Entenda qual é a importância do Código Civil e da Lei do Condomínio para o ramo imobiliário

Você, corretor, que está diariamente em contato com a venda de imóveis e apartamentos, conhece a Lei do condomínio?

Caso não, agora é o momento certo para rever seus aprendizados! E para lhe auxiliar,  trouxemos algumas curiosidades e informações sobre a Lei do Condomínio e os artigos do Código Civil que estruturam a regulamentação dessas moradias.

É perceptível a mudança que a estrutura urbana das cidades vem sofrendo, cada vez mais os prédios estão se aglomerando em espaços menores e promovendo possibilidades de moradias inovadoras. Há um tempo atrás quem diria que esses arranha-céus repletos de apartamentos estariam sendo comercializados na internet?

Por isso é extremamente importante estar atualizado sobre o funcionamento imobiliário do ambiente que irá ser vendido, além de como organizam-se esses coletivos de moradias.

Quando falamos sobre a Lei do Condomínio, a Lei nº 4.591/64, permanecemos em uma grande discussão ética e funcional: ela é eficaz e responde a todas as situações que dizem respeito ou ocorreram em um condomínio?

É então que entra em jogo o Código Civil Brasileiro, este possui 44 artigos dedicados a regulamentação dos condomínios, seja para cuidar de casos de inadimplência, discriminação, modo de utilização dos serviços em comuns, definição de funções, prazos e contribuições.

A Lei do Condomínio juntamente com o Código Civil são responsáveis pela manutenção e legislação das vivências nesses aglomerados urbanos.

Esse texto será dividido em dois momentos, primeiro iremos tratar sobre a Lei de 1964 e logo após estabelecer uma conexão com o novo Código lançando em 2003.

Tudo o que você, corretor(a) de imóveis, precisa saber sobre a Lei do Condomínio:

Contendo aproximadamente 70 artigos, a Lei do Condomínio ou Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, foi utilizada como base durante quase 40 anos e estruturou boa parte da vivência em edificios que conhecemos hoje em dia.

Para comentar um pouco sobre os artigos desta Lei, separamos as temáticas que mais causam alvoroço dentro dessas moradias:

Regimento interno

Uma das grandes polêmicas entre os moradores é a maneira como a Política interna do condomínio acaba por não satisfazer todas as necessidades do local. Algumas vezes, um novo morador assina o contrato de moradia sem nem saber como funciona o regimento interno, se frustrando quando muda-se para o local.

É seu trabalho também, corretor, deixar o cliente a par das regulamentações próprias do local. No segundo capítulo da Lei está escrito a seguinte sentença:

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Alterar espaços de vivência comum

Existem aqueles moradores que querem pintar a fachada do prédio ou fazer alterações que comprometam a estrutura inicial adquirida pelo restante dos habitantes do condomínio. A legislação prevê e não permite esse tipo de ação no artigo 10:

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I – alterar a forma externa da fachada;
Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.

Uso das dependências em comum

A Lei do Condomínio também defende a ideia de que todos os moradores possuem direitos iguais de acesso às dependências em comum, não podendo deturpar, proibir ou discriminar nenhum indivíduo.

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Síndico e assembléia geral

Existem dois artigos específicos na Lei do Condomínio que definem a existência de um síndico responsável pela representação e administração do edifício, e o acontecimento da assembleia geral para discussão de temáticas que impactam em todos os moradores.

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

A importância de conhecer o Código Civil para o seu negócio imobiliário

Além da Lei do Condomínio, em 11 de Janeiro de 2003, entrou em vigor o novo Código Civil e os seus artigos referentes as relações de copropriedades. E por que esse Código Civil foi necessário?

Bom, ele trouxe algumas atualizações para a legislação, incluindo informações sobre multas por atraso de pagamento, deposição do síndico, a forma de convenção e outros fatores importantes.
Que fique bem claro: a Lei de 1964 não foi substituída, o Código é apenas uma forma de atualizar alguns artigos e estruturas que estavam antiquadas. Quando o assunto não é abrangido pelos 44 artigos, é o momento de olhar para o passado e consultar a Lei do Condomínio.

Lembrando também que a regulamentação citada aqui já foi atualizado algumas vezes desde seu lançamento em 2002.

Separamos algumas mudanças em relação à Lei de 1964 que você, corretor de imóveis, tenha maior conhecimento:

Multa por inadimplência

O Art. 1.336. do Código Civil estipula valores para o as multas caso ocorra a falta de pagamento do condomínio ou algum caso de inadimplência.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Multa por Conduta anti-social ou descumprimento das normas

Dois trechos do Artigo 1.337 afirmam que o morador que exercer conduta anti-social, moralmente faltar com a ética perante outro morador ou ainda não cumprir com as normas estipuladas pelo próprio Código Civil e pelo Regimento Interno, terão que pagar multas.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Destituição do síndico

Ainda está presente no Código Civil, a possibilidade de destituição do síndico através de uma votação justificável.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

É imprescindível que, ao realizar a compra de um apartamento, o indivíduo esteja por dentro das regras e regulamentos do lugar.