Mercado imobiliário não está preparado para a reforma tributária

O setor imobiliário e da construção civil está em alerta vermelho com a proximidade da implementação da reforma tributária sobre o consumo. Embora as novas regras entrem em plena vigência apenas em 2027, a fase de testes já começa em 2026 —e executivos admitem que o setor ainda está longe de preparado para a nova legislação. A dura avaliação veio de lideranças setoriais durante o evento Incorpora 2025, evento da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) para o setor imobiliário.

Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, afirmou que "os empresários do setor imobiliário ainda não perceberam a dificuldade que será se adaptar às regras da reforma tributária". Ele foi enfático ao orientar os empresários presentes ao evento : "quem não procurou seu contador ainda, procure".

O tom de urgência dominou o debate do último painel do evento, que contou ainda com a presença de Luiz França, presidente da Abrainc, York Stefan, presidente do Sinduscon-SP, Giovana Brunetta, gestora tributária sênior da Grant Thornton, e Rodrigo Dias, advogado tributarista e sócio fundador do VBD Advogados. A falta de preparo, avaliaram em consenso, pode custar caro a agentes do setor.

Lucas Freitas, head de ofertas do segmento de construção da TOTVS, disse que o cronograma de adequação das empresas já está atrasado. "Era para ontem. Além de aumento de custo, a gente pode ter uma visão de prejuízo muito grande a curto prazo já", afirmou.

Segundo os especialistas, a urgência na adaptação se dá não apenas pela mudança estrutural, mas pela quantidade de questões pendentes, como aplicação e operacionalização do redutor de ajuste.

A reforma tributária, que cria o IVA (Imposto sobre Valor Agregado) ao consolidar tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS, é vista como necessária para um setor com um sistema "completamente cumulativo". No entanto, a transição é considerada altamente complexa.

A complexidade não se restringe apenas às grandes incorporadoras. O setor demonstra um temor profundo sobre a adaptação dos elos mais frágeis da cadeia. Giovana afirmou que a negociação de preços precisa nascer na análise da cadeia de suprimentos.

"Ali é que vai nascer a negociação, que vai nascer o possível crédito, o aumento do custo, que vai refletir diretamente no seu custo de produção e consequentemente de venda", disse a executiva.

Com o novo sistema não cumulativo, o setor precisará renegociar com fornecedores, incluindo aqueles do Simples Nacional, que podem ter que aumentar sua alíquota e não contribuir para o crédito da incorporadora.

York Stefan, presidente do Sinduscon-SP, levanta outra questão: "se a nossa cadeia de construção não está preparada, imagine o empreiteiro de mão de obra?". O pequeno empreiteiro, fundamental para o ciclo da construção, terá que optar por um regime tributário e pode se tornar menos atrativo para o mercado se não contribuir com a base de crédito da empresa. Ele diz que será preciso "aculturar" esses fornecedores para evitar gargalos.

Freitas fez ainda outro alerta: as empresas de tecnologia, como a TOTVS, terão que adaptar sistemas para acomodar as novas informações. Se as empresas deixarem a adaptação para o final do ano, "isso pode virar um problema", pois o mercado não terá mão de obra especializada suficiente.

Apesar das dificuldades, a reforma também abre espaço para ganhos de produtividade. Ao desonerar obras públicas e projetos habitacionais —como os do Minha Casa, Minha Vida—, a expectativa é que a nova legislação estimule a industrialização da construção civil, reduzindo entraves ao uso de pré-moldados e terceirizações.

York Stefan, no entanto, avalia que as prefeituras "definitivamente não estão preparadas" para absorver esse movimento. Ele cita restrições urbanas, como limitações ao uso de guindastes (gruas), que travam a adoção de técnicas construtivas mais eficientes.

Apesar do temor com o curtíssimo prazo, França diz que "quem passar pela arrebentação, vai sair ganhando com a reforma tributária".

A transição, porém, tende a ser custosa. A fase de testes com alíquotas fixas começa em 2026 e se estenderá até 2032. Até lá, empresas terão de operar sistemas paralelos, o que deve elevar o custo de gestão tributária no curto prazo.

 

Novo modelo de crédito imobiliário da poupança pode liberar pelo menos R$ 20 bi na economia já neste ano

                              

O governo Luiz Inácio Lula da Silva vai anunciar nesta sexta-feira o novo modelo de crédito imobiliário com recursos da poupança. De última hora, o Palácio do Planalto decidiu que os testes da nova dinâmica devem começar a valer imediatamente. Na prática, a medida pode significar uma injeção de pelo menos R$ 20 bilhões na economia via crédito, segundo interlocutores a par do assunto, às vésperas da eleição.

O modelo foi desenvolvido pelo Banco Central em parceria com o Ministério das Cidades e com o Ministério da Fazenda, além da Caixa. A ideia do BC é alterar a lógica do direcionamento dos recursos da poupança para o crédito imobiliário. A cada real de financiamento habitacional concedido, o banco destravaria o acesso ao mesmo volume de recursos da poupança para usar livremente por um período de cinco anos.

Passado esse período, teria de conceder novo crédito para renovar a permissão para uso livre. Os técnicos acreditam que a mudança deve incentivar o aumento da oferta de financiamento imobiliário pelos bancos com juros baixos, já que o ganho com operações mais rentáveis poderá ser usado para reduzir as taxas do imobiliário.

A ideia é que o teste do novo modelo já comece a valer imediatamente. Para fazer a mudança, basta uma aprovação do Conselho Monetário Nacional (CMN) e uma resolução do Banco Central. Segundo apurou o GLOBO, está prevista uma reunião extraordinária do CMN para esta semana e os técnicos do BC já trabalham na norma para antecipar os efeitos no compulsório do novo modelo para este ano.

Atualmente, 65% dos recursos captados pela caderneta são direcionados obrigatoriamente para o crédito imobiliário, 20% ficam retidos no BC como depósito compulsório e os 15% restantes podem ser aplicados livremente pelos bancos.

No período de teste, 5 pontos percentuais do compulsório poderão ser usados na nova sistemática. Ou seja, os bancos que ofertarem crédito imobiliário poderão ter acesso ao mesmo montante de recursos da poupança para uso livre. Na prática, para esses bancos o recolhimento compulsório cairia para 15%, em vez de 20%. O período de testes deve durar até o fim de 2026, com o modelo sendo plenamente aplicado em 2027.

Segundo interlocutores, o potencial com essa liberação imediata de compulsório é de pelo menos R$ 20 bilhões, mas pode chegar a R$ 37,5 bilhões na economia, via aumento dos recursos disponíveis pelos bancos para a concessão de crédito livre.

Esse número é calculado a partir do saldo da poupança livre (sem poupança rural) usado como fonte de recursos para financiamento da casa própria, mas depende do apetite das instituições financeiras de adotar o novo modelo. A Caixa, líder no segmento, por exemplo, deve aproveitar a oportunidade, já que está bastante apertada, com todos os recursos de direcionamento já aplicados em financiamento para a casa própria.

Isso vai na contramão dos esforços do próprio Banco Central para esfriar a economia e controlar a inflação, mas o efeito tende a ser mais limitado, porque a liberação terá vinculação com a oferta anterior de crédito imobiliário.

Os bancos já vinham pedindo a redução do compulsório desde o ano passado, mas o BC vinha resistindo. A taxa Selic está em 15% ao ano e já é alvo de críticas de ministros do governo Lula.

Desse valor liberado, 80% teria de ser usado no Sistema de Financeiro de Habitação (SFH), que tem teto de juros de 12% mais a Taxa Referencial (TR) e financia imóveis de até R$ 1,5 milhão, e o restante poderia ser usado no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não tem limitação de taxas. No governo anterior, o Ministério da Fazenda retirou a obrigatoriedade de que 80% dos recursos da poupança sejam utilizados no SFH.

Em participação na Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo, o ministro das Cidades, Jader Filho, confirmou que o novo modelo deve ser anunciado nesta sexta-feira.

- Nós trouxemos essa sugestão que vai ser feita agora sexta-feira pelo presidente Lula na questão do compulsório.

O novo modelo foi desenvolvido com o objetivo de solucionar um problema estrutural no mercado de crédito imobiliário, com a redução dos depósitos da poupança. Hoje, a caderneta ainda é a principal fonte de recursos para financiamento da casa própria, mas a participação vem caindo à medida que os brasileiros têm preferido investir em aplicações mais rentáveis. A ideia do BC com a nova sistemática é potencializar os recursos da poupança.

Com o modelo plenamente em operação, simulações dos técnicos do governo envolvidos nas discussões apontam que a exigibilidade de aplicação dos bancos em crédito imobiliário poderia passar de R$ 90 bilhões para R$ 200 bilhões em dois anos.

 

Novas regras para o Minha Casa, Minha Vida

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) deve ganhar novas regras. Foi aprovado na Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados o projeto de lei que inclui, entre as diretrizes do programa, a ampliação da oferta de moradias a municípios com mais déficits habitacionais. A lei atual trata da prioridade a “regiões com maiores déficits habitacionais”.

O texto aprovado determina que o programa poderá priorizar os municípios sempre que houver dados sobre déficit habitacional nessa escala, apurados pelo IBGE ao longo da última década.

Foi aprovado um substitutivo do relator, deputado Cobalchini (MDB-SC), ao Projeto de Lei 1670/25, do deputado Hildo Rocha (MDB-MA). O texto original garantia prioridade a municípios com déficit habitacional no acesso às moradias do programa. O objetivo era evitar, por exemplo, que municípios com baixo déficit habitacional recebessem recursos por estarem inseridos em regiões com alto déficit.

A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada agora pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. Para virar lei, o texto precisa ser aprovado pela Câmara e pelo Senado.

 

Novo modelo de crédito imobiliário prevê teto de juros

 

A proposta do governo para um novo modelo de financiamento imobiliário gerou preocupações entre os bancos privados e pode surtir efeito oposto ao desejado, de estimular a modalidade. Segundo a minuta do texto recebida pelo setor, o plano levará, na prática, à imposição de um teto de juros para a modalidade - algo visto como inviável, sobretudo em um momento de juros altos.

O novo modelo será lançado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva na sexta-feira em São Paulo e deve ser avaliado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) ainda hoje, segundo fontes.

Uma das principais mudanças previstas se dará nas regras para o uso da poupança, que vem sendo alvo de resgates. Pelas normas atuais, 65% dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) precisam ser direcionados para o crédito imobiliário, 20% têm de ficar no Banco Central (BC) na forma de recolhimento compulsório e outros 15% são de uso livre pelos bancos.

Com o novo modelo, a previsão é que parte dessas obrigações deixe de existir e o volume do compulsório seja menor. Haverá, no entanto, um direcionamento de todos os recursos da poupança para o Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que tem teto de juros de 12% mais a Taxa Referencial (TR) e é usado para financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão. A parcela que poderá ser usada no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não tem limitação de taxas, deixaria de existir.

Com isso, o produto deve perder atratividade, sobretudo para os bancos privados e em momentos de juros altos, como o atual, apurou o Valor.

Segundo fonte a par das discussões, o que tende a acontecer na prática é as instituições financeiras “venderem” seu espaço no direcionamento à Caixa - algo já previsto nas regras hoje - e centrarem seus esforços no crédito do SFI, ou seja, para um público de renda mais alta.

Nesse cenário, o funding para os imóveis financiados via SFI ficará ainda mais caro, já que não poderá haver uma mescla entre a poupança e outras fontes, como letras de crédito imobiliário (LCI) emitidas pelos bancos.

A avaliação de interlocutores ligados às instituições financeiras é que, se for aprovado dessa forma pelo CMN, ao invés de estimular, o desenho pode restringir e encarecer o crédito aos clientes finais.

Teoricamente, as mudanças foram desenhadas para sustentar o crescimento dos financiamentos imobiliários em um cenário de escassez de funding, com o encolhimento da caderneta de poupança. O texto, porém, é um pouco diferente do que estava sendo discutido pelo Banco Central e por entidades de mercado, segundo fontes. Por isso, pegou os bancos de surpresa.

Para bancos, o desenho pode restringir e encarecer o crédito aos clientes finais se for aprovado dessa forma pelo CMN

O Valor apurou que o governo tem aventado a expectativa de que as mudanças injetem ao menos R$ 20 bilhões no mercado imobiliário. Esse montante virá principalmente dos bancos públicos, sobretudo da Caixa. No entanto, há que se ter em vista que a projeção se dá sobre uma fonte de recursos - a poupança - que vem encolhendo ano a ano.

Como forma de reduzir resistências, haverá um prazo de teste para as medidas. Segundo um técnico do governo, no primeiro ano será instituído um modelo híbrido - em que o modelo antigo conviverá com o novo - pelo período de 12 meses. A transição é uma reivindicação do mercado imobiliário, que temia o impacto da medida.

Em agosto, o diretor de regulação do BC, Gilneu Vivan, disse que a implementação do novo modelo não deveria ocorrer de forma abrupta, mas respeitar um processo de transição que poderia levar, no mínimo, dez anos.

As conversas sobre mudanças no financiamento imobiliário ganharam força nos últimos meses, considerando a redução na participação da poupança no volume de recursos destinados ao setor. De 2024 para 2023, a queda foi de 34% para 32%. Em 2022, a fatia era ainda maior, de 39%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A redução acompanha a retirada de recursos da poupança, que costuma ser influenciada pelo aumento da Selic.

Diante do desafio de funding, as instituições financeiras passaram a priorizar o uso da poupança para operações com pessoas físicas e financiar as incorporadoras com empréstimos atrelados às taxas de juros de mercado ou com uma mistura de ambos.

Além do novo modelo de crédito imobiliário, o governo deve apresentar na sexta-feira um programa de reforma de moradias, uma das principais apostas do governo para o ano eleitoral. Nessa proposta, serão três faixas de renda atendidas.

Na faixa 1, que contempla as famílias com renda de até R$ 3,2 mil, a taxa de juros será de 1,17% ao mês. A faixa 2 vai abranger as famílias entre R$ 3,2 mil e R$ 9,6 mil terá taxa de juros de 1,95% ao mês e a faixa 3 para os que tem renda superior a R$ 9,6 mil um pouco acima disso por considerar taxa de mercado.

A definição da taxa era um entrave para o lançamento do programa, pois Lula considerava os valores propostos anteriormente altos demais. As primeiras taxas avaliadas ultrapassavam a Selic.