, sob o argumento de que havia o risco de ser vendido pelos herdeiros antes da conclusão da execução.

O juízo de primeiro grau concedeu liminar para o arresto do imóvel e, na sentença, reconheceu a responsabilidade do espólio, mantendo o bloqueio por entender que, enquanto não há partilha, o espólio responde integralmente pelas dívidas do falecido.

O espólio alegou a impenhorabilidade do imóvel, por ser bem de família, utilizado por dois herdeiros do falecido – um deles interditado e sem renda –, mas o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) manteve a sentença. A corte considerou que o imóvel ainda estava em nome do falecido e, enquanto não houvesse partilha, não se aplicaria a proteção legal do bem de família. Nesse estágio – prosseguiu o tribunal –, o patrimônio hereditário deveria continuar respondendo pelas dívidas deixadas.

Herdeiros se sub-rogam na posição jurídica do falecido

O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do recurso especial no STJ, observou que o único imóvel utilizado como residência permanente da família é impenhorável, independentemente da natureza da dívida ou da execução. Para o ministro, essa proteção, prevista nos artigos 1º, 3º e 5º da Lei 8.009/1990, tem caráter de norma de ordem pública e só pode ser afastada nas hipóteses excepcionais previstas no artigo 3º da mesma lei, as quais devem ser interpretadas restritivamente.

O relator destacou que os herdeiros respondem pelas dívidas do falecido apenas dentro dos limites de suas partes na herança, conforme o artigo 1.997 do Código Civil (CC), mas isso não afasta a proteção do bem de família. De acordo com o magistrado, se o imóvel era protegido em vida, continua protegido após a sucessão, desde que mantidas as condições legais.

Antonio Carlos Ferreira também ressaltou que o princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do CC, estabelece que a herança é automaticamente transmitida aos herdeiros com a abertura da sucessão, fazendo com que eles assumam o patrimônio nas mesmas condições jurídicas que o falecido possuía: "Se os herdeiros se sub-rogam na posição jurídica do falecido, naturalmente também recebem as proteções legais que amparavam o autor da herança, entre elas a impenhorabilidade do bem de família".

Reconhecimento da impenhorabilidade não implica extinção da dívida

O ministro ainda esclareceu que o reconhecimento da impenhorabilidade não extingue a dívida nem exime o espólio da responsabilidade patrimonial. Segundo afirmou, a obrigação permanece íntegra e plenamente exigível, sendo apenas vedada a sua satisfação por meio da constrição do imóvel.

No entendimento do relator, a impenhorabilidade atua como limitação ao meio de execução, mas não interfere na existência do crédito judicialmente reconhecido. Ele ponderou que o credor, portanto, mantém o direito de buscar a satisfação da dívida por outras vias legalmente admitidas, como a penhora de bens do espólio que não estejam resguardados por proteção legal.

Número de apartamentos financiados subiu 37,6% no primeiro trimestre de 2025

Apesar das altas consecutivas da taxa Selic este ano, os financiamentos imobiliários continuam atraentes no mercado. De acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a quantidade de apartamentos financiados subiu cerca de 37,6% comparando os primeiros trimestres de 2024 e 2025.

Em 2024 foram financiadas 69.706 unidades no primeiro trimestre, contra 95.912 unidades financiadas no mesmo período deste ano. Para o presidente do Conselho da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Fernando Razuk Fernando Razuk, isso demonstra que mesmo com a elevação da taxa Selic, as taxas dos financiamentos imobiliários continuam atraentes para os clientes.

"Como os bancos se utilizam principalmente dos recursos de caderneta de poupança para financiar os imóveis, eles ainda conseguem financiar o cliente final com taxas que variam de 8% a 12% ao ano, dependendo do perfil do imóvel. Com a Selic a 15% e os imóveis valorizando próximo de 20% ao ano, vale muito a pena o cliente tomar um financiamento imobiliário", aponta Razuk.

O presidente do Conselho da Ademi-GO afirma que os bancos têm disponibilizado o recurso de poupança principalmente para financiar o cliente final, o que torna as taxas menores. "Como os financiamentos imobiliários da pessoa física têm prazos longos, os bancos conseguem gerar relacionamento com esses clientes por muitos anos, deixando a operação mais interessante para os bancos", acrescenta.

Já em relação ao financiamento destinado às incorporadoras, para obterem o crédito para a construção dos empreendimentos, houve queda no volume. "Isso demonstra que os bancos estão mais seletivos e só financiarão incorporadores e construtores que tiverem gestão financeira de excelência. Além disso, os juros dos financiamentos das obras aumentaram, o que impacta o preço final de vendas dos apartamentos de novos lançamentos. Os incorporadores precisam colocar esse custo de capital mais elevado na viabilidade do empreendimento", finaliza Fernando Razuk

 

Banco Central estuda alternativa à poupança para financiar casa própria

O presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, afirmou nesta terça-feira (10) que a instituição estuda uma nova estrutura de financiamento para a casa própria, diante da perda de força da caderneta de poupança como principal fonte de crédito imobiliário no país.

"Temos uma queda estrutural, real e nominal, na caderneta de poupança, que é o principal funding do financiamento imobiliário", disse Galípolo durante a Febraban Tech 2025, evento de inovação e tecnologia do setor financeiro, que acontece no Expo Transamérica, na zona sul de São Paulo.

"A poupança paga uma remuneração que é difícil de competir com as alternativas que existem hoje. Essa redução me parece natural", afirmou.

Para Galípolo, o cenário impõe ao Banco Central e ao sistema financeiro a criação de alternativas. "Estamos trabalhando nisso há um tempo, conversando com parceiros relevantes no financiamento habitacional, como a Caixa", afirmou.

Segundo ele, esse novo modelo de financiamento utilizará captação no mercado financeiro. O presidente, porém, não deu mais detalhes.

Em resposta, o presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Vieira, afirmou que o banco público atua como executor das diretrizes definidas pelas autoridades reguladoras. "A Caixa é usuária daquilo que é definido. As circulares, as resoluções dos órgãos reguladores guiam a forma como a Caixa deve atuar", disse Vieira. Ainda assim, ele confirmou que há diálogo com o BC sobre "operações mais estruturantes" no crédito imobiliário.

Desde o ano passado, a Caixa pressiona o governo federal por alternativas para financiar a casa própria. Uma das sugestões é a liberação dos depósitos compulsórios dos bancos para driblar a possível falta de recursos para a concessão de financiamento imobiliário.

Hoje, o Banco Central exige o recolhimento compulsório de 20% sobre os recursos de depósitos de poupança. A ideia da Caixa é que passe a ser de 15%. Segundo o presidente do banco, com a liberação desse percentual obrigatório seriam destravados entre R$ 70 bilhões e R$ 80 bilhões para financiamento imobiliário.

Com o esgotamento da poupança como fonte estável de recursos para o setor, outros instrumentos passaram a ganhar relevância. As LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), por exemplo, já lideram o crédito para moradia e somam atualmente R$ 427 bilhões em estoque, segundo dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).

No entanto, o fim da isenção de Imposto de Renda sobre esses papéis —proposto pelo ministro da Fazenda, Fernando Haddad, para aumentar a arrecadação federal— pode elevar em até 0,7% o custo do crédito atrelado ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), de acordo com a associação.

A preocupação com o encarecimento do crédito é crescente entre incorporadoras e bancos. A expectativa do setor é que a reformulação no modelo de funding possa preservar o acesso ao financiamento imobiliário com taxas sustentáveis, especialmente para a classe média, principal usuária do SBPE.

De acordo com Pesquisa Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial, da Abrainc, realizada em parceria com a Deloitte e divulgada nesta terça, apesar dos altos índices de saque da poupança nos últimos meses, e do aumento na taxa de financiamento habitacional no segmento de médio padrão, a intenção de compra de imóveis em geral segue em bom patamar.

As expectativas sobre as vendas neste segmento ficaram em 1,69 ponto, o que significa queda de 0,09 pontos no primeiro trimestre deste ano em relação ao trimestre anterior.

Segundo Claudia Baggio, sócia de Financial Advisory e líder da prática de Real Estate da Deloitte, a desaceleração da performance do segmento está relacionada principalmente à alta taxa de juros. "Os compradores estão mais receosos quanto aos investimentos diante da taxa de juros mais alta, e consequentemente do financiamento mais caro", disse.

A expectativa do setor é que a entrada da classe média na nova faixa do Minha Casa, Minha Vida impulsione as cadeias de negócios da construção civil e do mercado imobiliário.

No evento desta terça, Galípolo também falou dos próximos passos do Pix, com o Pix automático, Pix parcelado e Pix garantido.

"O Pix parcelado, que nós pretendemos lançar nos próximos meses, vai permitir o parcelamento de uma transação via Pix para o comprador com recebimento imediato para o vendedor. Isso vai estimular o uso do Pix no varejo, especialmente nas compras de valor mais elevado", disse o presidente do BC.

Segundo ele, isso vai dar mais ferramentas financeiras aos 60 milhões de brasileiros que não tem cartão de crédito.

No início de sua fala, Galípolo se desculpou pelo atraso do evento. Segundo ele, o trajeto entre a sede do Banco Central em São Paulo, na Av. Paulista, e o Transamerica Expo Center levou duas horas.

"Vocês veem que, apesar de todo o avanço na tecnologia que nós temos hoje, as projeções dos economistas e dos aplicativos de trânsito ainda têm espaço para algum tipo de aperfeiçoamento", brincou o economista.

 

Inteligência artificial ajuda incorporadoras a vender imóveis no ambiente digital

De acordo com Francis Navarro, diretor de tecnologia e inovação da BRZ Empreendimentos, mais de 75% das vendas realizadas pela incorporadora atualmente passam pelo ambiente digital. Ou seja, pelo menos um em cada quatro clientes interage com a empresa de forma online em alguma etapa da negociação de um imóvel.

O quadro apresentado pela BRZ ilustra uma situação cada vez mais habitual entre as grandes construtoras brasileiras, que digitalizaram partes importantes do negócio para melhorar a experiência dos compradores. Em painel realizado no Summit Abrainc nesta quarta-feira (28), importantes nomes do setor debateram o papel da tecnologia na atividade.

“O nosso time de tecnologia tenta utilizar inteligência artificial para compreender melhor o comportamento dos consumidores e melhorar toda a jornada de compra”, comenta Navarro. “O maior ganho está no tempo de resposta. Enquanto o corretor não respondia, o cliente ficava esperando. Agora demos mais velocidade e eficiência nas operações”.

Profissionais proativos e inteligência artificial

Navarro argumenta, porém, que a tecnologia por si só não é capaz de fechar um negócio. “O corretor de imóveis exerce uma função fundamental neste processo. É ele quem lidera a última etapa da venda, embora todas as dúvidas possam ter sido sanadas antes, no ambiente digital”.

A importância dos humanos, aliás, neste movimento de artificialização do mercado foi realçada no evento. No palco do Summit Abrainc, Marcelo Xavier, diretor do segmento de construção da Senior Sistemas, defende que a cultura de inovação é pautada por pessoas. “É importante que se tornem agentes de transformação e inovação”, pontua.

Fato é que, à medida que se fortalece a integração entre inteligência humana e a inteligência artificial, mais o mercado imobiliário se torna exigente.

“Antes, o básico bem feito era automação de conta corrente e atendimento personalizado. Agora, é necessário debater diversos tópicos, como CRM, personalização de imóvel e até inteligência artificial”, observa Lucas Freitas, head de ofertas do segmento de construção da TOTVS.

É diante desta perspectiva que o mercado antecipa um cenário mais dinâmico nos próximos anos. “Não dá para prever como estará o mercado nos próximos cinco anos. O processo de inovação deve ser encurtado, mesmo com o mercado imobiliário de ciclos longos”, analisa Bianca Setin, Vice-presidente da Setin Incorporadora.

 

 

Apesar dos juros altos, mercado imobiliário tem motivos para estar otimista

Um mercado imobiliário saudável engloba emprego, renda e juros baixos, segundo o cálculo de Renato Lomonaco, diretor de assuntos econômicos e administrativos da Abrainc. Com a taxa Selic estabilizada em 14,25% ao ano, o Brasil não é hoje um exemplo para o mundo, mas o setor apresenta um otimismo sustentado por outros fatores.

Um estudo da Sienge aponta que 76% dos empresários do segmento pretendem realizar novos investimentos em 2025. Segundo Lomonaco, esta confiança é impulsionada por fatores macroeconômicos, como os bons números de exportação, o crescimento da bolsa brasileira em relação à norte-americana e a diminuição do desemprego - que chegou a menor taxa trimestral desde 2012.

"O desemprego caiu quase pela metade desde 2021 e este é um critério de vendas importante", ilustra o executivo. "Quando a economia brasileira está bem é porque a construção empurra. Já quando a economia vai mal, o mercado imobiliário sofre mais", acrescenta. Além dos fatores macroeconômicos, ele destaca a resiliência do próprio setor.

Desde março de 2023, os imóveis valorizaram 10,7%, de acordo com o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R). Em contraste, os custos de construção subiram 7,3%, segundo o Índice Nacional de Custo da Construção ( INCC ). O custo do aluguel também cresce acima da inflação, o que beneficia os investidores interessados na renda da locação.

De fato, o aluguel registrou alta de 63,6% desde 2020, enquanto a inflação subiu 33,5% no mesmo período. "A valorização dos imóveis é atrativa para os compradores e o avanço no preço do aluguel expulsa os locatários. A isso se soma o boom demográfico. Ou seja, observamos uma demanda crescente por imóveis no Brasil", comenta Lomonaco.

Desafio dos juros na média renda

Com o desemprego em baixa, a valorização imobiliária em alta e os preços do aluguel incentivando a compra, o maior desafio do setor, segundo Lomonaco, são os juros . "Se a gente tivesse juros mais baixos, a emissão de CRIs seria maior", exemplifica. "No entanto, se a empresa conseguir administrar bem este desafio, consegue aproveitar melhor o setor", contrapõe.

Fabrício Schveitzer, conselheiro de negócios do Sienge, entende que o desafio dos juros é mais significativo para a classe média. "A alta renda é imune aos juros altos e a baixa renda conta como subsídios, como os do Minha Casa, Minha Vida. Já a classe média é composta de assalariados e sofre bastante com o impacto dos juros, que é brutal sobre as parcelas".

"Apesar de ter lugares muito pujantes para o segmento, como regiões ligadas ao agro, estamos observando uma desaceleração e sinais de cansaço nas vendas de imóveis de classe média. Vemos um sinal amarelo do setor", argumenta. "À medida que não vemos sinais de arrefecimento da inflação, a Selic alta começa a fazer pequenas rachaduras no mercado imobiliário", aponta.

 

Número de apartamentos financiados subiu 37,6% no primeiro trimestre de 2025

 

Apesar das altas consecutivas da taxa Selic este ano, os financiamentos imobiliários continuam atraentes no mercado. De acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a quantidade de apartamentos financiados subiu cerca de 37,6% comparando os primeiros trimestres de 2024 e 2025.

Em 2024 foram financiadas 69.706 unidades no primeiro trimestre, contra 95.912 unidades financiadas no mesmo período deste ano. Para o presidente do Conselho da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Fernando Razuk Fernando Razuk, isso demonstra que mesmo com a elevação da taxa Selic, as taxas dos financiamentos imobiliários continuam atraentes para os clientes.

"Como os bancos se utilizam principalmente dos recursos de caderneta de poupança para financiar os imóveis, eles ainda conseguem financiar o cliente final com taxas que variam de 8% a 12% ao ano, dependendo do perfil do imóvel. Com a Selic a 15% e os imóveis valorizando próximo de 20% ao ano, vale muito a pena o cliente tomar um financiamento imobiliário", aponta Razuk.

O presidente do Conselho da Ademi-GO afirma que os bancos têm disponibilizado o recurso de poupança principalmente para financiar o cliente final, o que torna as taxas menores. "Como os financiamentos imobiliários da pessoa física têm prazos longos, os bancos conseguem gerar relacionamento com esses clientes por muitos anos, deixando a operação mais interessante para os bancos", acrescenta.

Já em relação ao financiamento destinado às incorporadoras, para obterem o crédito para a construção dos empreendimentos, houve queda no volume. "Isso demonstra que os bancos estão mais seletivos e só financiarão incorporadores e construtores que tiverem gestão financeira de excelência. Além disso, os juros dos financiamentos das obras aumentaram, o que impacta o preço final de vendas dos apartamentos de novos lançamentos. Os incorporadores precisam colocar esse custo de capital mais elevado na viabilidade do empreendimento", finaliza Fernando Razuk.

Minha Casa, Minha Vida dispara na Caixa após faixa para a classe média

As contratações do Minha Casa, Minha Vida superaram as do crédito imobiliário tradicional na Caixa pela primeira vez, segundo o presidente do banco, Carlos Vieira, durante apresentação dos resultados da instituição no primeiro trimestre, nesta quarta (4).

A alta de contratações do Minha Casa, Minha Vida ocorre após o início da faixa 4 do programa , que atende famílias com renda mensal entre R$ 8.000 e R$ 12 mil para financiar imóveis de até R$ 500 mil, com prazo de pagamento de até 35 anos (420 meses). A nova faixa tirou parte da pressão sobre o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que depende do saldo da caderneta de poupança e corre o risco de ficar sem recursos.

O saldo da carteira imobiliária da Caixa finalizou março de 2025 com R$ 850,4 bilhões —um crescimento de 12,7% em relação a março de 2024 e 2,2% quando comparado a dezembro de 2024. No período, a Caixa financiou 164,2 mil imóveis para 656,7 mil pessoas.

No primeiro trimestre deste ano, foram R$ 49,3 bilhões em contratações, considerando recursos SBPE e FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). O resultado significa uma queda de 4,6% em relação ao mesmo período do ano passado e aumento de 4,6% quando comparado ao último trimestre de 2024.

No final do ano passado, a Caixa decidiu reduzir o valor máximo de crédito para a compra de imóveis pelo SBPE, que engloba propriedades de até R$ 1,5 milhão. A medida foi uma saída do banco para não travar a concessão de financiamentos em meio à alta da Selic (taxa básica de juros) , que amplia a redução dos valores em poupança, devido à baixa rentabilidade da modalidade.

Agora, a cota máxima de financiamento admitida é de até 70% do valor do imóvel, e não mais de 80%, no sistema de amortização SAC (Sistema de Amortização Constante), no qual as parcelas são maiores no início e menores no fim, por causa da diminuição progressiva dos juros. Pela tabela Price, em que as prestações são sempre iguais e compostas por mais juros, o teto diminuiu de 70% para 50% do total do imóvel.

A Caixa mantém a liderança na concessão de crédito imobiliário no Brasil, com 66,8% de participação de mercado em financiamentos imobiliários totais. Já considerando apenas o programa Minha Casa, Minha Vida, o banco é responsável por mais de 99% dos contratos.

O banco continua traçando estratégicas para evitar a falta de recursos, como ampliação de sua captação via outros instrumentos financeiros, como as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário). De acordo com o balanço trimestral, os depósitos de poupança tinham um saldo de R$ 379,4 bilhões em março de 2025, crescimento de 5,8% sobre março de 2024. Já as letras somavam R$ 248,7 bilhões, alta de 38,8%.

"Nós tomamos uma decisão estratégica de criar uma linha de recursos livres para médio e alto padrão, ano passado, para fazer a produção, reservando para a pessoa física o orçamento, a maior parte do orçamento do SBPE, e agora, mais recentemente, fizemos o mesmo movimento para os recursos do FGTS", afirmou Inês da Silva Magalhães, vice-presidente de habitação da Caixa.

"Temos assim um maior controle da velocidade que esse financiamento está sendo dado. Ou seja, nós estamos cumprindo o nosso orçamento como um voo mais flat do que o ano passado. No caso do FGTS, nós executamos aquilo que é disponibilizado. Esse ano o orçamento é de R$ 124 bilhões, sendo R$ 116 bilhões o disponibilizado até agora", disse.

Inês afirma que a possibilidade de que o fundo do pré-sal seja destinado ao volume de recursos para habitação de interesse social "é uma excelente notícia", assim como a redução do prazo da LCI para seis meses, o que barateia a captação.

"A solução estrutural continua sendo debatida no âmbito do governo, mas é, de alguma maneira, um alívio que nos possibilitou, inclusive, criar uma linha para a classe média até R$ 12 mil dentro do programa Minha Casa, Minha Vida , que reforça um pouco o atendimento a essa fatia que tinha ficado desprovida", disse Inês.

RAIO-X DA CAIXA NO 1.o TRIMESTRE DE 2025

Fundação: 1861

Lucro líquido: R$ 4,9 bilhões

Clientes (pessoas físicas e jurídicas): 155,4 milhões

Agências: 3.252

Funcionários: 90.175

Principais concorrentes: Bradesco, Santander, Banco do Brasil, Itaú, Nubank

 

Área de regulação do BC tem até dezembro para apresentar proposta sobre tarifa de portabilidade

O departamento de Regulação (Denor) do Banco Central tem até dezembro deste ano para apresentar à diretoria do órgão regulador uma proposta de regras para o Ressarcimento dos Custos de Originação (RCO), segundo apurou a Coluna do Broadcast. O assunto é tema de uma consulta privada feita pelo departamento a agentes de mercado, que deve durar até setembro.

O RCO é uma tarifa cobrada pelos bancos de outras instituições nos casos de portabilidade de crédito. Quando um cliente leva um crédito imobiliário ou consignado para uma instituição diferente, por exemplo, o banco de origem cobra o RCO daquele que vai ficar com a operação.

O BC quer criar regras para essa tarifa antes da entrada no ar da portabilidade de crédito por meio do Open Finance, de acordo com documento sobre o tema a que a reportagem teve acesso. Atualmente, o RCO funciona via autorregulação, e fintechs criticam o mecanismo sob a alegação de que cria entraves à concorrência, e de que a formação das tarifas não é transparente.

O Denor pediu às associações do setor que enviassem até abril os estudos que hoje servem como base para a definição do RCO, e permitiu também o envio de novos levantamentos, até setembro. O objetivo é entender de forma detalhada como as tarifas são definidas e qual o porcentual médio cobrado em cada linha de crédito.

Cobrança é permitida, mas não foi regulamentada

A cobrança do RCO é permitida por uma lei de 2013, mas o texto previa que incidisse apenas em operações de portabilidade de crédito imobiliário. Caberia ao Conselho Monetário Nacional (CMN) regulamentar o tema, mas diante da ausência de normas por parte do órgão, o mercado estabeleceu uma autorregulação, regida por uma convenção, que ampliou o RCO para outras linhas de crédito.

As premissas do BC na regulação da modalidade incluem estímulo à concorrência, incentivo à inovação no sistema financeiro, desincentivo a modelos de negócio ineficientes e o reconhecimento dos impactos de novas tecnologias sobre os custos de originação.

Além disso, o órgão regulador quer que a regra incida de forma ampla, independentemente da modalidade, além de ampla transparência entre os signatários da convenção de autorregulação da portabilidade.

 

Como a guerra comercial está movimentando o mercado imobiliário para a alta renda

O mercado imobiliário dos EUA permanece em grande parte estagnado, mas as mansões têm sido muito procuradas ultimamente, já que os super-ricos norte-americanos se voltam para propriedades de alto padrão em meio à volatilidade do mercado e incerteza econômica. De acordo com uma análise do Wall Street Journal de dados imobiliários, as vendas de casas avaliadas em US$ 10 milhões ou mais dispararam nos principais mercados nos últimos meses.

No Condado de Los Angeles, por exemplo, o número de tais casas vendidas entre 1º de fevereiro e 1º de maio totalizou 160, um aumento de 29% em relação ao mesmo período do ano anterior. Isso inclui Beverly Hills, onde as vendas saltaram 33% para 16. Manhattan, Em Nova York, viu um salto de 21% para 150, e o Condado de Miami-Dade subiu 48% para 49 casas. Em outros lugares, as vendas em Palm Beach, Flórida, dispararam 50% para 18 casas, e as vendas em Aspen, Colorado, aumentaram 44% para 23. Em contraste, o mercado imobiliário geral tem sido moderado, já que as altas taxas de hipoteca e os preços das casas mantêm a maioria dos americanos à margem.

A temporada de vendas de primavera deste ano, quando geralmente há um surto de atividade, foi em grande parte um fracasso, com os caçadores de casas indo às compras apenas para depois desistirem. As vendas de casas existentes em março, o mês mais recente disponível, caíram 5,9% de fevereiro para uma taxa anual ajustada sazonalmente de 4,02 milhões, o ritmo mais baixo desde setembro.

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Enquanto isso, a guerra comercial de vai e vem de Trump – que começou em fevereiro – tumultuou os mercados financeiros, bem como as perspectivas econômicas.

As ações despencaram quando Trump revelou um conjunto cada vez mais agressivo de tarifas, mas dispararam de volta para níveis próximos ao recorde depois que ele recuou ou pausou muitas delas. Ao mesmo tempo, Wall Street passou de ver o crescimento econômico contínuo dos EUA para prever uma recessão, e depois voltar a visões de crescimento.

As questões sobre para onde a guerra comercial está indo a seguir provavelmente continuarão, já que o Secretário do Tesouro Scott Bessent disse que a “incerteza estratégica” é uma tática de negociação.

“O mercado imobiliário é mais seguro, menos volátil”

Um empresário de Nova York que recentemente comprou quatro condomínios em Manhattan disse ao Wall Street Journal que o risco de mais dor no mercado de ações é alto demais para a recompensa, especialmente em meio à inflação, dizendo “o mercado imobiliário é mais seguro, menos volátil.”

Alguns corretores de imóveis também citaram a segurança percebida do mercado imobiliário, com um dizendo que os clientes até venderam suas ações com prejuízo para comprar propriedades.

Isso acompanha previsões anteriores de que o mercado imobiliário parece mais seguro. Em março, o economista-chefe da National Association of Realtors, Lawrence Yun, observou que a riqueza imobiliária estava em níveis recordes enquanto as ações oscilavam.

“Talvez as pessoas comecem a focar em dizer, ‘Onde está a estabilidade?'”, ele disse à CNBC. “Algumas pessoas estão se voltando para o ouro, mas talvez outras pessoas se voltem para a base sólida do mercado imobiliário, onde a taxa de inadimplência hipotecária ainda está próxima de níveis historicamente baixos.”

A volatilidade no mercado de ações e dúvidas sobre o status global do dólar também empurraram mais investidores a procurar segurança no ouro, que viu seu preço saltar mais de 20% até agora este ano e dobrar nos últimos três anos.

De fato, uma pesquisa recente da Gallup descobriu que 23% dos americanos veem o ouro como o melhor investimento a longo prazo, um aumento de 5 pontos percentuais em relação ao ano passado. Enquanto isso, 37% disseram que o mercado imobiliário era o melhor, inalterado, e 16% disseram ações, uma queda de 6 pontos percentuais.

Mas as ações ainda são atraentes para muitos investidores, incluindo traders de varejo que incansavelmente “compram na baixa”. E a lenda dos investimentos Warren Buffett recentemente explicou por que prefere ações a imóveis.

“Bem, em relação a imóveis, é muito mais difícil do que ações em termos de negociação de acordos, tempo gasto e o envolvimento de múltiplas partes na propriedade”, disse ele na reunião anual de acionistas da Berkshire Hathaway neste mês. “Geralmente, quando os imóveis estão em apuros, você descobre que está lidando com mais do que apenas o detentor do capital.”

 

Visto de ouro para estrangeiros deve impulsionar mercado imobiliário

 

Criado em 2018 para atrair investimentos estrangeiros no setor imobiliário, o ‘Golden Visa’ brasileiro começa a ganhar força depois de anos sem implementação efetiva. O “visto de ouro”, em tradução livre, é um programa de residência permanente para estrangeiros que investem em empresas ou comprem imóveis aqui no Brasil, como em Portugal.

O empurrão que faltava para fomentar adesões foi a recente formalização de um protocolo de intenções entre o Ministério do Turismo e o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), durante um evento internacional. A entrada dos corretores no jogo reacendeu o debate sobre os benefícios e desafios desse programa. “O Ministério da Justiça não definiu os procedimentos práticos para a concessão do visto, e a incerteza sobre a aplicação do programa gerou dificuldades, agravadas por mudanças políticas e crises econômicas”, explica o advogado Daniel Lopes, especialista em Direito Imobiliário do Almeida Prado e Hoffmann Advogados.

O impacto da medida pode ser significativo, principalmente em regiões como Norte e Nordeste, onde o valor mínimo de investimento para obter o visto é menor (700 mil reais). “Há garantia explícita ao direito de propriedade e à transferência de recursos para outros países, desde que observadas as regras de tributação”, afirma o advogado Saulo Stefanone Alle, especialista em Direito Internacional.

Os especialistas também chamam atenção para os riscos jurídicos que investidores estrangeiros podem enfrentar ao comprar imóveis no Brasil.

Além dos desafios burocráticos e jurídicos, Alle lembra que a Constituição brasileira exige que as propriedades cumpram sua função social. Isso significa que investidores devem se certificar de que seus imóveis atendem a essa exigência para evitar problemas jurídicos.

Mesmo com os desafios, o “Golden Visa” pode trazer benefícios para o desenvolvimento de novos empreendimentos no Brasil. A expectativa do governo é atrair cerca de 1 bilhão de reais em investimentos no primeiro ano.

Financiamento imobiliário soma R$ 38,3 bi

 

Com um volume de R$ 38,3 bilhões em recursos liberados, o financiamento imobiliário avançou 16,2% em comparação com igual período do ano passado.

Esse crescimento robusto evidencia a continuidade do setor em sua recuperação, ampliando as oportunidades para os brasileiros realizarem o sonho da casa própria. Os dados foram divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Em um cenário de estabilidade econômica e com um mercado de crédito habitacional em expansão, março manteve-se positivo, com R$ 12,1 bilhões em financiamentos, embora tenha apresentado uma leve retração de 6,2% em relação igual mês de 2024. Mesmo assim, o crescimento no acumulado do trimestre demonstra o vigor do mercado.

Já no Ceará, os financiamentos totalizaram R$ 686,13 milhões no primeiro trimestre desse ano, o que corresponde a queda de 10% ante os período do ano três primeiros meses de 2024.

Crescimento no número de imóveis financiados

Em termos de unidades financiadas, o Brasil seguiu em ritmo acelerado. No primeiro trimestre de 2025, foram financiados 109 mil imóveis, um aumento de 10% sobre igual período de 2024. Esse crescimento foi impulsionado por um forte movimento no setor, que, ao longo de 12 meses, totalizou 578,1 mil imóveis financiados — um impressionante aumento de 25,1% no volume de unidades em comparação ao ano anterior.

Esse desempenho reflete a crescente confiança dos brasileiros no crédito imobiliário e a disposição das instituições financeiras em manter o crédito acessível e disponível, mesmo em um contexto de desafios econômicos globais.

Já no âmbito estadual, foram financiados 1.895 imóveis de janeiro a março deste ano no Ceará, recuo de 26,5%.

Destaque para a evolução da captação da poupança

Embora a captação líquida do SBPE tenha registrado um saldo negativo de R$ 9,2 bilhões em março, é importante destacar que a poupança continua sendo uma das principais fontes de recursos para o financiamento imobiliário no Brasil.

O crescimento no volume de financiamentos continua a ser um sinal positivo de que a demanda por imóveis não apenas se mantém estável, mas também em expansão.

Imóveis superam taxa básica de juros com retorno médio de 19%

 

Crédito imobiliário com recursos de poupança cresce 16% no 1º trimestre

O volume de financiamentos com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de

 Poupança e Empréstimo (SBPE) chegou a R$ 38,3 bilhões no primeiro trimestre, 

16,2% maior que o registrado no mesmo período do ano passado. Apenas em março,

 eles somaram R$ 12,1 bilhões, 6,2% abaixo que no mesmo mês do ano passado. 

Ante o mês de fevereiro de 2025, o volume é 5% menor. Os dados foram divulgados

 hoje pela Abecip.

Nos últimos 12 meses foram financiados R$ 192 bilhões com recursos da 

poupança SBPE, crescendo 31,7% em relação aos 12 meses precedentes.

Em números de unidades, foram financiados em março, nas modalidades de aquisição 

e construção, 34,2 mil imóveis, 15% menor na comparação anual. Comparado a fevereiro 

deste ano, houve redução de 5,6%. No 1º trimestre do ano, foram financiados 109 mil 

imóveis com recursos da poupança SBPE, crescendo 10% em relação ao mesmo 

trimestre do ano passado. Nos últimos 12 meses, foram financiados 578,1 mil imóveis 

com recursos da poupança SBPE, crescendo 25,1% em relação aos 12 meses 

imediatamente anteriores.

Em março, a poupança SBPE registrou captação líquida negativa em R$ 9,2 bilhões, 

“confirmando a prevalência histórica da ocorrência de mais saques que depósitos para 

o mês”, diz a Abecip. No primeiro trimestre, a captação líquida ficou negativa em 

R$ 34,6 bilhões.

 

Reforma tributária e o setor imobiliário e de construção

Aprovada por meio da Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214, sancionada em 16 de janeiro deste ano, a reforma tributária brasileira representa uma transformação significativa no sistema de tributação sobre o consumo.

O cronograma de implementação prevê o início dos testes de alíquota em 2026, a entrada em vigor da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em 2027 e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) em 2029. Este novo marco legal visa melhorar o ambiente de negócios, criar segurança jurídica e eliminar o contencioso tributário, representando uma resposta às complexidades do sistema tributário vigente.

O setor imobiliário e de construção, com suas características distintas e relevância socioeconômica, é diretamente impactado por essas mudanças. Suas particularidades, como os longos prazos de execução, a produção de bens essenciais como infraestrutura, saneamento e moradia, e seu significativo impacto na geração de empregos, sempre conferiram a este setor um tratamento tributário diferenciado. A análise aprofundada da reforma revela um esforço para considerar essas especificidades, embora ainda existam desafios e pontos a serem regulamentados.[1]

O cenário tributário atual do setor

Atualmente, a tributação sobre o consumo no setor imobiliário e de construção é complexa e multifacetada. Diversas atividades dentro do setor, como a locação, não sofrem a incidência de ICMS e ISS diretamente. A incorporação e o loteamento também não são diretamente tributados por esses impostos estaduais e municipais. A construção civil é, por sua vez, tributada principalmente pelo Imposto Sobre Serviços (ISS). Adicionalmente, a Contribuição ao Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) abrangem praticamente todas as atividades do setor.

Um ponto crucial é que, conforme destaca Rodrigo Dias, no regime tributário atual, os tributos pagos sobre os insumos adquiridos pelo setor imobiliário e de construção não geram crédito de ICMS para as empresas da construção civil e incorporadoras. Isso ocorre porque essas empresas, em geral, não são contribuintes de ICMS. Consequentemente, a carga tributária incidente sobre os insumos se incorpora ao custo dos bens e serviços, sendo repassada ao longo da cadeia produtiva até o consumidor final. Essa dinâmica faz com que o tributo seja encarado como um custo, influenciando a precificação dos produtos e serviços do setor.[2]

As inovações da reforma tributária para o setor

A principal mudança introduzida pela reforma tributária para o setor imobiliário e de construção é a substituição do emaranhado de tributos sobre o consumo pelo IBS e pela CBS. Essa unificação tributária visa simplificar o sistema e, principalmente, instituir um regime de não cumulatividade ampla.

O princípio da não cumulatividade assegura que o tributo incida apenas sobre o valor adicionado em cada etapa da cadeia produtiva, permitindo o aproveitamento integral dos créditos relativos aos tributos pagos nas etapas anteriores.

Essa é uma das mudanças mais significativas e benéficas da reforma para o setor, uma vez que os tributos pagos sobre os insumos poderão ser descontados do IBS e da CBS devidos nas operações de venda de imóveis e prestação de serviços de construção. Essa sistemática exigirá uma mudança de mentalidade das empresas, que passarão a dar maior importância à obtenção de créditos tributários em suas aquisições, buscando fornecedores que integrem o novo sistema.

Reconhecendo as particularidades do setor, a reforma estabelece um regime específico para as operações com bens imóveis, que engloba atividades como incorporação, loteamento, construção, administração e intermediação imobiliária (art. 262 e seguintes da LC 214/25).

Este regime prevê a aplicação de redutores de alíquota. De forma geral, as atividades do setor terão uma redução de 50% na alíquota padrão do IBS e da CBS (art. 261 da LC 214/25). A atividade de locação de imóveis terá um redutor ainda maior, de 70% (art. 261, § único, da LC 214/25). Além disso, o Regime Especial de Tributação (RET), conhecido no mercado imobiliário, será transformado, mantendo uma sistemática de tributação específica para a incorporação imobiliária.

Questões específicas e a necessidade de regulamentação

A implementação do IBS e da CBS trará impactos significativos para o setor imobiliário e de construção, que demandam regulamentação específica. Ao menos cinco temas podem ser desde já apontados.

O primeiro diz respeito ao momento de ocorrência do fato gerador em contratos de longo prazo. De acordo com o art. 254, V, da LC 214/25, o fato gerador do IBS e da CBS na prestação de serviços de construção civil ocorre no momento do fornecimento do serviço (art. 254, V, da LC 214/25). Em contratos de longa duração, contudo, é possível que surja dúvida em relação a que momento é este, uma vez que tais contratos podem envolver medições e aprovações de etapas. Assim, a definição precisa do momento do fornecimento é crucial seja para evitar controvérsias entre contribuinte e fisco seja para redigir com precisão os contratos do setor, tendo em vista a potencial repercussão do tributo no preço devido pela parte.[3]

Nesse sentido, vale lembrar que são diversos os contratos firmados no setor de construção, entre os quais destacam-se, a título ilustrativo, (i) o contrato de empreitada por preço global, em que se acorda um preço fixo e global para a execução da obra; (ii) o contrato de empreitada por preços unitários, em que se acorda que os preços são fixados para cada etapa de execução do contrato; (iii) o contrato de construção por administração, em que se acorda que o preço  devido à construtora é uma porcentagem do valor total da obra; e (iv) o contrato por preço máximo garantido (PMG).

Largamente utilizada no setor nacional, essa última espécie contratual (PMG) não encontra previsão expressa na legislação brasileira, tendo sido introduzida como uma forma de incorporadoras reduzirem os riscos de produção, transferindo-os para as construtoras. Como apontado por Paulo R. Roque A. Khouri e Lucas Salim Vilela Pedras, “O contrato por PMG – Preço Máximo Garantido –, em linhas gerais, consiste na contratação de uma empresa para a execução de uma obra, com base em um orçamento e um prazo previamente definidos.

Caso o preço máximo seja atingido, responsabiliza-se aquela pelo valor excedente; e, na hipótese de o custo ficar abaixo, lhe é conferido um bônus pelo dono da obra.”[4] Nesse tipo de contrato, a inclusão dos tributos no preço total reflete o fato de esses serem considerados custos. Com a reforma tributária, contudo, surge dúvida acerca de como proceder a tal inclusão.

Isso porque, diante da celebração de contratos plurianuais, não é claro, de acordo com a LC 214/25, em que momento se reputará ocorrido o fato gerador do IBS e da CBS e, consequentemente, o momento que deverá ser feita a inclusão dos valores a ele atinentes no custo para a execução da obra.

Mais especificamente, é possível vislumbrar ao menos três interpretações possíveis quanto ao momento de ocorrência do fato gerador na hipótese de contratos plurianuais de execução de obra: (i) primeiro, o fato gerador ocorre na celebração do contrato de execução da obra, (ii) segundo, o fato gerador ocorre ao longo das etapas de recebimento do preço pela execução da obra, e (iii) terceiro, o fato gerador ocorre na conclusão do contrato de execução da obra.

O art. 10 da LC 214/25 parece privilegiar a terceira alternativa, ao sugerir que “considera-se ocorrido o fato gerador do IBS e da CBS no momento do fornecimento as operações com bens ou com serviços, ainda que de execução continuada ou fracionada” e o § 1º, inciso III, do mesmo dispositivo prescreve que “para fins do disposto no caput deste artigo, considera-se ocorrido o fornecimento no momento: (...) do término do fornecimento, no caso dos demais serviços”. De igual modo, essa conclusão parece encontrar suporte no art.  254, V, da LC 214/25 que estabelece que “considera-se ocorrido o fato gerador do IBS e da CBS: (...)  no serviço de construção civil, no momento de fornecimento”.

Ainda assim, é desejável que o tema seja objeto de regulação detalhada e explícita, que esclareça o momento de ocorrência do fato gerador na hipótese de contratos plurianuais. Trata-se de questão de suma relevância, entre outras razões, porque a própria definição da alíquota aplicável à operação depende dessa determinação. Com efeito, a definição da alíquota aplicável em contratos de longo prazo, se a vigente (i) no início, (ii) durante as etapas de recebimento (em caso de adiantamentos, por exemplo), ou (iii) no final do contrato é questão crucial para as operações realizadas rotineiramente no setor.

O segundo tema que merece regulamentação diz respeito ao creditamento no setor. Embora o novo sistema permita o ressarcimento de créditos de IBS e CBS independentemente de o pagamento ter sido efetuado pelo cliente, a falta de aprovação do orçamento geral da União pode gerar um descasamento entre o pagamento dos novos tributos e a compensação dos créditos acumulados.

Como a reforma sobre o consumo foi desenhada para incentivar o investimento e a exportação, permitindo que empresas acumulem créditos durante a fase de investimento e solicitem sua devolução em prazos definidos, uma medida importante para o setor é justamente a adoção de um mecanismo que transforme o ISS e o ICMS pagos atualmente em créditos de IBS. Tal medida teria como efeito desonerar a cadeia produtiva e mitigar os impactos tributários em atividades de longo prazo.[5]

O terceiro tema digno de regulamentação específica concerne a tributação dos consórcios. O § 2º do art. 3º da LC 214/25 estabelece que “incluem-se no conceito de fornecedor de que trata o inciso III do caput deste artigo as entidades sem personalidade jurídica, incluindo sociedade em comum, sociedade em conta de participação, consórcio, condomínio e fundo de investimento”.  Ademais, as operações de administração e intermediação de consórcios são consideradas serviços financeiros, nos termos do art. 206 da LC 214/25, sujeitando-se, portanto, ao IBS e à CBS.

A própria LC 214/25, contudo, parece ter criado exceções a essas incidências no tocante às aquisições de bem imóvel feitas por consorciados.  Conforme o § 2º do artigo 204 da LC 214/25, “As aquisições de bens e de serviços por consorciado com carta de crédito de consórcio ficam sujeitas às regras previstas nas normas gerais de incidência de que trata o Título I deste Livro, exceto no caso de bem imóvel, que fica sujeito ao respectivo regime específico, e de outros bens ou serviços sujeitos a regime diferenciado ou específico, nos termos desta Lei Complementar, não havendo responsabilidade da administradora do consórcio por esses tributos.”

Diante desse cenário, a forma como os créditos serão apropriados e utilizados por empresas consorciadas, especialmente aquelas com estruturas centrais que realizam diversas atividades de suporte aos consórcios, necessita regulamentação clara. Uma alternativa possível que poderia ser adotada por eventual regulamento é ser consórcio tratado como um ente centralizador de débitos e créditos, com o saldo a pagar sendo rateado entre as empresas consorciadas, o que tenderia a facilitar a operacionalização e a compensação com os créditos próprios de cada empresa.[6]

O quarto tema que deve ser objeto de regulamentação específica concerne a compra e venda de imóveis. A tributação sob o novo sistema envolve a aplicação de redutores sobre a base de cálculo, nos termos do art. 257 da LC 214/25 e seguintes. Conforme o § 1º do mesmo dispositivo, o redutor de ajuste será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação de bem imóvel realizadas por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. Entre outras coisas, tal redutor visa retirar da tributação valores não consumíveis, como é o caso do terreno e das parcelas já tributadas em operações anteriores.

A LC 214/25 previu ainda um redutor social. Conforme o art. 259 da LC 214/25, “Na alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 100.000 por imóvel residencial novo e de R$ 30.000 por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste.”

Caberá, assim, à regulamentação detalhar a aplicação de tais redutores, justamente para que não haja dúvidas quanto às hipóteses de seu cabimento e ao seu modo de aplicação.

E, finalmente, um quinto tema que merece atenção em eventual regulamento é o tratamento tributário do parque de máquinas já existente nas empresas de construção civil, uma vez que os tributos pagos na aquisição desses ativos, sob o regime cumulativo da Contribuição ao PIS e da Cofins, não geram créditos que possam ser aproveitados no novo sistema. A questão carece solução definitiva, mormente diante da possibilidade de depreciação futura gerar créditos de CBS/IBS, alinhando-se ao tratamento dado a empresas no regime de lucro real.[7]

Considerações finais e perspectivas

A transição para o novo sistema tributário, que se estenderá por dez anos, demandará um esforço de adaptação significativo por parte do setor imobiliário e de construção. A regulamentação será fundamental para detalhar os aspectos operacionais da reforma e garantir que as peculiaridades do setor sejam devidamente consideradas, evitando distorções e insegurança jurídica. A abertura de um canal para o recebimento de sugestões para a regulamentação é um passo importante para garantir que o setor participe ativamente na construção das normas complementares.

As perspectivas futuras para o setor sob o novo regime tributário são promissoras. A instituição da não cumulatividade e a possibilidade de creditamento tendem a desonerar a atividade produtiva e incentivar o investimento. A irrelevância da alíquota no meio da cadeia para as empresas contribuintes do IBS e da CBS representa uma mudança estrutural importante.

A trava constitucional de dez anos que impede o aumento da carga tributária global é uma garantia adicional para o setor. A expectativa é que, com os ajustes necessários e uma regulamentação bem elaborada, a reforma tributária possa contribuir para um ambiente de negócios mais eficiente e competitivo para o setor imobiliário e de construção no Brasil.

Como indiquei no passado, a EC 132 procurou romper com a crise de legitimidade da atual tributação sobre o consumo (ISS, ICMS, IPI e Contribuição ao PIS e Cofins) mediante a institucionalização da simplicidade e da transparência como princípios-estruturantes (art. 145 § 3º) do Sistema Tributário Nacional.[8] As regras fundantes do IBS e da CBS, institucionalizadas nos artigos 149-B, 156-A e 156-B da EC 132, e agora fixadas pela LC 214/25 devem ser entendidas e aplicadas à luz desses princípios.

Assim, apesar dos desafios iniciais e da necessidade de adaptação, o consenso entre os especialistas é que a reforma, em sua essência, foi concebida para beneficiar o setor produtivo, eliminando resíduos tributários e simplificando um sistema que, há muito, demandava modernização.

 

Expansão habitacional avança no Brasil, mas déficit persiste e pressiona políticas públicas

Essa multiplicação de moradias se deu, em parte, pela queda da taxa Selic a partir de 2019, que impulsionou o crédito imobiliário e favoreceu a construção, mesmo com a posterior alta dos juros. “O dinamismo permaneceu graças a políticas públicas, à ampliação dos mercados de capital e a reformas microeconômicas de longo prazo”, afirma um especialista do setor. Um exemplo citado é a criação do patrimônio de afetação, em 2004, que trouxe maior segurança ao financiamento imobiliário privado.

Em 2024, o mercado seguiu aquecido: 1,2 milhão de moradias foram financiadas e 400 mil novas unidades verticais vendidas, incluindo empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). As unidades de médio e alto padrão também mostraram força, com alta de 20% nos lançamentos e 5% nas vendas, puxadas principalmente pelo segmento de alto padrão, que ajudou a elevar em mais de 20% o valor total comercializado.

A expansão se sustenta ainda no crescimento do emprego formal, que fortaleceu o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Em 2024, mais de R$0,5 trilhão foi emprestado a compradores, com destaque para as faixas de baixa renda do MCMV. Desde 2023, aproximadamente 1,4 milhão de contratos foram firmados entre construtoras e compradores sob esse programa. “O MCMV passou a incorporar critérios de acesso a serviços urbanos para facilitar o crédito mais barato”, explica um técnico envolvido com o programa.

Além disso, instrumentos financeiros como LCI, CRI e LIG ajudaram a irrigar o setor com R$742 bilhões até o final de 2024. O resultado foi uma queda histórica na inadimplência, que chegou a apenas 1%, o menor nível desde 2006.

Entretanto, o acesso ao financiamento ainda é limitado: apenas 12,5% dos proprietários têm hipotecas, frente a mais de 60% nos Estados Unidos. O déficit habitacional permanece estacionado em 6 milhões de moradias, e a população em favelas saltou 40% desde 2010, alcançando 16,4 milhões de brasileiros. Apesar de melhorias no acesso ao saneamento, as favelas ainda concentram apenas 3% das escolas e 1% dos estabelecimentos de saúde do país, embora abriguem 8% da população.

Outro fator de destaque é a mudança no perfil dos domicílios. O número médio de moradores por residência caiu de 3,7, em 2000, para 2,8, em 2022. Já as unidades habitadas por apenas uma pessoa passaram de 12% em 2010 para 19% em 2022 — um aumento de 6 milhões de lares. “Quase 30% dos idosos já vivem sozinhos”, destaca uma demógrafa.

A presença de mulheres como chefes de família também cresceu, passando de 39% para 49% em uma década, enquanto lares com dois cônjuges caíram de 65% para 57%. Apesar da redução da população de 0 a 25 anos, o grupo entre 25 e 39 anos — principal força de demanda habitacional — se manteve estável, o que ajuda a sustentar o ritmo de crescimento.

 A locação também se expandiu: 27% dos brasileiros agora vivem em imóveis alugados. Entre famílias monoparentais com filhos pequenos, a proporção de moradores de aluguel é 70% maior do que a média nacional. “Esses grupos, geralmente de menor renda, mantêm o componente de déficit habitacional relacionado ao alto comprometimento da renda com aluguel”, apontam especialistas do setor.

Olhando adiante, o país tenta diversificar as fontes de financiamento, inclusive com recursos oriundos da exploração do petróleo, além de buscar mão de obra mais qualificada para atender à demanda. Ao mesmo tempo, questões estruturais emergem com força: 11 milhões de imóveis estavam vagos em 2022, e o espraiamento urbano, especialmente em cidades médias, levanta preocupações sobre mobilidade e eficiência dos transportes. O uso crescente de aplicativos, que tem esvaziado o transporte coletivo, também entra nesse debate.

“Os contrastes de um Brasil que mudou rapidamente exigem novas respostas em políticas públicas”, conclui um urbanista. Em um país com tantos desafios, a moradia continua no centro das transformações sociais, econômicas e urbanas.